Zatwierdzenie projektu budowlanego: jak uzyskać krok po kroku

2021-12-15 15:40

Jeśli nie chcesz jeszcze ubiegać się o pozwolenia na budowę, możesz złożyć wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz zatwierdzeniu projektu budowlanego. Wyjaśniamy, w jakich sytuacjach może być potrzebna taka decyzja, a także co zrobić krok po kroku, aby ją uzyskać.

zatwierdzenie projektu budowlanego — Autor: Gettyimages Od 1 lipca 2021 roku wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu możesz złożyć w formie elektronicznej za pomocą portalu e-Budwnictwo

Kiedy można ubiegać się o decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu? Decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego stanowi rodzaj "promesy", która daje nam prawo do otrzymania pozwolenia na budowę w ciągu roku od zatwierdzenia projektu budowlanego.

Decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu jest wydawana na czas w niej oznaczony, ale nie dłużej niż na rok. W tym okresie powinniśmy zatem wystąpić o pozwolenie na budowę. W przeciwnym wypadku decyzja o straci ważność.

Ważne! Decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego nie uprawnia nas do rozpoczęcia budowy. W tym celu powinniśmy złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę.

Wniosek o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu wraz ze stosowną dokumentacja składamy do:

starostwa powiatowego bądź urzędu miasta na prawach powiatu (w większości przypadków),
urzędu wojewódzkiego – w sprawach, w których właściwym organem jest wojewoda.

Krok 1. Przygotuj i złóż wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz załączniki

W pierwszej kolejności powinniśmy przygotować i złożyć wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego. Do wniosku załączamy:

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
Projekt budowlany,
Zaświadczenie izby samorządu zawodowego o wpisaniu autora projektu na listę jej członków,
Decyzję o warunkach zabudowy,
Decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
Pozwolenie ustalające lokalizację sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich,
Decyzje o uzgodnieniu lokalizacji oraz sposobów utrzymania kabli lub rurociągów w wyłącznej strefie ekonomicznej,
Postanowienie o uzgodnieniu z odpowiednim starostą kwestii linii zabudowy, elewacji, przebiegu dróg i uzbrojenia technicznego,
Wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego,
Uzasadnienie zarządcy drogi,
Umowę urbanistyczną,
Specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra,
Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach,
Informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
Pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku,
Dowód zapłacenia opłaty skarbowej,
Pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych,
Dowód zapłacenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

NIE PRZEGAP: Nowy projekt budowlany: po nowelizacji prawa

Ważne! Zatwierdzeniu w formie decyzji podlegają trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, z których jeden jest przeznaczony dla inwestora, jeden dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden dla właściwego organu nadzoru budowlanego.

Krok 2. Weryfikacja kompletności wniosku przez urząd

W następnej kolejności urząd sprawdzi kompletność wniosku. Na tym etapie nie dokona jednak merytorycznej oceny wniosku. Jeśli nasz wniosek ma braki, urząd wezwie nas do ich usunięcia w terminie co najmniej 7 dni – licząc od dnia otrzymania wezwania. Jeżeli nie usuniemy braków w terminie, urząd pozostawi sprawę bez rozpoznania – czyli nie załatwi naszej sprawy.

Jeżeli nie zapłacimy opłaty skarbowej za zatwierdzenie projektu budowlanego lub za pełnomocnictwo, urząd wyznaczy nam termin do zapłaty. Będzie to od 7 do 14 dni. Jeśli w tym terminie nie wniesiemy opłaty za zatwierdzenie projektu budowlanego, urząd zwróci nam wniosek. Brak opłaty skarbowej za udzielone pełnomocnictwo nie powoduje zwrotu wniosku. Jednak odpowiedni organ podatkowy (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.

Brakujące dokumenty składamy w urzędzie, który wezwał nas do usunięcia braków.

Krok 3. Ustalenie stron postępowania administracyjnego

W kolejnym etapie urząd ustali strony postępowania administracyjnego. Stronami – oprócz inwestora, czyli nas – mogą być: właściciele oraz użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego.

Obszar oddziaływania obiektu określa projektant. Jednak to urząd ostatecznie ustali granice obszaru oddziaływania oraz strony postępowania. Należy pamiętać, że strony mają prawo do czynnego udziału na każdym etapie postępowania. Wszystkie strony postępowania zostaną zawiadomione przez urząd o wszczęciu postępowania w naszej sprawie.

Krok 4. Ocena, czy dopuszczalne jest wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego

Następnie urząd oceni, czy może wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Na tym etapie urząd sprawdza:

zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

- ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

- wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach,

- ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

- wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

- informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

- kopii zaświadczenia dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego;

posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia.

Jeżeli złożone przez nas dokumenty nie spełnią tych wymagań, to urząd wyda postanowienie, w którym nakaże nam w wyznaczonym terminie usunięcie wskazanych nieprawidłowości. Jeśli tego nie zrobimy, urząd wyda nam decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego.

Ważne! Urząd nie może odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego, jeśli:

nasz wniosek spełnia wszystkie powyżej wymienione warunki,

złożyliśmy wniosek o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (gdy jedna z nich jest wymagana),

złożyliśmy oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeśli nasz wniosek dotyczy obiektów budowlanych oraz obszarów ujętych w gminnej ewidencji zabytków – ale niewpisanych do rejestru zabytków – urząd będzie musiał uzgodnić go z wojewódzkim (albo miejskim) konserwatorem zabytków. Konserwator powinien zająć w tej sprawie stanowisko w terminie 30 dni licząc od daty doręczenia mu przez urząd wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego. Jeśli tego nie zrobi, urząd uzna, że konserwator nie wniósł zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.

Może się zdarzyć, że w trakcie oceny naszego wniosku urząd stwierdzi, że dokonano w nim zmian w stosunku do wymagań określonych w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (jeśli była wymagana). W takiej sytuacji należy złożyć nowy raport o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko. Taki nakaz otrzymamy z urzędu w formie postanowienia.

Jeśli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu znajduje się obiekt budowlany, dla którego wydano nakaz rozbiórki, to urząd wyda nam decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego.

Przed wydaniem decyzji urząd zawiadomi wszystkie strony postępowania o zebraniu kompletu materiałów. Strony mogą zapoznać się i wypowiedzieć co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Jeśli jest ryzyko, że otrzymamy decyzję odmowną, to urząd w zawiadomieniu wskaże zależne od nas warunki, których nie spełniliśmy. Aby je spełnić, możemy w terminie wyznaczonym przez urząd złożyć dodatkowe dokumenty.

Krok 5. Wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego

Jeśli złożony wniosek spełnia wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa, to urząd wyda nam decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Wraz z decyzją urząd wyda dla nas jeden egzemplarz projektu budowlanego. Drugi egzemplarz projektu zostanie przekazany do nadzoru budowlanego, a ostatni pozostanie w urzędzie, który zatwierdził projekt. Urząd może wysłać nam dokumenty pocztą. Możemy też odebrać je osobiście w urzędzie. Projekt zostanie ostemplowany pieczątkami urzędu.

W decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego urząd podaje termin jej ważności - nie dłuższy niż jeden rok. Jeśli chcemy zrealizować inwestycję na podstawie zatwierdzonego projektu, to w tym okresie powinniśmy wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jeśli z oceny wniosku wynika, że projektu nie można zatwierdzić, urząd wyda nam decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Może to nastąpić w przypadku:

nieusunięcia nieprawidłowości w złożonym wniosku,
wykonywania robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę,
gdy na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.

Opłata skarbowa za zatwierdzenie projektu budowlanego

Opłata skarbowa za zatwierdzenie projektu budowlanego wynosi 47 zł. Nie musimy jej wnosić w przypadku, gdy nasz wniosek dotyczy zatwierdzenia projektu dotyczącego budownictwa mieszkaniowego. Opłatę powinniśmy wnieść w chwili złożenia wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego. Wpłaca się ją na konto urzędu miasta lub gminy, na terenie którego znajduje się urząd, do którego składamy wniosek. Dla przykładu, jeśli wniosek składamy do Starostwa Powiatowego w Poznaniu, opłatę należy wpłacić na konto Urzędu Miasta Poznania.

Ponadto, jeśli w naszym imieniu ma działać pełnomocnik, powinniśmy uiścić opłatę za pełnomocnictwo. Opłata skarbowa za pełnomocnictwo wynosi 17 zł. Z opłaty tej zwolnione jest jednak pełnomocnictwo udzielane mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom, dziadkom, wnukom lub rodzeństwu.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Jak możemy się odwołać od decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego?

Od otrzymanej decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego możemy się odwołać do:

urzędu wojewódzkiego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydało nam starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu,
Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – jeśli decyzję w pierwszej instancji wydał nam urząd wojewódzki.

Odwołanie składamy za pośrednictwem urzędu, który wydał nam decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego. Mamy na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie mogą też złożyć inne strony postępowania, niezadowolone z decyzji urzędu.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.);
Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471);
Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (tekst jedn. Dz.U. 2006 nr 225 poz. 1635 ze zm.);
Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 6 września 2021 r. w sprawie sposobu prowadzenia dzienników budowy, montażu i rozbiórki (Dz.U. 2021 poz. 1686);
Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1609);
Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie wzoru oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (Dz.U. 2021 poz. 1170).

Wiktor Kalinowski