Wynajem mieszkania (pokojów) dla turystów – jaki podatek trzeba zapłacić

Wynajem mieszkania lub pokojów na czas wakacji, czy ferii z pewnością jest opodatkowany. Nie zawsze jednak wiadomo, jaki należy zapłacić podatek od wynajmu dla turystów. Czy jest to zwykły najem krótkoterminowy, czy – jak twierdzą urzędy skarbowe – usługa zakwaterowania, czyli działalność gospodarcza?

Z nadejściem sezonu urlopowego zwiększa się zainteresowanie wynajęciem tak zwanej kwatery na czas urlopu. Kwatera to często apartament w dobrej lokalizacji, przystosowane do tego celu mieszkanie albo nawet osobny pokój.

Pojęcie najmu krótkoterminowego nie istnieje w prawie cywilnym, stało się jednak popularnym określeniem działań tego typu. Problem jednak tkwi nie w czasie trwania umowy, ale w tym, co oferuje się turyście. To bowiem wyznacza sposób opodatkowania uzyskiwanych w ten sposób dochodów.

Wynajem mieszkania prywatny czy usługa zakwaterowania

Wynajmowanie prywatnego majątku można opodatkować na zasadach przewidzianych dla przychodów uzyskiwanych z prywatnego najmu (tak jak na przykład najem okazjonalny), jednak usługi zakwaterowania zawsze klasyfikuje się jako działalność gospodarczą. Także wtedy, gdy nie jest ona nigdzie zarejestrowana.

Granica między działalnością gospodarczą a prywatnym najmem jest trudna do określenia. Przy jej wyznaczaniu bierze się pod uwagę, że:

• w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej definiuje się ją jako zarobkową działalność usługową;
• zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawą o PIT) taka działalność polega na wykorzystywaniu rzeczy w celach zarobkowych, jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, a uzyskane z niej przychody nie są zaliczane do innych przychodów (w tym przychodów z najmu prywatnego);
• w przypadku „kwater dla turystów” decydująca wydaje się ustawa o usługach turystycznych, która określa usługi hotelarskie jako krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych oraz świadczenie w obrębie obiektu usług z tym związanych;
• do pojęcia usług hotelowych nawiązują także przepisy statystyczne, do których wprost odnosi się prawo podatkowe. Chodzi o Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU) i dokonany w niej podział na zakwaterowanie i najem. Usługi związane z zakwaterowaniem wymienione w Dziale 55 PKWiU obejmują między innymi: usługi w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe. Do usług tych nie zalicza się natomiast usług wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, który zaliczono do Działu 68 PKWiU. Elementem różnicującym obie usługi jest przyczyna i cel przebywania w danym lokalu. W usłudze najmu chodzi o dłuższy pobyt, w usłudze zakwaterowania - o nocleg wraz z usługami towarzyszącymi. Podobny podział występuje w Polskiej Klasyfikacji Działalności (PKD): do sekcji I zaliczono działalność związaną z zakwaterowaniem, a do sekcji L - działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości, w tym także najem.

Wynajem mieszkania dla turystów - jakie podatki wchodzą w grę

• podatek dochodowy (PIT) albo ryczałt (który jest podatkiem przychodowym) - w wypadku najmu prywatnego podatnik może wybrać niski ryczałt, a dla usług zakwaterowania nie ma takiej możliwości;
• podatek od towarów i usług (VAT) - podatek od towarów i usług, co do zasady, wystąpi zawsze, chociaż na ogół można korzystać ze zwolnienia. Warto jednak pamiętać, że z VAT wiąże się obowiązek posiadania kasy fiskalnej, a jej brak to poważny problem finansowy;
• podatek od nieruchomości - niski podatek od nieruchomości płaci się przy najmie lokalu mieszkalnego (ale wyłącznie na cele mieszkaniowe), natomiast przy zakwaterowaniu ten podatek jest bardzo wysoki.

Podatek dochodowy od wynajmu mieszkania turystom

W podatku dochodowym od osób fizycznych podzielono dochody na poszczególne kategorie (źródła), z których każda jest inaczej opodatkowana:

• dochody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane skalą podatkową - 18% i 32% (wtedy rozlicza się koszty podatkowe obliczając dochód z najmu) albo ryczałtem - 8,5% i 12,5% (tu nie odlicza się żadnych kosztów).
• dochody z usług zakwaterowania są natomiast traktowane jak z działalności gospodarczej, ze wszystkimi tego konsekwencjami (między innymi składkowaniem do ZUS). W przypadku takich dochodów istnieje możliwość opodatkowania skalą podatkową (18% i 32%), a po formalnym zarejestrowaniu działalności - 19-procentowym podatkiem liniowym albo 17-procentowym ryczałtem. W szczególnych wypadkach można także skorzystać z niskiego opodatkowania kartą podatkową. W części XII załącznika nr 3 do ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w tabeli miesięcznych stawek karty podatkowej wymienia się usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków), jeżeli łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekracza 12. Stawki zależą od liczby mieszkańców danej miejscowości, jednak zawsze są bardzo niskie.

Kiedy wynajem mieszkania jest zwolniony z VAT

Każda zarobkowa aktywność prowadzona samodzielnie (co oznacza brak pracodawcy) podlega VAT - dotyczy to także najmu prywatnego.

Podatnik może jedynie skorzystać ze zwolnienia od podatku kwoty do 200 tys. zł uzyskanej w ciągu roku. Ten limit obejmuje prawie każdą zarobkową aktywność podatnika VAT; obroty uzyskane na przykład z najmu lokalu mieszkalnego, z usług świadczonych na rzecz turystów oraz z innej działalności sumują się. Po przekroczeniu tej kwoty należy dokonać rejestracji jako czynny podatnik VAT i rozpocząć rozliczanie tego podatku.

Usługi zakwaterowania są objęte stawką 8%. Najem na cele mieszkaniowe jest zawsze zwolniony od VAT.

Niestety, większość osób zapomina o kasie fiskalnej. W przypadku świadczenia usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (co obejmuje także turystów) trzeba pilnować wielkości wpływów z tego tytułu. Po przekroczeniu kwoty 20 tys. zł w skali roku trzeba kupić kasę fiskalną. Na szczęście jest możliwość uwolnienia się od tego obowiązku:

• przy świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (z wyłączeniem usług hotelarskich i turystycznych) nie trzeba mieć kasy fiskalnej, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą;
• przy wynajmowaniu nieruchomości nie trzeba mieć kasy fiskalnej, jeśli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za pośrednictwem poczty, banku lub SKOK-u, a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Wynajem mieszkania - jaki podatek od nieruchomości

W wypadku lokali mieszkalnych ten podatek jest bardzo niski, jego maksymalna stawka nie może w 2018 r. przekroczyć 77 gr/m².

Jeżeli jednak lokal zostanie zajęty na jakąkolwiek działalność gospodarczą, stawka wzrasta – jej maksymalna wysokość to obecnie 23,10 zł/m².

Gminy bardzo chętnie nakładają na posiadaczy lokali mieszkalnych udostępnianych turystom wysoki podatek od nieruchomości. Trudno się przed tym bronić; można co najwyżej wskazywać, że lokale są zajęte na działalność wyłącznie w sezonie turystycznym, i próbować przekonać urząd, że wysoki podatek powinien zostać naliczony wyłącznie za ten okres. W przypadku lokali niemieszkalnych (użytkowych), co odnosi się najczęściej do lokali w tak zwanych condohotelach, taka argumentacja nic nie da. Są one objęte wysokim podatkiem od nieruchomości przez cały rok.

Wynajem turystyczny według urzędów skarbowych

Rynek wynajmu turystycznego jest kontrolowany już od kilku lat. Kontrola (a potem decyzja wymiarowa) może objąć pięć lat wstecz; odsetki od niezapłaconego podatku dochodowego (na ogół wg stawki 32%) są ogromne. Od 2016 r. wynoszą 8%, w poprzednich latach były wyższe. Jedynie w VAT na ogół nie ma zaległości – świadcząc najem turystyczny, rzadko kto osiąga w skali roku obroty ponad 200 tys. zł.

Organy podatkowe przyjęły założenie, że najem turystyczny zawsze jest działalnością gospodarczą polegającą na świadczeniu usług zakwaterowania. Świadczyć ma o tym powtarzalność, poszukiwanie klientów za pomocą portali rezerwacyjnych (booking.com, airbnb lub podobnych), krótki okres korzystania z lokalu, cel turystyczny pobytu gościa, wreszcie konieczność posprzątania, zmiany pościeli czy wydawania kluczy do lokalu.

Niewątpliwie tego typu działania stanowią działalność gospodarczą w świetle przepisów o VAT. Jednak w przypadku podatku dochodowego sądy coraz częściej zajmują stanowisko odmienne od organów administracji skarbowej.

Usługa zakwaterowania w ocenie sądów

Szczególnie ciekawe są te orzeczenia, które nawiązują do pojęcia usługi hotelowej w ustawie o usługach turystycznych. Sądy zwracają uwagę, że o usługach zakwaterowania nie decyduje ani czas trwania poszczególnych umów najmu, ani pozyskiwanie najemców za pośrednictwem portali internetowych. Nie są to bowiem cechy działalności gospodarczej, a tylko wtedy można w ogóle mówić o świadczeniu usług zakwaterowania. Samo wynajęcie lokalu na krótki termin nie zamienia tego typu działań w usługi zakwaterowania. O takich usługach można bowiem mówić wyłącznie wówczas, gdy w podatnik świadczy - poza najmem - także inne usługi na rzecz turystów (na przykład prowadzenie recepcji, dostęp do restauracji, usługi sprzątania w trakcie pobytu gościa).

Ponadto w orzecznictwie zwraca się uwagę na to, że najem dla turystów ma charakter incydentalny w zależności od chętnych. Najemcy są pozyskiwani poprzez informację ustną oraz portale internetowe. Najmu krótkoterminowego nie należy więc traktować jak usługi zakwaterowania tylko z tego powodu, że umowy nie są zawierane na dłuższe okresy. O działalności gospodarczej decyduje suma składników wymienionych w ustawie o PIT, w tym działanie zorganizowane, ciągłe i nastawione na cel zarobkowy. W przypadku gdy podatnik zarządza w sposób racjonalny swoim prywatnym majątkiem, ale czyni to w sposób okazjonalny, nie przyjmując przy tym żadnej zorganizowanej formy działania, nie czyni tego także w sposób ciągły – to takich działań nie można w ogóle zaliczyć do działalności gospodarczej, nawet gdyby ich treść była podobna do usług zakwaterowania wymienionych w PKWiU.

Niższe podatki od najmu dla agroturystyki

• Dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu - są zwolnione od podatku (art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
• Wynajmowanie turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza pięciu, zostało wyłączone z pojęcia działalności gospodarczej dla potrzeb podatku od nieruchomości (art. 1a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Oznacza to niższą stawkę podatku od nieruchomości.