Kupiłeś projekt domu i co dalej? Jak zbudować dom - ściąga krok po kroku

Jak zbudować dom - od czego zacząć, jakie są kolejne etapy? Kupiliśmy projekt domu i wydaje się, że kluczowy moment za nami – przecież zdecydowaliśmy, jaki będzie nasz dom. A to dopiero początek!

Wraz z projektem domu dostaliśmy część projektu budowlanego w postaci 3 egzemplarzy części architektonicznej oraz najczęściej 3 egzemplarze projektu technicznego. Zaraz, zaraz... Czy projekt domu jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub – w przypadku jego braku – z warunkami zabudowy? Czy dom zmieści się na działce? Czy będzie wystarczający procent wolnej zieleni na działce? Jeśli nie sprawdziliśmy tego sami, to najlepiej będzie, żeby taką analizę przed zakupem projektu wykonał dla nas architekt.

Przy samodzielnej budowie domu warto zatrudnić sprawdzonego kierownika budowy, a jeśli decydujemy się na generalnego wykonawcę – to inspektora!

Zanim ruszy budowa domu - jak są niezbędne zezwolenia i dokumenty

Aby zacząć budowę domu trzeba wykonać kilka ważnych czynności. Architekt musi dokonać adaptacji projektu. Aby to zrobić, projektant musi mieć wypis z planu miejscowego (przy jego braku – warunki zabudowy), a także aktualną mapę do celów projektowych (wykonanie jej zlecamy miejscowemu geodecie). Tak naprawdę taka mapa różni się od zwykłej (z zasobów) jedynie pieczątkami, ale jest konieczna i należy liczyć się z kosztami jej sporządzenia (około 1000–1200 zł). Potrzebne nam będą również badania gruntowe – będzie mógł je wykonać uprawniony gruntoznawca dopiero po wrysowaniu domu na mapę przez architekta. Koszt takich badań zwykle waha się w granicach 1000–1400 zł.

Większość inwestorów pyta, czy to naprawdę konieczne. Zdecydowanie tak, i to w naszym interesie jest to, aby je wykonać. Inwestorzy powinni zlecić wstępne badania jeszcze przed zakupem działki, w rzeczywistości jednak praktycznie nikt tego nie robi. W konsekwencji zdarza się, że pomimo stojących w sąsiedztwie zabudowań na naszej działce nie ma gdzie postawić domu (okazuje się, że znajdują się tam dawne zasypane stawy, śmieci, kurzawka, znam też przypadek składowiska opon zasypanych ziemią). W takiej sytuacji cena fundamentów i rekultywacji działki przekroczy cenę budowy domu.

Galeria: domy taniej w budowie

Zobacz galerię 13 zdjęć

Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl

Projekt M245 Trafna decyzja (etap II), arch. Ewa Dziewiątkowska. Niewielki, kompaktowy dom, zaprojektowany na planie prostokąta. Stan surowy zamknięty wynosi 144 000 zł. Zobacz ten projekt domu

Dom budujemy od fundamentów, a te są najważniejsze. Architekt mając trzy projekty zagospodarowania działki z opisami z BIOS-em (informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia), z odniesieniem się do uwag z planu miejscowego, udowodnił, że:

• zakupiony projekt domu jest zgodny z planem miejscowym (uwaga: powinniśmy to sprawdzić przed zakupem projektu),
• adaptował trzy projekty budowlane (na który składa się projekt architektoniczno-budowlany oraz techniczny),
• zlecił konstruktorowi projekt posadowienia domu dostosowany do wykonanych wcześniej badań gruntowych.

Projekt posadowienia domu stanowi część projektu gruntowego. Dochodzą do projektu jeszcze dokumenty uzupełniające, o które musimy wystąpić. Mogą to przykładowo:

• wniosek o lokalizację wjazdu czy zezwolenie na wjazd,
• wyłączenie z produkcji leśnej czy rolnej,
• zgody na wycinkę drzew,
• warunki przyłączeniowe mediów.

Te ostatnie są szczególnie istotne – to od warunków przyłączeniowych na wodę i kanalizację zależy, czy będziemy mieli szambo albo własną studnię! Bywa też, że starostwo zażąda operatu środowiskowego czy zezwolenia wodno-prawnego na budowę na terenach zalewowych.

Uzyskanie wszelkich niezbędnych zezwoleń i dokumentów może trwać nawet rok!

Musimy się zatem uzbroić w anielską cierpliwość i pokorę. W starciu z procedurami naszej administracji nerwy i perswazja na pewno nam nie pomogą.

Przeczytaj też: Koniec z pozwoleniami na budowę od 2023 r.? Rząd zapowiada ich likwidację!

Następnie składamy projekt o pozwolenie na budowę lub zgłaszamy go (jeśli budynek ma stanąć samotnie na działce i nie przeszkadzać sąsiadom – czyli, zgodnie z ustawą, nie będzie „oddziaływać” na sąsiednie posesje) w starostwie powiatowym. Urząd ten ma 65 dni na wydanie decyzji (zwykle trzeba jeszcze uzupełnić projekt). Ta po 2 tygodniach jest prawomocna – i tu widzimy w zasadzie jedyną przewagę zgłoszenia nad pozwoleniem – nie musimy czekać do uprawomocnienia decyzji.

Przeczytaj też: Jak budować dom na zgłoszenie >>>

Wreszcie zaczynamy budowę domu!

Podstawowe pytanie, z którym musimy się zmierzyć na tym etapie, to jak będziemy budować dom. Aby na nie odpowiedzieć, powinniśmy przede wszystkim zrozumieć, że role uczestników całego procesu budowy domu dzielą się na dwie grupy: „oni” oraz „my”. „Oni” to wykonawca oraz jego kierownik budowy, zaś „my” to inwestor, inspektor nadzoru, architekt, konstruktor – generalnie projektanci. Można by powiedzieć, że „my” to ci dobrzy, a „oni” to ci źli – oczywiście to żart. Ważne, żeby zarówno jedni, jak i drudzy dążyli do wspólnego celu. Zastanówmy się też, jak chcemy kupować materiały budowlane, które – obok już teraz bardzo drogiej robocizny – są drugim kryterium generowania kosztów budowy domu. Jeśli „my” kupimy, to będzie taniej, a jeśli „oni” – drożej. Naszego materiału niektóre ekipy nie będą jednak szanować ani pilnować (bywa, że część materiału inwestora po prostu ginie). Oto kilka przykładowych obrazków z budowy domu: nasz piasek wykonawcy rozjadą, na swój będą uważać; nasz cement będzie mókł, ich będzie leżał pod wiatą; nasza betoniarka będzie cała w betonie, a ich czysta. 

Kto jest kim na budowie domu

Kiedy już wiemy, w jaki sposób chcemy kupować materiały do budowy domu, pora wyjaśnić, jakie są role na budowie.

Kierownik budowy – tak naprawdę reprezentuje wykonawców, odpowiada za bezpieczeństwo na budowie, płaci mandaty i kary za bałagan, brudny wyjazd na drogę, a najważniejszym jego zadaniem jest realizowanie budowy według projektu. Może zgłaszać uwagi co do projektu i proponować zamienne rozwiązania, te jednak muszą być zaakceptowane przez projektanta i oczywiście inwestora – dotyczą one bowiem również kosztów.

Inspektor nadzoru – kontroluje kierownika w naszym imieniu. I tu warto wspomnieć o szczególnie ważnej kwestii: prawo zakazuje tego, aby kierownik budowy sam sobie odbierał roboty!

Architekt – kontroluje, czy inni nie ingerują w jego projekt domu. Jako jego autor często bez satysfakcji idzie na kolejne ustępstwa (na żądanie inwestorów) w zakresie upraszczania projektu i obniżania kosztów jego realizacji. A zdarza się, że zamiast okien aluminiowych mamy PVC, zamiast kamienia styropian, zamiast desek drewnianych winylowe zamienniki. Na koniec dom w ogóle nie przypomina tego z projektu, ale na szczęście nie zawsze tak się dzieje.

Generalna rada: nie zmieniajmy projektu domu w trakcie budowy! Powoduje to lawinę kolejnych utrudnień, przykładowo dorabianie wentylacji, przesunięcie kominów i kolizje z belkami na dachu. W skrajnych przypadkach ingerencja w kubaturę budynku lub jego konstrukcję wymaga zamiennego pozwolenia na budowę i nowego projektu! Procedura ze starostwa przenosi się wówczas do nadzoru budowlanego.

Jak budować dom - własne ekipy czy generalny wykonawca?

Modeli budowania domu jest wiele: pierwszy to budujemy sami, wynajmując poszczególne ekipy. Idealnie by było, aby miały one swojego kierownika budowy, bo to on będzie wtedy odpowiadał zarówno za jej przebieg, jak i bezpieczeństwo na niej. Typowa ekipa budowlana to samozwańczy „fachowcy” z niekompletnym sprzętem i takimi samymi umiejętnościami, o wiedzy nie wspominając... W takim przypadku konieczne będzie wynajęcie kierownika budowy, aby pilnował wykonawców, a przede wszystkim tego, czy budowa domu jest realizowana według projektu. I tu uwaga – jak to? Przecież kierownik, zgodnie z naszym podziałem na „my” i „oni”, jest po stronie wykonawcy! Paradoksalnie, właśnie dlatego przy nieznanych i niesprawdzonych wykonawcach – kierownik powinien być ten „nasz”, by nadzorować prace i wziąć odpowiedzialność za niedoróbki i błędy na budowie.

Przeczytaj też: Na czym polega budowa domu systemem gospodarczym i ile można zaoszczędzić

Budując dom samemu, musimy się liczyć również z tym, że będziemy musieli poświęcić sporo czasu na kupno materiałów budowlanych (plusem jest to, że możemy wówczas uzyskać na nie zniżkę). Wprawdzie obecnie dostawcy realizują kompleksową obsługę budowy z transportem na telefon, jednak mimo to nie uda nam się wszystkiego załatwić w ten sposób – trzeba będzie pojechać po gwoździe, zamówić pompę, beton itp. Może nam w tym modelu pomóc architekt, jeśli podejmie się tzw. nadzoru autorskiego i wspomoże kierownika, pełniąc funkcję swego rodzaju inspektora, tak aby kierownik sam sobie nie odbierał robót.

Częstą bolączką w tej formie prowadzenia budowy domu są różnego rodzaju zaniedbania kierownika, zwłaszcza niedoglądanie poszczególnych etapów prac i przymykanie oka na jakość robót oraz używanych materiałów, a zwykle po prostu bardzo rzadkie pojawianie się na budowie. Kolejnym minusem jest mnogość obcych sobie ekip, trudności w organizacji ich wspólnych prac, możliwe konflikty. Następna wada – podważanie jakości wykonanych dotąd prac przez kolejne ekipy: malarz żąda dopłaty za krzywe tynki, tynkarz za krzywe ściany, a wykonawcy wylewek za krzywe stropy. Najlepiej zatem, aby jedna ekipa doprowadziła budowę domu do stanu pod klucz z pomocą jedynie hydraulika i elektryka. Unikniemy w ten sposób łańcucha wzajemnych pretensji, a także – co dla nas najważniejsze – dodatkowych kosztów.

Drugi model budowania domu to generalny wykonawca budujący pod klucz. To oczywiście najwygodniejsza i najszybsza metoda budowy domu, ale i najdroższa. W tym przypadku potrzebny nam będzie inspektor nadzoru, który dopilnuje, czy materiał użyty na budowie jest zgodny z projektem, oraz dopatrzy ułożenia zbrojenia przed robotami zakrywowymi (po zalaniu stropu nic już nie da się praktycznie sprawdzić ani zrobić). I tu trzeba uważać, aby tym razem inspektor nie wszedł z wykonawcą w koleżeńskie relacje, bo poszkodowanymi będziemy tylko my – inwestorzy.

Kiedy już wybierzemy wykonawcę, kierownik budowy pobiera w starostwie dziennik budowy (czasami dostajemy dziennik wraz z pozwoleniem na budowę), daje swoje uprawnienia oraz zgłasza urzędowi objęcie naszej budowy. Tydzień po takim zawiadomieniu możemy rozpoczynać prace budowlane. Wcześniej możemy jedynie wstępnie przygotować teren: skosić trawę, usunąć krzaki, ogrodzić teren itp.

Uwaga! Jakiekolwiek prace ziemne, jak choćby usuwanie humusu, traktowane jest jako bezprawne rozpoczęcie budowy domu.

Rady na czas budowy domu

Najważniejsze rady na czas budowy domu? Koniecznie sprawdzać ułożenie zbrojenia przed robotami zakrywowymi, tj. ławy fundamentowe, belki, słupy, nadproża, trzpienie parteru, strop nad parterem oraz ewentualnie kolejne kondygnacje. Powinniśmy też sprawdzić, czy rodzaj stali użyty na budowie jest taki sam jak w projekcie (ogromne różnice w wytrzymałościach).

Przeczytaj też:

• Jak podpisać dobrą umowę o roboty budowlane
• Rozliczenie robót - ryczałt czy kosztorys? Jakie płacić wykonawcom?

Uważajmy na sugestie okazyjnych zakupów stali po supercenie. Najczęściej okazuje się, że to zupełnie inna stal – owszem, można jej użyć, ale trzeba wówczas przeprojektować stropy i wszystkie inne elementy żelbetowe. Dalej – należy dopilnować zamawianej klasy betonu, upewnić się, czy drewno do budowy więźby dachowej otrzymało zabezpieczenie od pleśni i grzybów, a w przypadku bliźniaków warto je też zabezpieczyć przed ogniem preparatami do uzyskania stanu trudnozapalności.

Dom stoi i co dalej?

W trakcie budowy domu lub przed nią na podstawie uzyskanych już warunków przyłączeniowych zlecamy projekty przyłączy: elektrycznego, wody (jeśli jest wodociąg), kanalizacji (jeśli jest sieć kanalizacyjna), gazu (jeśli mamy gazociąg). Uwaga! Przyłącze gazu wymaga odrębnego pozwolenia na budowę, obejmującego również wewnętrzną instalację w budynku. Jeśli mamy piec gazowy, wzywamy kominiarza i robimy protokół kominiarski.

Nie przegap, wyjaśniamy dokładnie procedury:

• Jak przyłączyć dom do sieci gazowej?
• Jak podłączyć dom do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej
• Jak przyłączyć dom do sieci elektroenergetycznej

Do odebrania budynku potrzebujemy następujących dokumentów:

• oświadczenia kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z projektem i odpowiednimi przepisami oraz doprowadzeniu do należytego stanu terenu budowy i terenów przyległych, ten wpis musi znaleźć się w dzienniku budowy;

• kopii projektu budowlanego z naniesionymi zmianami, jeśli w trakcie budowy wprowadzono zmiany nieistotne w stosunku do projektu, musimy wezwać architekta, aby wpisał do dziennika, że te zmiany były nieistotne, w inny przypadku będziemy musieli uzyskać zamienne pozwolenie na budowę;

• inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej, czyli mapy sporządzonej przez uprawnionego geodetę, który nanosi, gdzie stoi budynek oraz gdzie znajdują się wszystkie przyłącza lub studnie i szamba;

• protokołów odbioru wszystkich przyłączy – kanalizacyjnych, elektrycznych, wodnych – bądź umów podpisanych z dostawcami mediów; pamiętajmy, aby przy wykonywaniu przyłączy na koniec otrzymać taki protokół; warto też do każdego przyłącza przed zasypaniem wezwać geodetę; zwłaszcza jeśli nie jest prowadzone w liniach prostych;

• protokołu odbioru instalacji gazowej, jeśli jest w budynku;

• protokołu odbioru pionów wentylacyjnych oraz kominów spalinowych (to nasz kominiarz);

• atestu higienicznego szamba, jeśli dom nie jest podłączony do kanalizacji;

• wyniku laboratoryjnego badania wody pitnej, jeśli dom jest podpięty do własnego ujęcia. Takie badanie zrobi nam każdy oddział sanepidu

Niezależnie od modelu budowy domu

1. Przekazujemy plac budowy protokołem. Od tego momentu wykonawca (w zasadzie kierownik) odpowiada za porządek i bezpieczeństwo na działce.
2. Przekazujemy projekt wykonawcy wraz z pozwoleniem na budowę protokołem z adnotacją, że ten zapoznał się z projektem, projekt jest kompletny i wykonawca nie będzie wnosił żadnych zastrzeżeń finansowych.
3. Podpisujemy umowę na budowę domu według projektu. Musi też ona uwzględniać sprzątanie po budowie i ostatnie prace ziemne. Organizację placu budowy (WC, tymczasowe przyłącze prądu itd.) pozostawiamy wykonawcy.