Definicja domu jednorodzinnego
Jest to budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.
O co chodziło w sprawie
Właścicielka niezabudowanej nieruchomości zaskarżyła do sądu jeden z przepisów uchwały wprowadzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wynikało z niego, że na jej działce - położonej w obszarze przeznaczonym w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - dozwolona jest lokalizacja wyłącznie jednego wolno stojącego budynku mieszkalnego o jednym lokalu mieszkalnym.
Skarżąca zarzuciła sprzeczność tego przepisu z art. 3 pkt 2a Ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w którym zawarto definicję budynku jednorodzinnego (patrz ramka). Ponadto wskazała na naruszenie art. 15 ust. 2 i 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 pkt 6 Rozporządzenia w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez przekroczenie granic władztwa planistycznego polegające na ustanowieniu ograniczeń nieprzewidzianych przepisami prawa powszechnie obowiązującego. W jej opinii żaden z przepisów prawa nie daje radzie gminy uprawnienia do decydowania o intensywności zabudowy przez ograniczanie liczby lokali mieszkalnych w domach jednorodzinnych.
W odpowiedzi na skargę rada gminy wniosła o jej oddalenie, wskazując między innymi na to, że zgodnie z art. 4 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organom gminy przysługuje prawo rozstrzygnięcia co do przeznaczenia terenu pod określone funkcje, nawet wbrew woli właścicieli gruntów, a omawiane ustalenie planu miejscowego nie jest niezgodne z prawem ani nie przekracza władztwa planistycznego gminy. Ograniczenia w potencjale inwestycyjnym nieruchomości na obszarze planu wynikają z polityki przestrzennej gminy w związku z jej bardzo intensywnym rozwojem.
Co postanowił sąd
WSA w Warszawie w wyroku z 20 kwietnia 2023 r. (sygn. VII SA/Wa 1956/22) uznał skargę za zasadną. Zdaniem sądu rada gminy, określając w planie lokalizację wyłącznie jednego wolno stojącego budynku mieszkalnego o jednym lokalu mieszkalnym na działce budowlanej, przekroczyła granice władztwa planistycznego i dokonała w istocie w akcie prawa miejscowego nieuprawnionej modyfikacji przepisów ustawowych. A to - w myśl art. 28 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - warunkuje stwierdzenie nieważności uchwały w oznaczonej części.
Od powyższego wyroku gmina złożyła skargę kasacyjną. Wniosła w niej o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi złożonej przez właścicielkę działki, lub ewentualnie - w przypadku uznania przez sąd, że istota sprawy nie jest dostatecznie wyjaśniona - o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd pierwszej instancji.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej gmina nie zgodziła się ze stanowiskiem WSA w Warszawie, jakoby z art. 15 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynikała podstawa prawna do ustalenia przez organ liczby lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Zdaniem gminy art. 15 ust. 2 wymienia tylko obowiązkowe elementy planu miejscowego, co oznacza, że mogą w nim być też określone inne wymagania w stosunku do nieruchomości, w tym liczba lokali w budynku.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 lipca 2024 r. (sygn. II OSK 1689/23) oddalił skargę kasacyjną złożoną przez gminę na wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego.
NSA uznał, że sąd pierwszej instancji trafnie przyjął, że rada gminy przekroczyła swe uprawnienia, dokonując modyfikacji przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Trafnie też wskazał na uprawnienia organu planistycznego wynikające z art. 15 ust. 2 pkt 6 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również jego obowiązki wynikające z § 4 ust. 6 Rozporządzenia w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Skoro rada gminy dopuszcza w oznaczonym konturze planistycznym budownictwo mieszkalne jednorodzinne, to nie może zarazem ograniczać tej formy zabudowy wbrew jej definicji przyjętej w akcie prawa wyższego rzędu, czyli Prawie budowlanym.
Zobacz także: Domy jednorodzinne dwulokalowe
