Legalizacja samowoli budowlanej 2023 - jaka jest procedura? Jaki koszt?

Wyjaśniamy zasady legalizacji samowoli budowlanej. Kiedy można skorzystać z uproszczonego postępowania legalizacyjnego i jak ono przebiega? Ile wynosi opłata legalizacyjna?

Po wejściu w życie 19 września 2020 r. nowych przepisów ustawy Prawo budowlane dostępna jest uproszczona procedura legalizacji samowoli budowlanej, a kluczowe znaczenie w całym procesie ma ekspertyza techniczna.

Ujednolicona procedura legalizacji samowoli budowlanej

Obowiązujące dotychczas przepisy przewidywały dwie odrębne procedury dotyczące legalizacji samowoli budowanych polegających na budowie obiektu budowlanego (opisane w art. 48–49 oraz w art. 49b ustawy Prawo budowlane; dalej: upb). Z uwagi na podobieństwa tych procedur ustawodawca zdecydował o ich ujednoliceniu i stworzeniu jednej wspólnej procedury uwzględniającej występujące dotychczas różnice. Nowa ujednolicona procedura legalizacyjna uregulowana została w art. 48 upb.

Dotychczas procedura legalizacyjna samowoli budowlanej prowadzona była niezależnie od woli inwestora i zazwyczaj i tak kończyła się rozbiórką wybudowanego obiektu. Po nowelizacji inwestor może aktywnie uczestniczyć w całym procesie, a tym samym ma istotny wpływ na ostateczny efekt postępowania legalizacyjnego.

Samowola budowlana: wszczęcie postępowania

Tak jak dotychczas, organ nadzoru budowlanego będzie najpierw wydawał zaskarżalne postanowienie o wstrzymaniu budowy dotyczące obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie / wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia / pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia. Jednocześnie organ ten przekaże informację o możliwości złożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej i konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej.

• Co to jest samowola budowlana: jak jej uniknąć

Następnie inwestor będzie mógł w ciągu 30 dni od doręczenia postanowienia złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej (art. 48a ust. 1 upb). Jeżeli wniosek ten nie zostanie złożony, wówczas organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz rozbiórki (art. 49e pkt 1 upb). To samo będzie w przypadku wycofania wniosku, co inwestor może uczynić praktycznie na całym etapie procedury legalizacyjnej (art. 49e pkt 2 w związku z art. 48a ust. 2 upb). Jeżeli jednak inwestor złoży wniosek o legalizację samowoli budowlanej, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną.

Jakie dokumenty do legalizacji samowoli budowlanej?

W pierwszej kolejności organ wyda postanowienie, w którym nałoży na inwestora obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. W praktyce będzie to tożsama dokumentacja z tą, jaką należy złożyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowo trzeba będzie przedłożyć projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych robót budowlanych, a także zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku obiektu budowlanego realizowanego bez zgłoszenia – również projekt zagospodarowania działki lub terenu (art. 48b ust. 2 i 3 upb).

Ważne!

Jeśli inwestor nie przedłoży wymaganej dokumentacji legalizacyjnej w określonym przez organ terminie, organ wyda decyzję o nakazie rozbiórki (art. 49e pkt 3 upb).

Po złożeniu przez inwestora dokumentów legalizacyjnych (art. 49 ust. 1 upb), organ nadzoru budowlanego sprawdzi ich kompletność i zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami Prawa budowlanego, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Przy czym, jeżeli budowa została już zakończona, badana będzie zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

Jeśli organ stwierdzi nieprawidłowości w przedłożonych dokumentach, wyda postanowienie zobowiązujące do ich usunięcia w wyznaczonym terminie. Nieusunięcie nieprawidłowości w terminie również skutkować będzie nakazem rozbiórki (art. 49e pkt 4 upb).

Legalizacja samowoli budowlanej - koszt. Jaka opłata legalizacyjna?

Jednym z warunków zalegalizowania samowolnie wzniesionego obiektu jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jeżeli przedłożona dokumentacja jest kompletna i prawidłowa, organ nałoży obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 2a upb).

Ważne!

Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej skutkuje podjęciem przez organ decyzji o nakazie rozbiórki (art. 49e pkt 5 upb).

Sposób ustalania oraz wysokość opłat legalizacyjnych nie ulega zmianie. Tak jak dotychczas wysokość opłaty zależy od rodzaju samowoli, czyli czy obiekt został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę czy bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia). W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia jest to stała kwota, która obecnie wynosi 2,5 lub 5 tys. zł. Jeśli zaś chodzi o budowę bez pozwolenia na budowę, to opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w art. 59f upb. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Przykładowo w wypadku domu jednorodzinnego wynosi 50 tys. zł, sklepu o kubaturze do 2500 m³ – 375 tys. zł, tyle samo wyniesie w wypadku garażu powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m³.

Do opłat legalizacyjnych znajdują bezpośrednie zastosowanie przepisy działu III ordynacji podatkowej dotyczące ulg podatkowych. Oznacza to, że wojewoda może:

• odroczyć termin płatności,
• rozłożyć opłatę legalizacyjną na raty,
• umorzyć opłatę legalizacyjną w całości lub w części.

Złożenie wniosku o odroczenie płatności lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej powoduje zawieszenie postępowania w sprawie samowoli budowlanej  do dnia rozstrzygnięcia wniosku, a w przypadku rozłożenia opłaty legalizacyjnej na raty lub odroczenia płatności - do dnia upływu terminu wniesienia całej opłaty (art. 49c ust. 2 upb). 

Decyzja o legalizacji samowoli budowlanej

Legalizacja samowoli budowlanej następuje po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej (art. 49 ust. 4 upb). Wówczas organ nadzoru budowlanego zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz – jeżeli budowa nie została zakończona – zezwala na jej wznowienie. Należy przy tym pamiętać, że legalizacja samowoli budowlanej nie zwalnia z obowiązku stosowania przepisów dotyczących zakończenia budowy, w tym z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Nakaz rozbiórki

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

1. niezłożenia wniosku o legalizację samowoli budowlanej w terminie,
2. wycofania wniosku o legalizację budowy,
3. nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych,
4. niewykonania w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych,
5. nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w terminie,
6. kontynuowania budowy mimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Procedura legalizacji samowoli budowlanej krok po kroku

Do legalizacji samowoli potrzebny projekt budowlany

W przypadku samowoli budowlanej w toku postępowania do organu nadzoru budowlanego przedkładane są 3 egzemplarze całego projektu budowlanego, a więc również projektu technicznego. Obowiązek przedłożenia całego projektu budowlanego wynika z faktu, że w przypadku samowoli budowlanej roboty budowlane są już rozpoczęte, wobec czego zgodnie z przepisami projekt techniczny powinien być już sporządzony.

Organ nadzoru budowlanego może wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót, wówczas gdy budowa nie została zakończona.

Stara samowola budowlana

W stosunku do starych samowoli budowlanych, których realizacja została zakończona przynajmniej 20 lat temu, organ z urzędu będzie wszczynał uproszczone postępowanie legalizacyjne. Z żądaniem wszczęcia takiego postępowania będzie mógł również wystąpić właściciel lub zarządca obiektu. Jeśli organ uzna takie żądanie za zasadne, będzie wszczynał postępowanie z urzędu.

Wszczynając postępowanie organ nałoży na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązek przedłożenia określonych dokumentów legalizacyjnych, w tym:

• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego,
• ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Ważne!

Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej. W trakcie tego postępowania organ nadzoru budowlanego sprawdzi:

1. kompletność dokumentów legalizacyjnych (w przypadku stwierdzenia niekompletności wydane zostanie postanowienie o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie);
2. czy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Jeśli wszystkie te warunki zostaną spełnione, organ wyda decyzję o legalizacji samowoli budowlanej. Decyzja ta stanowić będzie podstawę użytkowania obiektu budowlanego. Nie będzie zatem  konieczności ubiegania się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeśli zaś którykolwiek z warunków nie zostanie spełniony, organ wyda decyzję o nakazie rozbiórki.

Ważne!

W procedurze uproszczonej nie ma obowiązku wniesienia opłaty legalizacyjnej. Ponadto organ nie bada zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), 
• Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 471)

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

• Pozwolenie na budowę: wzór wniosku
• Zgłoszenie budowy: wzór wniosku
• Zgłoszenie robót budowlanych
• Zgłoszenie rozbudowy budynku
• Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza
• Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych: wniosek
• Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
• Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych
• Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego: wniosek
• Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura
• Pozwolenie na rozbiórkę
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1