Jak się pozbyć najemcy po rozwiązaniu umowy najmu? Co zrobić, gdy nie chce się wyprowadzić i oddać kluczy?

2022-08-11 14:28
lokator nie chce opuścić wynajmowanego mieszkania
Autor: Gettyimages Warto podkreślić konieczność zawarcia w umowie najmu okazjonalnego wszystkich elementów wynikających z ustawy. W razie braku np. braku adresu, pod który najemca może się wyprowadzić, nie będzie możliwości eksmitowania takiego delikwenta na „bruk”, gdyż zawarta umowa będzie miała charakter umowy „zwykłego” najmu i będzie to rodziło obowiązek zapewnienia mu lokalu zastępczego i uwzględnienia okresu ochronnego, w którym obowiązuje zakaz eksmisji (listopad-marzec)

Jak zmusić najemcę do opuszczenia lokalu? Rozwiązana umowa najmu, a lokator nie chce oddać kluczy i opuści wynajmowanego mieszkania? Co zrobić w takiej sytuacji, która jak się okazuje jest dość częsta. W Polsce wynajęcie mieszkania jest łatwiejsze niż pozbycie się nieuczciwego lokatora!

Umowa najmu lokalu wygasła po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub została  rozwiązania po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy, a najemca nie chce się wyprowadzić i oddać kluczy? Co zrobić w takiej sytuacji? Zmorą osób wynajmujących mieszkanie, są najemcy, którzy nie płacą pieniędzy za wynajem. Warto wiedzieć, że zaleganie z opłatami nie jest powodem do wyrzucenie z mieszkania lokatora. W przypadku zalegania z opłatami za czynsz i eksploatacyjnymi należy wezwać najemcę do zapłaty. Jeżeli to będzie nieskuteczne, można skierować sprawę do sądu.

Zwłoka z zapłatą czynszu jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu. Przeczytaj: Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu >>> Jeśli najemca nie płaci czynszu i innych opłat za używanie lokalu, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności możemy wypowiedzieć umowę najmu.

Jak zmusić najemcę do opuszczenia lokalu?

Jeśli umowa najmu jest rozwiązania, a osoba wynajmująca od nas mieszkanie nie chce się wyprowadzić, należy podjąć prawne kroki. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu - właściciel powinien mu doręczyć żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (czyli przez notariusza). Nie można tego zaniedbać! Przeczytaj też: Jak zawrzeć dobrą umowę najmu

Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać:

  • oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
  • wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczyny jej ustania;
  • termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokalnie - nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy

Jak skutecznie pozbyć się niechcianego lokatora? Droga sądowa

W razie bezskutecznego upływu wskazanego terminu opuszczenia lokalu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym zawarte jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Właściwy jest tu sąd miejsca zamieszkania najemcy (czyli wynajętego lokalu). Wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 50 zł, a klauzula powinna być wydana zgodnie z przepisami w ciągu 3 dni.

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie;
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego.

Czy można eksmitować najemcę?

Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, powstaje tytuł wykonawczy, z którym należy się udać do komornika (właściwego ze względu na miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości). Komornik przymusowo wyprowadzi lokatora pod adres wskazany w umowie najmu okazjonalnego, a gdyby był on nieaktualny albo fikcyjny -  może wyeksmitować go na ulicę lub do noclegowni (jeśli będzie dysponowała miejscami). Nie przysługuje mu bowiem prawo do tymczasowego pomieszczenia. Kosztami egzekucji będzie obciążony najemca.

Co z opłatami za wynajem, czy musi je uiścić najemca, który nie chciał się wyprowadzić?

Po wygaśnięciu umowy najmu lub po upływie okresu jej wypowiedzenia osoby nadal zajmujące lokal są obowiązane - do dnia jego opróżnienia - co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Zadłużenia z tytułu odszkodowania należy już dochodzić w sądzie w drodze procesu, a nie na podstawie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.

Czy najemca musi wpuścić właściciela?

Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania? Takie wizyty powinny być ustalone w umowie. Każde nieuzasadnione wejście wynajmującego do lokalu jest naruszeniem miru domowego najemcy i jest karalne. Wyjątkiem jest sytuacja awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Wtedy lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeśli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora (z czynności tych sporządza się protokół). Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

  • okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;
  • zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora