Podatek od najmu: amortyzacja. Jakie są stawki amortyzacji

Możliwość odliczenia kosztów, a zwłaszcza amortyzacji, czyni czasami rozliczenie podatku od najmu na zasadach ogólnych bardzo korzystnym.

Dochody z najmu prywatnego z automatu są opodatkowane na zasadach określonych w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej Ustawa o PIT), czyli według skali podatkowej – chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu.

Wybór zasad ogólnych nie wymaga ze strony podatnika żadnych dodatkowych działań informacyjnych. Ułatwienie wprowadzone w 2019 r. w sprawie wyboru ryczałtu (wpłata z odpowiednim opisem przelewu) nie odnosi się do skali podatkowej, ponieważ ten sposób opodatkowania wynika wprost z Ustawy o PIT i jest stosowany automatycznie. Nie uregulowano jednak w żaden sposób rezygnacji z ryczałtu i przejścia na skalę (jest to możliwe w kolejnym roku podatkowym; nie można zmieniać sposobu opodatkowania w trakcie jednego roku). W mojej ocenie, skoro wybór ryczałtu należy ponawiać co roku i odbywa się to przez wpłatę na ryczałt z tytułu najmu, to wystarczy odpowiednio inaczej zatytułować przelew do urzędu skarbowego, np. „zaliczka z tytułu dochodu z najmu albo PIT-36”. Jednak dla bezpieczeństwa można złożyć oświadczenie o wyborze zasad ogólnych do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód z najmu w roku podatkowym (w razie kontynuacji zeszłorocznego najmu będzie to 20 lutego).

Jak ustalić wysokość przychodu

Obowiązują tu takie same reguły jak przy opodatkowaniu ryczałtem. Przychody z najmu prywatnego określa się zatem zgodnie z zasadą kasową: jest to wyłącznie przychód otrzymany przez podatnika lub postawiony do jego dyspozycji. W przypadku zarządzania lokalem przez zarządcę chodzi o kwotę, jaka wpływa od najemcy na jego rachunek.

Przychody nie obejmują zwracanych przez najemcę kosztów zużytych przez niego mediów (np. opłaty za wodę, energię elektryczną czy gaz) oraz innych usług (przykładowo świadczonych przez wspólnotę albo spółdzielnię mieszkaniową usług zarządzania budynkiem lub sprzątania posesji i klatek schodowych) – pod warunkiem jednak, że wyraźnie wynika to z umowy.

Umowa powinna być tak skonstruowana, żeby opłaty z tytułu tych dodatkowych rozliczeń nie były ryczałtowe, bez możliwości rzeczywistego rozliczenia kosztów zużycia.

Jak policzyć koszty uzyskania przychodu

Koszty uzyskania przychodów są definiowane jako wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Jest to katalog otwarty, a jedynym warunkiem jest związek z najmem lub z samą nieruchomością. Do kosztów nie można jednak zaliczyć wydatków na media ani opłat wnoszonych do wspólnoty (spółdzielni), ponieważ kwoty otrzymane z tego tytułu od najemców nie są zaliczane do przychodów. Obowiązuje tu zasada współmierności przychodów i kosztów, co oznacza, że skoro niektórych wpłat nie rozlicza się jako przychody, to finansowane z nich wydatki nie mogą być kosztem.

Do stałych kosztów zalicza się przede wszystkim amortyzację, tj. koszt zakupu lokalu rozliczany w ratach (odpisach amortyzacyjnych). Do kosztów można zaliczyć także:

• podatek od nieruchomości;
• składkę za ubezpieczenie wynajętej nieruchomości;
• odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie/wybudowanie wynajętej nieruchomości;
• wydatki na remont lokalu oraz wpłaty na fundusz remontowy;
• wydatki na zakup mebli i wyposażenia lokalu. Są to tzw. niskocenne (poniżej 10 tys. zł) środki trwałe, których wartość można jednorazowo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów;
• wydatki związane z zawarciem umowy, np. wynagrodzenie pośrednika lub prawnika, koszt ogłoszeń prasowych;
• wydatki na obsługę księgową i wynagrodzenie administratora (zarządcy).

Wszystkie koszty powinny być udokumentowane dowodem zapłaty, fakturą albo rachunkiem.

Jak płacić zaliczki i rozliczyć podatek

Po odjęciu od przychodów wszystkich kosztów ich uzyskania otrzymujemy kwotę dochodu, który należy opodatkować, wpłacając co miesiąc zaliczkę na podatek dochodowy.

Obowiązek ten powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczą kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku (w 2019 r. wynosi ona 3091 zł). Stawka podatku wynosi 18%, a po przekroczeniu kwoty dochodu 85 528 zł – 32%. Zaliczkę wpłaca się do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – do 20 stycznia następnego roku.

Na czym polega amortyzacja

Jest to jedyny sposób na rozliczenie wydatków poniesionych na zakup lokalu (budynku) albo jego wybudowanie. Dzięki amortyzacji można znacząco zmniejszyć podatek do zapłaty, a nawet całkowicie się od niego uwolnić. Wysoki odpis amortyzacyjny powoduje, że ryczałt od najmu staje się całkowicie nieopłacalny i lepiej jest rozliczać dochody z najmu wg skali podatkowej. Amortyzacja polega na tym, że wydatek poniesiony na zakup lub budowę dzieli się na raty (odpisy amortyzacyjne) i co miesiąc jedną ratę zalicza się do kosztów uzyskania przychodów. Trzeba jednak pamiętać, że w niektórych przypadkach podatnik dokonuje odpisów amortyzacyjnych, ale nie może ich zaliczać do kosztów podatkowych, np. gdy nieruchomość otrzymana w drodze darowizny była zwolniona od podatku od spadków i darowizn.

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz składniki majątku, które nie są używane na skutek zaprzestania działalności, w której te składniki były używane. Jeżeli jednak budynek lub lokal jest prze znaczony do wynajmu, ale w jakimś okresie nie jest wynajmowany – samo przeznaczenie nieruchomości do wynajmu jest wystarczającym powodem do dokonywania odpisów amortyzacyjnych nieprzerwanie, także wówczas, gdy obiekt nie jest wynajęty. Przykładowo, gdy w trakcie roku podatkowego od zakończenia umowy najmu miną 3  miesiące, zanim znajdziemy nowego najemcę, roczny przychód (z 9 miesięcy) możemy pomniejszyć o 12 miesięcznych odpisów amortyzacyjnych. Przepisy regulujące amortyzację są identyczne dla najmu prywatnego i działalności gospodarczej.

Jak ustalić wartość początkową

Wartość początkowa wyznacza podstawę amortyzacji. Jest to cena zakupu budynku lub lokalu powiększona o zapłacone: taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i inne wydatki, jak np. opłata (prowizja) za udzielenie kredytu. Cena zakupu lokalu obejmuje także cenę za udział w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie. Organy podatkowe zalecają wyłączenie wartości (ceny) gruntu z amortyzacji lokalu. Do wartości początkowej dolicza się ponadto:

• VAT doliczony do ceny zakupu (i do ceny prac wykończeniowych w lokalu) – jeśli najem (albo wynajmujący) będzie zwolniony od VAT;
• wartość przeprowadzonych prac modernizacyjnych, co oznacza zwykle większą ingerencję w konstrukcję, zmianę funkcji lub standardu lokalu itp.;
• wartość remontu przeprowadzonego przed wynajęciem lokalu

Generalnie wartość początkową wyznacza wydatek historyczny, co w przypadku wynajęcia lokalu, który został nabyty na przykład 20 lat temu, oznacza, że jest to kwota symboliczna. Jeżeli cena nabycia jest nieadekwatna do obecnej wartości nieruchomości, można spróbować skorzystać z przepisu, który daje możliwość oszacowania wartości początkowej do wartości rynkowej lokali (budynków) tego samego rodzaju według cen z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia (art. 22 ust. 8 Ustawy o PIT).

W orzecznictwie wskazuje się, że możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego poprzez wycenę dokonaną przez podatnika lub przez biegłego dotyczy jedynie przypadków, w których środek trwały:

• został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych i jednocześnie brak jest możliwości ustalenia jego ceny nabycia albo
• został wytworzony przez podatnika we własnym zakresie i nie można ustalić kosztów jego wytworzenia.

Podkreśla się także, że niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego dotyczy takich sytuacji, w których podatnik nie posiada dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków np. na remont nieruchomości, ponieważ nabył ją lub wybudował przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej (najmu) oraz przeznacza do działalności gospodarczej lub do najmu składniki prywatnego majątku.

W przypadku lokali otrzymanych nieodpłatnie – np. w drodze spadku, darowizny lub przez zniesie-nie współwłasności – podstawą amortyzacji jest ich wartość rynkowa z dnia nabycia (o amortyzacji takich lokali piszemy na poprzedniej stronie).

Ile można odliczyć rocznie: stawki amortyzacji

Stawka amortyzacji wyznacza wielkość odpisu, jest to bowiem określony procent wartości początkowej. Suma dokonanych odpisów nie może jej przekroczyć.

Podstawowa stawka amortyzacji wynosi:

• dla budynków i lokali mieszkalnych – 1,5%;
• dla budynków i lokali niemieszkalnych – 2,5%;
• dla garaży podziemnych – 4,5%;
• dla spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych i niemieszkalnych – 2,5%.

W przypadku mieszkalnych lokali (budynków) używanych może ona wynieść maksymalnie (bo wolno przyjąć niższą) 10% rocznie, co oznacza, że po 10 latach wydatek na zakup (i ewentualny remont) zostanie całkowicie rozliczony. Z tak wysokiej stawki można skorzystać, jeżeli zakupi się lokal mieszkalny, który przed nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy. Można także nabyć lokal młodszy, ale wówczas przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych należy go ulepszyć, tzn. ponieść nakłady o wartości co najmniej 30% ceny (np. przystosowując go do najmu). Wartość nakładów dolicza się wówczas do ceny zakupu.

Podstawa prawna:

• ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. DzU z 2018 r., poz. 1509 z późn. zm.