Jak płacić podatek od najmu mieszkania? Ryczałt czy zasady ogólne?
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, sprawdź, jakie obecnie obowiązują zasady opodatkowania najmu. Przedstawiamy praktyczne wskazówki, jak rozliczyć najem mieszkania z fiskusem. Zobacz, jaki podatek od najmu bardziej się opłaca: ryczałt czy zasady ogólne.
Ryczałt - prosty podatek od najmu
Od początku 2018 r. mamy 2 stawki podatku ryczałtowego od najmu:
- 8,5% przychodu, którą stosujemy do przychodów nieprzekraczających 100 tys. zł rocznie;
- 12,5% przychodu, która obejmie nadwyżkę ponad 100 tys. zł.
Jeśli zatem ktoś wynajmuje dwa duże mieszkania i jego miesięczny przychód z najmu wynosi 10 tys. zł, to rozliczając się ryczałtem, zapłaci rocznie 11 tys. zł podatku (100 tys. x 8,5% + 20 tys. zł x 12,5%).
Przychód to po prostu czynsz zapłacony nam przez najemcę. Do przychodu nie wlicza się opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem i płaconych przez najemcę, ale - uwaga! - z umowy najmu musi wynikać, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Zarówno najem okazjonalny, jak i najem zwykły można rozliczać ryczałtem według stawek 8,5 i 12,5%.
Zobacz także:
- Nowe przepisy dotyczące najmu okazjonalnego mają chronić wynajmującego
- Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego - wzór umowy >>>
- Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego najmu - wyjaśniamy >>>
Podatek od najmu na zasadach ogólnych
Podatek od najmu można też rozliczać na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej ze stawkami 18 i 32% dochodu. Dochód z najmu dolicza się po prostu do pozostałych dochodów uzyskiwanych z innych źródeł. Niższą stawkę stosuje się do łącznych rocznych dochodów nieprzekraczających niż 85 528 zł, a wyższą do nadwyżki ponad tę kwotę.
Dochód to różnica między przychodem a kosztami uzyskania przychodu. W wypadku dochodów z najmu mieszkania do kosztów uzyskania przychodu możemy zaliczyć na przykład:
- składkę za ubezpieczenie wynajętego mieszkania,
- podatek od nieruchomości,
- opłaty wnoszone na rzecz wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej,
- opłaty za zużyte media,
- odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie wynajętego mieszkania,
- wydatki na jego wyposażenie, remont i odnowienie,
- odpisy amortyzacyjne.
Jeśli dużo zainwestowaliśmy w wynajmowany lokal bądź kupiliśmy go za kredyt, to rozliczanie podatku od najmu na zasadach ogólnych może być bardziej opłacalne od ryczałtu, mimo że stawki podatku są wyższe. Ważne jest jednak, żeby mieć dokumenty poświadczające wszystkie koszty uzyskania przychodu.
Wybór formy opodatkowania najmu
Jeśli decydujemy się na ryczałt, musimy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi naszego urzędu skarbowego nie później niż:
- 20 stycznia albo
- 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód z najmu, albo
- do końca roku, gdy pierwszy przychód otrzymaliśmy w grudniu.
Spóźnienie lub brak oświadczenia powoduje utratę prawa wyboru i konieczność rozliczania się w danym roku według skali podatkowej na zasadach ogólnych. Na ryczałt będzie można wówczas przejść dopiero od kolejnego roku podatkowego (pod warunkiem złożenia w terminie oświadczenia o wyborze ryczałtu).
Złożone w danym roku oświadczenie o wyborze ryczałtu dotyczy również lat następnych, więc nie trzeba go ponawiać. Gdybyśmy jednak chcieli przejść w kolejnym roku na zasady ogólne, będziemy musieli złożyć do 20 stycznia oświadczenie w tej sprawie.
Rozliczenie podatku w małżeństwie
Jeżeli wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego, małżonkowie mogą wybrać, czy będą się rozliczać z podatku od najmu oboje (po połowie), czy jedno z nich (z całości). Warunkiem opłacania podatku przez jednego z małżonków jest złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia podpisanego przez oboje najpóźniej do:
- 20 stycznia danego roku albo w terminie pierwszej wpłaty podatku w razie rozpoczęcia najmu w trakcie roku - jeśli wybrali ryczałt;
- 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym otrzymano pierwszy w danym roku przychód z najmu - gdy podatek płacony jest według skali podatkowej na zasadach ogólnych.
Oświadczenie o rozliczaniu najmu przez jedno z małżonków dotyczy również kolejnych lat, nie trzeba go więc powtarzać. W razie zmiany decyzji trzeba oczywiście powiadomić urząd skarbowy (do 20 stycznia).
Podatek co miesiąc i zeznanie raz w roku
Jeżeli płacimy podatek ryczałtowy, to za każdy miesiąc obliczamy kwotę ryczałtu (8,5% lub 12,5% otrzymanego przychodu) i wpłacamy go na konto urzędu skarbowego właściwego dla naszego miejsca zamieszkania w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie złożenia deklaracji rocznej PIT-28, czyli do 31 stycznia następnego roku.
Jeśli wybraliśmy zasady ogólne, to co miesiąc wpłacamy obliczone według skali podatkowej zaliczki na podatek dochodowy w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za poprzedni miesiąc, a za grudzień – do 20 stycznia następnego roku, chyba że wcześniej złożymy zeznanie roczne i opłacimy podatek wynikający z tego zeznania. Dochód z najmu wykazujemy w zeznaniu rocznym PIT-36, sumując go z innymi dochodami (na przykład z pracy).
Czynsz płatny przelewem lub gotówką
Jeżeli wolimy przyjmować od najemcy pieniądze do ręki, powinniśmy wystawiać najemcy faktury. Wcale nie musimy do tego być podatnikami VAT. Faktura powinna zawierać datę wystawienia, kolejny numer, imiona i nazwiska wynajmującego oraz najemcy, adres wynajmowanego mieszkania, wskazanie miesiąca, którego dotyczy i kwotę czynszu. Najemcy wręczamy oryginały faktur, a sami przechowujemy ich kopie.
Jeśli zdecydujemy, że najemca ma przelewać należny nam czynsz najmu i inne opłaty na konto bankowe, musimy się z nim umówić, że będzie odpowiednio opisywał przelewy (czego dotyczy płatność, czyli wskazanie mieszkania i miesiąca).
Powyższe wskazówki są bardzo ważne, ponieważ są warunkiem zwolnienia wynajmującego z obowiązku stosowania kasy fiskalnej.
