System kontraktowy: jak wygląda budowa domu metodą kontraktową?
Metoda kontraktowa to system budowy domu, który łączy różne elementy podstawowych metod, czyli generalnego wykonawstwa i systemu gospodarczego. Jest to najczęstszy wybór inwestorów budujących dla siebie dom jednorodzinny.
Najwygodniejsze z punktu inwestora jest zatrudnienie do budowy domu generalnego wykonawcy, który odpowiada za cały proces budowy i realizacji inwestycji. Z kolei najtańsze rozwiązanie dla inwestora to budowa domu systemem gospodarczym. Polega ono na samodzielnym wykonywaniu prostych prac budowlanych, wyszukiwaniu i zatrudnianiu wykwalifikowanych rzemieślników do poszczególnych robót oraz pozyskiwaniu niezbędnych materiałów. Krótko mówiąc, inwestor staje się sam dla siebie przedsiębiorcą budowlanym.
Galeria: domy do budowy etapami
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl
Projekt M201 Senne marzenie (etap I), arch. Ewa Dziewiątkowska. To urokliwy dom, który można budować etapami. Zobacz ten projekt domu
Budowa domu systemem kontraktowym: na czym polega
Osoby budujące dom najczęściej wybierają wariant mieszany zwany systemem kontraktowym. Tu inwestor pełni funkcję menedżera budowy.
Do jego zadań będzie więc należało przede wszystkim zatrudnianie kolejnych ekip wykonawczych do określonych prac, np. murarzy do wykonania fundamentów, ścian, stropów i schodów, dekarzy do pokrycia dachu, a następnie elektryków, instalatorów i tynkarzy. W systemie kontraktowym każda z zatrudnionych firm wykonawczych odpowiada więc za inny zakres robót.
Zatrudniając poszczególnych wykonawców, warto pamiętać o sprawdzeniu ich referencji. O ile w systemie wykonawstwa generalnego mamy do czynienia wyłącznie z jednym wykonawcą, a co za tym idzie sprawdzenie jego kompetencji będzie dla nas czynnością jednorazową, o tyle w systemie kontraktowym czynność tę musimy powtórzyć w przypadku zatrudnienia każdego kolejnego wykonawcy przy budowie domu. Optymalnym rozwiązaniem będzie zatem wybór firm z polecenia, aby podczas prac nie okazało się, że nawiązaliśmy współpracę z niekompetentną bądź nierzetelną ekipą budowlaną.
Przeczytaj też:
Wykonawca nie wykonał robót w terminie lub źle je wykonał: co zrobić?
W tym celu warto się skontaktować z poprzednimi inwestorami i poprosić ich o opinię na temat jakości usług danej ekipy. W praktyce bardzo często wykonawcy budowlani działający na danym rynku lokalnym znają się nawzajem z wcześniejszych realizacji bądź też dysponują na swój temat stosownymi informacjami. Można się zatem pokusić o zasięgnięcie opinii firmy, która działa już przy naszej budowie i zyskała nasze zaufanie. Ekipa wykonawcza z polecenia to z pewnością duże ułatwienie i oszczędność czasu dla inwestora.
System kontraktowy: obowiązki inwestora
Jako menedżer budowy mamy obowiązek koordynowania prac wszystkich ekip wykonawczych, a także pilnowania ich terminowości i fachowości (jakości wykonywanych robot). Do naszych zadań będzie też należało załatwianie wszelkich niezbędnych formalności, takich jak podpisywanie umów z wykonawcami, ustalanie terminów poszczególnych prac oraz dostarczanie materiałów budowlanych i potrzebnego sprzętu (to ostatnie zadanie możemy powierzyć firmie wykonawczej).
Budowa w systemie kontraktowym wymaga sporego zaangażowania inwestora, zarówno pod względem finansowym, jak i czasowym oraz organizacyjnym. Sam inwestor jest też znacznie bardziej obciążony odpowiedzialnością za powodzenie i szybkość realizacji inwestycji, niż ma to miejsce w przypadku systemu generalnego wykonawstwa lub zastępstwa inwestycyjnego.
Przeczytaj też:
Umowy budowlane: UMOWA z wykonawcą WZÓR >>>
Z drugiej strony dzięki nawiązaniu współpracy z mniejszymi firmami możliwe jest uniknięcie kosztów zatrudnienia jednego wykonawcy generalnego. Dlatego też taki wariant budowy domu jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą obniżyć koszty budowy. Trzeba jednak pamiętać, że choć sam system kontraktowy pozwala na pewne oszczędności, to jednocześnie wymaga on dużej płynności finansowej, aby regularnie opłacać poszczególnych wykonawców i zatrudniać kolejnych.
Przeczytaj też:
Harmonogram budowy domu: jak rozplanować prace >>>
Przed rozpoczęciem poszczególnych etapów prac związanych z budową domu z każdą kolejną firmą powinniśmy podpisać odrębną umowę. Powinna ona precyzyjnie określać zakres zleconych robót, terminy i wycenę. Przy tak poważnym przedsięwzięciu, jakim jest budowa domu, może dojść do opóźnień w realizacji niektórych prac, dlatego ustalając poszczególne terminy, dobrze jest przewidzieć pewien zapas. Warto też dopilnować, żeby czas pracy poszczególnych ekip nie nakładał się na siebie, gdyż wówczas wykonawcy będą sobie przeszkadzać w robotach budowlanych. Opóźnienie jednego wpływa na opóźnienie kolejnego, a finalnie – na przesunięcie zakończenia budowy i dodatkowe koszty dla inwestora.
W prowadzeniu inwestycji powinien nas wspierać kierownik budowy. Jego zadaniem jest czuwanie na prawidłowością przebiegu prac i pomaganie inwestorowi w problematycznych kwestiach.
Kolejną ważną osobą może być inspektor nadzoru inwestorskiego, jeśli zdecydujemy się zatrudnić takiego fachowca (w przypadku budowy domu jednorodzinnego nie ma takiego obowiązku). Kierownik lub inspektor nadzoru pomogą nam też przygotować harmonogram przebiegu robót, który znacznie ułatwia planowanie prac i zatrudnianie poszczególnych ekip. Dobrze ułożony harmonogram budowy pozwala też zachować dynamikę prac i uniknąć niepotrzebnych przestojów.
