Spis treści
- Dom jednorodzinny – definicja. Co to znaczy budynek jednorodzinny?
- Budynek jednorodzinny dwulokalowy – prawo. Czy to to samo, co bliźniak?
- Czy może istnieć budynek jednorodzinny czterolokalowy?
- Czym jest samodzielny lokal mieszkalny? Definicja lokalu
Dom jednorodzinny – definicja. Co to znaczy budynek jednorodzinny?
Nasze potoczne rozumienie określenia „dom jednorodzinny” nie zawsze pokrywa się z tym, jak taki budynek definiuje prawo. Definicję budynku jednorodzinnego podaje art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego. Zgodnie z ustawą budynek mieszkalny jednorodzinny to:
Budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Oznacza to, że muszą być spełnione tylko 3 warunki, żeby można było uznać dany budynek za dom jednorodzinny:
- budynek służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (a więc zamieszkiwaniu osób, a nie np. prowadzeniu produkcji),
- budynek stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość (a nie np. część innej budowli),
- budynek jest konstrukcyjnie podzielony na maksymalnie 2 odrębne lokale (2 mieszkania lub mieszkanie i lokal użytkowy stanowiący maksymalnie 30% powierzchni całkowitej budynku).
Wszystkie powyższe warunki muszą być spełnione jednocześnie.
Z punktu widzenia prawa nie ma z kolei znaczenia, czy mowa o domu wolnostojącym, domu szeregowym czy bliźniaku. Przepisy nie określają też minimalnych ani maksymalnych rozmiarów budynku jednorodzinnego czy np. liczby łazienek wewnątrz.
Budynek jednorodzinny dwulokalowy – prawo. Czy to to samo, co bliźniak?
Budynek jednorodzinny dwulokalowy bywa mylony z bliźniakiem, ale chodzi o dwa różne pojęcia. Polskie prawo ich nie rozróżnia – w praktyce różnica między nimi jest konstrukcyjna. Dom bliźniak to dwa stykające się ze sobą domy jednorodzinne, pomiędzy którymi jest podwójna ściana, dzięki której każdy z domów stanowi odrębną całość konstrukcyjną. Możliwe jest więc np. wyburzenie w całości jednej z połówek bliźniaka, a druga będzie stać nadal.
Z kolei budynek jednorodzinny dwulokalowy to pojedynczy dom podzielony wewnątrz na dwa oddzielne lokale. Konstrukcyjnie stanowią one jednak jedną całość, bo łączy je pojedyncza ściana lub np. jeden z lokali zajmuje parter, a drugie piętro. Nie ma więc możliwości wyburzenia jednego z lokali bez ingerencji w drugi.
- Dowiedz się więcej: Czym dom jednorodzinny dwulokalowy różni się od „bliźniaka”?
Jak rozumieć dwa odrębne mieszkania (lokale mieszkalne) w jednym domu? Na to pytanie odpowiada § 3 pkt 9 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z przepisami lokal mieszkalny to:
Zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.
Czy może istnieć budynek jednorodzinny czterolokalowy?
Jak wskazuje art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego, w budynku jednorodzinnym mogą być wyodrębnione maksymalnie 2 odrębne lokale. Jeśli inwestor wydzieli ich więcej, w świetle prawa taki dom nie będzie już budynkiem jednorodzinnym.
Od tej zasady jest jednak ważny wyjątek. Jak podaje art. 2 ust. 1c Ustawy o własności lokali:
Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.
Można zatem napotkać budynek jednorodzinny czterolokalowy, ale będzie to starszy budynek (ważność pozwolenia na budowę wygasa po 3 latach, a zatem wszystkie niewykorzystane pozwolenia wydane przed 11 lipca 2003 r. są już nieważne). Na podstawie nowego pozwolenia na budowę takiego budynku już postawić nie wolno.
- Sprawdź także: Dom w kształcie klina powstał pod Warszawą. To nie jest patodeweloperka, ale kreatywny inwestor
Czym jest samodzielny lokal mieszkalny? Definicja lokalu
Chcąc wyodrębnić w budynku jednorodzinnym dwa odrębne lokale, warto wiedzieć, co w świetle prawa oznacza samodzielny lokal mieszkalny. Definicję tego pojęcia podaje art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Warto dodać, że ta sama ustawa podaje, iż pomieszczenia mieszkalne to sypialnie i pokoje (np. salon), zaś pomieszczenia pomocnicze to takie, które znajdują się w obrębie mieszkania i służą zaspokajaniu potrzeb higieniczno-sanitarnych (np. łazienka), gotowaniu posiłków (np. kuchnia) lub celom komunikacji wewnętrznej (np. korytarz).
- Przejdź do galerii: Szary dach domu. Inspiracje
