Ulga mieszkaniowa: nowe zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości
Warto poznać zasady ulgi mieszkaniowej i sprawdzić, kto ma 2, a kto 3 lata na jej realizację. Zbycie nieruchomości nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku.
Zasady opodatkowania są korzystne dla osób sprzedających nieruchomości, szczególnie te otrzymane w spadku. Co ważne, dotyczą one wyłącznie dochodów (przychodów) uzyskanych od 1 stycznia 2019 r.
Podatek od zbycia nieruchomości – kiedy i jaki
Pojęcie zbycia obejmuje sprzedaż nieruchomości, zamianę, darowiznę, zniesienie współwłasności oraz rzeczową spłatę długu.
W przypadku zbycia nieodpłatnego (darowizna, zniesienie współwłasności bez spłat i dopłat) pojawia się podatek od spadków i darowizn, który obciąża nabywcę.
Natomiast w razie zbycia nieruchomości za jakikolwiek ekwiwalent ekonomiczny (cena, otrzymanie w zamian innej rzeczy, spłaty lub dopłaty przy zniesieniu współwłasności albo zwolnienie z długu) wystąpi 19-procentowy podatek dochodowy (PIT). Płaci go zbywca. Będzie tak jednak wyłącznie wtedy, gdy zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, domu jednorodzinnego albo lokalu, bądź prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Przeczytaj też:
Nieruchomość w spadku - jak liczyć 5 lat od nabycia
Do końca 2018 r. zbycie nieruchomości w okresie 5 lat liczonych od 1 stycznia następnego roku po jej otrzymaniu w drodze spadku podlegało opodatkowaniu 19% PIT.
Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych znacząco poprawiła sytuację spadkobierców. Zgodnie z nowym art. 10 ust. 5 w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości lub praw spółdzielczych okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabył je spadkodawca. Spadkobierca wejdzie w sytuację zmarłego; można powiedzieć, że „odziedziczy” pięcioletni okres karencji. Przepis ten dotyczy dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2019 r. Oznacza to, że może być stosowany przez spadkobierców, którzy nabyli spadek przed tą datą (a sprzedali odziedziczoną nieruchomość już po niej).
Trzeba jednak wiedzieć, że dział spadku może być traktowany jak nowe nabycie nieruchomości (udziału w niej). Będzie tak - zgodnie z nowym art. 10 ust. 7 - gdy jej wartość przekroczy wartość przysługującego spadkobiercy udziału w spadku. Dotyczy to także sytuacji, w której dział jest nieodpłatny. Liczy się jedynie przyrost majątku w stosunku do dnia przed działem spadku. Wydaje się, że w przypadku nabycia w ten sposób nieruchomości (nadwyżki ponad udział spadkowy) przepis art. 10 ust. 7 będzie działał wstecz, to znaczy dokonanie takiego działu w roku 2018 lub wcześniej wyznaczy nową datę nabycia. Teza taka była bowiem stawiana w licznych orzeczeniach NSA już wcześniej.
Jeżeli natomiast wskutek działu spadku nastąpią takie przesunięcia w ramach masy spadkowej, że każdy ze spadkobierców uzyska składniki majątkowe odpowiadające wartości jego udziału w spadku, a żaden z nich nie zostanie wzbogacony kosztem innego spadkobiercy, to będzie to neutralne podatkowo dla wszystkich spadkobierców – nie powstanie przychód i nie wyznaczy się także nowej daty nabycia poszczególnych nieruchomości.
Trzeba też pamiętać, że przy ustalaniu wartości udziału w spadku powinno się uwzględniać długi i ciężary spadkowe. Jak zauważył NSA w wyroku z 1 lutego 2018 r. (II FSK 3660/15), na wartość udziałów w spadku wpływają odziedziczone długi, i to one w praktyce mogą rzutować na ostateczną wartość spadku. Z tych też względów wynikający z dziedziczenia udział spadkobiercy w masie spadkowej nie może być wprost przekładany na jego udział w poszczególnych ruchomościach czy nieruchomościach wchodzących w skład masy spadkowej.
Nieruchomość w spadku – co można wliczyć w koszty uzyskania przychodu
Znacząco zmieniły się również przepisy dotyczące kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży spadkowej nieruchomości (dodano drugie i trzecie zdanie w art. 22 ust. 6d). Przed 2019 r. można było w nie wliczać wyłącznie:
- wydatki poniesione na jej remont i modernizację (jeśli spadkobierca miał faktury);
- zapłacony podatek od spadków i darowizn w wysokości przypadającej na tę nieruchomość.
Wyraźnie widać, że spadkobiercy byli w najgorszej sytuacji, ponieważ często się zdarza, że dziedziczą także długi, jak choćby konieczność uregulowania opłat do spółdzielni lub wspólnoty, spłatę kredytu lub pożyczki; obciążają ich także zapisy i zachowki.
Po nowelizacji ustawy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw spółdzielczych nabytych w drodze spadku mogą zaliczyć również:
- udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę;
- odziedziczone przez podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych w spadku przez podatnika. Przez ciężary spadkowe rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia (również wtedy, gdy podatnik je spłacił, zaspokoił lub wykonał po odpłatnym zbyciu nieruchomości, na przykład z uzyskanych w ten sposób pieniędzy).
To bardzo korzystna dla spadkobierców zmiana. Ponieważ nowy przepis nie określa limitu czasowego na rozliczenie tych ciężarów spadku, możliwa będzie korekta PIT-39 w ciągu kolejnych 5 lat.
Po omawianej nowelizacji sytuacja spadkobierców jest lepsza niż innych osób sprzedających nieruchomości. Generalnie do kosztów można wliczyć cenę zakupu (budowy) nieruchomości oraz koszty remontu (modernizacji). Spadkobiercy mogą obecnie doliczyć dodatkowo np. koszt spłaty kredytu zaciągniętego przez spadkobiercę, a inne osoby nie mogą tego zrobić.
Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie – kiedy upłynie 5 lat od nabycia
W dodanym w art. 10 nowym ustępie 6 określono, że w przypadku odpłatnego zbycia - po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej - nieruchomości nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, 5-letni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Podobnie jak w przypadku nieruchomości spadkowych ten przepis dotyczy dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2019 r. Oznacza to, że może być stosowany również wtedy, gdy małżonkowie dokonali zniesienia wspólności majątkowej (intercyzy) lub rozwiedli się przed tą datą, a dopiero po niej zbywają nieruchomość.
Ulga mieszkaniowa po nowemu
Jak już wcześniej wspomniano, dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości uzyskane przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym ją nabyto, są opodatkowane 19% podatkiem dochodowym. Można jednak korzystać z kilku zwolnień określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, znanych pod zbiorczych pojęciem ulgi mieszkaniowej.
Polega ona na tym, że wydanie przychodu (nie dochodu) na własne cele mieszkaniowe określone w ustawie wywoła skutek w postaci zwolnienia od podatku. Podatnicy mieli na to dwa lata liczone od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Nowelizacja wydłużyła ten termin do 3 lat. Jednak dotyczy to dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2019 r. Z tego przepisu mogą więc korzystać wyłącznie te osoby, które dokonają zbycia nieruchomości po tej dacie. Dla osób, które dokonały sprzedaży do końca 2018 r., obowiązuje termin 2 lat na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.
Do ustawy wprowadzono także przepis, który w końcu przecina spory wokół pytania, czy w terminie 2 lat wystarczy jedynie wydać przychody, czy trzeba także uzyskać tytuł własności do nabywanej nowej nieruchomości. Przepis o uldze mieszkaniowej zawiera bowiem zwrot „wydatki na nabycie”, co nie jest równoznaczne z samym nabyciem, czyli uzyskaniem własności. „Wydatek na nabycie” oznacza także wydatki na przedpłaty, raty, zaliczki i zadatki, które końcowo doprowadzą do nabycia własności nowej nieruchomości, jednak samą własność można uzyskać już po tym dwuletnim terminie.
Nowo dodany przepis wyraźnie określa, że zarówno sam „wydatek na nabycie”, jak i nabycie własności nowej nieruchomości muszą nastąpić przed upływem trzyletniego terminu określonego w ustawie (art. 21 ust. 25a).
Ulga mieszkaniowa na wykończenie mieszkania
Ulga mieszkaniowa obejmuje także wydatki na remont i modernizację własnej nieruchomości. Wydatki poniesione na nieruchomości należącej do innego pomiotu nie są objęte zwolnieniem. W praktyce problem ten dotyczy osób, które uzyskały od dewelopera klucze do mieszkania i doprowadzają stan deweloperski do stanu kompletnego i zdatnego do użytku mieszkania. Organy podatkowe odmawiały prawa do zwolnienia, twierdząc, że w dacie ponoszenia tych wydatków lokal nie należał do podatnika.
Z tego powodu na cieszy dodanie w art. 21 w ust. 26 w drugim zdaniu, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie 3 lat podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało. Warto tu przypomnieć, że przepis ten ma zastosowanie do dochodów uzyskanych po 1 stycznia 2019 r., co organy mogą podnosić przy odmowie zastosowania ulgi.
Podstawa prawna: ustawa z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (DzU poz 2161)
