| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?
Kiedy plan miejscowy, kiedy warunki zabudowy?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powie ci, jaki dom możesz zbudować na swojej działce. Plan miejscowy uchwalają lokalne władze i od jego ustaleń może zależeć nawet kolor elewacji. Jeżeli dla danego terenu planu nie ma, wówczas musisz uzyskać warunki zabudowy, co nie zawsze jest możliwe.

Jakie informacje zawiera plan miejscowy?

W planie miejscowym znajdziemy kluczowe dla inwestycji informacje: jakie jest przeznaczenie terenu, jaką wielkość musi mieć działka, żeby można na niej postawić dom jednorodzinny, i jak duży dom wolno zbudować. W zależności od stopnia szczegółowości planu możemy się dowiedzieć, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, minimalna powierzchnia biologicznie czynna, jaką wysokość i szerokość może mieć budynek, jaką musi mieć geometrię dachu, jak dom może być usytuowany względem drogi, jakie wolno zastosować sposoby odprowadzania ścieków (szambo, oczyszczalnia ścieków czy wyłącznie przyłącze do sieci kanalizacyjnej).

Im nowszy plan miejscowy, tym z reguły bardziej szczegółowy w tym zakresie i mniejsze pole do interpretacji urzędniczej. W planie miejscowym sprawdzimy też przeznaczenie okolicznych terenów.

Sprawdź: projekty gotowe - małe i tanie domy

ZDANIEM EKSPERTA

W planach zagospodarowania przestrzennego możemy zetknąć się z ograniczeniami dotyczącymi przyszłej zabudowy, które wpłyną na nasze decyzje dotyczące wyboru, na przykład kształtu i kąta nachylenia dachu. Dach kryty dachówkami w konkretnym kolorze może okazać się niemożliwy do realizacji.

Ekspert z firmy Wienerberger

Autor: Wienerberger

Warto się zapoznać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Znaleźć w nim można m.in. informacje o przeznaczeniu terenu, możliwościach kształtowania jego zabudowy i ograniczeniach z tym związanych (fot. WIENERBERGER).

Ile się czeka na wypis i wyrys z planu miejscowego?

Zanim więc kupimy czy zamówimy projekt domu, musimy wystąpić w urzędzie gminy o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania terenu dla naszej działki (koszt to 30 zł za wypis do pięciu stron i 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu, za oba maksymalnie 250 zł).

Gmina ma miesiąc na wydanie tych dokumentów. To jednak nie wszystko – warto w urzędzie przeczytać cały tekst planu, bo tam znajdziemy istotne definicje różnych pojęć użytych w wypisie. Jeśli dla danego terenu nie ma uchwalonego planu miejscowego, wówczas konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy. A uzyskanie jej jest już znacznie bardziej skomplikowane.

Kiedy otrzymasz warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko wówczas, jeśli są spełnione łącznie następujące wymogi:

  • co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej co nasza jest zabudowana w taki sposób, że na tej podstawie można wyznaczyć parametry nowej zabudowy. Ten wymóg nazywany jest dobrym sąsiedztwem. Nie dotyczy on zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię takiego gospodarstwa w danej gminie;
  • działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
  • teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się uzbrojenie;
  • działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgodę taką wydano przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane albo rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);
  • decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub zabytków.

Czego dowiesz się z decyzji o warunkach zabudowy?

Przede wszystkim tego, czy inwestycja jest w ogóle w danym miejscu dopuszczalna. Jeśli tak, to po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa urząd wyznaczy dla naszej działki:

  • linię zabudowy – jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (w razie jej niezgodności z przepisami czy uskoków wyznaczy ją raczej w dalszej odległości od drogi);
  • dopuszczalną powierzchnię zabudowy – jako średnią wielkość tego wskaźnika w danym obszarze;
  • szerokość elewacji frontowej planowanego budynku – na podstawie średniej szerokości elewacji na działkach w danym obszarze, z tolerancją do 20%;
  • wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a w razie różnych wysokości – jako ich średnią (przy czym wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku);
  • geometrię dachu, czyli kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki – odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Z decyzji o warunkach zabudowy dowiemy się też, czy możemy wybudować szambo, czy też musimy czekać, aż gmina dociągnie sieć kanalizacyjną, bo innego sposobu odprowadzania ścieków nie dopuszcza.

W decyzji może być nałożony na inwestora obowiązek wykonania ekspertyz, opinii lub uzgodnień, które będzie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dotyczy to głównie inwestycji planowanych na terenach rolnych (wymóg uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej), górniczych lub zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych (badanie gruntu, warunki geologiczno-górnicze) lub podlegających ochronie konserwatorskiej. Projekt budynku musi być dostosowany do wymogów decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dom będzie zaprojektowany inaczej, nie dostaniemy pozwolenia.

Przeczytaj dodatkowo:
Egzekucja z nieruchomości. Na czym polega i jak...

Egzekucja z nieruchomości jest długotrwałym i dość skomplikowanym sposobem dochodzenia roszczeń. To skuteczne...

Budowa szamba – formalności przed budową i normy,...

Gdy budynku nie można podłączyć do kanalizacji, wówczas jednym możliwym rozwiązaniem jest budowa...

Spór z sąsiadem o granicę działki. Jak sprawdzić...

Spór o granicę działki to chyba najbardziej typowy konflikt z sąsiadem. Dlatego przed kupnem działki...

Przyłącze wodociągowe - kto ponosi koszty...

Przyłącze wodociągowe to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w...

Przegląd kominiarski i czyszczenie komina....

Kontrole kominiarskie są konieczne z wielu względów. Służą one m.in. ocenie stanu komina oraz jego...

Podtopienia nieruchomości. Jak sobie poradzić z...

Podtopienia domów i działek występują dość często, szczególnie po zimie i w czasie intensywnych...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.