Ryczałt: stawki. Opodatkowanie najmu nieruchomości w formie ryczałtu

Jak rozliczać podatek od najmu mieszkania lub domu ryczałtem? Ile trzeba zapłacić i w jakim terminie? Z jakimi formalnościami wiąże się wybór ryczałtu od najmu?

W poniższym artykule omawiamy opodatkowanie ryczałtem najmu prywatnego. Pod pojęciem najmu prywatnego rozumie się najem na małą skalę, którego nie można zaliczyć do działalności gospodarczej. Co prawda kryterium skali działania czasami zawodzi, jednak jest to najczęściej stosowany miernik.

Ryczałt jest wybierany przez wynajmujących najczęściej, bo jest to niezwykle prosta metoda rozliczenia. Drugi sposób opodatkowania najmu – podatkiem dochodowym według zasad ogólnych, czyli skali podatkowej – wymaga więcej działań rachunkowych.

Wybór ryczałtu za najem nieruchomości – wystarczy odpowiedni przelew

Opodatkowanie ryczałtem nie przysługuje z mocy prawa, podatnik musi podjąć decyzję o wyborze tej formy rozliczenia. Wynika to wprost z art. 9a ust. 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej Ustawa o PIT). W przepisie tym wskazano, że dochody z najmu prywatnego z mocy prawa są opodatkowane na zasadach określonych w tej ustawie (co oznacza opodatkowanie skalą podatkową), chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w Ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej Ustawa o ryczałcie).

Do końca 2018 r. przepisy wymagały pisemnego powiadomienia właściwego urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu w określonym terminie. Na szczęście zrezygnowano z tego formalizmu.

Od 2019 r. za równoznaczne z dokonaniem wyboru ryczałtu uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt (podaje się odpowiedni tytuł przelewu, na przykład ryczałt za najem, lub wybiera odpowiedni symbol formularza PPE), a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu – złożenie zeznania PIT-28 do końca stycznia.

Uwaga! Jeżeli jest kilku wynajmujących (współwłaścicieli wynajmowanej nieruchomości), każdy z nich może wybrać inny sposób opodatkowania. Dotyczy to również małżonków, jeżeli podejmują decyzję o opodatkowaniu przychodu (dochodu) z najmu przez każde z nich.

Podatek od najmu – jak rozlicza go małżeństwo albo współwłaściciele

Przychody, koszty i dochody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego udziału w nieruchomości. Zasada ta ma zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele są jednocześnie wynajmującymi i osiągają dochody z najmu.

W przypadku, gdy wynajmującym jest tylko jedna osoba spośród kilku współwłaścicieli, częstą praktyką jest zawieranie między nimi umowy użyczenia. W mojej ocenie taka umowa jest niepotrzebna, wystarczy zgoda współwłaścicieli na wynajmowanie nieruchomości i czerpanie z niej pożytków udzielona jednemu z nich. Zgodnie bowiem z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nie są wymagane żadne dodatkowe umowy w tym zakresie.

Zasada proporcji odpowiedniej do udziałów we własności ma zastosowanie również do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa. Jednak w tym wypadku małżonkowie mogą złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu z najmu przez jedno z nich. Trzeba je złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania pierwszego przychodu (wpływu) z najmu.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych, chyba że w kolejnym roku małżonkowie zmienią zdanie – muszą wówczas powiadomić o tym urząd skarbowy.

Oświadczenie o opodatkowaniu dochodów przez jedno z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji może być podpisane przez jedno z nich. Podpisanie oświadczenia przez jedno z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Ryczałt – co zalicza się do przychodu z najmu

W najmie prywatnym obowiązuje zasada kasowa, czyli opodatkowaniu podlegają wyłącznie przychody otrzymane (do rąk własnych) lub postawione do dyspozycji podatnika (przelane na konto).

Jeżeli wynajmowane nieruchomości są zarządzane przez zarządcę (administratora) na zlecenie wynajmującego, przychodem są kwoty, które otrzymał zarządca. Działa on bowiem w imieniu i na rzecz wynajmującego. Prowizja (zwykle około 10% czynszu), jaką potrąca z tych pieniędzy administrator, nie pomniejsza przychodu do opodatkowania.

Przychody z najmu prywatnego nie obejmują zwracanych przez najemcę kosztów zużytych przez niego mediów (na przykład opłaty za wodę, energię elektryczną i gaz) oraz innych usług (przykładowo świadczonych przez wspólnotę lub spółdzielnię usług zarządzania budynkiem lub sprzątania posesji i klatek schodowych) – musi to jednak wprost wynikać z zasad rozliczania z najemcą określonych w umowie najmu.

Zgodnie z interpretacją Ministra Finansów z 18.03.2004 r. (PB2/MK/RB-033-05-132/04, DzUrz MF nr 5, poz. 33) „składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te (…) nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego”.

Strony umowy najmu często się umawiają, że najemca będzie zwracał wynajmującemu pełną wartość opłat eksploatacyjnych wnoszonych do spółdzielni mieszkaniowej lub zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną wpłacanych na rachunek wspólnoty. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych opłaty obejmują zarówno wartość mediów zużywanych w lokalu (na przykład ogrzewania), jak i koszty wspólne dla całej nieruchomości. Natomiast w przypadku wspólnoty mieszkaniowej obowiązują dwa odrębne rozliczenia: kosztów zarządu kamienicą oraz kosztów mediów dostarczonych do lokalu. Koszty mediów mogą zostać wyłączone z przychodów na zasadzie opisanej wyżej, podobnie jak koszt zarządzania kamienicą. Warto jednak zwrócić uwagę na takie pozycje wymienione w rozliczeniach ze spółdzielnią lub wspólnotą, które nie dotyczą najemcy – chodzi tu przede wszystkim o spłatę zaciągniętego kredytu oraz wpłaty na fundusz remontowy. Przykładowo, jeżeli opłata wnoszona do spółdzielni wynosi 700 zł i obejmuje między innymi spłatę kredytu termomodernizacyjnego oraz wpłatę na fundusz remontowy w wysokości 230 zł, to do przychodu nie zaliczamy 470 zł. Spłata kredytu lub gromadzenie środków na funduszu remontowym nie ma żadnego związku z najemcą, nie jest to przecież zapłata za jakąkolwiek usługę, z której korzysta najemca, nie płaci on więc „za siebie”.

Przychodem nie jest także kaucja pobrana od najemcy, jednak w wypadku zatrzymania jej części bądź całości na poczet zaległości w czynszu trzeba taką kwotę wykazać jako przychód z najmu.

Stawki ryczałtu – ile wyniesie podatek od najmu

Dla przychodów nieprzekraczających 100 tys. zł w roku podatkowym stawka podatku wynosi 8,5%, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 12,5% przychodów. Przykładowo, jeżeli limit 100 tys. zł został przekroczony w październiku 2019 r., to nadwyżka ponad ten limit jest opodatkowana stawką 12,5% płatną do 20 listopada 2019 r.

Dla przychodów z najmu osiąganych przez małżonków kwota 100 tys. zł dotyczy łącznie ich obojga. Nie jest jasne, czy w przepisach podatkowych chodzi wyłącznie o nieruchomości objęte wspólnością majątkową, czy także o inne wspólne nieruchomości. Organy podatkowe stoją jednak na stanowisku, że limit dotyczy łącznie obojga małżonków bez względu na to, czy istnieje między nimi wspólność majątkowa.

Limit 100 tys. zł dotyczy wszystkich przychodów z najmu osiąganych łącznie przez małżonków, niezależnie od tego, w jaki sposób rozlicza się z tego tytułu każde z nich. „Okoliczność, że jedno z małżonków korzysta z opodatkowania na ogólnych zasadach według skali podatkowej, nie oznacza, że nie osiąga przychodów z tytułu umowy najmu zawieranej poza działalnością gospodarczą, które podlegają uwzględnieniu w limicie przychodów w wysokości 100 tys. zł” (tak wyjaśnił Minister Finansów w odpowiedzi na interpretację poselską; zapytanie nr 7783 z 22.08.2018 r.).

Ryczałt w najmie prywatnym – kiedy można zapłacić niższy podatek

• Ryczałt może zostać obniżony o składki na ubezpieczenie zdrowotne opłacone przez podatnika, jeżeli nie zostały one odliczone od podatku dochodowego (na przykład wtedy, gdy podatnik dodatkowo prowadzi działalność gospodarczą).
• Niższy podatek możemy zapłacić również wtedy, gdy w poprzednich latach najem był opodatkowany na zasadach ogólnych według skali podatkowej i powstała z tego tytułu strata (koszty były wyższe niż przychody). W takiej sytuacji przychód z najmu opodatkowany ryczałtem można pomniejszyć o wartość straty.
• Od przychodu można także odliczyć wydatki określone w art. 26 ust. 1 Ustawy o PIT (jeżeli nie zostały one odliczone od dochodu lub nie zostały zaliczone do kosztów na podstawie przepisów Ustawy o PIT). Należą do nich między innymi składki na ubezpieczenia społeczne, ulga internetowa, ulga rehabilitacyjna, darowizny przekazane na organizacje pożytku publicznego (OPP) oraz nowa ulga termomodernizacyjna.

Podatek od najmu – jak opłacać ryczałt

Ryczałt od najmu wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca po otrzymaniu czynszu, a za grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania rocznego, czyli do końca lutego następnego roku (taki termin obowiązuje od 2019 r., wcześniej był to 31 stycznia następnego roku).

Wpłat dokonujemy na rachunek urzędu skarbowego właściwego dla podatnika, a nie dla wynajmowanej nieruchomości.

Ryczałt można także opłacać co kwartał – do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, a za ostatni kwartał roku podatkowego - przed końcem lutego. Rozliczenie kwartalne mogą stosować podatnicy, których przychody nie przekroczyły w poprzednim roku kwoty stanowiącej równowartość 25 tys. euro (do przeliczenia stosuje się średni kurs euro ogłoszony przez NBP w pierwszym dniu roboczym października roku poprzedzającego). W przypadku przychodów uzyskiwanych przez małżonków ten limit odnosi się odrębnie do każdego z nich.

O wyborze kwartalnego rozliczenia należy poinformować urząd skarbowy w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym zastosowano kwartalny sposób opłacania ryczałtu (czyli po zakończeniu roku). Wypełniając zeznanie, należy po prostu zaznaczyć odpowiednią rubrykę.

Opłacając ryczałt, pamiętajmy, że podstawę opodatkowania i podatek zaokrągla się do pełnych złotych w ten sposób, że końcówki kwot wynoszące mniej niż 50 gr pomija się, a końcówki kwot wynoszące 50 i więcej groszy podwyższa się do pełnych złotych.

Zeznanie roczne PIT-28

Zeznanie roczne PIT-28 (z załącznikiem PIT 28/A) należy złożyć w terminie od 15 lutego do końca lutego roku następującego po rozliczanym roku podatkowym. Zeznanie złożone przed 15 lutego będzie uznawane za złożone w tym dniu.

Zeznanie składane za 2019 r. będzie dostępne w wersji elektronicznej (za pośrednictwem portalu podatkowego) i będą w nim zawarte dane będące w posiadaniu Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, w tym dane o wpłaconym w trakcie roku podatkowego przez podatnika ryczałcie. Akceptacja przez podatnika udostępnionego zeznania bez wprowadzenia albo po wprowadzeniu w nim zmian oznacza złożenie zeznania w dniu dokonania akceptacji.

Ryczałt od najmu – trzeba prowadzić wykaz środków trwałych

Osoby, które wynajmują nieruchomość i wybrały opodatkowanie w formie ryczałtu, mają obowiązek prowadzić wykaz środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (na przykład w zeszycie z ponumerowanymi stronami albo w komputerze).

Powinien on zawierać co najmniej następujące dane:

• liczbę porządkową (chodzi o ponumerowanie wynajmowanych nieruchomości);
• datę nabycia lokalu (budynku);
• datę przyjęcia do używania (co w przypadku najmu prywatnego oznacza datę wynajęcia po raz pierwszy);
• określenie dokumentu stwierdzającego nabycie (akt notarialny z numerem repertorium, stwierdzenie nabycia spadku);
• określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej (lokal będący pełną własnością, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu);
• symbol Klasyfikacji Środków Trwałych wydanej na podstawie odrębnych przepisów (dla budynków niemieszkalnych są to symbole od 101 do 109, na przykład dla budynków biurowych – 105, handlowo-usługowych – 103, mieszkalnych – 110, lokali mieszkalnych – 122, a dla lokali niemieszkalnych – 121 KŚT);
• wartość początkową (jest to cena zakupu albo wartość rynkowa oraz wartość remontu);
• stawkę amortyzacyjną (dla lokali mieszkalnych – 1,5%, a niemieszkalnych – 2,5%; są też wyższe stawki);
• zaktualizowaną wartość początkową (obecnie przepis martwy z uwagi na brak aktualizacji);
• datę likwidacji oraz przyczynę likwidacji albo datę zbycia środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej (w przypadku lokali nie mówimy o likwidacji środka trwałego, ale raczej o wykreśleniu z wykazu).

Obowiązek wprowadzenia lokali do wykazu środków trwałych wynika jasno z art. 15 ust. 1 Ustawy o ryczałcie. Wykaz jest po prostu spisem posiadanego majątku, gromadzi się w nim także wszystkie informacje niezbędne dla amortyzacji, czyli stopniowego rozliczania kosztów nabycia lokali. Samo prowadzenie wykazu nie oznacza jednak podjęcia decyzji o rozpoczęciu amortyzacji lokalu. Jest to tym bardziej istotne, że każdy podatnik ma prawo do podjęcia decyzji o tym, czy będzie amortyzował lokal (budynek) mieszkalny, czy nie.

Niestety, praktyka organów skarbowych jest taka, że samo wprowadzenie nieruchomości do wykazu jest równoznaczne z podjęciem decyzji o amortyzacji. To zaś prowadzi do sytuacji, w której odpisy biegną, mimo że nie są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ podatnik wybrał opodatkowanie ryczałtem (a nie na zasadach ogólnych). Organy uznają jednak, że opodatkowanie ryczałtem nie zwalnia od obowiązku dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Wniosek ten płynie z treści art. 22n ust. 5 Ustawy o PIT, z którego jasno wynika, że w przypadku przejścia z ryczałtu na podatek dochodowy od osób fizycznych trzeba uwzględnić odpisy amortyzacyjne dokonane w okresie opodatkowania ryczałtem.

Do wykazu nie wprowadza się jedynie budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych i własnościowych spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego i do lokalu użytkowego, praw do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 Ustawy o PIT (czyli mnożąc liczbę metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej przez kwotę 988 zł).

Podstawa prawna:

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (j.t. DzU z 2019 r. poz. 43)