Umowa przedwstępna kupna działki: kiedy i dlaczego potrzebna

2019-08-05 11:44 Agnieszka Witulska
Działka na sprzedaż
Autor: Gettyimages Bez względu na to, czy kupujemy działkę w mieście, pod miastem czy z dala od niego, musimy się upewnić, czy będziemy mogli na niej wybudować dom jednorodzinny

Przed zawarciem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży działki warto podpisać umowę przedwstępną, żeby mieć czas na dokładne sprawdzenie, czy będzie można na niej wybudować planowany dom jednorodzinny.

Jeśli sfinalizowanie transakcji chcemy uzależnić od wydania warunków zabudowy działki, warunków przyłączenia do sieci lub uzyskania kredytu bankowego na zakup nieruchomości, powinniśmy zawrzeć ze sprzedającym umowę przedwstępną (ze wskazaniem, pod jakim warunkiem może dojść do zawarcia umowy ostatecznej). Dzięki umowie przedwstępnej możemy zarezerwować upatrzoną działkę w uzgodnionej cenie na określony czas.

Zabezpieczeniem umowy przedwstępnej jest zwykle zadatek, który kupujący wręcza sprzedającemu. Można ustalić dowolną jego kwotę (zwykle jest to 10-20% ceny działki). Gdy kupujący zrezygnuje z transakcji, straci zadatek. A jeśli to sprzedający się rozmyśli, musi go zwrócić w podwójnej wysokości.


Ile kosztuje umowa przedwstępna, a ile ostateczna umowa sprzedaży

Umowę przedwstępną możemy zawrzeć w zwykłej formie pisemnej albo u notariusza. To drugie rozwiązanie – choć kosztowne – da nam gwarancję, że sprzedaż dojdzie do skutku. W razie wycofania się jednej ze stron, druga może dochodzić jej zawarcia przed sądem (orzeczenie sądu zastąpi akt notarialny sprzedaży).


Ostateczną umowę kupna-sprzedaży działki zawsze zawieramy w formie aktu notarialnego.

Zazwyczaj to kupujący pokrywa koszt taksy notarialnej (opłaty za sporządzenie umowy), choć jest to kwestią uzgodnień między stronami umowy. 
Wysokość taksy zależy od ceny sprzedawanej nieruchomości, przy czym w wypadku aktu notarialnego dokumentującego umowę przedwstępną, umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste gruntu w wykonaniu tej umowy przedwstępnej lub umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę budowlaną taksa za sporządzenie aktu nie może przekroczyć 1/2 stawki maksymalnej (w tabeli poniżej podajemy sposób obliczania całej stawki maksymalnej). Ponadto trzeba zapłacić 6 zł (netto) za każdą stronę odpisu z aktu.

Przeczytaj też:

Kupujący będzie musiał zapłacić również podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości działki) oraz opłatę sądowa za wpis do księgi wieczystej (200 zł).

Maksymalna stawka taksy notarialnej (do opłat notarialnych dolicza się jeszcze 23% VAT)

Cena działki Maksymalna stawka
Do 3000 zł 100 zł
Powyżej 3000 do 10 000 zł 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł
Powyżej 10 000 do 30 000 zł 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
Powyżej 30 000 do 60 000 zł 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
Powyżej 60 000 do 1 000 000 zł 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
Powyżej 1 000 000 do 2 000 000 zł 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
Powyżej 2 000 000 zł 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami z najbliższej rodziny nie więcej niż 7500 zł

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej

O lokalizacji i wielkości nabywanej działki decyduje zwykle zasobność portfela, ale w każdej sytuacji przed podpisaniem umowy kupna trzeba sprawdzić jej stan prawny i fizyczny oraz inne cechy, które będą mieć znaczenie przy wyborze projektu domu, a później jego realizacji.


Jakie jest przeznaczenie działki

Dom jednorodzinny można wybudować na działce, która jest położona na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tego typu budownictwo mieszkaniowe. Jeżeli dla danego obszaru nie ma planu miejscowego, o budowlanym charakterze działki świadczy wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy (pod warunkiem że jest jeszcze ważna). Zarówno plan miejscowy, jak i warunki zabudowy są opracowywane przez organy gminy lub miasta. Tam więc należy skierować pierwsze kroki.


Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na wniosek właściciela działki lub jej potencjalnego nabywcy. Może też zostać przepisana na inną osobę. Dobrze jest zatem, jeśli sprzedający uzyskał już warunki zabudowy, bo dzięki temu wiadomo, czy i jaki budynek może powstać na działce. Jeżeli warunków zabudowy nie ma, to lepiej poczekać z zawarciem ostatecznej transakcji na ich wydanie (a na razie podpisać umowę przedwstępną ze stosownym warunkiem).

Czy sprzedający działkę jest wiarygodny


Informacje o działce uzyskane od sprzedającego musimy zweryfikować – samodzielnie albo z pomocą zaufanego pośrednika w obrocie nieruchomościami lub notariusza.


W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, kto jest właścicielem działki i czy nie jest ona obciążona hipoteką lub prawami osób trzecich (na przykład służebnością gruntową lub roszczeniem o przeniesienie własności). W tym celu należy przejrzeć księgę wieczystą prowadzoną dla nieruchomości. Sprzedający powinien nam podać pełny numer księgi wieczystej składający się z czteroznakowego kodu wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona, numeru repertorium księgi i cyfry kontrolnej. Wystarczy wpisać ten numer do wyszukiwarki internetowej http://ekw.ms.gov.pl, żeby mieć dostęp do zawartości księgi.

Oprócz wpisów znajdujących się w poszczególnych działach księgi ważne są też wzmianki o złożonych wnioskach o dokonanie nowego wpisu. Taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, więc interesujące nas informacje mogą ulec zmianie.

Przeczytaj też:

Drugim ważnym dokumentem jest wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, czyli rejestru publicznego zawierającego informacje na temat nieruchomości (gruntów, budynków i lokali) oraz dane ich właścicieli. Jeżeli sprzedający nie okaże nam tych dokumentów, powinniśmy złożyć wniosek o ich wydanie we właściwym miejscowo starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Informacje z ewidencji gruntów są jawne i udzielane odpłatnie (150 zł za wypis i wyrys w formie drukowanej). Może je otrzymać właściciel lub władający nieruchomością oraz osoba, która wykaże interes prawny w pozyskaniu danych z ewidencji. 
Wypis i wyrys dadzą nam wiedzę o położeniu i powierzchni działki, przebiegu jej granic, rodzaju użytków gruntowych, położeniu oraz przeznaczeniu i funkcji budynków znajdujących się na tych gruntach. Ponadto w ewidencji podaje się dane właścicieli nieruchomości, adres ich stałego pobytu, informacje, czy obiekt został wpisany do rejestru zabytków lub objęty formą ochrony przyrody, a także o umowach dzierżawy, jeśli zostały zawarte.

Przeczytaj też:


Sprzedający działkę powinien udzielić nam informacji o stanie jej uzbrojenia. Jeśli nie ma wybudowanych przyłączy (elektroenergetycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego), to powinien okazać nam uzyskane w odpowiednich przedsiębiorstwach sieciowych tak zwane techniczne warunki przyłączenia. Zwykle jednak ich nie ma, a sami – jako potencjalni nabywcy – nie mamy prawa o nie wystąpić. Możemy jedynie zapytać o możliwość przyłączenia do sieci.

Czy działka nadaje się pod budowę domu


Oceniając walory działki, oprócz lokalizacji, ceny i sąsiedztwa musimy wziąć pod uwagę jej wielkość, kształt oraz orientację względem stron świata. Chodzi o to, żeby można było na niej usytuować odpowiedniej wielkości dom, miejsca postojowe dla samochodów, zachować wymagane przepisami odległości między różnymi urządzeniami budowlanymi (jak przyłącza i instalacje wewnętrzne, zbiornik na ścieki, studnia itp.) oraz urządzić ogród z miejscem na wypoczynek i rekreację.


Nie przegap!

Musimy pamiętać, że między ścianą domu z oknem a granicą działki trzeba zachować minimum 4 m (w wypadku ściany bez okien są to 3 m), a odległość budynków od krawędzi jezdni nie może być zazwyczaj mniejsza niż 6 m. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można wybudować dom w granicy działki – gdy działka jest bardzo wąska (ma nie więcej niż 16 m szerokości), na taką lokalizację zezwala plan miejscowy lub na sąsiedniej działce bezpośrednio przy granicy znajduje się budynek (można się wówczas do niego dobudować). Wymagania te powodują, że jeśli chcemy mieć dwukondygnacyjny dom wolno stojący, działka na terenach podmiejskich powinna mieć przynajmniej 1000 m2 powierzchni, a w mieście, na terenie gęstej zabudowy – nie mniej niż 600 m2 (bywa jednak, że w planie miejscowym ustalono wyższą powierzchnię minimalną działki budowlanej). W wypadku domu parterowego działka musi być większa.

Przeczytaj też:


Kolejną sprawą do sprawdzenia są warunki gruntowo-wodne. Warto je poznać przed zakupem działki, bo mają znaczenie dla kosztów budowy. Sami możemy je ocenić tylko w bardzo przybliżony sposób, na podstawie informacji sąsiadów, którzy już się pobudowali, stanu podmokłości działki i przyległej drogi w czasie wiosennych roztopów oraz porastającej ją roślinności (sosny rosną na terenach piaszczystych z głębokim zwierciadłem wód gruntowych, a na przykład olchy i wierzby tam, gdzie poziom tych wód jest wysoki). Dobrze byłoby wykonać próbny wykop o głębokości 1 m, a najlepiej zlecić geotechnikowi badanie gruntu (wyniki przydadzą się przy projektowaniu fundamentów).


Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE