Uciążliwy sąsiad na działce. Immisje – co zrobić, gdy sąsiad zakłóca spokój

2019-06-24 9:27 Michał Zientek z kancelarii adwokackiej SZMZ
Śmieci na działce
Autor: Wiktor Greg Gdy zaczniemy urządzać teren wokół nowego domu, weźmy pod uwagę, co może przeszkadzać sąsiadom i czego sami sobie nie życzymy z ich strony

Nie wszystko, co robimy w granicach własnej posesji, jest dozwolone. Sprawdź, co radzi prawnik, jeśli masz kłopot z uciążliwym sąsiadem. Na czym polegają immisje bezpośrednie i pośrednie.

Jakie działania w stosunkach sąsiedzkich są zakazane?

Co do zasady: możemy korzystać z własnej nieruchomości w taki sposób, żeby nie zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości (czyli naszej i sąsiada) oraz stosunków miejscowych. Zawsze zakazane są immisje bezpośrednie, czyli nie można wrzucać czegoś na sąsiednią działkę, przechodzić na nią, kopać pod nią. Różnie bywa z immisjami pośrednimi, czyli takimi oddziaływaniami, które ujawniają się na nieruchomości wyjściowej, a następnie przenikają na obszar nieruchomości sąsiednich. Może to być przenikanie wody, dymu, hałasu, wibracji, a nawet nadmiernego oświetlenia, albo przeciwnie - pozbawienie światła dziennego. Mogą też wystąpić immisje niematerialne wywołujące poczucie dyskomfortu psychicznego, oddziałujące negatywnie na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, poczucie jego bezpieczeństwa czy estetyki (np. składowanie śmieci czy hodowanie zwierząt). Immisje pośrednie są dozwolone, jeśli tylko nie przekraczają przeciętnej miary.

Jaka jest w takich sytuacji rola straży miejskiej i policji?

Są to służby zobowiązane do egzekwowania prawa, ale tylko wtedy, gdy stan faktyczny jest oczywisty, nie budzący wątpliwości. Jeśli przykładowo wezwany funkcjonariusz straży gminnej zobaczy, że z nieruchomości sąsiada przelewa się gnojówka lub woda, może interweniować i udzielić sąsiadowi pouczenia bądź wypisać mandat. Będzie to jednak interwencja w ramach przepisów porządkowych, a nie mająca na celu likwidację immisji.

W sprawach dyskusyjnych funkcjonariusz zawsze powie: „Przepraszam, nie jestem w stanie zainterweniować, proszę iść w tej sprawie do sądu, który oceni szkodliwość immisji, mając na względzie wszystkie okoliczności".

Czy można żądać usunięcia składowiska rupieci, które sąsiad od lat gromadzi przy płocie?

Jeśli to przekracza przeciętną miarę – jak najbardziej. Czytajmy przepis wprost: ten, kto wykonuje prawo własności, czyli w tym przypadku właściciel ogrodowej rupieciarni, musi powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

Co oznacza „przeciętna miara”?

Jeśli mieszkamy na osiedlu domów jednorodzinnych, gdzie odpady są regularnie odbierane, to takie składowisko w ogrodzie nie jest niczym normalnym. Stosunki miejscowe zostają zatem zaburzone. Sąsiad byłby usprawiedliwiony tylko wtedy, gdyby okazało się, że przechowuje je w ten sposób czasowo, oczekując na odbiór odpadów wielkogabarytowych, który ma miejsce raz w miesiącu. Gdyby to samo zdarzenie miałoby miejsce na terenie przemysłowym – mielibyśmy inną miarę. Ale skupiamy się na terenach mieszkaniowych, gdzie mój widok, moje prawo do tego, bym w granicach wzroku miał nie śmietnisko, a jakiś zielony i architektoniczny ład – zostaje naruszone bezprawnym zaniechaniem sąsiada.

Czy można domagać się od sąsiada skoszenia trawy i uporządkowania zieleni?

Przepisu zmuszającego do koszenia trawy nie ma. Skoszenie jej przynajmniej dwa razy w roku pozostaje kwestią dobrej praktyki, wynikającej ze zdrowego rozsądku. Jeżeli jednak ktoś na swojej posesji doprowadza do powstania chwastowiska, które "infekuje" wypielęgnowane okoliczne ogródki przydomowe, to swoim niedbalstwem zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Jako jego sąsiedzi mamy pełne prawo żądać, a następnie wymusić na drodze sądowej skoszenie zachwaszczonego, zarośniętego ogródka.

Co z paleniem ognisk, wędzeniem mięsa itp.? Smród to także immisja…

Sugerowałbym zerknąć do przepisów lokalnych. Na terenie gminy, w której ja mieszkam, spalanie gałęzi, traw i liści jest całkowicie zabronione. Ale nawet tam, gdzie wolno je palić, trzeba unikać kierowania dymu na nieruchomość sąsiednią.

Przeczytaj też:

Co można zrobić, gdy rośliny sąsiada przerastają na naszą stronę?

Tutaj akurat sprawa jest oczywista, bo uregulowana wprost w art. 150 Kodeksu cywilnego: „Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia”. To dość ciekawy przepis i w świecie prawniczym dyskutuje się, dlaczego obcięcie korzeni jest możliwe natychmiast, mimo że takie działanie może mieć większy wpływ na życie drzewa. W wypadku przerastających gałęzi trzeba wezwać właściciela drzewa i wyznaczyć mu termin ich usunięcia. Dopiero, gdy nie zrobi tego w wyznaczonym terminie, można obciąć samemu, ale nie dalej niż w linii rozdzielającej działki. Przykład takiej sprawy: sąsiad bez pytania obciął przechodzące na jego stronę gałęzie drzewa, tuż przed owocowaniem. Drzewo uschło, co wywołało konflikt. Bo sąsiad, właściciel drzewa, któremu nie został wyznaczony odpowiedni termin, ma teraz roszczenie odszkodowawcze przeciwko sąsiadowi, który obciął.

I musimy tak co roku przycinać gałęzie, bo ludzie sadzą tuje bardzo blisko płotu?

Nie trzeba tego robić osobiście. Jeśli sąsiad nie pielęgnuje swoich drzew i krzewów przerastających na moją stronę, możemy wezwać go do wykonania tych zabiegów w wyznaczonym terminie. Jeżeli to zignoruje, to - po przeprowadzeniu krótkiego postępowania sądowego - możemy wynająć firmę, która dokona zabiegu pielęgnacyjnego, a kosztami obciążyć właściciela krzewów. Prace ogrodnicze są dość drogie, więc po pierwszym razie sąsiad raczej będzie odpowiednio wcześnie dbał o swoją zieleń.

Jak „wezwać" sąsiada? Czy to konieczne?

W ramach ewentualnego postępowania sądowego musi być wykazane, że strony się komunikowały i że doszło do przekazania żądania jednej strony na rzecz drugiej. Jeśli więc mam kogoś wezwać, to powinienem wysłać list, e-mail lub przekazać żądania w obecności świadka. Dla celów dowodowych zawsze najlepszą formą jest wysłanie pisma (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru).

Przeczytaj też:

Czy można skierować kamerę na teren sąsiada, żeby mieć dowód na immisje?

Jeśli podejrzewamy, że takie działania mają miejsce na działce sąsiedniej, to obserwując ją i nagrywając obraz, działamy w stanie wyższej konieczności. A to wyłącza stosowanie innych przepisów sankcyjnych. Naruszamy prawo, ale w imię stanu wyższej konieczności, a nie własnego widzimisię.

A jeśli sąsiad nie słucha nawet sądu? Jak są egzekwowane orzeczenia dotyczące immisji?

Sposób egzekucji niewykonanego orzeczenia sądowego zależy od tego, czy dotyczy ono czynności zastępowalnych czy niezastępowalnych (czy mogą być wykonane przez osobę trzecią na koszt dłużnika):

  • w pierwszej sytuacji sąd - na żądanie wierzyciela - może mu przyznać sumę potrzebną do wykonania czynności (art. 1049 kodeksu postępowania cywilnego);
  • w drugiej, po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego dłużnikowi do wykonania czynności, sąd na wniosek wierzyciela nałoży na dłużnika grzywnę i jednocześnie wyznaczy nowy termin z zagrożeniem surowszą grzywną (art. 1050). Zamiast grzywną sąd może też zagrozić dłużnikowi zapłatą na rzecz wierzyciela określonej sumy pieniężnej za każdy dzień zwłoki w wykonaniu czynności, niezależnie od roszczeń przysługujących wierzycielowi na zasadach ogólnych (art. 10501). Jeśli zatem sąsiad powie: „I co mi zrobicie?”, sąd może ustalić zapłatę 100, 200 lub 500 zł dla wierzyciela za każdy dzień zwłoki.

Wywiad przeprowadził Piotr Baran

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE