Co to jest służebność gruntowa, droga konieczna i służebność przesyłu? Wyjaśniamy pojęcia

2025-01-22 15:19

Jeśli nie mamy dostępu do drogi publicznej lub chcemy korzystać z urządzeń doprowadzających media znajdujących się na innej działce, konieczne będzie ustanowienie służebności. Będzie to służebność gruntowa albo służebność drogowa zwana też drogą konieczną. Służebność przesyłu ustanawia się na rzecz przedsiębiorstw sieciowych.

Dom na skarpie
Autor: Andrzej Szandomirski, Projekt domu: Wojciech Jan Spyra

Spis treści

  1. Na czym polega służebność gruntowa?
  2. Jak ustanowić służebność gruntową?
  3. Jak zasiedzieć służebność?
  4. Jak znieść służebność gruntową?
  5. Co to jest droga konieczna?
  6. Co to jest służebność przesyłu?

Służebności zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym (dalej k.c.) jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które pozwalają korzystać z cudzej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) w ograniczonym zakresie. Oznacza to, że nie można ustanowić służebności na działce będącej własnością tej osoby, na rzecz której prawo to ma zostać ustanowione.

Na czym polega służebność gruntowa?

Zgodnie z art. 285 § 1 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) określonymi prawami w taki sposób, że:

  • właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej albo
  • właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo
  • właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Celem służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, a czasami wręcz umożliwienie właścicielowi korzystania z niej. Przedmiotem służebności może być prawo przechodu, przejazdu lub korzystania z gruntu w inny sposób. Służebność gruntowa jest co do zasady prawem bezterminowym. Nie może być ustanowiona wyłącznie na rzecz niektórych współwłaścicieli nieruchomości władnącej, lecz musi obejmować ich wszystkich. Dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością gruntową ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu.

Zasadą jest, że utrzymywanie urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej (np. drogi) obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jednak w drodze umowy obowiązek ten może zostać nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej (art. 289 k.c.).

Murator Google News
Autor:

Jak ustanowić służebność gruntową?

Służebność powstaje najczęściej na mocy umowy podpisanej przez zainteresowanych i przechodzi na każdoczesnego właściciela nieruchomości, których dotyczy. Przepisy prawa nie przewidują możliwości przeniesienia prawa do nieruchomości bez przeniesienia służebności gruntowej związanej z własnością tej nieruchomości. Oznacza to, że kupując nieruchomość, której dotyczy służebność, automatycznie się ją także nabywa.

Oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej, współtworzące umowę o ustanowienie służebności gruntowej, powinno być złożone w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że umowa ustanawiająca służebność gruntową powinna być sporządzona przed notariuszem, a powstanie służebności powinno być odnotowane w księgach wieczystych - prowadzonych zarówno dla nieruchomości władnącej, jak i obciążonej. Wpis w księdze wieczystej jest niezwykle istotny, ponieważ jej treść jest objęta tak zwaną rękojmią wiary publicznej. Oznacza to, że wszystko, co jest wpisane w księdze, uważa się za prawdziwe do momentu, aż ten stan nie zostanie skutecznie podważony.

W umowie ustanawiającej służebność warto dokładnie określić jej zakres, żeby uniknąć sporów w przyszłości. Przykładowo podczas ustanawiania służebności przejazdu dobrze jest określić szerokość i położenie drogi, której służebność dotyczy (można też do umowy dołączyć stosowny rysunek/mapę). W przypadku ustanawiania takiej służebności na terenie o zwartej zabudowie warto też określić wysokość pojazdów, które będą z drogi korzystać. W ten sposób unikniemy sytuacji, w której nasza droga zostanie jedynie przejazdem w budynku, a ten okaże się za niski dla zamierzonego korzystania z nieruchomości (na przykład uniemożliwi dojazd samochodom dostawczym czy obsługi bytowej). W umowie można też zawrzeć regulacje dotyczące opłaty dla właściciela nieruchomości obciążonej. Warto wiedzieć, że może to być świadczenie jednorazowe lub stałe, realizowane w określonych odstępach (na przykład raz na rok).

Jak zasiedzieć służebność?

Służebność można także nabyć przez zasiedzenie. Do zasiedzenia dochodzi w momencie, kiedy prawo służebności gruntowej – choć realizowane – nie jest odnotowane w księgach wieczystych. Przykładowo wtedy, gdy właściciel nieruchomości codziennie, idąc do pracy, korzysta z drogi położonej na nieruchomości sąsiada albo regularnie pobiera wodę ze studni na jego działce. Co ważne, jak wynika z treści art. 292 k.c., służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Takim urządzeniem, oprócz utwardzonej drogi, może być rzecz służąca do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej. Przykładowo przechodzenie lub przejeżdżanie przez pole sąsiada, na którym nie ma utwardzonej drogi, nie będzie stanowiło korzystania z trwałego urządzenia, a zatem nie doprowadzi do zasiedzenia służebności przechodu.

Do zasiedzenia służebności stosuje się przepisy o zasiedzeniu prawa własności (czyli art. 172-176 k.c.). Według tych norm podstawowym warunkiem zasiedzenia jest korzystanie ze służebności nieprzerwanie od lat dwudziestu, jeśli korzystający nie wie, że korzysta z cudzej rzeczy, albo lat trzydziestu, kiedy korzystający ma świadomość, że wykonuje służebność na cudzej nieruchomości.

Osoba, która uważa, że nabyła służebność przez zasiedzenie, musi złożyć stosowny wniosek do właściwego sądu rejonowego. Wzory wniosków można znaleźć na stronach internetowych sądów.

Jak znieść służebność gruntową?

Służebność polegająca na korzystaniu z cudzej nieruchomości wygasa sama, jeśli przez 10 lat nie była wykonywana przez właściciela nieruchomości władnącej lub właściciel nieruchomości obciążonej działał w sposób uniemożliwiający korzystanie w jego nieruchomości (art. 293 k.c.). Przykładowo, gdy właściciel działki A ma prawo przechodu przez działkę B, to prawo to wygaśnie w sytuacji, gdy przez 10 lat właściciel działki A nie przejdzie przez działkę B bądź również przez 10 lat na działce B w miejscu ustalonego przechodu będzie stało ogrodzenie uniemożliwiające przejście.

W dwóch przypadkach właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności:

  • gdy służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Wówczas jednak właścicielowi nieruchomości władnącej przysługuje wynagrodzenie za utraconą służebność (art. 294 k.c.);
  • kiedy służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. W takiej sytuacji zniesienie odbywa się bez wynagrodzenia (art. 295 k.c.).

Co to jest droga konieczna?

Droga konieczna to szczególny rodzaj służebności. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, zwanej drogą konieczną (art. 145 § 1 k.c.).

Oznacza to, że jeśli inwestor chce wybudować dom na działce, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a stanowi działkę budowlaną i przepisy prawa nie sprzeciwiają się jej zabudowaniu, to może żądać od właścicieli nieruchomości położonych między jego działką a drogą publiczną ustanowienia na jego rzecz drogi koniecznej. Taką służebność można ustanowić w drodze umowy lub w orzeczeniu sądu powszechnego.

Co to jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu ma na celu umożliwienie dostaw prądu, gazu czy wody. Nieruchomość można bowiem obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (art. 3051 k.c.).

Co ważne, do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Czyli podstawowym sposobem jej ustanowienia jest umowa między przedsiębiorcą a właścicielem działki. Podpisanie umowy z reguły jest poprzedzone negocjacjami, w których ustala się między innymi kwotę, jaką przedsiębiorca zapłaci właścicielowi za ustanowienie służebności. Co do zasady jest to świadczenie jednorazowe. Prawodawca nie wyklucza jednak możliwości zawarcia w umowie zapisu o świadczeniach okresowych.

Jeśli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast gdy przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Istnieje zatem możliwość przymusowego ustanowienia służebności przesyłu.

Służebność ta trwa, nawet gdy własność przedsiębiorstwa przejdzie na inne podmioty. Dopiero jego likwidacja powoduje wygaśnięcie służebności.

Murowane starcie
Dom - budować czy kupić gotowy. MUROWANE STARCIE
Murator Remontuje #2: Układanie płytek na ścianie w łazience
Materiał sponsorowany