Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak i kiedy to zrobić?
Planujesz kupić działkę z wydanym pozwoleniem lub rozpoczętą już budową? Musisz wtedy przenieść pozwolenie na budowę na siebie. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę - jak dopełnić formalności urzędowych.
Zgodnie z ogólną zasadą prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć i prowadzić jedynie na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Decyzję taką wydaje właściwy dla miejsca inwestycji organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta). Pozwolenie na budowę jest zawsze adresowane do podmiotu, który wnioskował o jego wydanie (inwestora).
Prowadzenie prac budowlanych przez inną osobę niż wskazana w pozwoleniu na budowę
Prowadzenie budowy przez inną osobę niż wskazana w takiej decyzji (nowego właściciela działki) jest traktowane jako samowola budowlana, nawet jeśli prace są realizowane zgodnie z projektem zatwierdzonym tą decyzją. W praktyce do takiej sytuacji może dojść, gdy działka, na której jest prowadzona budowa, zostanie sprzedana lub oddana w darowiźnie i gdy nowy właściciel zechce dokończyć inwestycję. Trzeba pamiętać, że sam zakup nieruchomości nie powoduje jednoczesnego przejścia na rzecz nowego właściciela praw wynikających z decyzji udzielającej pozwolenia na budowę. Aby ją legalnie kontynuować, należy doprowadzić do przeniesienia pozwolenia na budowę. Jest to możliwe również w tedy, gdy budowa nie została jeszcze rozpoczęta. W innej sytuacji są spadkobiercy inwestora, który uzyskał pozwolenie na budowę. Uprawnienia wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę przechodzą na nich z mocy prawa.
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę
Uzyskana zgoda budowlana (czyli pozwolenie lub zgłoszenie) może być przeniesiona na rzecz innej osoby podczas całego procesu inwestycyjnego. Kwestia ta została uregulowana w art. 40 Prawa budowlanego.
Postępowanie w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę albo przyjętego zgłoszenia może być prowadzone wyłącznie na wniosek podmiotu, który chce zostać nowym inwestorem. Nie ma więc możliwości, aby wniosek w tej sprawie złożył dotychczasowy inwestor ani żeby organ administracji architektoniczno-budowlanej prowadził takie postępowanie z urzędu.
Jeżeli wniosek zostanie złożony przez podmiot nieuprawniony (np. rodzice darują dziecku działkę i chcą przenieść na nie uzyskane wcześniej pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego), to starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu odmówi wszczęcia postępowania z uwagi na to, że wnioskodawcą może być jedynie osoba chcąca realizować lub kontynuować inwestycję (w tym przypadku obdarowane dziecko).
NIE PRZEGAP:
Wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosek o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, składamy na druku urzędowym.
Jeśli chcemy go złożyć tradycyjnie, w starostwie - możemy dostać druk wniosku na miejscu w urzędzie albo pobrać ze strony urzędu bądź ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego https://www.gunb.gov.pl/strona/wzory-wnioskow-zgloszen-i-zawiadomien.
Jest też możliwość złożenia wniosku online, bez wychodzenia z domu - w formie dokumentu elektronicznego w serwisie e-budownictwo (https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/).
Do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia należy dołączyć:
- oświadczenie nowego inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia albo zgłoszenia na rzecz wnioskodawcy.
Skoro wnioskować o przeniesienie pozwolenia na budowę i zgłoszenia może tylko nowy inwestor, to także do jego obowiązków należy dołączenie wymienionych dokumentów. Jeżeli zatem wnioskodawca nie przedłoży zgody dotychczasowego inwestora, to zostanie wezwany do uzupełnienia tego braku. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie się samodzielnie starać o uzyskanie tego dokumentu ani też nie będzie wzywał dotychczasowego inwestora o wyrażenie zgody. To przyszłemu inwestorowi zależy na przeniesieniu pozwolenia na budowę albo przyjętego zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych, a zatem to właśnie on powinien zadbać o kompletność składanej w urzędzie dokumentacji.
Kiedy nie trzeba mieć zgody poprzednika na przeniesienie pozwolenia na budowę
W przypadku sprzedaży nieruchomości z rozpoczętą budową pojawiały się trudności z uzyskaniem zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia albo zgłoszenia. Poprzedni właściciele nierzadko żądali dodatkowej zapłaty za samo wyrażenie zgody na takie przeniesienie. Oczywiście nie było to bezzasadne – uzyskanie tych zgód wymagało poniesienia wysokich kosztów. Jednak nowi właściciele często byli zaskoczeni, dowiadując się, że wraz z działką nie kupili pozwolenia na budowę. Generowało to konflikty, które miały swój finał nawet w sądzie.
Nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie 19 września 2020 r., wprowadziła nową zasadę przenoszenia pozwoleń i zgłoszeń. Obecnie zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego nieruchomości - objęte pozwoleniem na budowę - po wydaniu tej decyzji przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia. Z przepisów nie wynika wprost, czy ta reguła ma zastosowanie także w przypadku chęci przeniesienia praw wynikających ze zgłoszenia. Wydaje się jednak, że przyjęcie stanowiska twierdzącego będzie zasadne. Instytucja zgłoszenia ma na celu ułatwienie realizacji inwestycji, a ograniczenie możliwości przeniesienia zgłoszenia, wobec którego nie wniesiono sprzeciwu, przeczyłoby celowi tej uproszczonej procedury.
Wskazana zmiana nie oznacza oczywiście, że nowy inwestor w ogóle nie potrzebuje przeniesienia na swoją rzecz pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Jednak nowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości z pozwoleniem na budowę bądź zgłoszeniem nie musi dołączać do wniosku o przeniesienie tych zezwoleń zgody dotychczasowego inwestora. Warto o tym pamiętać, ustalając cenę takiej nieruchomości.
Konsekwencje nieprzeniesienia pozwolenia na budowę
Niedopełnienie obowiązku przeniesienia pozwolenia na budowę powoduje, że budowa jest prowadzona nielegalnie. W takim wypadku organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części albo wstrzymać prowadzenie robót i nakazać przedłożenie odpowiednich dokumentów. Dodatkowo przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych organ nadzoru budowlanego obligatoryjnie ustala wysokość opłaty legalizacyjnej (za dom jednorodzinny jest to 50 000 zł).
Jak liczyć termin na odwołanie
Bieg terminu rozpoczyna się w kolejnym dniu po doręczeniu decyzji i wlicza się do niego dni wolne od pracy. Jednak gdy koniec terminu przypada na dzień ustawowo wolny od pracy, za ostatni dzień terminu uważa się najbliższy następny dzień powszedni. Przykładowo jeśli decyzja została doręczona 18 grudnia 2020 r., ostatnim dniem na złożenie odwołania był dopiero 4 stycznia 2021 r. Nie oznacza to jednak, że odwołanie powinno wpłynąć do odpowiedniego organu najpóźniej w ostatnim dniu terminu. Termin uważa się za zachowany również wtedy, gdy przed jego upływem pismo zostało nadane w polskiej placówce pocztowej. Dniem doręczenia jest dzień odebrania przesyłki od listonosza, na poczcie (lub w innym miejscu wskazanym na awizo) bądź bezpośrednio w urzędzie. W przypadku niepodjęcia przesyłki w wyznaczonym terminie (14 dni) decyzję umieszcza się w aktach sprawy organu i uważa za doręczoną z upływem ostatniego dnia okresu, w którym można było ją odebrać.
Przebieg postępowania administracyjnego mającego na celu przeniesienie pozwolenia na budowę
Jeżeli wnioskodawca oraz przyszły inwestor spełnią wszystkie wskazane wyżej warunki, organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek przenieść pozwolenie na budowę. Natomiast w razie stwierdzenia braków w złożonym wniosku organ wzywa wnioskodawcę do ich uzupełnienia w określonym terminie. Podczas postępowania administracyjnego mającego na celu przeniesienie pozwolenia na budowę organ nie dokonuje ponownej oceny projektu budowlanego. Nie ma zatem możliwości, żeby to postępowanie zakończyło się wzruszeniem decyzji udzielającej pozwolenia na budowę.
Rozpoznanie sprawy ogranicza się tu do zmiany adresata decyzji. Dlatego też stronami w tym postępowaniu są tylko wnioskodawca i podmiot, na rzecz którego decyzja ma zostać przeniesiona. Właściciele sąsiednich nieruchomości nie będą stronami postępowania, nawet gdy mieli ten przywilej w postępowaniu mającym na celu zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.
Zarówno przeniesienie pozwolenia na budowę, jak i odmowa przeniesienia powinny mieć formę decyzji administracyjnej. Istotnym elementem takiego rozstrzygnięcia jest przede wszystkim wskazanie, jaka decyzja jest przenoszona (przez kogo i kiedy wydana oraz jakiego przedmiotu dotycząca). W razie odmowy przeniesienia starosta powinien wskazać jej powody.
SPRAWDŹ: inne wzory i formularze do pobrania
- Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
- Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
- Zgłoszenie robót budowlanych
- Zgłoszenie rozbudowy budynku
- Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
- Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
- Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
- Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
- Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
- Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
- Pozwolenie na rozbiórkę
- Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
- Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
- Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek
- Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego
- Przyłączenie do sieci gazowej: wniosek o warunki przyłączenia
Od decyzji kończącej postępowanie w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę stronie przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia (wojewody) za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od jej doręczenia. Przepisy prawa nie przewidują szczególnej formy odwołania. Wystarczy, że będzie złożone na piśmie, własnoręcznie i czytelnie podpisane oraz będzie z niego wynikać, że strona jest niezadowolona z zaskarżonej decyzji.
Nie ma konieczności wskazywania konkretnych przepisów prawa, które naruszył organ pierwszej instancji. Po przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę nowy właściciel nieruchomości nabywa uprawnienia dotychczasowego inwestora, a to oznacza, że może rozpocząć, kontynuować lub zakończyć budowę, a także dokonywać zmian w uprzednio zatwierdzonym projekcie budowlanym. Należy oczywiście pamiętać, że nabywa je dopiero wtedy, kiedy decyzja stanie się ostateczna. W tym przypadku decyzje wydane przez wojewodę są ostateczne w momencie ich doręczenia. To, że decyzja starosty jest ostateczna, potwierdza przybita na dokumencie odpowiednia pieczęć urzędnika lub stosowne zaświadczenie.
