Czym dom jednorodzinny dwulokalowy różni się od „bliźniaka”?
Co musimy wiedzieć, zanim zdecydujemy się na budowę domu z dwoma odrębnymi mieszkaniami albo kupno mieszkania w takim budynku? Wyjaśniamy najważniejsze kwestie.
Spis treści
- Dom dwulokalowy a dom bliźniaczy
- Definicja i cechy domu jednorodzinnego
- Definicja domu jednorodzinnego dwulokalowego
- Budowa na podstawie pozwolenia albo zgłoszenia
- Usytuowanie domu dwulokalowego na działce
- Kwestia własności domu dwulokalowego
- Korzystanie z części wspólnych domu dwulokalowego
Budowa domu jednorodzinnego dwulokalowego to praktyczna i oszczędna opcja, pozwalająca podzielić koszty budowy i użytkowania po połowie między dwie rodziny. To również dobre rozwiązanie dla rodziny wielopokoleniowej.
Istotne jest przede wszystkim to, że dwulokalowy budynek może powstać na terenie, gdzie wykluczona jest zabudowa bliźniacza. Jednak oprócz zalet taka zabudowa ma też istotne ograniczenia, na które należy uważać.
Dom dwulokalowy a dom bliźniaczy
Potocznie bliźniak i dom jednorodzinny dwulokalowy to pojęcia, które często traktuje się tożsamo. Jest to jednak błąd, choć bez wątpienia są to bardzo podobne typy zabudowy. W szczególności, w przypadku wykonania lokali w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym jako lustrzanych segmentów, takie segmenty i domy w zabudowie bliźniaczej mogą wyglądać na pierwszy rzut oka identycznie. Nie bez powodu zresztą zabudowa jednorodzinna dwulokalowa realizowana jest w szczególności na terenach, na których zakazuje się zabudowy bliźniaczej. Co więcej niestety, często zabudowa dwulokalowa ostatecznie prezentowana jest na rynku nieruchomości jako bliźniacza.
Bliźniaki to dwa niezależne, ale przylegające do siebie domy, złączone podwójną, zdylatowaną ścianą. Dzięki dylatacji wydzielone segmenty – „połówki” – stanowią samodzielną konstrukcyjnie całość. W przypadku bliźniaka możemy zatem mówić o tym, że to dwa odrębne domy stojące obok siebie (choć w każdym z nich mogą znajdować się również dwa lokale mieszkalne, zgodnie z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego – budynki w zabudowie bliźniaczej mogą mieć zatem łącznie maksymalnie cztery lokale mieszkalne).
Budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy to z kolei dom, w którym przy łączeniu poszczególnych segmentów (lokali) dylatacja nie występuje, ponieważ ściana szczytowa łącząca budynki jest wspólna i pojedyncza. Nie można też wykluczyć sytuacji, gdy w budynku dwulokalowym nie będzie segmentów, tylko np. na parterze będzie znajdował się jeden lokal mieszkalny, a na piętrze drugi. Niemniej w przypadku budynku dwulokalowego nigdy nie można mówić o dwóch niezależnych domach.
Patrząc z zewnątrz na budynek składający się z dwóch części stanowiących lustrzane odbicie, można więc rzeczywiście odnieść wrażenie, że zawsze będą to budynki w zabudowie bliźniaczej. Wniosek ten może być jednak błędny, ponieważ podstawą takiego twierdzenia mogą być tylko rozwiązania konstrukcyjne, dzięki którym każdy z budynków może funkcjonować samodzielnie. W związku z tym nie ma możliwości, aby budynki w zabudowie bliźniaczej posiadały wspólną ścianę lub wspólny dach, a zastosowanie takich rozwiązań powoduje utratę samodzielności przez poszczególne „połówki” bliźniaka, w konsekwencji prowadząc do powstania budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego.
Definicja i cechy domu jednorodzinnego
W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Warunkiem zakwalifikowania danego obiektu budowlanego do kategorii budynku jest zatem łączne spełnienie wszystkich wymienionych wyżej przesłanek.
W art. 3 pkt 2a zdefiniowano z kolei, co należy rozumieć pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Wszystkie wymienione przesłanki muszą być spełnione łącznie.
Wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej
Pojęcia te nie zostały zdefiniowane w Prawie budowlanym. Budynek wolno stojący, w odróżnieniu od pozostałych rodzajów zabudowy, nie jest trwale związany z innym budynkiem (pod względem konstrukcji, instalacji itd.) i cechuje się swobodnym dostępem do wszystkich jego ścian. Zabudowa bliźniacza oznacza zawsze dwa budynki. Większa liczba budynków w zgrupowaniu prowadzi z kolei do powstania zabudowy szeregowej lub innego rodzaju zabudowy grupowej, w zależności od sposobu usytuowania budynków względem siebie.
Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych
Pojęcie to pojawia się z reguły w orzecznictwie z zakresu pomocy społecznej, w którym niejednokrotnie wskazuje się, że zaspokoić potrzeby mieszkaniowe można w sytuacji, w której dana osoba albo w ogóle nie ma gdzie mieszkać albo mieszka w miejscu niedostosowanym do tego celu. Interpretacja tej przesłanki zależy od ustaleń faktycznych.
Konstrukcyjnie samodzielna całość
Spełnienie tej przesłanki jest oczywiste w wypadku budynku wolno stojącego. Problem pojawia się jednak przy, ogólnie mówiąc, zabudowie grupowej. Zdefiniować „samodzielność konstrukcyjną” można zaś w zasadzie jedynie w oparciu o orzecznictwo sądowoadministracyjne, a dokładniej wskazane w nim wytyczne, przy ocenie konkretnego stanu faktycznego. Niemniej kryterium samodzielności konstrukcyjnej powinno być rozstrzygane również przy uwzględnieniu samodzielności funkcjonalnej (czyli sposobu wykorzystywania budynków).
Dla oceny tego, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi stanowiącymi konstrukcyjnie samodzielną całość, istotne znaczenie będzie miało z kolei to, czy poszczególne części (budynki) mogą funkcjonować w sposób samodzielny i niezależny od siebie, przy równoczesnym spełnianiu przez każdą z nich cech budynku w rozumieniu Prawa budowlanego. W konsekwencji jednak na przykład wspólny fundament nie wyklucza możliwości samodzielnego funkcjonowania budynków i tym samym zakwalifikowania ich jako samodzielnych konstrukcyjnie.
Maksymalnie dwa lokale
W przypadku przeznaczenia danego terenu pod zabudowę jednorodzinną niedopuszczalne jest wyodrębnienie trzeciego (i kolejnych) lokali w budynku jednorodzinnym. W przypadku faktycznego wyodrębnienia takich lokali starosta odmówi wydania zaświadczenia o ich samodzielności, co w konsekwencji uniemożliwi ustanowienie odrębnej własności trzeciego (i kolejnego) lokalu. Przesłanka maksymalnie dwóch lokali określa również konieczne proporcje powierzchniowe funkcji mieszkalnej i usługowej, jakie budynek mieszkalny jednorodzinny musi spełniać.
Co istotne, Prawo budowlane nie wskazuje maksymalnej powierzchni, do jakiej budynek może być traktowany jako jednorodzinny. Zresztą, jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, „wielkość budynku, ilość przewidzianych w nim pomieszczeń i ich rozkład oraz domysły, że budynek ten może w przyszłości być łatwo przekształcony w budynek mieszkalny wielorodzinny, nie stanowią kryteriów (…), które powinien brać pod uwagę organ przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę” (zob. wyrok z 16 września 2016 r., II OSK 3103/14).
Ponadto dla zrozumienia pojęcia lokalu mieszkalnego oraz lokalu użytkowego należy odwołać się do Ustawy o własności lokali. W art. 2 ust. 2 znajdziemy, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne).
- Zobacz galerię: Najładniejsze elewacje domów – zdjęcia
Autor: Piotr Mastalerz, projekt: Marcin Rubik
Nic tak nie pasuje do lasu, jak drewno. Elewacje domu tworzy oblicówka z modrzewia syberyjskiego, który jest twardy i odporny na zmienne warunki atmosferyczne
Definicja domu jednorodzinnego dwulokalowego
Takiej definicji nie znajdziemy wprost ani w przepisach Prawa budowlanego ani w innych aktach. To, kiedy budynek jest dwulokalowy, określa co do istoty definicja mieszkania zawarta w § 3 pkt 9 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z tym przepisem pod pojęciem mieszkania należy rozumieć zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.
Z powyższego wynika, że aby dany lokal miał charakter mieszkalny, musi mieć pomieszczenia mieszkalne oraz pomieszczenia pomocnicze. Definicje powyższych pojęć są również zawarte we wskazanym rozporządzeniu. Pomieszczenie mieszkalne to pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego (§ 3 pkt 10), z kolei pomieszczenie pomocnicze znajduje się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego i służy do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków (z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego), a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności (§ 3 pkt 11).
Budowa na podstawie pozwolenia albo zgłoszenia
Budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy może zostać wybudowany na zasadach ogólnych określonych w Prawie budowlanym, a zatem na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (właściwego starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu).
W odróżnieniu od budowy bliźniaków budowa takiego budynku – jeżeli jest wolno stojący i jego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany – może być też zrealizowana na podstawie zgłoszenia (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego).
Nie można też wykluczyć sytuacji, gdy budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, zwłaszcza w przypadku domu dla rodziny wielopokoleniowej, będzie realizowana na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia dla budynków o powierzchni zabudowy do 70 m² (czyli na podstawie przepisu art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego, zgodnie z którym nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora).
Usytuowanie domu dwulokalowego na działce
W przypadku zabudowy bliźniaczej budynki najczęściej znajdują się po dwóch stronach granicy działki, choć możliwa jest również budowa bliźniaków na terenie tej samej działki.
Gdy chodzi o budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy, zasadą jest raczej jego budowa na jednej działce, choć w przypadku pionowego wydzielenia lokali (segmentów) zdarza się, że są one realizowane na odrębnych działkach (na przykład gdy każda z działek ma zbyt małą powierzchnię, by można było na niej posadowić dom).
Do domu dwulokalowego, w przeciwieństwie do bliźniaków, zastosowania nie znajdzie regulacja zawarta w § 272 ust. 3 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten stanowi bowiem, że budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o odpowiedniej klasie odporności ogniowej (określonej w § 232 ust. 4 i5). Dotyczy to każdego budynku (czyli samodzielnej konstrukcji) bez względu na rodzaj zabudowy.
Obowiązek wykonania ściany oddzielenia przeciwpożarowego obejmuje zatem sytuowane przy granicy działki „połówki” bliźniaka, lecz nie dotyczy lokali-segmentów w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym.
Kwestia własności domu dwulokalowego
W domu jednorodzinnym dwulokalowym mogą się znajdować dwa lokale stanowiące odrębny przedmiot własności, z osobnymi księgami wieczystymi. Działka, na której znajduje się budynek (zakładając powstanie takiego budynku na jednej działce), jest z kolei współdzielona przez właścicieli obu lokali. Kwestia współdzielenia odnosi się zresztą podobnie do części wspólnych budynku, na przykład elementów konstrukcyjnych (fundament, ściana, dach) czy pomieszczeń (na przykład piwnica, strych) – już wyżej bowiem wyjaśniono, czym jest samodzielny lokal mieszkalny będący przedmiotem odrębnej własności.
W praktyce tego rodzaju sytuacje często zdarzają się także w odniesieniu do zabudowy realizowanej w szczególności w latach 70. oraz 80. Właściciele „połówek” bliźniaka – zlokalizowanych co prawda na odrębnych działkach – często nie zdają sobie bowiem sprawy, że w rzeczywistości nie posiadają własnego budynku, a są współwłaścicielami budynku, w skład którego wchodzi także część sąsiada, a „bliźniaki” to w rzeczywistości nie osobne budynki, a właśnie jeden budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy.
Każdy z właścicieli lokali może swobodnie rozporządzać swoim lokalem, jednak zarządzanie całością objętą współwłasnością wiąże się już ze znacznymi ograniczeniami.
Jak bowiem stanowi art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zgodnie z kolei z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
W przepisach Kodeksu cywilnego nie zdefiniowano pojęcia „czynności zwykłego zarządu”. Powszechnie przyjmuje się jednak, że przez czynności zwykłego zarządu rozumie się załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą zatem do czynności przekraczających zwykły zarząd.
- Przeczytaj także: Dom wśród świerków nad jeziorem – tak spełniają się marzenia
Korzystanie z części wspólnych domu dwulokalowego
Zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości wynikają z przepisów Ustawy o własności lokali, zgodnie z którymi właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednak ustawowe uprawnienia do korzystania z rzeczy wspólnej mogą podlegać ograniczeniom na podstawie umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, przy czym w orzecznictwie dominuje pogląd, zgodnie z którym decyzja współwłaścicieli co do rozdzielnego korzystania z rzeczy wspólnej przekracza czynność zwykłego zarządu.
Uwaga! Umowa o podział nieruchomości wspólnej do korzystania może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. W pierwszym wypadku podział ustanie z nadejściem terminu końcowego, z kolei w drugim – pojawia się interpretacja, zgodnie z którą umowa ta, jako umowa o świadczenie ciągłe, może zostać wypowiedziana. Wątpliwość związana z dopuszczalnością wypowiedzenia umowy polega na tym, że wskutek czynności tylko jednego ze współwłaścicieli podział ustałby wobec wszystkich. Jednocześnie trzeba bowiem zwrócić uwagę na to, że przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie i z dowolnych przyczyn dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 Kodeksu cywilnego (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r., sygn. III CZP 18/22).
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. DzU z 2021 r., poz. 2351 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2021 r., poz. 1048)
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. DzU z 2022 r., poz. 1360)
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. DzU z 2022 r., poz. 1225)
Przeczytaj także:
