Budowa domu 2024 krok po kroku. Jak załatwić formalności budowlane?

Budowa domu krok po kroku, czyli jak dopełnić wszelkich formalności budowlanych? Wyjaśniamy, jakie pozwolenia i uzgodnienia są potrzebne oraz w jakiej kolejności załatwiać formalności urzędowe. Jak wygląda cały proces inwestycyjny przed budową domu.

Spis treści

1. Zakup działki pod budowę domu
2. Projekt architektoniczno-budowlany
3. Dodatkowe opinie, uzgodnienia
4. Warunki przyłączenia do sieci
5. Zezwolenie na wjazd na działkę
6. Opinia geotechniczna
7. Odrolnienie działki
8. Zgoda na odstępstwo od przepisów
9. Pozwolenie na budowę albo zgłoszenie
 budowy
10. NIE PRZEGAP: jak wypełnić wnioski - wzory do pobrania
11. Dziennik budowy i tablica informacyjna
12. Zgłoszenie rozpoczęcia budowy
13. Zmiany w zatwierdzonym projekcie w trakcie budowy
14. Zakończenie budowy - zawiadomienia albo pozwolenie na użytkowanie

Każdy inwestor, zanim rozpocznie budowę domu, musi przejść przez kilka etapów – od zakupu działki, przez pozwolenia i uzgodnienia, aż do prac przygotowujących teren pod budowę. Zobacz, jak wygląda budowa domu krok po kroku, co powinieneś kolejno zrobić, jakie formalności dopełnić, aby powstał Twój wymarzony dom.

Budowa domu krok po kroku: przed rozpoczęciem budowy trzeba uzyskać następujące dokumenty budowlane:

• wypis i wyrys z planu miejscowego (gdy taki na danym terenie obowiązuje);
• mapę zasadniczą i do celów projektowych;
• oświadczenia o możliwości przyłączenia do poszczególnych sieci albo warunki przyłączenia do nich;
• decyzję o warunkach zabudowy (kiedy planu miejscowego nie ma);
• decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (jeżeli wcześniej była tak użytkowana);
• opinię geotechniczną (przy trudnych warunkach gruntowych lub gdy projektant zaleci zbadanie gruntu);
• zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej (gdy działka jeszcze go nie ma);
• projekt budowlany;
• zgodę na odstępstwo od przepisów (jeśli jest taka potrzeba);
• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy;
• dziennik budowy;
• oświadczenie kierownika budowy;
• zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych.

Zakup działki pod budowę domu

Zakup działki jest pierwszym najważniejszym krokiem, aby realizować nasze marzenia, zatem wybór gruntu musi być przemyślany, gdyż nie na każdej nieruchomości będziemy mogli wybudować dom, o którym marzymy.

Podstawowe uwarunkowania, ograniczenia czy możliwości dotyczące działki i ewentualnej budowy określają dwa dokumenty wskazane w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej p.z.p.) (Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717 z późn. zm. ).

Pierwszym z nich jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP), drugim decyzja o warunkach zabudowy (dalej WZ).

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W urzędzie gminy lub miasta (w wydziale zajmującym się budownictwem i architekturą) uzyskamy informację, czy dla terenu, na którym jest położona nasza działka, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, musimy w nim sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jakie plan narzuca rozwiązania co do sposobu jej zagospodarowania oraz zabudowy. Trzeba je znać, bo projekt budowlany domu nie może być sprzeczny z obowiązującym planem. Można od razu zamówić w urzędzie wypis i wyrys z planu miejscowego (kosztuje maksymalnie 250 zł), choć nie jest to konieczne, zwłaszcza gdy plan jest dostępny na stronie internetowej urzędu.


Jeżeli nie uchwalono planu miejscowego, konieczne będzie wystąpienie do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej działki określamy m.in., jaka będzie powierzchnia zabudowy i użytkowa planowanego domu, szerokość jego elewacji frontowej, liczba kondygnacji, wysokość do górnej krawędzi elewacji i do kalenicy oraz kąt nachylenia dachu. Pamiętajmy, że podane wielkości nie powinny zanadto odbiegać od budynków istniejących w bliskim sąsiedztwie naszej działki, ponieważ urzędnicy opracowują decyzję na podstawie jego analizy urbanistycznej.

Zgodnie z przepisami nowo budowane obiekty powinny kontynuować funkcję, przeznaczenie, linię zabudowy, intensywność wykorzystania terenu, gabaryty i formę okolicznej zabudowy. Kontynuować nie oznacza jednak powielać. Dlatego wypełniając wniosek, lepiej podać dane liczbowe z pewnym marginesem bezpieczeństwa („od do”), żeby później mieć pewną swobodę w wyborze i opracowaniu projektu domu, który musi być zgodny z wymogami wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

Sprawdź też:

• Co oznaczają symbole w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Zdarza się, że poprzedni właściciel działki uzyskał już warunki zabudowy, żeby zachęcić potencjalnych kupców (mógł w ten sposób udowodnić, że działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe). Jeśli nasze plany są inne – np. w wydanej decyzji jest mowa o domu z poddaszem użytkowym, a my chcemy mieć dom piętrowy – powinniśmy złożyć nowy wniosek. W momencie, gdy jeden z wnioskujących o warunki zabudowy uzyska pozwolenie na budowę, pozostałe decyzje wygasną.

• Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie narusza interesów osób trzecich, może być wydana kilku osobom zainteresowanym. Może się zdarzyć również, że sprzedający działkę już dysponuje taką decyzją i decydując się na kupno, można będzie przenieść tę decyzję na siebie. Przeniesienia decyzji dokonuje organ, który decyzję wydał, na wniosek osoby zainteresowanej, za zgodą dotychczasowego adresata decyzji. Jedynym warunkiem jest przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji przez osobę, na rzecz której decyzja ma być przeniesiona.

• Ważność decyzji o warunkach zabudowy

24 września 2023 r. weszła w życie część nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.  Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 24 września 2023 r. i po tej dacie będą ważne bezterminowo, jeżeli będą prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.

Decyzje o warunkach zabudowy prawomocne do końca 2025 r. będą ważne bezterminowo. Ich wygaśnięcie nastąpi w momencie uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy.

Decyzje o warunkach zabudowy, które przed 1 stycznia 2026 r. nie staną się prawomocne, chociażby były ostateczne, będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Takie decyzje po 5 latach od dnia uprawomocnienia będą wygasać.

Do wniosku o wydanie warunków zabudowy trzeba dołączyć:

• kopię mapy zasadniczej lub katastralnej w skali 1:500 bądź 1:1000 (zależnie od tego, jaka jest dostępna dla danego terenu) obejmującej teren wokół działki nie mniejszy niż trzykrotna szerokość jej frontu i jednocześnie co najmniej 50 m z każdej jej strony. Mapę należy zamówić w powiatowym/miejskim ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej albo wydziale geodezji starostwa powiatowego/urzędu miasta (koszt to kilkadziesiąt złotych);
• oświadczenia przedsiębiorstw sieciowych działających na danym terenie o możliwości przyłączenia do istniejącej bądź planowanej sieci uzbrojenia (mogą to też być wydane przez nie techniczne warunki przyłączenia);
• pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uregulowania opłaty skarbowej za jego udzielenie (17 zł) - gdy w sprawach związanych z inwestycją będzie nas reprezentował pełnomocnik, na przykład projektant.

Jeśli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego dotyczy decyzja, jej wydanie jest bezpłatne. Gdy wniosek składa osoba trzecia, opłata wynosi 598 zł.
 Czas oczekiwania na decyzję jest zwykle dłuższy niż przepisowe dwa miesiące.


29,90 zł

KUP TERAZ

Szkoła budowania - e-book

Książkowy bestseller w wygodnej formie elektronicznej pliku PDF.

Niezastąpiony poradnik dla planujących budowę domu. 23 lekcje prowadzące inwestora przez cały proces budowlany, 192 strony praktycznej wiedzy budowlanej, ponad 300 zdjęć ilustrujących poszczególne etapy budowy, ponad 100 infografik i rysunków ułatwiających prezentację szczegółów wykonania.

Na tym etapie warto też sprawdzić czy i jakie inwestycje są planowane w najbliższym otoczeniu. Może się bowiem okazać, że my szukamy ciszy i spokoju, a obok, za kilka lat ma powstać centrum handlowe lub droga szybkiego ruchu. Jeżeli jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, takie informacje powinny być w nim zawarte. Jeśli obok naszej działki przechodzi granica z inną gminą, warto także zapoznać się z planowanymi inwestycjami na terenie sąsiedniej gminy. Jeśli MPZP nie ma, takich informacji należy poszukać chociażby na portalach internetowych, np. na oficjalnej stronie Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad.

Ponadto warto również już teraz sprawdzić, jak jest z dostępnością mediów, czy możliwe będzie podłączenie do wybranej działki kanalizacji, wody, gazu itp.

Sprawdź też: uzbrojenie działki - podłączenie do mediów >>>

Może się bowiem okazać, iż konieczne będzie wybudowanie własnej studni lub zbiornika na nieczystości (szambo), a to powinno się znaleźć w projekcie budowlanym. Ważnym aspektem jest również możliwość odprowadzania wody deszczowej z budynków sąsiednich i z pobliskiej drogi. Zdarzają się sytuacje, kiedy to przy dość obfitych opadach deszczu grunty są zalewane/podtapiane, ze względu na brak kanalizacji deszczowej.

Projekt architektoniczno-budowlany

Kolejnym krokiem jest wybranie projektu naszego przyszłego domu. Kiedy jesteśmy już w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy lub znamy ustalenia MPZP, śmiało możemy przystąpić do wyboru projektu, a możemy tego dokonać w dwojaki sposób.

W zależności od swoich wymagań, pomysłów, itp. możemy zlecić osobie uprawnionej, a taką jest architekt, przygotowanie dla nas projektu indywidualnego. Ważne jest aby osoba sporządzająca projekt posiadała uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w tym przypadku będzie to architektoniczna – oraz była wpisana na listę członków właściwego samorządu. Wybierając projekt indywidualny możemy dać upust swoim wyobrażeniom, możemy „stworzyć” dom energooszczędny, inteligentny. Możemy sami określić metraż domu, wyposażenie instalacyjne. Ponadto architekt wykonując dla nas projekt indywidualny, zapewne od razu przygotuje projekt zagospodarowania działki, który sporządza się na aktualnej mapie, obejmujący określenie granic działki, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny, układ zieleni itp. Projekt indywidualny niesie za sobą dość wysokie koszty. Ważne jest, aby przed zleceniem wykonania projektu indywidualnego ustalić z architektem co będzie ten projekt obejmował, gdyż tak naprawdę do budowy potrzebne są 2 projekty. Pierwszy to projekt architektoniczno-budowlany (ten składa się do właściwych organów), drugi to projekt techniczny obejmujący rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, charakterystykę energetyczną, niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe oraz - w razie potrzeby – dokumentację geologiczno-inżynierską, geotechniczną i inne opracowania. Projekt techniczny składa się do organu nadzoru budowlanego na etapie składania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu robót.

Można zamówić także projekt wykonawczy, który uzupełnia i uszczegóławia projekt budowlany. W nim znajdują się dokładne przekroje, rzuty, detale architektoniczne i konstrukcyjne oraz gotowe plany wszystkich instalacji. Projektu wykonawczego nie składa się do urzędu, ale jest on potrzebny przy budowie, to podstawowy dokument, na którym opiera się wykonawca.

Zasadą jest, że na projekt indywidualny składają się te dwa w/w, za wykonawczy trzeba zwykle dodatkowo zapłacić.

Drugim, znacznie tańszym sposobem jest wybór projektu katalogowego. Jednak w tym przypadku nie mamy możliwości ingerowania w ten projekt, poza granice, jakie określił autor, a nadto musimy sprawdzić czy taki gotowy projekt będzie odpowiadał warunkom określonym w MPZM lub WZ.

Sprawdź też: projekty gotowe z kolekcji MURATORA >>>

Ponadto wybierając gotowy projekt, musimy pamiętać, aby dokonać adaptacji projektu gotowego do konkretnej działki. Za tym pojęciem kryje się sporządzenie na aktualnej mapie projektu zagospodarowania działki, obejmującego określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Ważne jest również, aby w projekcie budowlanym znalazła się również informacja o obszarze oddziaływania obiektu budowlanego. Adaptację możemy zlecić np. miejscowemu architektowi.

Kompletna dokumentacja projektowa, którą będzie trzeba złożyć w starostwie, składa się z:

• projektu architektoniczno-budowlanego,
• projektu zagospodarowania działki,
• załączników zawierających niezbędne w danej sytuacji uzgodnienia,
• informacji o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt z katalogu kosztuje zazwyczaj 4-5 tys. zł, a za adaptację płaci się zwykle drugie tyle (zależnie od zakresu zmian). Cena projektu sporządzanego na indywidualne zamówienie będzie wyższa - stawki zależą od wielkości domu, stopnia skomplikowania konstrukcji, regionu kraju i renomy pracowni architektonicznej.

Do sporządzenia projektu zagospodarowania działki architekt będzie potrzebował kilku dodatkowych dokumentów i uzgodnień. Pierwszym jest mapa do celów projektowych, którą zamawiamy u uprawnionego geodety (cena zależy od regionu kraju, zwykle mieści się przedziale 1000-1500 zł).


Dodatkowe opinie, uzgodnienia

Mogą wystąpić sytuacje, kiedy konieczne będzie uzyskanie dodatkowych dokumentów, pozwoleń, opinii, np. w sytuacji gdy budowa naszego domu może wpłynąć na gospodarkę wodną w rejonie, lub będziemy korzystać z wód w sposób szczególny, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego.

Przeczytaj też:

• Zgłoszenie wodnoprawne - kiedy wymagane, gdzie i jak złożyć >>>

Jeśli nasza działka znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych. Pozwolenie takie wydaje wojewódzki konserwator zabytków, właściwy ze względu na miejsce położenia działki.

Dodatkowymi pozwoleniami warto zająć się już wcześniej, jeszcze przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy. Wszelkie pozwolenia wydawane przez organy administracji publicznej, są decyzją administracyjną, na wydanie której organ ma 30 dni. Czasami zdarza się, iż organy proszą wnioskodawcę o uzupełnienie wniosku, przez co ten termin się wydłuża, warto więc nie czekać do ostatniej chwili.

Warunki przyłączenia do sieci

Powinniśmy też wystąpić o warunki przyłączenia dla poszczególnych mediów dostępnych na danym terenie, chyba że już je uzyskaliśmy wcześniej. Co prawda, nie załącza się ich – jak przed laty - do wniosku o pozwolenie na budowę, ale rodzaj i przebieg przyłączy należy wskazać w projekcie zagospodarowania działki. 
Do wniosków o warunki przyłączenia dołącza się mapę zasadniczą z oznaczonym planowanym budynkiem i wstępną lokalizacją punktów pomiarowych. Gdyby przyłącze musiało biec przez posesje sąsiadów, potrzebne będą ich notarialne oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu na rzecz właściciela infrastruktury.
 Po uzyskaniu warunków przyłączenia możemy podpisać umowy, które umożliwią budowę przyłączy oraz dostawę mediów niezbędnych w trakcie budowy.

Zezwolenie na wjazd na działkę

Jeśli działka jest położona przy drodze wojewódzkiej lub krajowej i nie ma na nią zjazdu, to do uzyskania zgody na budowę domu konieczne będzie oświadczenie zarządcy tej drogi o możliwości połączenia działki z drogą. Najlepiej jednak od razu wystąpić do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu (dotyczy to również dróg gminnych i powiatowych, tyle że w ich wypadku tego dokumentu nie trzeba załączać do wniosku o pozwolenie na budowę domu).

Do prośby o zezwolenie na lokalizację dołączamy mapę z koncepcją zagospodarowania działki i propozycją usytuowania zjazdu i jego wymiarami oraz dokument potwierdzający prawo do nieruchomości. Zarządcą dróg jest – zależnie od ich kategorii – wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu lub województwa bądź generalny dyrektor dróg krajowych i autostrad. Opłata za uzyskanie zezwolenia na lokalizację zjazdu wynosi 82 zł.


Po uzyskaniu zezwolenia projektant będzie mógł zaznaczyć planowany zjazd w projekcie zagospodarowania działki i unikniemy odrębnego załatwiania zgody na jego budowę (byłaby konieczna w wypadku zjazdu z drogi krajowej lub wojewódzkiej).


Przed rozpoczęciem prac przy zjeździe trzeba będzie ponownie wystąpić do zarządcy drogi, tym razem o zezwolenie na prowadzenie robót w pasie drogowym (wydawane jest odpłatnie - maksymalnie 10 zł razy liczba zajętych metrów kwadratowych drogi razy liczba dni jej zajmowania). Od zarządcy drogi możemy też potrzebować zezwolenia na zbliżenie domu do zewnętrznej krawędzi jezdni drogi publicznej (na przykład gdy chcemy, żeby odległość domu od drogi gminnej była mniejsza niż wymagane minimum 6 m).

Opinia geotechniczna

Jeśli po oględzinach działki projektant zdecydował, że konieczne jest sporządzenie opinii geotechnicznej, zamawiamy ją u inżyniera geotechnika z odpowiednimi uprawnieniami (koszt zależy od liczby i głębokości otworów wykonanych w trakcie badania, wynosi średnio około 1 tys. zł).


Odrolnienie działki

Gdy działka budowlana (o takim przeznaczeniu w planie miejscowym albo decyzji o warunkach zabudowy) była do tej pory użytkowana rolniczo, może być konieczne uzyskanie decyzji wyłączającej działkę z produkcji rolnej (tak zwane odrolnienie, z którego zwolnione są tylko ziemie najsłabszej klasy).

Przeczytaj też:

• Odrolnienie działki. Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną >>>

Wniosek w tej sprawie składa się do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Dołącza się do niego projekt zagospodarowania terenu działki z bilansem powierzchni wskazującym, którą część chcemy wyłączyć z produkcji (grunt pod domem, tarasem, dojazdem, miejscem postojowym dla samochodu, śmietnikiem itp.). Jeśli nie przekroczy 500 m2, odrolnienie będzie bezpłatne.


Zgoda na odstępstwo od przepisów

Występuje się o nie najczęściej wtedy, gdy nie ma możliwości wybudowania zgodnie z przepisami domu pożądanej wielkości na danej działce (np. z powodu jej niekorzystnego kształtu, ukształtowania terenu albo istniejącej zabudowy na sąsiednich nieruchomościach). Odstępstwo może być udzielone jedynie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Procedura uzyskania zgody na odstępstwo jest niestety długotrwała. Najpierw inwestor kieruje wniosek do starosty, później ten składa wniosek do ministra o upoważnienie go do udzielenia zgody na odstępstwo. Kiedy już minister zajmie stanowisko w sprawie, starosta w drodze postanowienia udziela bądź odmawia zgody na odstępstwo.

Inwestor powinien we wniosku uzasadnić swoją prośbę i dołączyć do niej projekt zagospodarowania działki z uwzględnieniem nieruchomości sąsiednich w zakresie istniejącej i projektowanej zabudowy oraz propozycje rozwiązań zamiennych. Dokumenty te powinny być przygotowane przez uprawnionego projektanta.

Pozwolenie na budowę albo zgłoszenie
 budowy

Kiedy projekt budowlany jest już kompletny, musimy uzyskać w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu zgodę na budowę domu. Są tu dwie możliwości:


• występujemy o pozwolenie na budowę, czyli wydanie decyzji administracyjnej;
• zgłaszamy budowę i czekamy na tak zwaną milczącą zgodę urzędu, która oznacza brak zastrzeżeń do planowanej inwestycji.

Nie wszyscy mają taki wybór. Pozwolenie na budowę jest wymagane zawsze, gdy obszar oddziaływania domu będzie wykraczał poza granice działki, na której został zaprojektowany. Informacja o obszarze oddziaływania jest elementem projektu, więc łatwo możemy sprawdzić, czy mamy możliwość zgłoszenia budowy.

Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę może też być konieczne, gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody (np. Natura 2000) i urząd zechce sprawdzić, czy dom nie będzie nadmiernie szkodził środowisku. W pozostałych wypadkach, gdy obszar oddziaływania domu nie wykracza poza granice działki ani nie podlega ona ochronie przyrodniczej, możemy rozważyć, czy nie byłoby lepiej zgłosić budowę.

Obie procedury różnią się głównie tym, że zgłoszenie pozwala na szybsze rozpoczęcie prac budowlanych. Starostwo ma bowiem 21 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu (licząc od dnia, gdy zgłoszenie trafi do urzędu, do dnia nadania sprzeciwu w urzędzie pocztowym), a na wydanie pozwolenia – 65 dni (po ich upływie może być obciążone karą pieniężną za każdy dzień zwłoki). Ponadto decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna po upływie 14 dni od doręczenia jej stronom postępowania (jeśli nikt nie złoży odwołania), a zgłoszenie uznaje się za skuteczne od razu po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu (a nawet wcześniej, jeśli starosta wyda zaświadczenie o braku podstaw do jego wniesienia).

Procedura zgłoszeniowa ma jednak swoje wady, które powodują, że wybiera ją niewielu inwestorów. Po pierwsze, nie daje pewności, że ustalenia projektanta co do obszaru oddziaływania obiektu nie zostaną zakwestionowane, co może oznaczać konieczność złożenia wniosku o pozwolenie i stratę czasu. Po drugie, w wypadku inwestycji prowadzonej na podstawie zgłoszenia trudniej jest zatwierdzić istotne zmiany w projekcie.


Dokumentacja wymagana w obu procedurach niczym się nie różni. Zarówno do wniosku o pozwolenie na budowę, jak i do jej zgłoszenia dołącza się:

• 
projekt budowlany domu z wymaganymi w danym wypadku uzgodnieniami – cztery oprawione egzemplarze;
• zaświadczenie potwierdzające, że projektant ma odpowiednie uprawnienia do projektowania domów - wydane przez izbę samorządu zawodowego i aktualne na dzień, w którym został opracowany projekt;
• oświadczenie o prawie inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzję o warunkach zabudowy - tylko jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej – wyłącznie gdy część domu ma być użytkowana w innych celach niż mieszkaniowe, na przykład jako sklep lub warsztat (1 zł/m2 tej powierzchni, bo mieszkalna jest zwolniona z opłaty), albo gdy załatwiamy sprawę za pośrednictwem pełnomocnika (17 zł).

Po uzyskaniu zgody na budowę (w formie decyzji lub braku sprzeciwu do zgłoszenia) trzeba jeszcze dopełnić kilku formalności
, zanim rozpoczniemy roboty budowlane.


NIE PRZEGAP: jak wypełnić wnioski - wzory do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku: wzór do pobrania
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza: wzór
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy: wzór

Dziennik budowy i tablica informacyjna

Kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę się uprawomocni albo minie termin na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia, możemy odebrać 2 egzemplarze ostemplowanego projektu budowlanego (trzeci egzemplarz trafia do nadzoru budowlanego, a ostatni pozostaje w starostwie).
 W urzędzie otrzymamy również opieczętowany dziennik budowy (za opłatą rzędu kilkunastu zł).

Za prowadzenie i przechowywanie dziennika budowy będzie odpowiadał kierownik budowy. Powinniśmy jednak kontrolować, czy dziennik jest rzetelnie i systematycznie prowadzony, bo dokument ten może mieć duże znaczenie w razie sporu z wykonawcą robót. Kierownik budowy powinien - zanim jeszcze ruszą prace budowlane - sporządzić plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na podstawie informacji zawartych w projekcie, protokolarnie przejąć od inwestora teren budowy i dopilnować jego zabezpieczenia (ogrodzenia), ustawić tablicę informacyjną (przy ogrodzeniu od strony drogi) oraz zapewnić wytyczenie projektowanych obiektów przez uprawnionego geodetę.


Zgłoszenie rozpoczęcia budowy

Ostatnim formalnym obowiązkiem inwestora na etapie przygotowywania budowy jest złożenie w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Trzeba to zrobić przed przystąpieniem do pierwszych prac.

Do zawiadomienia dołącza się pisemne:

• oświadczenie kierownika budowy stwierdzające, że przyjął obowiązek kierowania budową oraz sporządził dla niej plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
• zaświadczenie potwierdzające, że kierownik budowy jest wpisany na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, i określające termin ważności wpisu;
• w razie ustanowienia nadzoru inwestorskiego – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązków wraz z zaświadczeniem o jego przynależności do izby samorządu zawodowego;
• informację o przewidywanych terminach rozpoczęcia i zakończenia robót, maksymalnej liczbie pracowników na budowie w poszczególnych okresach i danych dotyczących bezpieczeństwa pracy oraz ochrony zdrowia.

Dopiero po złożeniu zawiadomienia można rozpocząć prace takie jak niwelowanie terenu, ustawienie obiektów i urządzeń przeznaczonych dla robotników (barakowóz, toaleta), wytyczenie geodezyjne domu i przyłączy oraz ułożenie przyłączy niezbędnych na potrzeby budowy.

Zmiany w zatwierdzonym projekcie w trakcie budowy

Czasami po rozpoczęciu prac budowlanych inwestor chce, aby dom wybudować nieco inaczej, niż wskazuje to zatwierdzony projekt budowlany. Każdą zmianę trzeba skonsultować z architektem.

Jeśli projektant zakwalifikuje zmianę jako nieistotną (przykładowo chodzi powiększenie wielkości okien bądź zmianę wymiarów budynku nieprzekraczającą 2%), zamieści w projekcie budowlanym odpowiedni jej opis oraz rysunki. Inwestor natomiast musi załączyć kopie rysunków z projektu, na których zostały naniesione zmiany, do zawiadomienia o zakończeniu budowy składanego w nadzorze budowlanym. Oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z projektem powinno być potwierdzone przez projektanta.

Jeżeli projektant stwierdzi, że planowane odstępstwo jest istotne (na przykład chodzi o zmianę usytuowania budynku albo znaczne podniesienie ścianki kolankowej), inwestor powinien zamówić projekt zamienny (inaczej aneks do projektu), a następnie:

• wystąpić o wydanie decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę we wskazanym zakresie (gdy budowa jest prowadzona na podstawie pozwolenia) albo
• złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę (kiedy dom jest budowany na zgłoszenie). Nie ma obecnie możliwości zmiany zgłoszenia, ani złożenia nowego.

Co ważne, formalności trzeba załatwić przed zrealizowaniem zmian.

Zobacz też:

• Ciekawe realizacje projektów z Kolekcji Muratora >>>

Zakończenie budowy - zawiadomienia albo pozwolenie na użytkowanie

Formalne zakończenie budowy polega na złożeniu w miejscowym powiatowym nadzorze budowlanym stosownego zawiadomienia. Jeżeli jednak zamierzamy zamieszkać w domu przed wykonaniem wszystkich prac objętych projektem (na przykład przed wykończeniem poddasza), konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku.

W obu sytuacjach musimy wcześniej skompletować i przedstawić w nadzorze następujące dokumenty:

• oryginał dziennika budowy (z wpisem kierownika budowy o zgłoszeniu obiektu do odbioru);
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę i przepisami. Musi ono zawierać również informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego;
• oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi lub sąsiedniej nieruchomości;
• w razie dokonania w trakcie budowy zmian nieistotnych - kopię rysunków z projektu budowlanego z naniesionymi zmianami. W takim wypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru (jeżeli został ustanowiony);
• protokoły badań i sprawdzeń instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, wentylacyjnej i kominowej – sporządzone przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi;
• dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki albo odstępstwach od tego projektu - sporządza ją geodeta z uprawnieniami;
• potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy potwierdzone przez gestorów (zarządców) sieci, np. gazowej, ciepłowniczej lub wodno-kanalizacyjnej;
• jeśli projekt wymagał uzgodnienia pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych lub ochrony przeciwpożarowej (bo na przykład wydzielono w nim część użytkową przeznaczoną na prowadzenie sklepu albo gabinetu lekarskiego), wymagane jest też oświadczenie inwestora o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej. W takich sytuacjach trzeba więc wcześniej zgłosić zakończenie budowy we wskazanych instytucjach (mają 14 dni na zgłoszenie uwag/sprzeciwu).

Jeżeli w ciągu 14 dni od złożenia w powiatowym nadzorze budowlanym zawiadomienia wraz z kompletem dokumentów organ ten nie wyda decyzji o sprzeciwie (zapadnie milcząca zgoda), będzie to oznaczać, że wyraził zgodę na użytkowanie wybudowanego obiektu. Nadzór może też wydać z urzędu – jeszcze przed upływem terminu – zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co od razu uprawni inwestora do zamieszkania w nowym domu.

W wypadku złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie nadzór budowlany ma obowiązek przeprowadzić w terminie 21 dni kontrolę wybudowanego obiektu (między innymi w zakresie zgodności z projektem). Inwestor zostanie o niej powiadomiony w ciągu siedmiu dniu i musi w niej uczestniczyć. Warto pamiętać, że w razie stwierdzenia w trakcie tej kontroli niezalegalizowanych istotnych odstępstw od projektu nadzór nałoży karę w wysokości 1 tys. zł za każdą nieprawidłowość. Po zakończeniu robót prowadzonych po przystąpieniu do użytkowania obiektu (na podstawie pozwolenia na użytkowanie) inwestor jest obowiązany zawiadomić o tym organ nadzoru budowlanego.

Uwaga! Lepiej nie wprowadzać się do nowego domu przed załatwieniem wszystkich formalności związanych z zakończeniem budowy, bo grozi za to kara w wysokości nawet 5 tys. zł.

Akty prawne:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08)
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717 z późn. zm. ).
3. Ustawa z dnia 18 lipca 2001 roku prawo wodne (Dz. U. 2015.469 z dnia 2015.04.01)
4. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (Dz. U. 2015.1651 z dnia 2015.10.20)
5. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2014.1446 z dnia 2014.10.24)
6. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 roku kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2016.23 z dnia 2016.01.07)
7. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o samorządach zawodowych architektów i inżynierów budownictwa (Dz. U. 2014.1946 z dnia 2014.12.30)
8. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2012.462 z dnia 2012.04.27)
9. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (Dz. U. 2013.1129 z dnia 2013.09.24)
10. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 roku w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (Dz. U. 2002.108.953 z dnia 2002.07.17)