Ekipy budowlane - harmonogram prac wykonawców na budowie
Budowę można zaplanować na miesiące lub lata, zależnie od technologii, możliwości finansowych i dostępności ekip budowlanych. Aby prowadzić ją zgodnie z planem, warto wykonać harmonogram prac na budowie, czyli kalendarz budowy.
Na organizację budowy wpływa wiele czynników: stopień skomplikowania projektu, technologie budowania, a także zakres robót, który oferują wykonawcy. Nie ma jednej reguły w tym względzie, bo każda budowa jest niepowtarzalna. A choć wznoszenie domu jednorodzinnego nie jest dużą budową, to może okazać się trudniejsze niż większego budynku, bo na niewielkiej przestrzeni następuje czasem kumulacja robót i różne ekipy budowlane pracują w tym samym czasie. Istotne role odgrywają przy tym warunki pogodowe oraz dostępność materiałów. W efekcie postęp robót na budowie zależy od wielu czynników, które w większości są niezależne od inwestorów. Są jednak elementy, które można w znacznym stopniu zaplanować.
Etapy budowy a harmonogram prac
Każda budowa domu, niezależnie od sposobu jej prowadzenia – czy przez zlecenie poszczególnych prac kolejnym ekipom wykonawczym, czy też przez powierzenie całości generalnemu wykonawcy – wymaga zaplanowania. Żeby to uprościć, dzieli się ją na pewne etapy. Ten podział jest umowny. Każdy z etapów ma początek i koniec, a zakończenie jednego wyznacza start kolejnego. W celu uporządkowania procesu budowlanego te etapy nazywa się najczęściej: stanem zero, stanem surowym otwartym, stanem surowym zamkniętym, stanem zamknięty z instalacjami, deweloperski, wykończony. Taki podział jest dosyć ogólny i nie za bardzo precyzyjny, bo każdy z etapów obejmuje duży zakres prac. Najlepiej podzielić proces budowy nieco inaczej, na etapy odpowiadające pracom prowadzonym przez poszczególne ekipy wykonawcze. Taki podział jest bardziej klarowny dla inwestora. Pomaga określić terminy, na które trzeba umówić kolejnych wykonawców, oraz ułatwia prowadzenie z nimi rozliczeń finansowych. Etapy budowy to następujące stany:
- zero,
- surowy bez dachu,
- surowy z więźbą,
- surowy otwarty (z pokryciem dachu i obróbkami),
- surowy zamknięty (podzielony na: instalacje podtynkowe, tynki, instalacje podposadzkowe, posadzki, ocieplenie z warstwą zbrojoną),
- deweloperski,
- wykończony,
- wykończony z zagospodarowaniem działki.
Może też być stan surowy zamknięty bez instalacji, ale z ocieploną i wykończoną elewacją.
Harmonogram prac budowlanych: ekipy wykonawcze
Najczęściej na budowie pracują kolejno różne ekipy wykonawcze. Pierwsza ekipa budowlana zazwyczaj wykonuje stan surowy otwarty, który najczęściej kończy konstrukcją więźby dachowej, ale bez wykonania pokrycia. Ale do robót ziemnych (wykopów) dość często wynajmuje się wyspecjalizowanego wykonawcę ze sprzętem i uprawnieniami do pracy koparką i spychaczem. Czasami także wykonanie więźby dachowej zleca się ekipie cieśli, albo – tak jak w przypadku prefabrykowanych wiązarów dachowych – konstrukcję montuje ekipa działająca na zlecenie ich producenta. Kolejną ekipą budowlaną są dekarze. Po nich wchodzą następne wyspecjalizowane ekipy monterów - do montażu stolarki, ułożenia instalacji elektrycznych, sanitarnych. Do zrobienia tynków wewnętrznych wynajmuje się zazwyczaj firmę wyspecjalizowaną w konkretnych rodzajach tynków, cementowo-wapiennych lub gipsowych. Zanim prace rozpocznie ekipa wykonująca centralne ogrzewanie podłogowe, trzeba ułożyć warstwę podłogową z płyt termoizolacyjnych. Nie zawsze chce się tym zajmować firma instalacyjna i wykonawca. Kontraktując wykonawców robót elewacyjnych (najczęściej systemu ociepleń z tynkiem cienkowarstwowym), szukamy wyspecjalizowanej w tym ekipy budowlanej. Jeśli jako wykończenie ma być zastosowany także inny materiał niż tynki (na przykład drewno, kompozyt, kamień, klinkier), to najczęściej trzeba dodatkowo wynająć jeszcze innego wykonawcę.
Zrobienie warstw tarasowych lub balkonowych najlepiej powierzyć firmie zajmującej się tego typu robotami, bo ich zakres jest dosyć szeroki. Ważne, by fachowo zrobiono hydroizolację tarasu, obróbki blacharskie i warstwę wykończeniową. Do wielu prac wykończeniowych są zatrudniani wykonawcy określani jako złota rączka, znający się na różnych technikach. Najczęściej są to osobni wykonawcy specjalizujący się w ocieplaniu i zabudowie poddasza, układaniu płytek, malowaniu, robotach stolarskich. Czasami jest to jednak typ majsterkowicza, mającego doświadczenie i znającego się na wszystkich tego typu robotach. Taka osoba zna się także na podłączeniu armatury i sprzętów do istniejących instalacji. Ekipy budowlane, które pojawiają się na budowie na końcu, to zazwyczaj firma wykonująca ogrodzenie, instalująca bramę, a także brukarze układający nawierzchnię na chodnikach i podjazdach oraz specjalista od ogrodów (w jego zakresie jest też wykonanie instalacji nawodnienia ogrodu). Oczywiście, przedstawiona lista wykonawców może być inna, ponieważ budowy mogą być różnie realizowane. Indywidualne rozwiązania mogą dotyczyć każdego etapu budowy. Wykonawcy mogą też oferować szerszy lub węższy zakres robót, więc liczba ekip realizujących budowę także może być różna.
Podział prac a harmonogram robót budowlanych
Znając wszystkie rodzaje prac, jakie są do wykonania na budowie, oraz ich ilość, można oszacować czas trwania każdej z nich. Na tej podstawie przygotuje się harmonogram robót budowlanych, czyli tabelę z graficznym przedstawieniem wzajemnych powiązań i czasu realizacji poszczególnych robót. W harmonogramie znajduje się terminarz – z rubrykami określającymi dni lub tygodnie, w których oznacza się czas trwania kolejnych prac, oraz to, kiedy będą wykonywane. Dobrze jest więc uwzględnić wszystkie niedziele i dni świąteczne, w których nie będzie ekip na budowie. Gdy buduje się systemem kontraktowym, czyli zatrudniając różne wyspecjalizowane ekipy, dobrze przygotowany harmonogram będzie cenną wskazówką dla inwestorów, jakich wykonawców mają poszukiwać, na jaki zakres prac się z nimi umawiać i na jaki termin. Ponieważ największy zakres robót jest po stronie wykonawcy stanu surowego, to spędzi on na budowie najwięcej czasu. Również dużo czasu może zająć ostatnia faza budowy, czyli roboty wykończeniowe, zależnie od poziomu i standardu wykończenia budynku. Pozostałe ekipy pracujące na budowie pomiędzy stanem surowym a stanem wykończonym pojawiają się na dosyć krótki czas, zazwyczaj na kilka dni. Dzięki temu mają większe możliwości „przeskoczenia” z budowy na budowę i wykonanie swojego zakresu robót nawet ad hoc, jak się trafi wolny termin. Chociaż tego typu okazje zdarzają się rzadko.
Harmonogram prac budowlanych: przerwy technologiczne czy przestoje
Choć budowa domu w technologii tradycyjnej wymaga przerw technologicznych, to w praktyce domy można budować i bez przerw. Jak to jest możliwe? Pozwala na to dobra organizacja budowy. Na przykład, zanim zacznie się układać tynki wewnętrzne na ścianach i stropach, musi z nich wyparować wilgoć technologiczna, by podłoże miało odpowiednio niską wilgotność. Oznacza to więc przerwę technologiczną. I tak jest w praktyce. Po wykonaniu murów i zabetonowaniu stropów następują kolejne roboty – wykonanie konstrukcji dachowej, rozszalowanie stropów (jeśli są monolityczne), wymurowanie ścian działowych, ułożenie pokrycia dachowego, montaż stolarki, rozprowadzenie instalacji elektrycznej, wykonanie instalacji sanitarnych oraz wentylacji mechanicznej. Dopiero po tych robotach przystępuje się do tynkowania wnętrz. Upływa więc wystarczająco dużo czasu od wykonania murów i stropów. Najczęściej do robót wykończeniowych przystępuje się dopiero po ustabilizowaniu się wilgotności elementów budynku. Można je prowadzić w różnej kolejności, a także starać się przyspieszyć proces wysychania przegród – przez wietrzenie pomieszczeń, a w chłodnej porze roku ogrzewanie ich za pomocą przenośnych nagrzewnic. Aby skrócić czas wysychania mokrych warstw wykończeniowych i móc przystąpić do kolejnych robót, można stosować pochłaniacze wilgoci. Brak przestojów i zachowanie ciągłości robót zależy jednak od dobrego zorganizowania frontu robót. Wiele z nich można skumulować w czasie, wpuszczając jednocześnie na budowę różnych wykonawców. W przypadku budowy domu jednorodzinnego bywa to dosyć trudne, bo prowadzenie szerokiego frontu robót w niewielkiej przestrzeni może prowadzić do komplikacji. Ekipy mogą sobie przeszkadzać. Są jednak roboty, które można wykonywać w tym samym czasie bez utrudnień. Dotyczy to na przykład prac ociepleniowych oraz elewacyjnych prowadzonych na zewnątrz i robót wykonywanych wewnątrz budynku. Podczas planowania budowy i tworzenia harmonogramu warto wziąć pod uwagę finansowanie budowy. Zakończenie każdego z etapów wiąże się z rozliczeniem z wykonawcą.
POLECAMY: Rozliczenie robót budowlanych: ryczałt czy kosztorys?
Jeśli inwestor potrzebuje przerw, by bez problemu finansować prace, dobrze jest uwzględnić to w harmonogramie. Proces budowy warto przeanalizować z kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru inwestorskiego (jeśli jest ustanowiony). Dobrze też omówić możliwości wykonania robót z wykonawcami w kontekście różnych scenariuszy realizacji harmonogramu. Jeśli okaże się to konieczne, w trakcie robót należy korygować harmonogram stosownie do sytuacji na budowie. Bo dobra organizacja budowy to też sposób na obniżenie jej kosztów.
Przeczytaj inne porady budowlane autora
- Beton komórkowy – materiał konstrukcyjny o wielkich możliwościach
- Pęknięcia ścian z betonu komórkowego - jak ich uniknąć
- Wycinanie bruzd i układanie instalacji w ścianach z betonu komórkowego
- Jak zapobiec klawiszowaniu stropu TERIVA?
- Wykonanie instalacji przed betonowaniem fundamentów
- Zbrojenie fundamentów: jak je wykonać prawidłowo
