Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powie ci, jaki dom możesz zbudować na swojej działce. Plan miejscowy uchwalają lokalne władze i od jego ustaleń może zależeć nawet kolor elewacji. Jeżeli dla danego terenu planu nie ma, wówczas musisz uzyskać warunki zabudowy, co nie zawsze jest możliwe.
Jakie informacje zawiera plan miejscowy?
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajdziemy kluczowe dla inwestycji informacje:
- jakie jest przeznaczenie terenu,
- jaką wielkość musi mieć działka, żeby można na niej postawić dom,
- i jak duży dom wolno zbudować.
W zależności od stopnia szczegółowości planu możemy się dowiedzieć, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, minimalna powierzchnia biologicznie czynna, jaką wysokość i szerokość może mieć budynek, jaką musi mieć geometrię dachu, jak dom może być usytuowany względem drogi, jaki może być kolor elewacji i pokrycia dachu, jakich materiałów budowlanych można użyć, jakie wolno zastosować sposoby odprowadzania ścieków (szambo, oczyszczalnia ścieków czy wyłącznie przyłącze do sieci kanalizacyjnej).
Im nowszy plan miejscowy, tym z reguły bardziej szczegółowy w tym zakresie i mniejsze pole do interpretacji urzędniczej. W planie miejscowym sprawdzimy też przeznaczenie okolicznych terenów.
Nie przegap:
Projekty gotowe - zobacz małe i tanie domy >>>
W planach zagospodarowania przestrzennego możemy zetknąć się z ograniczeniami dotyczącymi przyszłej zabudowy, które wpłyną na nasze decyzje dotyczące wyboru, na przykład kształtu i kąta nachylenia dachu. Dach kryty dachówkami w konkretnym kolorze może okazać się niemożliwy do realizacji.
Ekspert z firmy Wienerberger
Ile się czeka na wypis i wyrys z planu miejscowego?
Zanim więc kupimy czy zamówimy projekt domu, musimy wystąpić w urzędzie gminy o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania terenu dla naszej działki.
Wypis z planu miejscowego mieszczący się na maksymalnie 5 stronach kosztuje obecnie 30 zł, a za bardziej obszerny dokument zapłacimy 50 zł. Z kolei koszt wyrysu wynosi 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4, nie więcej jednak niż 200 zł. Opłatę wnosimy na konto urzędu miasta lub gminy, do którego składamy wniosek. Numer konta znajdziemy na stronie internetowej urzędu. Urząd może zażądać wniesienia części opłaty skarbowej już na etapie złożenia wniosku i dokonania ewentualnej dopłaty przy odbiorze zamówionych dokumentów.
We wniosku o wydanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego musimy podać numer ewidencyjny działki i obręb, a także załączyć do niego mapę zasadniczą z naniesionymi granicami terenu objętego wnioskiem i dowód wniesienia opłaty skarbowej. W niektórych przypadkach organ może też zażądać od nas podania danych z księgi wieczystej, jednak sytuacja taka należy raczej do rzadkości, ponieważ większość nieużytkowanych działek nie ma założonych ksiąg.
Gmina ma miesiąc na wydanie tych dokumentów.
To jednak nie wszystko – warto w urzędzie przeczytać cały tekst planu, bo tam znajdziemy istotne definicje różnych pojęć użytych w wypisie.
Co sprawdzić w planie miejscowym zagospodarowania terenu
Porównanie zapisów planu miejscowego z rozwiązaniami zaproponowanymi w wybranym projekcie budowlanym należy przeprowadzić, zanim jeszcze zaczniemy się ubiegać o pozwolenie na budowę. Pamiętajmy, że plany miejscowe co jakiś czas ulegają zmianom, nie możemy więc polegać na starym wypisie i wyrysie. Warto też sprawdzić, czy w najbliższym czasie nie są przewidziane kolejne modyfikacje.
W skład planu miejscowego zagospodarowania powierzchni wchodzą zawsze części opisowa oraz graficzna. Każdą z tych części powinniśmy dokładnie przeanalizować, zwracając szczególną uwagę na takie informacje, jak:
- przeznaczenie terenu konkretnej działki;
- przeznaczenie użytkowe okolicznych terenów;
- minimalna wielkość działki, na której można posadowić dom jednorodzinny;
- maksymalna wielkość domu, który można wybudować (powierzchnia zabudowy, kubatura, wysokość);
- kształt dachu i rodzaj pokrycia dachowego;
- usytuowanie budynku względem drogi;
- możliwe sposoby przyłączenia ścieków i mediów;
- planowane prace budowlane, które będą wykonywane w pobliżu działki;
- planowana budowa dróg;
- tereny przeznaczone do realizacji celów publicznych;
- szczegółowe warunki zagospodarowania terenu, które wynikają z potrzeby ochrony środowiska naturalnego, a także prawidłowego gospodarowania zasobami przyrody.
Jeśli mamy wątpliwości interpretacyjne dotyczące określonych zapisów planu miejscowego, możemy wystąpić do gminy z wnioskiem o wyjaśnienie treści jego postanowień. Niestety, interpretacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez organy gminy może rozwiać nasze wątpliwości, jednak nie będzie w sposób bezwzględny wiązać innych organów stosujących przepisy prawa i działających na jego podstawie (na przykład starosty, który wydaje pozwolenia na budowę).
Przeczytaj też:
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: wyjaśniamy oznaczenia literowe >>>
Jeżeli po złożeniu w starostwie/urzędzie miasta wniosku o pozwolenie na budowę okaże się, że rozwiązania przyjęte w naszym projekcie domu nie pokrywają się z postanowieniami planu miejscowego, organ wezwie nas do usunięcia nieprawidłowości w wyznaczonym terminie. Gdy nie zastosujemy się do tego wezwania, organ odmówi wydania pozwolenia na budowę.
Natomiast w wypadku spełnienia wszystkich wymogów i usunięcia ewentualnych nieprawidłowości we wskazanym terminie organ będzie związany treścią wniosku inwestora i będzie miał obowiązek udzielić pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego).
Przeczytaj też:
Jak złożyć skargę na plan miejscowy >>>
Jeśli dla danego terenu nie ma uchwalonego planu miejscowego, wówczas konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy. A uzyskanie jej jest już znacznie bardziej skomplikowane.
Kiedy otrzymasz warunki zabudowy?
O warunki zabudowy może wystąpić każdy zainteresowany, niezależnie od tego, czy jest właścicielem konkretnej działki geodezyjnej, czy nie. Nie ma również problemu, aby wydaną już decyzję o warunkach zabudowy przenieść na inny podmiot. Wystarczy do tego zgoda obu stron i wniosek do organu, który ją wydał.
Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, powinniśmy wystąpić odpowiednio do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do wniosku dołączamy zawsze kopię mapy zasadniczej z zaznaczonym obszarem planowanej zabudowy. Należy również opisać w nim techniczne parametry wnioskowanej inwestycji.
Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko wówczas, jeśli są spełnione łącznie następujące wymogi:
- co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej co nasza jest zabudowana w taki sposób, że na tej podstawie można wyznaczyć parametry nowej zabudowy (określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu). Ten wymóg nazywany jest dobrym sąsiedztwem. Nie dotyczy on zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię takiego gospodarstwa w danej gminie;
- działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
- teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się uzbrojenie;
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgodę taką wydano przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane albo rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);
- decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub zabytków.
Jeżeli wszystkie powyższe warunki zostaną spełnione, organ wyda nam decyzję o warunkach zabudowy, która określać będzie przeznaczenie terenu oraz wszystkie istotne parametry dotyczące planowanej zabudowy.
Czego dowiesz się z decyzji o warunkach zabudowy?
Przede wszystkim tego, czy inwestycja jest w ogóle w danym miejscu dopuszczalna. Jeśli tak, to po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa urząd wyznaczy dla naszej działki:
- linię zabudowy – jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (w razie jej niezgodności z przepisami czy uskoków wyznaczy ją raczej w dalszej odległości od drogi);
- dopuszczalną powierzchnię zabudowy – jako średnią wielkość tego wskaźnika w danym obszarze;
- szerokość elewacji frontowej planowanego budynku – na podstawie średniej szerokości elewacji na działkach w danym obszarze, z tolerancją do 20%;
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a w razie różnych wysokości – jako ich średnią (przy czym wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku);
- geometrię dachu, czyli kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki – odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.
Z decyzji o warunkach zabudowy dowiemy się też, czy możemy wybudować szambo, czy też musimy czekać, aż gmina dociągnie sieć kanalizacyjną, bo innego sposobu odprowadzania ścieków nie dopuszcza.
W decyzji może być nałożony na inwestora obowiązek wykonania ekspertyz, opinii lub uzgodnień, które będzie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dotyczy to głównie inwestycji planowanych na terenach rolnych (wymóg uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej), górniczych lub zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych (badanie gruntu, warunki geologiczno-górnicze) lub podlegających ochronie konserwatorskiej. Projekt budynku musi być dostosowany do wymogów decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dom będzie zaprojektowany inaczej, nie dostaniemy pozwolenia.
SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania
- Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
- Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
- Zgłoszenie robót budowlanych
- Zgłoszenie rozbudowy budynku
- Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
- Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych
- Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
- Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
- Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego
- Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
- Pozwolenie na rozbiórkę
- Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1
- Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych
- Przeniesienie pozwolenia na budowę
Autor: Redakcja
Zaufaj doświadczeniu Muratora!
Od ponad 20 lat pomagamy spełniać marzenia o własnym domu. Dołącz do grona 155 000 zadowolonych Klientów. W naszej Kolekcji znajdziesz ponad 1600 projektów gotowych domów dopasowanych do różnych potrzeb inwestorów. Zespół architektów Muratora pomoże w dobraniu projektu odpowiedniego do Twoich oczekiwań, wymiarów działki i jej usytuowania względem stron świata. Wraz z projektem otrzymasz także pakiet dodatków i ofert specjalnych, dzięki którym zaoszczędzisz na koszcie budowy. Wykonujemy także projekty na indywidualne zamówienie.
