Obszar oddziaływania obiektu. Ważniejsze prawo budowlane, opinia projektanta czy interpretacja urzędnika?

2018-04-26 11:52 Marcin Malinowski
Obszar oddziaływania obiektu
Autor: Andrzej T. Papliński Prawo budowlane nie precyzuje dokładnie, co to jest obszar oddziaływania obiektu. Aby go wyznaczyć, pod uwagę trzeba wziąć inne przepisy

Jeżeli Twój dom znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu planowanego na sąsiedniej działce, możesz odwołać się od decyzji o pozwoleniu na jego budowę. Jak prawo definiuje obszar oddziaływania obiektu na sąsiednie nieruchomości? Co to jest informacja o obszarze oddziaływania obiektu? Kto wyznacza zasięg obszaru oddziaływania obiektu - projektant czy urzędnik? Sprawa jest dość skomlikowana.

Prawo budowlane nie wskazuje jasno, jak wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu

Ustawa prawo budowlane dość enigmatycznie definiuje obszar oddziaływania planowanego obiektu: należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu (art. 3 pkt 20 prawo budowlane).

Odsyła się tu więc do innych przepisów: rozporządzenia określającego warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, prawa wodnego, prawa ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, ochrony przecipożarowej, prawa energetycznego, ustawy o drogach publicznych, prawa geologicznego i górniczego i Kodeksu cywilnego.

Tylko część z tych przepisów wskazuje wprost, kiedy sąsiednie działki znajdą się w obszarze oddziaływania obiektu budowlanego. Będzie tak na przykład wtedy, gdy dom jednorodzinny ma być postawiony w odległości od granicy działki mniejszej niż minimalna, czyli 3 m (gdy w ścianie zwróconej ku granicy nie ma żadnych okien ani drzwi) lub 4 m (gdy w takiej ścianie są okna bądź drzwi).

Wideo: W jakiej odległości od granicy budować dom?

Jakie znaczenie ma obszar oddziaływania obiektu

Jeżeli obszar oddziaływania obiektu, jakim będzie projektowany dom jednorodzinny, mieści się w całości na działce inwestora, można skorzystać z uproszczonej procedury i zgłosić budowę takiego domu zamiast występować o pozwolenie na budowę. Dzięki temu można szybciej rozpocząć prace budowlane. Ponadto sąsiedzi nie są stronami postępowania i nie są zawiadamiani o zgłoszeniu budowy za ich płotem ani o złożeniu wniosku o pozwolenie na taką budowę.

W sytuacji gdy obszar oddziaływania obiektu wchodzi na działki sąsiadów, to trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, a sąsiedzi są stronami postępowania administracyjnego. Oznacza to, że będą informowani o czynnościach urzędowych, będą mieli wgląd do akt sprawy i będą mogli zgłaszać swoje uwagi, a wreszcie odwoływać się od wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Projektant ustala obszar oddziaływania obiektu

Projektant, który sporządza projekt budowlany, musi zamieścić w nim informację o obszarze oddziaływania obiektu. Powinien więc znać wymienione wyżej normy prawne i kompleksowo zbadać zakres oddziaływania projektowanej inwestycji. Oczywiście wielkość obszaru oddziaływania zależy od charakteru obiektu. Zakres oddziaływania inny będzie dla domu jednorodzinnego, a inny dla warsztatu samochodowego, ubojni drobiu, oczyszczalni ścieków czy farmy wiatrowej.

Jeśli w projekcie budowlanym zabraknie informacji o obszarze oddziaływania obiektu, to urzędnik starostwa (lub urzędu miasta) wezwie inwestora do uzupełnienia dokumentacji złożonej wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę albo zgłoszeniem budowy.

Urzędnik sprawdza obszar oddziaływania obiektu

To urzędnik organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosty lub prezydenta miasta) dokonuje ostatecznej oceny zasięgu obszaru oddziaływania obiektu. Jeśli uzna, że obszar ten jest większy, niż wskazany w projekcie, i wykracza poza granice działki inwestora, to wniesie sprzeciw do zgłoszenia budowy. A jeśli inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę, to w takiej sytuacji poszerzy krąg stron postępowania o właścicieli sąsiednich działek.

Gdy natomiast stwierdzi, że planowany obiekt nie oddziałuje na żadną nieruchomość sąsiednią (nawet graniczącą bezpośrednio), stroną postępowania zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę będzie wyłącznie sam inwestor. W takiej sytuacji sąsiedzi nie otrzymają żadnej informacji o toczącym się postępowaniu.

Obszar oddziaływania obiektu obejmuje nie tylko działki graniczące bezpośrednio 

Warto wiedzieć, że obszar odziaływania obiektu nie musi kończyć się wyłącznie na nieruchomościach przylegających bezpośrednio do działki inwestora. Może on rozciągać się dużo dalej, na tereny, na które potencjalnie może oddziaływać przyszła inwestycja.

Przykładem takiego oddziaływania mogą być: zacienianie z powodu bliskiego posadowienia wysokiego budynku (nawet domu jednorodzinnego), przyszła emisja spalin pochodząca z inwestycji sąsiada, emisja nadmiernego hałasu, emisja wibracji, promieniowania czy wydobywający się w przyszłości fetor, czyli tzw. immisje pośrednie.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE
edek
|

A co z oddziaływaniem obiektów na otoczenie - tych już wybudowanych wcześniej, a utrudniających usytuowanie obiektu projektowanego...Przecież to działa w obie strony - nie można chronić cudzego interesu kosztem interesu inwestora występującego o pozwolenie na budowę. Dotychczasowe przepisy prowokują "uznaniowość" urzędu a to jest chore. Prawo powinno być równe dla wszystkich. Uważam, że jeżeli muszą być jakieś przepisy dotyczące oddziaływania to należy je sprowadzić do rozsądnych i logicznych uwarunkowań, jednakowych dla wszystkich, oczywiście zakładających, że wszystkie strony muszą iść na kompromis, wymuszony co prawda, ale sprawiedliwy dla wszystkich w granicach rozsądku, bowiem obecna sytuacja umożliwia pieniactwo "sąsiadów" i samowolę dla urzędów.

projektant
|

egon ma rację zmiana ,że projektant określa oddziaływanie obowiązuje od 28.06.2015r
projektant się ubezpiecza ( przepisy niejednoznaczne) i hulaj dusza , bo zawsze można napisać ,że uciążliwość mieści się na dziłce

yhyj
|

czyli projektant zaznaczy że obiekt nie ma oddziaływania... i hulaj dusza OCZYSZCZALNIA ŚCIEKÓW KURNIK UBOJNIA itd pod domem bez naszej wiedzy to ładnie nas PO/PSL załatwiło

egon
|

Nie urzednik ustala obszar oddzialywania tylko projektant. Klania sie art 20 pkt 1 ppkt 1c "Do podstawowych obowiazkow projektanta nalezy: (...) okreslenie obszaru oddzialywania obiektu(...)".