Umowa użyczenia lokalu: wzór z szczegółowym omówieniem

2020-09-07 15:55 Wiktor Kalinowski
Użyczenie lokalu
Autor: Gettyimages Użyczenia lokalu jest popularnym rozwiązaniem przede wszystkim w stosunkach między członkami rodziny lub znajomymi – właściciel ma wówczas pewność, że może opiekunowi nieruchomości zaufać

Dowiedz się, na czym polega umowa użyczenia lokalu, z jakimi obowiązkami stron się wiąże i jak prawidłowo ją skonstruować? Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że istnieje sposób, by korzystać z mieszkania, domu czy działki praktycznie za darmo. Co ciekawe, na takiej transakcji zyskują obie strony umowy.

Co to jest umowa użyczenia lokalu?

Umowa użyczenia lokalu uregulowana została w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że użyczający godzi się na bezpłatne używanie przez osobę, biorącą do używania, danego lokalu mieszkalnego przez czas określony lub nieokreślony. Użyczającym jest osoba, która oddaje w używanie lokal, zaś biorącym do używania jest ten, kto korzysta z danego lokalu w celach określonych w umowie. Kodeks cywilny nie określa szczególnej formy prawnej umowy użyczenia lokalu, a zatem umowa taka może być zawarta również w formie ustnej.

Charakterystyczną cechą umowy użyczenia lokalu jest jej nieodpłatność. Oznacza to, że użyczający nie osiąga korzyści finansowych z tytułu tej czynności. Nie oznacza to jednak, że użyczający nie ma żadnych korzyści z tytułu zawarcia takiej umowy.

Jest to doskonałe rozwiązanie w szczególności dla tych, którzy posiadają wolną nieruchomość, ale nie mają czasu na formalności związane z jej wynajmem – odświeżanie lokalu, szukanie najemców, egzekwowanie czynszu itd. Użyczający decydując się na zawarcie takiej umowy zyskuje pewność, że nad nieruchomością ktoś czuwa, pokrywa bieżące koszty utrzymania i na bieżąco reaguje na ewentualne awarie. Dlatego użyczenia lokalu jest popularnym rozwiązaniem przede wszystkim w stosunkach między członkami rodziny lub znajomymi – właściciel ma wówczas pewność, że może opiekunowi nieruchomości zaufać. Oczywiście nie wyklucza to możliwości zawarcia umowy użyczenia lokalu przez osoby obce.

Kto może zawrzeć umowę użyczenia lokalu?

Umowę użyczenia nieruchomości mogą zawrzeć dowolne osoby fizyczne bądź prawne. Możliwe jest również użyczenie lokalu np. firmie czy organizacji pozarządowej.

Ważne! Użyczającym nieruchomość nie musi być jej właściciel. Dokonać użyczenia mogą też inne osoby, takie jak: najemca, dzierżawca, użytkownik (osoba, której oddano lokal w użytkowanie), każdy inny posiadacz samoistny lub zależny lokalu.

Może się jednak zdarzyć, że do zawarcia umowy użyczenia nieruchomości konieczna jest zgoda jej właściciela. Będzie tak wtedy, gdy taki wymóg wynika wprost z umowy między właścicielem mieszkania a najemcą, dzierżawcą czy użytkownikiem. Żeby dokonać użyczenia nieruchomości, może być zatem potrzebne uzyskanie zgody, np. spółdzielni mieszkaniowej (mieszkanie spółdzielcze lokatorskie), administracji budynków komunalnych (mieszkanie komunalne), zakładu epracy (mieszkanie służbowe).

Prawa i obowiązki użyczającego

Z uwagi na nieodpłatny charakter umowy użyczenia lokalu, użyczający nie ma względem biorącego w używanie wielu obowiązków. Zobowiązuje się on mianowicie:

  • wydać rzecz biorącemu w użyczenie (np. udostępnić mieszkanie),
  • upewnić się, że wydawana rzecz jest w stanie pozwalającym na umówiony użytek,
  • nie przeszkadzać biorącemu w korzystaniu z rzeczy (zatem użyczający nie może np. wymienić zamków w drzwiach bez wiedzy biorącego w użyczenie, niespodziewanie wprowadzić się do nieruchomości czy też używać jej w celu przechowywania starych mebli).

Co ważne, odpowiada on za wady przedmiotu umowy, które były przyczyną jakiejkolwiek szkody biorącego w używanie. Warunkiem powstania tego rodzaju odpowiedzialności użyczającego jest to, że zataił przed biorącym wady lokalu, których ten nie mógł “gołym okiem” zauważyć, np. wady ukryte budynku. W przypadku gdy biorący w używanie doznał uszczerbku, może domagać się odszkodowania.

Prawa i obowiązki biorącego

Dla biorącego w używanie korzyści wynikające z zawarcia umowy użyczenia lokalu są oczywiste. Zyskuje on możliwość korzystania z mieszkania czy domu bez konieczności ponoszenia kosztów takich jak czynsz najmu czy rata kredytu hipotecznego. W zależności od zapisów umownych biorący w używanie może wykorzystać nieruchomość np. na cele mieszkaniowe bądź związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Biorący w używanie ma obowiązek korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jego przeznaczeniem. Bez zgody użyczającego biorący w używanie nie ma prawa przekazywać przedmiotu umowy osobom trzecim. Ponadto, biorący w używanie ponosi koszty związane z utrzymaniem użyczonego przedmiotu, jak np. koszty eksploatacyjne oraz opłaty za media - gaz, woda, energia. Nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie lokalu, będące wynikiem właściwego użytkowania. Natomiast w przypadku uszkodzenia lokalu w wyniku niewłaściwego użytkowania przez biorącego w użytkowanie, musi on pokryć koszty związane z przywróceniem lokalu do stanu właściwego. Ponadto w takim przypadku biorący w używanie łamie warunki umowy, co oznacza, że użyczający może wypowiedzieć umowę przed wskazanym w niej terminem. To samo dotyczy podużyczania nieruchomości bez odpowiedniej zgody.

Wzór umowy
Umowa użyczenia lokalu

Autor: Murator

Wzór umowy użyczenia lokalu

Przedstawiamy, jak wygląda przykładowy wzór umowy użyczenia lokalu i jak ją wypełnić: zobacz wypełniony wzór do pobrania w PDF >>>

Elementy umowy użyczenia lokalu

Wprawdzie nie istnieje żaden konkretny wzór umowy użyczenia, który określałyby przepisy Kodeksu cywilnego, można jednak wyróżnić elementy, które powinna zawierać.

  • Strony umowy

W pierwszej kolejności należy dokładnie określić strony umowy. W przypadku osób fizycznych, wystarczy podanie ich imion i nazwisk, dat urodzenia, imion rodziców, adresów zamieszkania, numerów dokumentów tożsamości oraz numerów PESEL.

Jeśli umowę użyczenia zawiera osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, powinna wskazać nazwę firmy oraz numer NIP. Natomiast w przypadku spółki należy podać wskazać adres siedziby, numer wpisu do KRS, a także osoby uprawnione do reprezentacji.

  • Opis przedmiotu użyczenia

Bardzo istotne jest, aby dokładnie opisać w umowie przedmiot użyczenia. W lokalu, należy podać jego adres, powierzchnię oraz liczbę pomieszczeń.

  • Stan techniczny lokalu

Zawierając umowę użyczenia lokalu warto oświadczyć, że stronom znany jest stan techniczny przedmiotu umowy.

  • Czas trwania umowy użyczenia

W umowie użyczenia trzeba też wskazać czas, na jaki została zawarta trwania, ponieważ z samej istoty jest to umowa terminowa. Może zostać zawarta na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.

  • Koszty i wynagrodzenie za użyczenie

Ponieważ umowa użyczenia lokalu jest umową nieodpłatną, użyczający nie może rościć sobie prawa do pobierania wynagrodzenia z tego tytułu. W umowie należy jednak zawrzeć zapis dotyczący pokrycia kosztów związanych z opłatami eksploatacyjnymi lokalu.

  • Podpisy stron

Wszystkie egzemplarze umowy (zazwyczaj sporządza się dwa jednobrzmiące dokumenty po jednym dla każdej ze stron) powinny zostać własnoręcznie podpisane przez obie strony.

Koszty przy umowie użyczenia lokalu

Wprawdzie umowa użyczenia jest umową nieodpłatną, jednak nie oznacza to, że biorący w używanie nie ponosi żadnych kosztów. Jednym z podstawowych warunków umowy użyczenia jest to, że osoba korzystająca z lokalu ma obowiązek ponoszenia bieżących kosztów związanych z jego użytkowaniem. Chodzi przede wszystkim o opłaty za media (woda, prąd, gaz, ogrzewanie itp.) oraz inne usługi (np. Internet).

Przeczytaj też:

Jak rozliczać opłaty za zużycie mediów i VAT w najmie nieruchomości >>>

Ponadto biorący w używanie ma obowiązek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym. Oznacza to, że osoba taka powinna na bieżąco i na własny dokonywać koszt drobnych napraw, żeby lokal nie niszczał. Osoba taka zgodnie z ustawą nie ponosi jednak odpowiedzialności za normalne zużywanie się rzeczy. Jak widać. Przepisy nie są w tej kwestii dostatecznie precyzyjne. W razie jakichkolwiek wątpliwości decydują zapisy umowy użyczenia, dlatego najbezpieczniejsza dla stron jest forma pisemna.

Nie ma natomiast wątpliwości co do tego, że wszelkie większe remonty w użyczonej nieruchomości wolno przeprowadzać wyłącznie za zgodą użyczającego. Jeśli biorący w używanie dokona w nieruchomości nieuzgodnionych z użyczającym zmian, nie może żądać od właściciela zwrotu kosztów. Ponadto, w takiej sytuacji użyczający ma prawo zażądać przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego.

Umowa użyczenia lokalu a podatek dochodowy

W wyniku zawarcia umowy użyczenia biorący w używanie może bezpłatnie dysponować przedmiotem użyczenia, co niewątpliwie oznacza powstanie po jego stronie określonych korzyści. Osoba taka uzyskuje zatem tzw. nieodpłatne świadczenie.

Świadczenie takie stanowi przychód, który jest podstawą opodatkowania w podatku dochodowym. Przychodami z działalności gospodarczej są bowiem także wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przeczytaj też:

Jak płacić podatek od najmu? Ryczałt czy zasady ogólne?

Dobra umowa najmu mieszkania: jak ją zawrzeć >>>

Często zdarza się, że biorącym w używanie nieruchomość bądź jej część jest przedsiębiorca, który zawiera taką umowę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Korzystając nieodpłatnie z cudzej nieruchomości przedsiębiorca taki osiąga przychód w postaci nieodpłatnego świadczenia, który podlega opodatkowaniu. Jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie budynku lub lokalu, wartość świadczeń ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu.

Warto sprawdzić, jakie stawki za wynajem obowiązują na lokalnym rynku w przypadku podobnych nieruchomości. Można to ustalić przeglądając ogłoszenia w prasie lub Internecie. Podatnik nie musi samodzielnie ustalać wartości czynszowej, może w tym celu posłużyć się opinią rzeczoznawcy.

Użyczenie nieruchomości na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą nie zawsze powoduje powstanie przychodu do opodatkowania. W przypadku, gdy użyczającymi są osoby z I i II grupy podatkowej, przychód z użyczenia nie podlega opodatkowaniu.

Do I grupy podatkowej zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Natomiast do II grupy zaliczamy: zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

Ważne! W przypadku umowy użyczenia zawartej pomiędzy członkami rodziny nie ustala się przychodu dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przykład:

Pan Kowalski zawarł ze swoim zięciem - Pawłem umowę użyczenia części lokalu mieszkalnego. Paweł prowadzi sklep internetowy i w użyczonej przez teścia części lokalu zamierza urządzić magazyn. W takim przypadku Paweł nie musi ustalać przychodu z działalności, ponieważ umowa została zawarta przez osoby należące do I grupy podatkowej. U Pana Kowalskiego również nie powstanie przychód do opodatkowania, ponieważ nieruchomość jest używana na potrzeby członka rodziny.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Zakończenie umowy użyczenia lokalu

Umowa użyczenia nieruchomości może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa zawarta na czas oznaczony ustaje automatycznie po upływie zapisanego w umowie okresu. Natomiast umowa na czas nieoznaczony kończy się, kiedy biorący w używanie uczynił z rzeczy użytek przewidziany w umowie. W praktyce najczęściej strony zawierają w umowie zapisy odnośnie okresu wypowiedzenia. Użyczający chcąc odzyskać możliwość korzystania z nieruchomości, prostu informuje o tym biorącego w używanie i po upływie wyznaczonego okresu umowa wygasa.

Przeczytaj też:

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu >>>

W pewnych sytuacjach możliwe jest również zerwanie umowy użyczenia lokalu przed upływem wyznaczonego terminu czy okresu wypowiedzenia. Dotyczy to przypadków, gdy:

  • biorący w użyczenie używał rzeczy niezgodnie z przeznaczeniem,
  • biorący w użyczenie udostępnił rzecz do użytkowania innej osobie bez odpowiedniej zgody,
  • rzecz stała się niezbędna jej właścicielowi z przyczyn, które nie były znane w momencie zawierania umowy (np. właściciel nieruchomości straci dach nad głową w wyniku pożaru czy powodzi i użyczona nieruchomość jest mu potrzebna do zamieszkania).

Ważne! Ponieważ umowa użyczenia lokalu może być zawarta w dowolnej formie, jej przedterminowe zerwanie również mieć formę ustną.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.),
  • Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE