| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?
Kiedy plan miejscowy, kiedy warunki zabudowy?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy decyzja o warunkach zabudowy?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powie ci, jaki dom możesz zbudować na swojej działce. Plan miejscowy uchwalają lokalne władze i od jego ustaleń może zależeć nawet kolor elewacji. Jeżeli dla danego terenu planu nie ma, wówczas musisz uzyskać warunki zabudowy, co nie zawsze jest możliwe.

Jakie informacje zawiera plan miejscowy?

W planie miejscowym znajdziemy kluczowe dla inwestycji informacje: jakie jest przeznaczenie terenu, jaką wielkość musi mieć działka, żeby można na niej postawić dom jednorodzinny, i jak duży dom wolno zbudować. W zależności od stopnia szczegółowości planu możemy się dowiedzieć, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, minimalna powierzchnia biologicznie czynna, jaką wysokość i szerokość może mieć budynek, jaką musi mieć geometrię dachu, jak dom może być usytuowany względem drogi, jakie wolno zastosować sposoby odprowadzania ścieków (szambo, oczyszczalnia ścieków czy wyłącznie przyłącze do sieci kanalizacyjnej).

Im nowszy plan miejscowy, tym z reguły bardziej szczegółowy w tym zakresie i mniejsze pole do interpretacji urzędniczej. W planie miejscowym sprawdzimy też przeznaczenie okolicznych terenów.

Sprawdź: projekty gotowe - małe i tanie domy

ZDANIEM EKSPERTA

W planach zagospodarowania przestrzennego możemy zetknąć się z ograniczeniami dotyczącymi przyszłej zabudowy, które wpłyną na nasze decyzje dotyczące wyboru, na przykład kształtu i kąta nachylenia dachu. Dach kryty dachówkami w konkretnym kolorze może okazać się niemożliwy do realizacji.

Ekspert z firmy Wienerberger

Dołącz do nas i bądź na bieżąco

Autor: Wienerberger

Warto się zapoznać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Znaleźć w nim można m.in. informacje o przeznaczeniu terenu, możliwościach kształtowania jego zabudowy i ograniczeniach z tym związanych (fot. WIENERBERGER).

Ile się czeka na wypis i wyrys z planu miejscowego?

Zanim więc kupimy czy zamówimy projekt domu, musimy wystąpić w urzędzie gminy o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania terenu dla naszej działki (koszt to 30 zł za wypis do pięciu stron i 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu, za oba maksymalnie 250 zł).

Gmina ma miesiąc na wydanie tych dokumentów. To jednak nie wszystko – warto w urzędzie przeczytać cały tekst planu, bo tam znajdziemy istotne definicje różnych pojęć użytych w wypisie. Jeśli dla danego terenu nie ma uchwalonego planu miejscowego, wówczas konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy. A uzyskanie jej jest już znacznie bardziej skomplikowane.

Kiedy otrzymasz warunki zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana tylko wówczas, jeśli są spełnione łącznie następujące wymogi:

  • co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej co nasza jest zabudowana w taki sposób, że na tej podstawie można wyznaczyć parametry nowej zabudowy. Ten wymóg nazywany jest dobrym sąsiedztwem. Nie dotyczy on zabudowy zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię takiego gospodarstwa w danej gminie;
  • działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
  • teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się uzbrojenie;
  • działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgodę taką wydano przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane albo rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);
  • decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub zabytków.

Czego dowiesz się z decyzji o warunkach zabudowy?

Przede wszystkim tego, czy inwestycja jest w ogóle w danym miejscu dopuszczalna. Jeśli tak, to po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa urząd wyznaczy dla naszej działki:

  • linię zabudowy – jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (w razie jej niezgodności z przepisami czy uskoków wyznaczy ją raczej w dalszej odległości od drogi);
  • dopuszczalną powierzchnię zabudowy – jako średnią wielkość tego wskaźnika w danym obszarze;
  • szerokość elewacji frontowej planowanego budynku – na podstawie średniej szerokości elewacji na działkach w danym obszarze, z tolerancją do 20%;
  • wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a w razie różnych wysokości – jako ich średnią (przy czym wysokość mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku);
  • geometrię dachu, czyli kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki – odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Z decyzji o warunkach zabudowy dowiemy się też, czy możemy wybudować szambo, czy też musimy czekać, aż gmina dociągnie sieć kanalizacyjną, bo innego sposobu odprowadzania ścieków nie dopuszcza.

W decyzji może być nałożony na inwestora obowiązek wykonania ekspertyz, opinii lub uzgodnień, które będzie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dotyczy to głównie inwestycji planowanych na terenach rolnych (wymóg uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej), górniczych lub zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych (badanie gruntu, warunki geologiczno-górnicze) lub podlegających ochronie konserwatorskiej. Projekt budynku musi być dostosowany do wymogów decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dom będzie zaprojektowany inaczej, nie dostaniemy pozwolenia.

Co powinien zawierać projekt budowlany domu, aby wniosek o pozwolenie na budowę był kompletny?

Aby uzyskać pozwolenie na budowę domu, musisz mieć projekt budowlany. Składają się na niego 2...

zobacz więcej
zamknij
Przeczytaj dodatkowo:
Pozwolenia, uzgodnienia – dokumenty, bez których...

Chcesz zbudować dom? Dowiedz się, jakie musisz zgromadzić pozwolenia iuzgodnienia. Przedstawiamy listę ...

Sprawdź, co musisz wiedzieć zanim wymienisz stare...

Jeśli zdecydowaliśmy się zastąpić stare pokrycie nową dachówką betonową lub ceramiczną, musimy...

Dom z paczki, dom mobilny i minidom - alternatywa...

Domy z paczki, których samodzielny montaż zajmuje 8-12 godzin, domy mobilne wygodne do przenoszenia i...

ZADATEK a ZALICZKA: najważniejsze różnice. Co...

Co to jest zadatek? Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest istotna, gdy następuje odstąpienie od...

Pozwolenie na wycinkę drzew na własnej działce...

Od 1 stycznia 2017 roku nie potrzebujesz już pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów na własnej działce....