Jak kupić działkę budowlaną? Co sprawdzić przed kupnem działki pod budowę domu? Porady eksperta
Co sprawdzić przed kupnem działki pod budowę domu? Jaką działkę kupić? Ceny działek budowlanych są wysokie. Warto wiedzieć, jak dobrze wybrać działkę, by nie żałować zainwestowanych pieniędzy i mieć pewność, że uda się na niej wybudować wymarzony dom. Polecamy naszą rozmowę z ekspertem!
Jakie działki budowlane są najbardziej poszukiwane?
Najbardziej poszukiwane są działki budowlane za miastem, na ogół w miejscu lekko odosobnionym. Co człowiek, to inne wymagania. Gdy klient odpowiada na konkretne ogłoszenie, pytam, dlaczego ta działka, co się mu w niej spodobało. I wtedy zazwyczaj słyszę, że potrzebny jest mu spokój, więc działka powinna być duża, 2-3 tys. m2. Ale gdy na niej staniemy i klient zobaczy, z czym się będzie musiał zmierzyć – bo trzeba ją urządzić i utrzymywać – zmienia zdanie. Zazwyczaj kończy się na 1-1,5 tys. m2.
To samo z sąsiedztwem. Najpierw słyszę: chcemy mieszkać z daleka od ludzi. Ale w trakcie rozmów okazuje się na przykład, że mąż często wyjeżdża, a żona z dziećmi zostaje sama, więc sąsiedztwo by się przydało.
Kiedyś był taki trend, że wielu ludzi wynosiło się za miasto, ale życie to zweryfikowało i ci sami ludzie wrócili do miast. Teraz jest tendencja, by budować mniejsze domy. Klienci nauczeni doświadczeniem z lat 2006-2008, gdy brali kredyty na 110% wartości i budowali duże domy na dużych działkach, teraz wiedzą, że w życiu może być różnie. Dom trzeba wybudować, wykończyć, utrzymać. Sypialnie dla dzieci po 25 m2? Nie ma już takiej potrzeby.
Jaką działkę kupić zadrzewioną czy gołą?
Gołych działek budowlanych inwestorzy szukają rzadziej. Niby można teren zagospodarować, wykreować tę zieleń, ale wymaga to czasu. Wielu wręcz szuka działek leśnych.
Przeczytaj też:
Czy inwestorzy boją się kupować działek leśnych?
Nie chcą mieszkać w głuszy. Chodzi o tereny objęte planem zagospodarowania. Na przykład działki leśne o powierzchni około 4 tys. m2 z ograniczeniem powierzchni zabudowy do 400 m2. Jeśli obowiązujący plan zagospodarowania przewiduje zabudowę mieszkaniową, to gmina raczej go nie zmieni i nie wprowadzi uciążliwego przemysłu, usług czy wysypiska śmieci.
A gdy takiego planu nie ma? Trzeba wtedy wystąpić o warunki zabudowy. Gmina ma opracowane studium do planu, w którym jest zapisane, w jakich kierunkach będzie zmierzała. Z drugiej strony, gmina może zmienić studium i ustalić inny plan. Więc lepiej szukać działek już objętych planem.
Przeczytaj też:
- Ceny działek budowlanych w Polsce. Ile kosztuje m² działki budowlanej w 2023?
- Ceny działek budowlanych Wrocław 2023. Ile teraz trzeba zapłacić za m² działki we Wrocławiu?
Czy klienci kupują działki uzbrojone, gotowe do zabudowy?
Większość tak. Jeśli ktoś planuje szybkie rozpoczęcie budowy domu, chciałby mieć gotowe przyłącza albo możliwość ich wykonania w krótkim terminie. Jeżeli kupuje działkę i wie, że nie będzie się budował przez kilka lat, to nie zwraca uwagi na takie rzeczy. Często klienci wolą zapłacić mniej za ziemię i dopiero za jakiś czas doprowadzić media, zbudować ogrodzenie. Dobrze jest, gdy nowi właściciele grupy działek oddalonych od głównej drogi i sieci wspólnie organizują doprowadzenie mediów.
Powiadamia pan klientów o takich możliwościach? Tak. Klienci pytają: kupię działkę taniej, ale jakie mam możliwości przyłączenia do sieci? I ja im je przedstawiam: „W głównej asfaltowej drodze są media. Od tej działki jest do nich 200 m, ale wokół są sąsiedzi, którzy mają ten sam problem, proszę się dogadać”.
Czy klienci podczas kupowania działki pytają, kto będzie ich sąsiadem?
Jeżeli są to działki niezabudowane, to nie pytają. Jeśli zabudowane, to tak. Przyjeżdżają po południu, wieczorem, patrzą, co się dzieje na sąsiednich posesjach, sprawdzają, jak są zagospodarowane, czy domy są wykończone. Z kolei sprzedający robią casting na sąsiada, jeżeli mieszkają tuż obok zbywanej działki.
Czyli myślą o działce jako inwestycji? Jeśli znajduje się w ładnie zagospodarowanej okolicy, a sąsiedzi są kulturalni, to nieruchomość zyska na wartości. Oczywiście. Można wybudować piękną willę, ale gdy za płotem sąsiad będzie miał kurnik, wyjące psy i bałagan, to wartość nieruchomości znacznie spadnie i będzie problem ze sprzedażą.
Przeczytaj też:
A jeśli w sąsiedztwie będą zadbane zabudowania, niewzbudzające obaw o bezpieczeństwo, to od razu posiadłość rośnie w oczach kupujących.
Co ukrywają sprzedający działki? W jakie pułapki można wpaść, kupując działkę?
Sprzedający najczęściej nie mają wiedzy o planach zagospodarowania i prawie pierwokupu przysługującym gminie albo Lasom Państwowym. Tu przydatni okazują się pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy znają od lat obsługiwany teren. Wiedzą też na przykład, gdzie i na jakiej głębokości mogą być wody gruntowe, więc od razu podpowiedzą klientowi, że na danej działce lepiej nie budować domu z piwnicą.
Co oznacza prawo pierwokupu? Można stracić działkę?
Stracić nie. Sporządza się warunkową umowę sprzedaży i taki akt notarialny wysyła się do uprawnionego organu. Jeśli przysługuje mu prawo pierwokupu, może z tego skorzystać bądź nie (ma 30 dni na decyzję).
Ile może kosztować usługa pośrednika podczas zakupu działki?
5% kwoty transakcji. Nasze wynagrodzenie pobieramy wyłącznie od jednej strony transakcji. Jeżeli mam umowę ze sprzedającym, reprezentuję jego interesy. Owszem, jestem do dyspozycji kupującego, bo on jest zainteresowany nieruchomością mojego klienta, ale nie może wymagać na przykład prowadzenia negocjacji z korzyścią dla niego.
Przeczytaj też: Notariusz cennik: ile kosztują usługi notarialne
Warunki zabudowy można wydać dla działki, która ma:
- Dobre sąsiedztwo
W pobliżu jest co najmniej jedna zabudowana działka dostępna z tej samej drogi publicznej.
- Dostęp do drogi publicznej
Może być bezpośredni albo prowadzący przez drogę dojazdową bądź służebność drogową na innej działce.
- Odpowiednie uzbrojenie
Musi już istnieć albo być zaprojektowana miejscowa sieć: elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna itp.
- Możliwość odrolnienia
Jakie dokumenty należy zweryfikować przed kupnem działki?
Sprawdzamy księgę wieczystą, czy sprzedający jest do niej wpisany. Jeżeli nie, bo na przykład uzyskał nieruchomość w spadku i nie ujawnił jeszcze swojego prawa w księdze, zażądajmy dokumentu potwierdzającego, że jest właścicielem (np. notarialnego aktu potwierdzenia dziedziczenia).
Przydatne też będzie zaświadczenie o uregulowaniu należności podatkowych z tytułu nabycia spadku/darowizny/wyjścia ze współwłasności.
Musimy też sprawdzić rodzaje użytków w wypisie z rejestru gruntów, czy nie podlegają pod wspomniane prawo pierwokupu.
Jeśli nabywca chce korzystać z kredytu, musi wtedy liczyć się z tym, że będą konieczne trzy umowy: przedwstępna, która pozwoli rozpocząć procedurę w banku, potem umowa warunkowa, którą trzeba będzie wysłać do nadleśnictwa/gminy, i wreszcie umowa przeniesienia, która uruchamia kredyt.
Sprawdzamy księgę wieczystą, czy sprzedający jest do niej wpisany. Jeżeli nie, bo na przykład uzyskał nieruchomość w spadku i nie ujawnił jeszcze swojego prawa w księdze, zażądajmy dokumentu potwierdzającego, że jest właścicielem (np. notarialnego aktu potwierdzenia dziedziczenia).
Przydatne też będzie zaświadczenie o uregulowaniu należności podatkowych z tytułu nabycia spadku/darowizny/wyjścia ze współwłasności.
Musimy też sprawdzić rodzaje użytków w wypisie z rejestru gruntów, czy nie podlegają pod wspomniane prawo pierwokupu.
Jeśli nabywca chce korzystać z kredytu, musi wtedy liczyć się z tym, że będą konieczne trzy umowy: przedwstępna, która pozwoli rozpocząć procedurę w banku, potem umowa warunkowa, którą trzeba będzie wysłać do nadleśnictwa/gminy, i wreszcie umowa przeniesienia, która uruchamia kredyt.
W urzędzie gminy sprawdzamy, czy dana działka jest objęta planem zagospodarowania, co on przewiduje, czy nie ma ograniczeń w zabudowie. Bywa tak, że klient ma już projekt budynku z płaskim dachem, a na terenach wiejskich rzadko jest to dopuszczane.
W powiatowym zarządzie melioracji warto sprawdzić, czy na działce nie ma urządzeń drenażowych, które ograniczą możliwość zabudowy.
W niektórych sytuacjach przydaje się jeszcze zaświadczenie z gminy o objęciu terenu rewitalizacją albo ze starostwa o objęciu działki uproszczonym planem urządzenia lasu.
Jaka jest różnica między ceną ofertową a transakcyjną?
Od sprzedających często słyszę: dorzućmy coś do ceny, bo chętni będą się chcieli targować. Kupujący natomiast proponują kwotę dużo niższą od wyjściowej. Badają wytrzymałość, „punkt bólu” właściciela. W takich negocjacjach zwykle jest dużo emocji i można przeszarżować, naruszając dumę sprzedającego. Wtedy nie ma powrotu do negocjacji.
Ile można zbić z ceny?
Maksymalnie 5 do 10%.
Kiedy najlepiej kupować działkę?
Jeśli jedziemy oglądać działkę późną wiosną lub latem, jest zielono i ptaki śpiewają, to wszystko nam się podoba. Podejmując decyzję o zakupie w takim momencie, łatwo o błąd. Może się bowiem okazać, że gdy w pobliskim lasku opadną liście, będziemy patrzyć z okien salonu na rozpadające się nieopodal gospodarstwo.
Czyli nie oceniajmy działki, gdy jest ładnie i wszystko kwitnie, tylko gdy brzydko?
Tak, najlepiej wtedy, gdy już gorzej być nie może – zimno, deszczowo. Zobaczymy, czy woda wsiąka w podłoże i jak prezentuje się droga. Bo jeśli mamy piękny samochód i wyjedziemy nim na nieutwardzoną drogę, dojedziemy do biura z błotem na dachu.
Co jeszcze trzeba wiedzieć?
Że grunty, tak jak lokale, mogą mieć obciążenia, na przykład służebnością. Zawsze musimy sprawdzić dokument nabycia własności przez obecnego właściciela, na przykład akt notarialny lub postanowienie sądu. Jeśli nabył grunt w darowiźnie bądź spadku, sprawdźmy, czy nie ma w nim dodatkowych zastrzeżeń, zapisów. Bo może jego poprzednik kupił nieruchomość ze służebnością osobistą innego właściciela albo służebnością drogi koniecznej. Nie wszystkie obciążenia są ujawniane w księdze wieczystej. Nie wystarczy więc sprawdzić, czy w księdze nie ma hipoteki.
Kupując działkę, mierzymy się z wieloma niewiadomymi. Może łatwiej byłoby kupić dom… Łatwiej, bo w takim wypadku większość wskazanych kwestii została już zweryfikowana, zanim wydano pozwolenie na budowę. A jeśli mamy sprecyzowane plany zabudowy i wybrany projekt, trudności rosną – wtedy nie możemy się kierować samą urodą miejsca i świetną lokalizacją, ale również tym, czy uda nam się w nim zrealizować to, co byśmy chcieli.
Z Łukaszem Gilisem, właścicielem biura nieruchomości RE/MAX Family w Milanówku rozmawiał Piotr Baran.
