Podatek od sprzedaży nieruchomości: kiedy trzeba zapłacić i i ile ? Jak wypełnić PIT-39?
Wyjaśniamy, kiedy dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są obciążone podatkiem dochodowym i jak należy rozliczyć z urzędem skarbowym podatek od sprzedaży mieszkania. Jak wypełnić PIT-39 i kiedy można skorzystać z ulgi podatkowej.
Nie każda sprzedaż nieruchomości jest opodatkowana. W podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) wprowadzono zasadę 5 lat od nabycia, która oznacza, że sprzedaż po upływie tego terminu nie podlega podatkowi. Nie składa się wówczas żadnego formularza PIT. Jeśli natomiast nie minęło jeszcze 5 lat od nabycia nieruchomości, trzeba rozliczyć się z fiskusem.
Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy upływa 5 lat od nabycia
Termin 5 lat jest liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie sprzedawanej nieruchomości.
Słowo „nabycie” może oznaczać: zakup, otrzymanie w spadku lub w darowiźnie, nabycie w drodze zamiany lub zniesienia współwłasności albo działu spadku. Warto bliżej przyjrzeć się poszczególnym sposobom nabycia, żeby wiedzieć, jak ustalić właściwą datę:
- datą nabycia nowego lokalu jest dzień ustanowienia odrębnej własności w formie aktu notarialnego;
- zakup mieszkania albo domu na rynku wtórnym wyznacza data zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego;
- w przypadku darowizny liczy się data aktu notarialnego poświadczającego darowiznę. Trzeba jednak pamiętać, że odwołanie darowizny i powrotne przeniesienie własności na darczyńcę oznacza, że darczyńca nabywa na nowo swoją dawną nieruchomość.
Jeśli sprzedajemy nieruchomość uzyskaną w spadku, okres 5 lat liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Spadkobierca „dziedziczy” więc po nim pięcioletni okres karencji.
Natomiast w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej do wspólnego majątku małżonków dokonanej po ustaniu wspólności majątkowej (po rozwodzie albo podpisaniu intercyzy) – pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Przeczytaj także:
Pięcioletni okres jest wyznaczany także przez rok zakończenia budowy:
- gdy budynek stoi na własnym gruncie podatnika, to upływ pięciu lat wyznacza data nabycia tego gruntu, a nie data wybudowania na nim budynku;
- kiedy grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste, to przy sprzedaży istotne są dwie daty: rok ustanowienia użytkowania wieczystego i rok zakończenia budowy budynku. W takiej sytuacji może się zdarzyć, że jedynie zbycie budynku będzie opodatkowane (jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat od zakończenia budowy, natomiast sam grunt był w posiadaniu sprzedawcy przez dłuższy okres).
Podatek od sprzedaży mieszkania - jak obliczyć dochód
Podatkowi podlega dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania. Oblicza się go, odejmując od przychodu koszty uzyskania.
Przychód. Punktem wyjścia jest cena sprzedaży mieszkania - pod warunkiem że odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. Od tak ustalonej ceny można odjąć koszty transakcyjne takie jak wynagrodzenie pośrednika, rzeczoznawcy za wycenę nieruchomości, opłaty poniesione za ogłoszenia prasowe, taksę notarialną, jeżeli opłacił ją sprzedający (inaczej koszty odpłatnego zbycia). Wynik obliczenia jest przychodem.
Koszty. Koszty uzyskania przychodu są dość sztywno określone w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT.
Jeżeli nieruchomość była nabyta odpłatnie (co oznacza zakup mieszkania, zamianę, odpłatne zniesienie współwłasności, odpłatny dział spadku itd.), to do kosztów podatkowych zalicza się udokumentowane udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych (remonty i modernizacje), poczynione w czasie ich posiadania.
Przeczytaj także:
Przepis wyraźnie odnosi się do dokumentów potwierdzających wydatek; wystarcza umowa sprzedaży mieszkania z potwierdzeniem przyjęcia zapłaty gotówką, dowód dokonania przelewu, faktura albo rachunek. Nie można natomiast dokonać oszacowania tych wydatków ani dowodzić faktu ich poniesienia na przykład zeznaniami świadków. Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się także koszt budowy domu, ale w tym wypadku sądy uznają, że należy je udokumentować fakturą, podobnie jak nakłady ulepszające sprzedawany lokal lub budynek.
Poniesione koszty nabycia i koszty budowy mogą zostać podwyższone o wskaźnik inflacji (urealnione) - począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie - w stopniu odpowiadającym ogłaszanemu przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego (komunikaty można znaleźć na stronie GUS).
Jeżeli nieruchomość była nabyta nieodpłatnie (darowizna, spadkobranie, nieodpłatne zniesienie współwłasności, dział spadku itd.), do kosztów uzyskania przychodów w wyniku sprzedaży zalicza się:
- udokumentowane fakturami nakłady poczynione na sprzedawany lokal, budynek lub rozpoczętą budowę w czasie ich posiadania,
- kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn;
- w razie nabycia nieruchomości w spadku do kosztów uzyskania przychodu można też zaliczyć udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz odziedziczone przez podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia.
Przeczytaj także:
Amortyzacja. Sprzedawany lokal lub budynek mogły być przed sprzedażą amortyzowane. Amortyzacja polega na tym, że cenę zakupu lub koszt budowy zalicza się - w ratach - do kosztów uzyskania przychodu na przykład z najmu. Jeżeli taka amortyzowana nieruchomość jest następnie sprzedawana, to niestety dokonana amortyzacja pomniejsza koszt obliczany przy sprzedaży.
Przeczytaj także:
Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości: PIT-39
Wynosi on 19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Rozlicza się go dopiero po zakończeniu roku – najpóźniej do 30 kwietnia, w zeznaniu PIT-39.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł, na przykład z umowy o pracę.
W PIT-39 wykazuje się dochód ze sprzedaży oraz – jeżeli podatnik planuje skorzystać z ulgi - dochód objęty zwolnieniem. Oblicza się go według prostej reguły: taki procent dochodu jest zwolniony od podatku, jaki procent przychodu zostanie wydany na własne cele mieszkaniowe.
Zeznanie PIT-39 trzeba skorygować, jeżeli podatnik wyda mniej albo więcej niż zadeklarował w zeznaniu.
Ulga w podatku od sprzedaży nieruchomości
Podatnik ma możliwość skorzystania z ulgi podatkowej. Warunkiem jest jednak wydatkowanie przychodu (nie dochodu!) na własne cele mieszkaniowe. Zalicza się do nich m.in. nabycie:
- budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku;
- lokalu mieszkalnego lub udziału w nim;
- nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową;
- nabycie innego gruntu - pod warunkiem że zmieni on przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Realizacja powyższych celów mieszkaniowych musi nastąpić w okresie 3 lat liczonych od 1 stycznia następnego roku po sprzedaży nieruchomości (dotyczy to przychodów uzyskanych po 1 stycznia 2019 r.; w razie wcześniejszej sprzedaży mamy tylko 2 lata na skorzystanie z ulgi).
Zobacz także:
W ramach ulgi można także wydać przychody w ciągu 3 lat na:
- remont lub modernizację własnego lokalu lub budynku mieszkalnego (przez własny rozumie się również budynek lub lokal, który podatnik nabędzie w ciągu trzech lat);
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), pod warunkiem że kredyt został zaciągnięty przed sprzedażą, finansował (bezpośrednio lub pośrednio jako produkt refinansujący) własne cele mieszkaniowe podatnika i nie jest to kredyt, za który nabyto sprzedawaną właśnie nieruchomość.
Podstawa prawna: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 z późn. zm.)
Polecany artykuł:
Polecany artykuł:
