Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Ile wyniesie opłata za przekształcenie? Kiedy urząd wyda zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność?
Jaka bonifikata w opłacie za przekształcenie przysługuje właścicielom mieszkań i domów położonych gruntach będących w użytkowaniu wieczystym?
Prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe z dniem 1 stycznia 2019 r. zostało przekształcone w prawo własności. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność dotyczy jednak – przynajmniej na razie – tylko tych nieruchomości, na których znajdują się domy jednorodzinne i wielorodzinne, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Obok budynków mieszkalnych na posesjach mogą się również znajdować budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty bądź urządzenia, które umożliwiają korzystanie z budynków mieszkalnych.
Kiedy dostaniemy zaświadczenie o przekształceniu?
Choć uwłaszczenie następuje z mocy ustawy, to w każdym przypadku musi zostać wydany dokument, który jest podstawą do ujawnienia przekształcenia w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości i w ewidencji gruntów i budynków. Tym dokumentem jest zaświadczenie potwierdzające przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności wydane przez:
- starostę – w wypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
- wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – gdy grunt stanowi własność jednostek samorządu terytorialnego;
- dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
- dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych MSWiA – kiedy chodzi o grunty, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.
Zaświadczenia powinny być wydane z urzędu w ciągu 12 miesięcy od dnia przekształcenia, czyli do końca 2019 r. Wiadomo jednak, że miasta mogą się z tym zadaniem nie uporać. Dlatego też właściciele, którym zależy na szybkim uregulowaniu przekształcenia mogą sami składać wnioski o wydanie zaświadczenia i wówczas powinni je otrzymać w terminie:
- 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku w urzędzie;
- 30 dni od dnia złożenia wniosku – gdy uzasadnią wniosek potrzebą dokonania czynności prawnej, głównie sprzedaży nieruchomości.
W takiej sytuacji muszą jednak wnieść opłatę za zaświadczenie w wysokości 50 zł. Jeśli ktoś planuje sprzedaż nieruchomości w najbliższych miesiącach, powinien wystąpić o zaświadczenie, bo bez niego transakcja może być niemożliwa.
Do czego jest potrzebne zaświadczenie o przekształceniu?
W zaświadczeniu o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność znajdą się następujące informacje:
- oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej, według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych;
- wysokość rocznej opłaty przekształceniowej i okres jej wnoszenia;
- zasady udzielenia bonifikaty w wypadku wniesienia wszystkich lub części rocznych opłat jednorazowo;
- pouczenie o możliwości zakwestionowania ustalonej w zaświadczeniu opłaty.
Właściwy organ doręcza zaświadczenie dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu na adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków lub ten adres, na który wcześniej doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego.
Ponadto w ciągu 14 dni od wydania zaświadczenia wysyła je również do odpowiedniego sądu prowadzącego księgi wieczyste, a ten oprócz zmiany w zakresie prawa własności dokonuje – z urzędu – wpisu roszczenia o opłatę w dziale III księgi.
Roszczenie to obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, czyli w razie jej sprzedaży obowiązanym do uiszczania opłat rocznych za przekształcenie jest nabywca (ale dopiero od następnego roku po nabyciu).
Po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej sąd wysyła jeszcze zawiadomienie o wpisie do właściciela nieruchomości. Za powyższe czynności nie uiszcza się żadnych opłat sądowych.
Przeczytaj też:
Co ważne, przekształcenie nie ma wpływu na prawa ustanowione na użytkowaniu wieczystym, na przykład hipoteki na rzecz banku. Po przekształceniu obciążają prawo własności.
Ile wyniesie opłata za przekształcenie użytkowania we własność?
Za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność trzeba zapłacić dotychczasowemu właścicielowi gruntu (na przykład gminie) 20 opłat rocznych.
Roczna opłata przekształceniowa wynosi tyle, co dotychczas wnoszona opłata z tytułu użytkowania wieczystego, przy czym bierze się pod uwagę kwotę, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (czyli za 2019 r.)., biorąc pod uwagę kwoty ustalone w wyniku zakończonych i trwających aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.
Opłatę za przekształcenie wnosi się przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. W każdym roku trzeba ją zapłacić do 31 marca (z wyjątkiem opłaty za 2019 r.). Właściciel nieruchomości może z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem złożyć wniosek o rozłożenie jej na raty albo ustalenie innego terminu płatności (lecz organ nie jest zobowiązany do uwzględnienia wniosku).
Co ważne, w dowolnym momencie właściciel gruntu może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego wniesienia opłaty przekształceniowej w kwocie pozostającej do spłaty. Wysokość opłaty jednorazowej wówczas odpowiada iloczynowi opłaty obowiązującej w roku dokonania zgłoszenia oraz liczby lat pozostałych do upływu 20 lat. Jeśli zgłosimy taki zamiar, organ jest obowiązany wysłać nam w ciągu 14 dni informację z wyliczeniem kwoty opłaty jednorazowej, przy czym w ciągu dwóch kolejnych miesięcy mamy prawo złożyć wniosek o jej ustalenie w decyzji (gdy nie zgadzamy się z wysokością ustalonej opłaty).
Są dwa powody, dla którego warto jak najszybciej skorzystać z możliwości jednorazowego wniesienia opłaty:
- pierwszy to bonifikata, o której mowa w dalszej części artykułu;
- drugim jest ryzyko waloryzacji ustalonej w zaświadczeniu opłaty za przekształcenie. Nie częściej niż raz na trzy lata może być ona podwyższana o wskaźnik inflacji (albo wskaźnik zmian cen nieruchomości, jeżeli taki zostanie ogłoszony przez GUS). O wysokości zwaloryzowanej opłaty organ powiadomi nas na piśmie. Nowa opłata będzie obowiązywać od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji. W razie spadku cen (deflacji) możemy sami złożyć wniosek o waloryzację, bo raczej nie należy liczyć, że organ dokona jej z urzędu.
Jaka może być bonifikata w opłacie za przekształcenie użytkowania we własność?
Gdy grunt był własnością jednostki samorządu terytorialnego, o wysokości ewentualnej bonifikaty za jednorazową opłatę decyduje rada gminy, rada powiatu albo sejmik wojewódzki, podejmując odpowiednią uchwałę określającą w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Ustawodawca pozostawił więc samorządom wolną rękę w tej kwestii. W Warszawie uchwalono na przykład bonifikatę w wysokości 98%, a w Olsztynie – 60%.
Gdy grunt przed przekształceniem należał do Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata za jednorazową spłatę należności. Wysokość bonifikaty zależy od tego, w którym roku po przekształceniu taka opłata łączna zostanie uiszczona. Jeśli zapłacimy całość już w pierwszym roku, uzyskamy 60% opustu. W kolejnych pięciu latach będzie on maleć o 10 punktów procentowych z każdym rokiem (wyniesie więc 50% w drugim, 40% w trzecim, 30% w czwartym, 20% w piątym i 10% w szóstym roku po przekształceniu). Po ich upływie nie skorzystamy już ze zniżki.
Jeżeli jednak – uwaga! – na obszarze danej gminy obowiązuje uchwała rady gminy określająca stawki procentowe bonifikaty od opłaty jednorazowej wyższe niż wskazane wyżej 10-60%, wojewoda niezwłocznie, w drodze zarządzenia, podwyższa stawki procentowe bonifikaty, uwzględniając warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych wynikające z tej uchwały. Przykładowo wojewoda mazowiecki wydał zarządzenie podwyższające bonifikatę dla nieruchomości położonych w Warszawie do 98%, a w Makowie Mazowieckim do 70% (bo taką stawkę uchwalili radni tych miast).
Co z opłatą za przekształcenie za 2019 r.? Kiedy zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej?
Opłatę za przekształcenie należną za 2019 r. należy uiścić w terminie do 29 lutego 2020 r. (dotyczy to zarówno gruntów państwowych, jak i gminnych). Wynika to z tego, że organy mają 12 miesięcy na wydanie zaświadczeń, a obowiązek ponoszenia opłaty powstaje dopiero z dniem wydania zaświadczenia. W rezultacie w 2019 r. trzeba będzie wnieść dwie opłaty zaledwie w odstępie miesiąca, przed końcem lutego i marca.
Jeżeli chcemy od razu wnieść opłatę jednorazową i skorzystać z bonifikaty, lecz dopiero po 31 grudnia 2019 r. zostanie nam doręczone zaświadczenie potwierdzające przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, to musimy zgłosić nasz zamiar staroście najpóźniej do 1 lutego 2020 r., a całej płatności dokonać do 29 lutego 2020 r.
Jeżeli zaświadczenie otrzymamy przed 1 stycznia 2020 r., to również przed tą datą powinniśmy zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej. Co prawda nie wynika to jasno z przepisów ustawy, ale tak będzie dla nas bezpieczniej, żeby nie było wątpliwości co do wysokości przysługującej bonifikaty.
W wypadku gruntów należących przed przekształceniem do jednostek samorządu terytorialnego zgłoszenie o zamiarze jednorazowej spłaty (wniosek o udzielenie bonifikaty) powinien być złożony bezpośrednio po otrzymaniu z urzędu zaświadczenia potwierdzającego fakt przekształcenia. Można go jednak złożyć wcześniej, w dowolnym terminie przed wystawieniem zaświadczenia.
Uwaga! Osoby, które wniosły w 2019 r. opłatę za użytkowanie wieczyste (bo nie były pewne, czy ich nieruchomość podlega przekształceniu), po otrzymaniu zaświadczenia potwierdzającego fakt przekształcenia z mocy prawa powinny wystąpić o zaliczenie wniesionej kwoty na poczet należności za przekształcenie oraz zwrot nadpłaty.
Przeczytaj też:
Jak wyczyścić księgę wieczystą przekształconej nieruchomości?
W ciągu 30 dni od wniesienia opłaty jednorazowej albo wszystkich rocznych opłat otrzymamy z urzędu zaświadczenie, które powinniśmy złożyć w wydziale ksiąg wieczystych właściwego ze względu na położenie nieruchomości sądu rejonowego razem z wnioskiem o wykreślenie z działu III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę (wniosek ten sporządza się na formularzu KW-WPIS, do pobrania w sądzie lub ze strony bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/ksiegi-wieczyste).
Tym razem obciąża nas opłata sądowa w wysokości:
- 250 zł – w razie wniesienia opłaty jednorazowej;
- 75 zł – w pozostałych przypadkach.
Przeczytaj też:
Co z przekształceniem niezabudowanej działki albo niedokończonej budowy?
Prawo użytkowania przekształci się w prawo własności w dniu oddania budynku mieszkalnego do użytkowania zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, czyli 14 dni po zgłoszeniu zakończenia budowy w nadzorze budowlanym (pod warunkiem że w tym terminie nie wyraził on sprzeciwu) albo w dniu uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Właściciel nieruchomości powinien pamiętać o złożeniu wniosku o wydanie zaświadczenia o przekształceniu. Właściwy organ wyda je w ciągu czterech miesięcy od otrzymania wniosku i wyśle do wnioskodawcy oraz do sądu wieczystoksięgowego.
Przeczytaj też:
Za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, wnosi się pełną opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, natomiast opłaty za przekształcenie określone w zaświadczeniu – od roku następnego. Oczywiście można też wybrać płatność jednorazową dającą bonifikatę.
Kto nie płaci za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności?
Z opłaty zwolnione są osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy:
- wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego;
- użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 Dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy lub innych tytułów prawnych w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 grudnia 1990 r.
Podstawa prawna:
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (DzU z 2018 r., poz. 1716 z późn. zm.)
