Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu?

Zobacz, czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu. Obecnie możemy mieć do czynienia z trzema rodzajami umów najmu lokali mieszkalnych, które są regulowane różnymi przepisami i w których inaczej kształtują się prawa przysługujące wynajmującym i najemcom.

Dla wynajmujących najbezpieczniejsze są umowy najmu okazjonalnego, natomiast dla najemców – umowy „zwykłe”, w których korzystają oni ze wszystkich zabezpieczeń, jakie daje im ustawa o ochronie praw lokatorów i Kodeks postępowania cywilnego.

Rodzaje umów najmu lokalu mieszkalnego

Najem okazjonalny a najem zwykły - różnice prawne

Obecnie do umów najmu okazjonalnego – pod warunkiem zgłoszenia ich właściwemu urzędowi skarbowemu w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu – nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, z wyjątkiem:

• art. 2 – który zawiera definicje pojęciowe, takie jak lokator, lokal itp.;
• art. 6 ust. 3 – określającego zasady zwrotu zwaloryzowanej kaucji
• art. 10 ust. 1-3 – dotyczącego postępowania w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody w lokalu i związanych z tym zdarzeniem uprawnień właściciela (lokator jest obowiązany bezzwłocznie udostępnić mieszkanie właścicielowi celem usunięcia szkody; a jeśli jest nieobecny, właściciel może do niego wejść w obecności policji lub straży miejskiej) i obowiązku udostępnienia w ustalonym terminie właścicielowi lokalu w celu dokonania okresowego oraz doraźnego przeglądu jego stanu i wyposażenia technicznego oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, jak również zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Strony mogą samodzielnie ustalić zakres obowiązków należących do lokatora w związku z zawartą umową najmu okazjonalnego;
• art. 11 ust. 2 pkt 1-3 – który określa prawa właściciela w wypadku, gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności albo podnajął lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (właściciel może wówczas wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego);
• art. 13 – tu postanowiono, że inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym samym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. Ponadto współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeśli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie;
• art. 18 ust. 1 i2 – dotyczącego odszkodowania, które mają obowiązek uiszczać co miesiąc osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego do dnia opróżnienia lokalu. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego;
• art. 19a-19d – czyli nowych regulacji umowy najmu okazjonalnego. Ponadto nowelizacja wprowadziła nowy art. 1046 § 4¹ Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym nie stosuje się art. 1046 § 4 k.p.c. do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajętego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, której zawarcie zostało w terminie zgłoszone w urzędzie skarbowym. Oznacza to, że komornik nie wstrzyma się tu z dokonaniem opróżnienia lokalu do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik sam znajdzie takie pomieszczenie.

Co w praktyce różni najem okazjonalny od zwykłego najmu?

• Gwarancja notarialna (w przypadku najmu okazjonalnego) - oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego stanowiące załącznik do umowy najmu okazjonalnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy.
• Najemca musi wskazać (w umowie, w załączniku do niej albo oświadczeniu notarialnym) inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu. Konieczne jest oświadczenie właściciela lokalu „zastępczego” lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie u niego najemcy i jego domowników w razie przymusowej wyprowadzki z wynajmowanego lokalu. Wynajmujący może zażądać, żeby to oświadczenie miało notarialnie poświadczony podpis.
• Dotychczas właściciel nie mógł wyrzucić lokatora, który nie chciał się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania, mimo że umowa najmu została rozwiązana. Wyroki eksmisyjne często były nieskuteczne, ponieważ aby eksmisji dokonać, lokator musi otrzymać lokal socjalny. Nowe przepisy rozwiązują ten problem. W przypadku najmu okazjonalnego nie obowiązuje też okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca – uniemożliwiający w tym czasie eksmisję lokatora. Eksmisję można stosować nawet w stosunku do kobiet w ciąży, małoletnich.
• Umowa najmu okazjonalnego musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
• Umowę z najemcą podpisuje się na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.