Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu

Kiedy można szybciej usnąć niechcianego lokatora i wypowiedzieć umowę najmu - gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy na nieoznaczony, bez terminu? Jaki okres wypowiedzenia przysługuje najemcy, a jaki wynajmującemu? Jakie mogą być powody wypowiedzenia umowy najmu?

Jeśli najemca okaże się nieuczciwy, to im dłużej trwa okres wypowiedzenia mowy najmu i związana z tym określona przepisami prawa procedura postępowania, tym większe straty po stronie właściciela mieszkania. Krótki okres wypowiedzenia to także po prostu wygoda. Pozwala w sposób znacznie bardziej elastyczny decydować o własnej nieruchomości.

Wielu wynajmujących nie wie jednak, że nie może dowolnie ustalać czasu wypowiedzenia umowy najmu. Obowiązują tu reguły ustawowe. Co prawda można wspólnie z lokatorem ustalić inny termin wypowiedzenia najmu, ale nie może być on krótszy niż ten ujęty w przepisach.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony (czyli mamy umowę bezterminową), to - zgodnie z art. 673 k.c. - zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych (wskazanych w umowie), a dopiero w razie ich braku muszą przestrzegać terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• kiedy czynsz jest płatny miesięcznie - najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• jeśli czynsz jest płatny w jeszcze krótszych odstępach czasu - najem można wypowiedzieć na 3 dni naprzód;
• natomiast gdy najem jest dzienny – najem można wypowiedzieć wypowiedzieć na 1 dzień naprzód.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Jeżeli natomiast czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem (czyli zakończyć go przed ustalonym terminem) w wypadkach określonych w umowie. Jeśli zatem w umowie nie wskazano żadnych zdarzeń, które uprawniałyby strony do złożenia wypowiedzenia, obowiązuje ona do upływu umówionego terminu.

Niestety, powyższe regulacje mają charakter ogólny i dotyczą najmu jako takiego (np. najmu nieruchomości, samochodu itd.).

Inaczej jest w wypadku najmu lokalu na czas nieoznaczony. Wypowiedzenie takiej umowy uregulowano w art. 688 k.c., zgodnie z którym gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem lokalu można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. I gdyby zawsze tak było, sytuacja byłaby klarowna. Trzeba jednak wiedzieć, że przepis ten stosuje się do najmu lokali użytkowych, a w wypadku najmu lokali mieszkalnych - tylko wówczas, gdy wypowiedzenia dokonuje najemca.

Jeśli to wynajmujący chciałby wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego – zarówno zawartą na czas oznaczony, jak i nieoznaczony - obowiązują go restrykcyjne przepisy chroniące najemców.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – kiedy właściciel może to zrobić

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela mieszkania jest dopuszczalne jedynie w sytuacjach wskazanych w art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może zatem wypowiedzieć najem na piśmie - nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego - jeżeli najemca:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem bądź zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Oznacza to, że trzeba czekać aż 4 miesiące na możliwość przedłożenia najemcy wypowiedzenia. Dopiero zatem po 5 miesiącach można w świetle prawa pozbyć się nieuczciwego najemcy – oczywiście pod warunkiem, że zechce się wyprowadzić (w przeciwnym razie trzeba czekać na wyrok sądu nakazujący eksmisję);
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, przy czym w takich sytuacjach właściciel musi zapewnić lokatorowi na swój koszt lokal zamienny na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach umowy najmu naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Ustanawianie w umowie innych terminów wypowiedzenia w powyższych sytuacjach (wymieniono je w art. 11 ust. 2) będzie bezskuteczne, chyba że byłyby one korzystniejsze dla najemcy (czyli dłuższe).

Gdyby właściciel wynajętego lokalu zmienił plany i chciał sam w nim zamieszkać (bądź udostępnić pełnoletniemu zstępnemu, wstępnemu lub osobie, wobec której ma obowiązek alimentacyjny), może na podstawie art. 11 ust. 4-5 wypowiedzieć umowę najmu:

• nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego - jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego;
• nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli nie dostarcza lokalu zamiennego najemcy i temu nie przysługuje prawo do takiego lokalu. Trzeba pamiętać, że przepisy szczególnie chronią najemców w podeszłym wieku. Jeżeli najemca w dniu otrzymania wypowiedzenia ma więcej niż 75 lat, a po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie miał tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani osób, które są zobowiązane wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie stanie się skuteczne dopiero w chwili jego śmierci (art. 11 ust. 12).

W ustawie przewidziano też dwie inne sytuacje (art. 11 ust. 3), w których właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu, lecz dotyczą one przede wszystkim lokali komunalnych, a nie najmu wolnorynkowego:

• najemca nie mieszka w wynajętym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (tu obowiązuje sześciomiesięczny termin wypowiedzenia);
• najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, może go używać, a lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (miesięczny termin wypowiedzenia).

Poza tym ustawodawca „łaskawie” pozwala nam się sądzić z najemcą, jeśli chcemy mu wypowiedzieć umowę z innego powodu niż przewidziany w ustawie. Zgodnie z art. 11 ust. 10 z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Czy jest to rozwiązanie satysfakcjonujące wynajmującego, który chce po prostu móc rozporządzać swoją własnością? Oczywiście, że nie. Oznacza jedynie przeciąganie sprawy na ścieżce sądowej. Co więc robić?

Rozwiązaniem będzie podpisywanie umów najmu na czas określony, a najlepiej na zasadach najmu okazjonalnego.

Zalety umowy najmu na czas określony

Umowy najmu na czas określony także nie można wypowiedzieć poza sytuacjami, które zostały wymienione w Ustawie o ochronie praw lokatorów, ale:

• po pierwsze, poza okolicznościami przewidzianymi w umowie i wyjątkowymi sytuacjami, gdy lokal nie nadaje się do zamieszkania, nie może jej wypowiedzieć również najemca. Jest to o tyle istotne, że pomaga stabilnie zarządzać najmem i gwarantuje dochody przez określony czas;
• po drugie, umowa kiedyś sama wygaśnie, co daje możliwość pozbycia się / wymiany niechcianego najemcy bez szukania żadnego pretekstu. Przypomnijmy, że umowa na czas nieokreślony, poza sytuacjami, gdy najemca ewidentnie robi coś „nie tak”, takiej możliwości nie daje. Trzeba więc dopiero czekać na jakieś poważne uchybienie ze strony lokatora, by mu umowę wypowiedzieć.

Z punktu widzenia wynajmującego optymalnym rozwiązaniem będzie więc zawarcie umowy najmu na maksymalnie krótki okres i pobranie wysokiej kaucji, która może przynajmniej częściowo zaspokoić ewentualne straty finansowe, gdyby lokator nie płacił czynszu.

Najem okazjonalny – łatwiej wypowiedzieć taką umowę

Najbezpieczniejszym obecnie rodzajem umowy najmu funkcjonującym w polskim systemie prawnym jest tak zwany najem okazjonalny, uregulowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Jest to umowa na czas określony, tyle że najemca:

• przekazuje wynajmującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w przypadku niewywiązywania się z umowy;
• wskazuje inną nieruchomość, do której się wyprowadzi, gdy będzie musiał opuścić wynajmowany lokal;
• dostarcza też oświadczenie właściciela tej innej nieruchomości, że przyjmie go pod swój dach (na żądanie wynajmującego oświadczenie musi mieć podpis notarialnie poświadczony).

Wynajmujący musi natomiast zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego w swoim urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Przeczytaj też:

Wynajem mieszkania: jak zawrzeć dobrą umowę najmu >>>

Powyższe zasady pozwalają szybko usunąć z lokalu nieuczciwego najemcę. Na gruncie „zwykłej” umowy najmu trzeba by czekać do zakończenia drogi sądowej. W przypadku umowy najmu okazjonalnego właściciel tuż po wyznaczeniu najemcy dodatkowego terminu spłaty i niedotrzymaniu go zwraca się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Jeśli klauzula jest, sprawa trafia do komornika i zyskuje konkretny bieg.

Umowę najmu okazjonalnego warto więc podpisać, niestety w praktyce wielu właścicieli tego nie robi, obawiając się utraty klientów. Taka umowa wiąże się bowiem z koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów i pokryciem opłaty notarialnej (210 zł).

Wypowiedzenie umowy najmu – jakie powody można w niej zapisać

Podwójne przepisy (Kodeks cywilny i Ustawa o ochronie praw lokatorów), które regulują wynajem, sprawiają, że osoba niezaznajomiona z materią łatwo może popełnić błąd, zwłaszcza że nawet w piśmiennictwie i orzecznictwie spotyka się zdania odrębne na temat możliwości wypowiedzenia najmu.

Na przykład umowę najmu na czas oznaczony można wypowiedzieć przed terminem, lecz pod warunkiem że zaistnieją okoliczności przewidziane w tej umowie (np. właściciel chce sprzedać mieszkanie). Katalog tych okoliczności oraz klauzula pozwalająca na wypowiedzenie umowy przed czasem muszą być zatem do niej wpisane.

Spotyka się opinie, zgodnie z którymi katalog owych przyczyn wypowiedzenia może być sformułowany na tyle niekonkretnie, że możliwe jest wypowiedzenie umowy w każdej chwili. Chodzi o klauzulę wypowiedzenia „z ważnych przyczyn”, która pozwala na zakończenie umowy przed czasem.

Przeczytaj też:

Jak rozliczać opłaty za zużycie mediów i VAT w najmie nieruchomości >>>

Prawnicy wskazują jednak, że „ważne przyczyny” mogą być przesłanką do wypowiedzenia umowy, ale ze strony najemcy, a jeśli chodzi o wynajmującego - to jedynie w przypadku lokali niemieszkalnych. Jeśli przedmiotem umowy najmu jest mieszkanie, to przepisem nadrzędnym w zakresie wypowiedzenia przez właściciela nadal jest Ustawa o ochronie praw lokatorów. A ta, jak już wykazano wyżej, drastycznie zawęża katalog przyczyn, które pozwalają wynajmującemu wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Warto o tym pamiętać, gdyż w umowach często spotyka się sformułowania, które okazują się bezskuteczne.