Dobra działka budowlana: jak ją kupić? Co sprawdzić przed podpisaniem umowy kupna działki

2020-08-27 15:49 Piotr Baran
Dobra działka budowlana: jak ją kupić?
Autor: Mirosław Krogulec Nie ma działek idealnych, ale wybierając odpowiedni projekt domu i sposób zagospodarowania terenu wokół niego, będzie można zniwelować niewielkie wady działki i podkreślić jej walory

Kupno działki budowlanej to decyzja o życiowym znaczeniu. Działka budowlana w dobrej lokalizacji może też być korzystną inwestycją.

Niskie stopy procentowe i – co za tym idzie – ciągle jeszcze tanie kredyty kierują naszą uwagę w stronę nieruchomości. Działka budowlana w dobrej lokalizacji, na której postawimy dom (a może tylko sprzedamy ją z zyskiem), wydaje się strzałem w dziesiątkę. Pytanie: jak się do tego zabrać?

W tym artykule oprócz porad, jaką działkę kupić, zamieściliśmy ku przestrodze historię nieudanego zakupu.

Działka budowlana - lepiej gdy leży z dala od wody

Rafał rok temu zachwycił się działką na obrzeżach Rzeszowa, którą sprzedający zachwalał słowami: „Nikt się panu pod nosem nie wybuduje, bo to otulina parku krajobrazowego”. Gdy ją oglądał w długi majowy weekend, wydała mu się przepiękna. W wysokiej trawie brodziły bociany, a zachodzące słońce opromieniało ją miedzianym blaskiem. Na skraju działki stał nieduży domek, a obok szemrał strumyczek. Domek nadawał się co prawda do wyburzenia, lecz na początek mógł się przydać jako kanciapa budowlana dla ekipy budowlańców. Rafał sprawdził kwestie, które wydały mu się najistotniejsze: dobry dojazd do miasta (około 10-15 minut, a do tego przystanek autobusowy w odległości 200 m od posesji) i żadnych hałaśliwych czy trujących zakładów przemysłowych w pobliżu. Dokładnie o takiej działce marzył. Szybko dobił targu (żeby ktoś inny go nie uprzedził, bo sprzedający napomknął, że właśnie wystawił działkę na sprzedaż i Rafał jest pierwszym oglądającym).

Miesiąc później przepływający nieopodal strumyk mocno wezbrał, a od sąsiadów Rafał dowiedział się, że działka jest w „obszarze zalewowym”. Pobiegł do wydziału geodezji, gdzie potwierdzono tę informację. Urzędniczka zdziwiła się, że sprzedający nic o tym nie powiedział. Okazało się, że w tym miejscu w ogóle nie można wybudować domu. I nie pomoże, że w sąsiedztwie stanął niedawno nowy dom jednorodzinny, bo na jego budowę pozwolenie wydano, zanim zaczęły obowiązywać nowe przepisy. A te zezwalają jedynie na remont domku stojącego na tak położonej posesji. Od 1 stycznia 2018 r. - wraz z wejściem w życie Ustawy Prawo wodne - budowa na terenach zalewowych stała się całkowicie niemożliwa. A za tereny takie uznaje się zarówno okolice rzek, jak i potoków. „Ale ja kupiłem działkę budowlaną” - rozsierdził się Rafał. „Nie, to działka w pobliżu cieku wodnego, na której już wcześniej, zgodnie ze starym prawem, zbudowano dom ” – bez emocji wyjaśniła urzędniczka. A przecież nie o tym myślał Rafał, gdy szukał działki „w malowniczej okolicy”. Jaki popełnił błąd? Przed zakupem chciał sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zadowolił się jednak informacją, że takowego nie ma. W takiej sytuacji powinien sprawdzić, czy nie ma przesłanek ku temu, że decyzja o warunkach zabudowy będzie nie po jego myśli. Brak planu po prostu uznał za dobrą monetę, myślał, że daje mu to więcej swobody. Tymczasem „wuzetka” (decyzja o warunkach zabudowy) dałaby jasną odpowiedź na granice tej swobody. Ponadto zbyt łatwo uwierzył w słowa sprzedającego o zaletach budowania w „otulinie parku” (co okazało się pustym określeniem, którego sprzedający użył, by wzmóc zainteresowanie kupującego).

Jakie jeszcze zagrożenia czyhają na kupujących i jak się przed nimi ustrzec?

Dobra działka budowlana: jak ją kupić?
Autor: Andrzej T. Papliński Wydane przed 2018 r. decyzje o warunkach zabudowy dla działek położonych na terenach zalewowych wygasły. Nowej decyzji w takim miejscu nie dostaniemy

Przed kupnem działki budowlanej sprawdź plan miejscowy...

Każda gmina może uchwalać plany zagospodarowania dla określonych obszarów. Może, ale nie musi (obowiązek sporządzenia planu dotyczy jedynie terenów o szczególnym charakterze, np. górniczych). Plany zagospodarowania przestrzennego to akty prawa miejscowego przyjmowane w formie uchwały rady gminy, określające przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy danego terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego.

Jeżeli zatem dla terenu, na którym leży upatrzona działka, obowiązuje plan miejscowy, możemy się z niego dowiedzieć:

  • jakie jest jego przeznaczenie, czyli czy można w tym miejscu wybudować dom jednorodzinny;
  • jakiej wielkości musi być działka, żeby można było posadowić na niej dom (gdyby była mniejsza, nie dostalibyśmy pozwolenia na budowę);
  • jakie mogą być maksymalne wymiary nowo budowanych domów (wysokość, kubatura i liczba kondygnacji);
  • jaką część powierzchni działki można zabudować, a jaką trzeba pozostawić pod zieleń;
  • jak przebiegają linie zabudowy wyznaczające usytuowanie frontowej ściany budynku (od tego zależy, czy będzie można urządzić osłonięty od ulicy ogród);
  • jakie są wymagania co do kształtu (w tym kąta nachylenia połaci) i koloru dachu oraz barwy elewacji budynku (czasami plany wskazują nawet wymagany rodzaj materiałów budowlanych);
  • czy na działce można wybudować oprócz domu inne obiekty, jak budynek gospodarczy, garaż wolno stojący lub wiatę;
  • jakie są dozwolone sposoby zaopatrzenia w media i odprowadzania ścieków;
  • jakie zostały ustalone zasady dojazdu do nieruchomości i parkowania samochodów.
  • jakie jest przeznaczenie bliższych i dalszych terenów sąsiednich – czy nie jest na nich planowana budowa drogi lub uciążliwej zabudowy przemysłowej.

Zainteresowany działką budowlaną powinien więc sprawdzić to wszystko jeszcze przed podpisaniem umowy kupna. Nie jest to trudne, bo miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są jawne i powszechnie dostępne (zgodnie z art. 30 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Można się z nimi zapoznać bezpośrednio w urzędzie gminy bądź na jej stronie internetowej. Można też złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego dla danej działki ewidencyjnej – ale to już za opłatą skarbową (30 zł za wypis do 5 stron i 20 zł za każdą stronę A4 wyrysu). Gdyby okazało się, że dla danego obszaru taki plan nie obowiązuje, urząd poinformuje zainteresowanego, że nie może wydać mu wypisu i wyrysu. W takim przypadku można złożyć wniosek o zwrot opłaty skarbowej.

...albo wystąpić o warunki zabudowy działki

Jeśli dla interesującego nas obszaru gmina nie uchwaliła planu miejscowego (albo obecnie nie obowiązuje), powinniśmy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. I to jeszcze przed zakupem działki. Bez tego nie będziemy mieć pewności, czy na działce można wybudować dom – nawet gdy w pobliżu stoją już inne budynki mieszkalne jednorodzinne. Ponadto w tej sytuacji decyzję o warunkach zabudowy będzie trzeba załączyć do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego.

W decyzji o warunkach zabudowy gmina ustala dla danej działki – na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistycznej sąsiedztwa – linię zabudowy, maksymalną powierzchnię zabudowy, szerokość elewacji frontowej i wysokość budynku oraz geometrię dachu.

Co ważne, o wydanie tej decyzji może wystąpić każdy – zarówno właściciel, jak i potencjalny nabywca działki. Możliwe jest również przeniesienie już wydanej decyzji na inną osobę (np. z właściciela działki na jej nabywcę). Trzeba jednak pamiętać, że warunki zabudowy dotyczą inwestycji opisanej we wniosku o ich wydanie. Jeżeli nasze plany są inne (dom ma być wyższy, z innym dachem itp.), musimy złożyć wniosek o wydanie nowej „wuzetki”. Jeśli planujemy budowę wyłącznie domu mieszkalnego, decyzja będzie bezpłatna (w przeciwnym razie zapłacimy 107 zł).

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne będzie również wtedy, gdy chcemy kupić działkę ze stojącym na niej budynkiem i zamierzamy go rozbudować albo zmienić jego sposób użytkowania (choćby jego części) bądź prowadzić na niej inne roboty wymagające pozwolenia na budowę.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy działki składamy w urzędzie miasta lub gminy właściwym ze względu na lokalizację inwestycji. Gdy działka leży na terenie dwóch gmin, wniosek należy złożyć w tej gminie, na terenie której znajduje się większa jej część.

Największe wzięcie mają działki budowlane za miastem, ale na osiedlu

W okolicach dużych aglomeracji na odrolnionych gruntach powstają osiedla domów jednorodzinnych. Wiele osób szuka przestrzeni i oddechu, więc chce się wyprowadzić z miasta, ale… nie za daleko. Na tyle blisko, żeby zawsze do miasta móc łatwo dojechać (może nawet codziennie, bo nadal tam jest ich miejsce pracy). Prognozy GUS wskazują, że taki właśnie jest trend. Przy czym nie szuka się już terenów pod wielkie, pokoleniowe domy. Zatem i działki nie muszą być duże. Obecnie najlepiej sprzedają się działki budowlane o powierzchni 1000-1500 m2.

NIE PRZEGPA:

Zgłoszenie nabycia nieruchomości: jak wypełnić druk IN-1 >>>

Z badań Kantar TNS Polska wynika wręcz, że 80% respondentów jako miejsce budowy domu marzeń wybrałoby peryferia miasta lub wieś. Jedynie co dziesiąty badany chciałby mieszkać w oddaleniu od ośrodków miejskich, na uboczu, w lesie (częściej są to ludzie starsi niż ci jeszcze aktywni zawodowo). Na peryferiach miasta chce mieszkać 45% badanych, a daleko od miasta zaledwie 6%. A najwięcej, bo 35% respondentów, wybrałoby dom o powierzchni 100-120 m2.

Dobra działka budowlana: jak ją kupić?
Autor: Andrzej T. Papliński Jeśli do działki nie dociągnięto przyłączy, zapytajmy sprzedającego, czy uzyskał techniczne warunki przyłączenia. Są wydawane tylko właścicielom nieruchomości

Jaką kupić działkę – walory dobrej działki budowlanej

  • Wielkość działki budowlanej

To, jakiej wielkości kupimy działkę budowlaną, zależy głównie od naszych możliwości finansowych. Warto się jednak zastanowić, jaka powierzchnia będzie dla nas optymalna. To zależy od lokalizacji działki i jej kształtu oraz planowanej wielkości domu (powierzchni zabudowy, która jest znacznie większa w wypadku domów parterowych). Jeśli ma na niej stanąć dom wolno stojący z garażem, to nie powinna mieć mniej niż 600 m2 (w przeciwnym razie nie będzie miejsca na ogród). Działki mniejsze są odpowiednie jedynie pod domy w zabudowie szeregowej i bliźniaczej (w mieście mogą mieć zaledwie 300 m2). Jednak na terenach podmiejskich, gdzie zabudowa jest luźniejsza, lepsza będzie działka większa – około 1000 m2.

  • Kształt działki budowlanej

Najlepiej, żeby kształt działki budowlanej był regularny – kwadratowy lub prostokątny – i proporcjonalny. Dotyczy to zwłaszcza działek małych, bo powierzchni z wcięciem czy klinem raczej nie da się zagospodarować inaczej niż pod zieleń. Ważne jest też ukształtowanie terenu. Dom nie powinien stać w zagłębieniu terenu, bo będą w jego kierunku spływać wody opadowe. Lekkie nachylenie powierzchni działki nie przeszkadza, zwłaszcza jeśli jest skierowane ku południu. Budowa na skarpie będzie już skomplikowana i przez to kosztowna, zwłaszcza gdy grunt jest niestabilny i grozi osunięciem.

  • Działka budowlana - orientacja względem stron świata

Najlepiej, jeśli działka ma dojazd (drogę) od północy lub wschodu, bo wtedy jej najbardziej nasłonecznioną część możemy przeznaczyć na ogród. Łatwiej jest też wtedy dobrać do niej projekt gotowy, tak żeby okna salonu i taras były skierowane na południe bądź południowy zachód. W wypadku działek z dojazdem od południa i zachodu lepiej wybierać te o większej powierzchni, co ułatwi zaplanowanie części wypoczynkowych w oddaleniu od ulicy.

  • Warunki gruntowe na działce budowlanej

Należy unikać gruntów organicznych (torfów, namułów) i starych wysypisk. Najlepsze pod budowę domu są grunty piaszczyste. Rodzaj gruntu trudno jest ocenić samemu. Pewną podpowiedzią może być roślinność na działce – np. sosny chętnie rosną na podłożu piaszczystym o głębokim zwierciadle wód gruntowych, a olchy i wierzby tam, gdzie poziom wód jest wysoki. Najlepiej jednak zlecić badanie geotechniczne gruntu, które przyda się później przy projektowaniu fundamentów.

  • Dojazd do działki

Działka budowlana musi mieć zapewniony dojazd z drogi publicznej - bezpośredni albo przez prywatną drogę dojazdową bądź służebność drogową ustanowioną na innej nieruchomości. W przeciwnym razie nie uzyskamy warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę. Jeśli działka przylega do drogi publicznej, trzeba uzgodnić z zarządcą drogi lokalizację zjazdu. Ważne, żeby była to droga utwardzona, która umożliwi dotarcie do domu także w czasie roztopów lub opadów śniegu.

  • Uzbrojenie działki budowlanej

Najważniejszy jest dostęp do sieci elektroenergetycznej. W razie braku na działce wodociągu i kanalizacji można korzystać ze studni i szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków, pod warunkiem jednak, że pozwalają na to przepisy miejscowe. Zanim kupimy działkę, powinniśmy sprawdzić w miejscowych przedsiębiorstwach sieciowych możliwość przyłączenia do poszczególnych sieci.

  • Sąsiedztwo działki budowlanej

Chodzi nie tylko o brak uciążliwych obiektów, jak na przykład drogi o dużym natężeniu ruchu i sklepy lub warsztaty usługowe, ale również zagospodarowanie sąsiednich posesji.

Przeczytaj też:

Uciążliwy sąsiad na działce: co zrobić, gdy zakłóca spokój >>>

Warto się przyjrzeć, czy ich właściciele dbają o porządek i nie trzymają na dworze psów. Dobrze byłoby się także dowiedzieć, czym ogrzewają domy. Jeśli węglem, nie unikniemy smogu.

Dobra działka budowlana: jak ją kupić?
Autor: Andrzej T. Papliński Budowa w lesie jest możliwa tylko wtedy, gdy dopuszcza ją plan miejscowy. Dla działki określonej w ewidencji jako las nie uzyskamy warunków zabudowy

Jakich dokumentów żądać od sprzedającego działkę budowlaną

Właściciel sprzedawanej działki powinien nam okazać dokument jej nabycia (n. akt notarialny kupna albo darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku) oraz odpis księgi wieczystej. Może też podać nam jej pełny numer, a wtedy sami sprawdzimy w internetowej wyszukiwarce ksiąg (https://ekw.ms.gov.pl), czy faktycznie jest jej właścicielem, czy nie jest obciążona hipoteką albo służebnością i czy nie ma w niej wzmianek o złożonych wnioskach.

Przeczytaj też:

Umowa przedwstępna kupna działki: kiedy i dlaczego potrzebna >>>

Kolejnym ważnym dokumentem jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków. Dowiemy się z niego między innymi, jaka jest powierzchnia działki i jak przebiegają jej granice. Sprzedający powinien nam też wskazać znaki graniczne umiejscowione przez uprawnionego geodetę, a jeśli ich nie ma – zlecić odnowienie granic działki (żeby uniknąć ewentualnego sporu z sąsiadami).

Przeczytaj też:

Co oznaczają symbole w planie miejscowym i ewidencji gruntów? >>>

Jeśli właściciel albo niedoszły nabywca działki występował wcześniej o wydanie warunków zabudowy, poprośmy o kopię tej decyzji. Nawet jeśli myślimy o innej inwestycji, dowiemy się, czy działka ma status budowlanej.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE