Wynajem mieszkania: dobra umowa najmu mieszkania

2018-05-29 15:17 Iwona Sysik-Oliwa, radca prawny
Wynajem mieszkania - umowa najmu okazjonalnego
Autor: Łukasz Kozyra Jeśli masz mieszkanie do wynajęcia, pamiętaj, że najlepsza dla ciebie jest umowa najmu okazjonalnego. Przed jej podpisaniem sprawdź, co w niej zapisać i jakich formalności dopełnić

Umowa najmu mieszkania okazjonalnego pozwala uniknąć problemów z najemcami. Wynajem mieszkania na zasadach najmu okazjonalnego oznacza jednak, że konieczne będzie zgłoszenie do urzędu skarbowego. Mimo to najem okazjonalny najlepiej zabezpiecza interesy osoby, która decyduje się na wynajem mieszkania. Jak można się pozbyć niechcianego najemcy?

Polskie prawo przewiduje dwa rodzaje najmu lokali mieszkalnych:

  • najem zwykły i
  • najem okazjonalny.

Oba zostały uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłego? Najem zwykły daje większą ochronę lokatorowi, a najem okazjonalny lepiej zabezpiecza wynajmującego.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie mieszkań prywatnych i może być zawarta tylko na czas oznaczony nie dłuższy niż dziesięć lat. Pod rygorem nieważności musi mieć formę pisemną oraz spełniać warunki określone w art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów (jednym z nich jest zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego). W przeciwnym razie wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z ułatwień, jakie dają przepisy dotyczące najmu okazjonalnego, w tym ze skróconej procedury eksmisyjnej. W umowie najmu okazjonalnego strony mogą elastycznie kształtować swoje prawa i obowiązki.

Zerknij poniżej na wybrane przez nas produkty:

Umowa najmu zwykłego

Umowa najmu zwykłego prywatnego mieszkania może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli najem ma być dłuższy niż rok, umowa powinna być zawarta na piśmie, bo w przeciwnym razie zostanie uznana za zawartą na czas nieoznaczony. Wybierając najem zwykły, właściciel mieszkania musi przestrzegać rygorystycznych przepisów ograniczających możliwość podwyżki czynszu i wypowiedzenia umowy. Może też mieć problem z pozbyciem się najemcy po wypowiedzeniu albo wygaśnięciu umowy.

Co musi zawierać umowa najmu mieszkania okazjonalnego

Oprócz tradycyjnych, wymienionych niżej elementów umowa najmu okazjonalnego musi zawierać kilka dodatkowych załaczników.

Co powinna zawierać umowa najmu - wzór:

  • datę zawarcia umowy;
  • określenie stron, to jest najemcy i wynajmującego z podaniem ich danych osobowych (imię i nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego oraz adres, pod którym są zameldowani lub pod którym przebywają);
  • opis przedmiotu umowy, czyli wynajmowanego lokalu (położenie, powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń). Jeśli w lokalu są meble, AGD czy sprzęt elektroniczny, należy dokładnie opisać to wyposażenie oraz jego stan techniczny na dzień zawarcia umowy najmu;
  • okres, na jaki zawarto umowę;
  • wysokość czynszu i innych opłat niezależnych od wynajmującego oraz termin i formę płatności;
  • datę wydania lokalu najemcy do korzystania;
  • zapewnienie najemcy, że będzie utrzymywał lokal oraz jego wyposażenie w należytym stanie, a po zakończeniu umowy najmu odda wynajmującemu lokal w stanie niepogorszonym;
  • zapewnienie najemcy, że lokal będzie wykorzystywał wyłącznie do celów mieszkaniowych;
  • powody wypowiedzenia umowy oraz okres wypowiedzenia;
  • wysokość kaucji oraz termin jej wpłaty – jeżeli wynajmujący żąda kaucji dla zabezpieczenia roszczeń z tytułu czynszu oraz z tytułu ewentualnych szkód.

Umowa najmu okazjonalnego musi także zawierać następujące załączniki:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu o tej treści opatrzonym urzędowo potwierdzonym podpisem właściciela;
  • oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
  • oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę w wyżej opisanym oświadczeniu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy (i osób z nim zamieszkujących) w tym lokalu. Uwaga! Wynajmujący może zażądać notarialnego poświadczenia podpisu pod takim oświadczeniem.

Gdyby się okazało, że najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu (bo na przykład został on sprzedany innej osobie), ma on obowiązek w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w wypadku eksmisji, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tego innego lokalu, że się na to zgadza. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego lokalu na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Kiedy zgłosić wynajem mieszkania do urzędu skarbowego

Każdy, kto postanowił wynająć swoje mieszkanie na zasadach najmu okazjonalnego musi zgłosić zawartą umowę w urzędzie skarbowym w swoim miejscu zamieszkania. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Ponadto w każdym wypadku – zarówno najmu okazjonalnego, jak i zwykłego – trzeba pamiętać, że dochód z najmu podlega opodatkowaniu. Wynajmujący może wybrać rozliczanie podatku ryczałtem albo według skali podatkowej. Nie płacąc należnych podatków, naraża się na konsekwencje karnoskarbowe.

Czy brać kaucję za wynajem mieszkania

Warto jest uzależnić zawarcie umowy najmu okazjonalnego albo najmu zwykłego od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja ma na celu zabezpieczenie należności przysługujących właścicielowi z tytułu najmu w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów eksmisji. Przyjmuje się, że należności właściciela to nie tylko zaległy czynsz, ale także ewentualne odszkodowanie za szkody wyrządzone w lokalu przez najemcę.

W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, a przy najmie zwykłym – 12-krotności. W praktyce zazwyczaj pobiera się kaucję w wysokości jedno- lub dwumiesięcznego czynszu.

Kaucję należy zwrócić najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, oczywiście po potrąceniu należności właściciela.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Żądamy od przyszłego najemcy dostarczenia notarialnego oświadczenia, że wyprowadzi się z lokalu w razie egzekucji, wskazania innego adresu, pod którym będzie mógł zamieszkać wraz z rodziną, oraz pisemnej zgody (z poświadczonym notarialnie podpisem) właściciela tego innego lokalu na zamieszkanie w nim naszego najemcy.

Do września 2017 r. przepisy stanowiły, że wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (czyli maksymalnie 200 zł w 2017 r.). Obecnie zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie lokatorów wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzaniu tego oświadczenia wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z  20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, określona dla miasta stołecznego Warszawa. Problem w tym, że dotąd nie powstały odpowiednie przepisy wykonawcze określające stawki takiego czynszu. Kwestia opłaty notarialnej nie jest zatem jasna, a notariusze stosują najczęściej opłatę 200 zł. Poświadczenie podpisu u notariusza kosztuje natomiast 20 zł. Do tych kwot trzeba jeszcze doliczyć 23% VAT.

  • Podpisujemy z najemcą umowę na czas oznaczony nie dłuższy niż dziesięć lat, pamiętając o wszystkich koniecznych jej elementach.
  • Oddajemy najemcy lokal do użytkowania.
  • W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłaszamy umowę w urzędzie skarbowym właściwym dla naszego miejsca zamieszkania.
  • Na żądanie najemcy okazujemy mu potwierdzenie zgłoszenia w urzędzie skarbowym.

Wynajem mieszkania - czy można podnieść umówiony czynsz

Gdy została zawarta umowa najmu okazjonalnego, strony mogą dowolnie ustalić w umowie zasady corocznego podwyższania czynszu (na przykład waloryzację wg wskaźnika inflacji). Właściciel mieszkania może podnosić kwotę czynszu wyłącznie na podstawie warunków określonych w umowie.

Kiedy została podpisana zwykła umowa najmu, podwyżka czynszu jest ściśle normowana w przepisach. Właściciel może wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego i z zachowaniem co najmniej trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Powinno być ono dokonane na piśmie (pod rygorem nieważności). Podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo następuje z poziomu wyższego, może żądać jedynie w uzasadnionych przypadkach wymienionych w ustawie (między innymi dopuszczalna jest podwyżka o wskaźnik inflacji z poprzedniego roku). Jeśli najemca pisemnie zażąda podania przyczyny podwyżki i sposobu jej kalkulacji, właściciel musi mu je przedstawić na piśmie. Gdyby tego nie zrobił, podwyżka byłaby nieważna.

Jak wypowiedzieć wynajem mieszkania

Umowa najmu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia.

W przypadku najmu okazjonalnego strony mogą wskazać w umowie ewentualne przyczyny wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Jeśli tego nie zrobią, to tak samo jak w wypadku najmu zwykłego, właściciel może wypowiedzieć najem z miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:

  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, a pisemne upomnienie nie przyniosło poprawy;
  • zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Trzeba jednak pamiętać, że w takiej sytuacji właściciel musi najpierw uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

W ustawie przewidziano też dłuższe okresy wypowiedzenia najmu zwykłego w innych sytuacjach. Na przykład gdy najemca nie zamieszkuje w lokalu dłużej niż 12 miesięcy, obowiązuje sześciomiesięczny okres wypowiedzenia, a kiedy właściciel sam zamierza się wprowadzić do wynajmowanego mieszkania i nie ma dla najemcy innego lokalu zamiennego, to okres wypowiedzenia wynosi trzy lata.

Wynajem mieszkania – jak się pozbyć niechcianego najemcy

Wypowiedzenie umowy nie oznacza jeszcze, że najemca się wyprowadzi. Właściciel nie może jednak samodzielnie dokonać eksmisji, nawet jeśli najemca nie płaci i nie opuszcza lokalu w wyznaczonym terminie. Wyrzucenie go siłą stanowiłoby naruszenie posiadania, a w naszym prawie jest ono chronione niezależnie od tego, czy posiadacz ma tytuł prawny do lokalu, czy nie. Właściciel musi więc wszcząć odpowiednią procedurę eksmisyjną:

  • w wypadku umowy najmu okazjonalnego należy doręczyć najemcy (najlepiej za poświadczeniem odbioru) żądanie opróżnienia lokalu na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem (może to być poświadczenie notarialne), a następnie - jeśli najemca nie wyniesie się w wyznaczonym terminie – złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli  wykonalności tytuł egzekucyjny (czyli akt notarialny z klauzulą wykonalności) składa się do komornika wraz z wnioskiem o przeprowadzenie egzekucji w zakresie opróżnienia lokalu i wskazaniem, dokąd najemca ma być przeniesiony;
  • przy najmie zwykłym trzeba wnieść do sądu rejonowego właściwego z uwagi na miejsce położenia lokalu pozew o eksmisję i czekać na wyrok sądu. Jeżeli w wyroku eksmisyjnym sąd orzeknie, że najemca ma prawo do lokalu socjalnego (przysługuje ono kobietom w ciąży, bezrobotnym, małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym, rencistom i emerytom), będzie on mógł mieszkać w wynajętym mieszkaniu, dopóki gmina nie przyzna mu takiego lokalu.
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE
Marika
|

Z doświadczenia wiem, że w tej kwestii najlepiej poradzić się fachowca - najlepiej pracownika biura nieruchomości. Jestem pewna, że każdemu dobrze doradzi, chyba że jet nieuczciwy.