Działalność gospodarcza we własnym mieszkaniu: koszty. Odliczenie podatku VAT i wydatków na media, czynsz, czy kredyt hipoteczny

2019-10-28 13:45 Wiktor Kalinowski - prawnik i ekonomista, specjalista z zakresu prawa budowlanego i nieruchomościowego
Gabinet w domu
Autor: Małgorzata Góra Prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu to nie tylko kwestia oszczędności, ale także duża wygoda dla przedsiębiorcy. Projekt domu: Maciej Parysek / KAPS Architekci

Coraz większą popularnością cieszy się wykorzystywanie prywatnych mieszkań do prowadzenia działalności gospodarczej. Pozwala to uniknąć dodatkowych kosztów związanych z wynajmem i utrzymaniem biura. Wyjaśniamy, jakie są zasady prowadzenia działalności w mieszkaniu i z jakimi kosztami się to wiąże. Jak zaksięgować wydatki związane z działalnością gospodarczą w mieszkaniu?

Prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu przedsiębiorca powinien pamiętać o tym, aby oddzielić prywatne wydatki od tych, które są związane z prowadzoną działalnością, ponieważ do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć wyłącznie te drugie. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm.), za koszty uzyskania przychodów uznaje się wydatki, które zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zabezpieczenia ich źródła. Bardzo ważne jest, aby przedsiębiorca przygotował specjalne oświadczenie, w którym wykaże jaką część mieszkania przeznaczy na potrzeby działalności.

Spis treści:

Działalność gospodarcza w mieszkaniu: czy potrzebna zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego, właściciel lokalu może go używać zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem pod warunkiem, że działa w granicach prawa i zasad współżycia społecznego. Może również czerpać zyski z danego lokalu, pod warunkiem, że jego działalność nie jest uciążliwa dla sąsiadów. A zatem co do zasady wspólnota mieszkaniowa nie ma wpływu na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu będącym prywatną własnością przedsiębiorcy. Oznacza to, że przedsiębiorca nie musi informować wspólnoty mieszkaniowej o zamiarze podjęcia działalności w mieszkaniu. Wystarczy, że przed rozpoczęciem działalności sprawdzi, czy możliwe jest jej prowadzenie w danym budynku. Prywatne mieszkanie jest więc dla przedsiębiorcy doskonałym miejscem np. na biuro firmy (pod warunkiem, że nie przyjmuje ona codziennie kilkudziesięciu interesantów). W zależności od potrzeb przedsiębiorca może przeznaczyć na działalność gospodarczą całe mieszkanie lub tylko jego część.

Od zasady są jednak pewne wyjątki. W niektórych przypadkach przepisy nakładają na właściciela lokalu, który zamierza prowadzić w nim jakąś działalność obowiązek uzyskania stosownych pozwoleń m.in. od wspólnoty mieszkaniowej, której częścią jest dany lokal. Chodzi tu o takie rodzaje działalności gospodarczej jak salon fryzjerski, gabinet lekarski czy sprzedaż alkoholi.

Ważne! Przedsiębiorca, który planuje założyć w swoim mieszkaniu gabinet lekarski czy salon fryzjerski musi wystąpić o zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Kolejnym rodzajem działalności, której prowadzenie wymaga uzyskania zgody wspólnoty jest też sprzedaż alkoholu.

Zgoda wspólnoty jest także konieczna w przypadku, gdy w celu rozpoczęcia działalności przedsiębiorca zamierza przeprowadzić zmiany w części wspólnej nieruchomości. Przykładowo chce wybudować dodatkowe wejście do lokalu lub zaadaptować balkon, gdy lokal znajduje się na parterze, a przedsiębiorca nie chciałby, aby interesanci wchodzili przez klatkę schodową. Podobnie będzie w przypadku, gdy w lokalu ma być prowadzona działalność gastronomiczna i przedsiębiorca zamierza zaadoptować część terenu zielonego (należącego do nieruchomości wspólnej) na ogródek dla gości - tu również potrzebna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Trzeba też pamiętać, iż zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Korzystając z tego uprawnienia nieżyczliwi sąsiedzi mogą zatem narobić poważnych problemów przedsiębiorcy prowadzącemu działalność w prywatnym lokalu. Wystarczy, że prowadzona działalność będzie im w jakikolwiek sposób „nie na rękę”. Dlatego tym bardziej istotne jest wcześniejsze powiadomienie wspólnoty o zamiarach przedsiębiorcy i utrzymywanie poprawnych relacji z innymi lokatorami.

Powiadomienie wspólnoty o zamiarze prowadzenia działalności może wiązać się z podniesieniem opłat w stosunku do tej części lokalu, która ma być zajęta pod firmę. Może to wynikać z tego, iż zdaniem wspólnoty zwiększy się wówczas liczba osób odwiedzających lokal, a także ilość produkowanych odpadów, to zaś spowoduje wzrost kosztów sprzątania części wspólnej nieruchomości oraz wywozu śmieci.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu: zgłoszenie zmian sposobu użytkowania lokalu

Jeśli działalność gospodarcza, którą przedsiębiorca zamierza podjąć w swoim lokalu wymaga zmiany sposobu użytkowania części bądź całości lokalu, powinien on zgłosić ten fakt w starostwie. W składanym do urzędu dokumencie należy opisać obecny sposób użytkowania lokalu oraz przedstawić prace, które będą wykonywane po rozpoczęciu działalności. Do zgłoszenia dołącza się (art. 71 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.):

  • opis i rysunek, który przedstawia lokalizację budynku oraz sąsiadujących obiektów budowlanych,
  • opis techniczny budynku oraz lokalu mieszkalnego, zawierający charakterystykę nieruchomości, dane technologiczne, dane techniczno-użytkowe oraz wielkość i rodzaj obciążeń,
  • oświadczenie, które stanowi że przedsiębiorca ma prawo do dysponowania nieruchomości na cele budowlane,
  • zaświadczenie odpowiedniego organu (wójta lub burmistrza) o tym, że planowany sposób użytkowania lokalu jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
  • ekspertyza budowlana, którą musi wykonać osoba, która posiada uprawnienia budowlane,
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie - stosowane do planowanej przez nas działalności.

Ważne! Należy zwrócić uwagę, że zdarzają się sytuacje, w których przedsiębiorcy zobowiązani są zapłacić wyższą stawkę podatku od nieruchomości od metra kwadratowego, właściwą dla powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą.

Starosta ma 30 dni od dnia złożenia zgłoszenia na wniesie ewentualnego sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, przyjmuje się, że wniosek został zaakceptowany. W takiej sytuacji przedsiębiorca może przejść do kolejnego kroku, a mianowicie rejestracji w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: CEIDG).

Działalność gospodarcza w mieszkaniu a rejestracja w CEIDG

Przedsiębiorca, który zamierza podjąć działalność gospodarczą powinien zarejestrować ją w CEIDG. Może to zrobić w następujący sposób:

  • wypełniając wniosek w formie papierowej i składając go w urzędzie,
  • wypełniając wniosek w formie papierowej i przesyłając go listem poleconym z podpisem potwierdzonym notarialnie,
  • w formie elektronicznej w urzędzie miasta lub gminy (należy go wydrukować i podpisać),
  • w formie elektronicznej z miejsca innego niż odpowiedni urząd (wówczas wymagany jest kwalifikowany podpis elektroniczny lub bezpłatny profil zaufany na platformie ePUAP).

Prowadzisz działalność w mieszkaniu masz prawo odliczyć VAT

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. A zatem przedsiębiorca prowadzący działalność w mieszkaniu ma prawo odliczyć VAT. Jednak podobnie jak w przypadku kosztów nie będzie to pełna kwota podatku wynikająca z faktury. Ustawa o VAT nie wskazuje, jak ustalić wartość podatku podlegającą odliczeniu. Dlatego też przedsiębiorca może skorzystać tu ze współczynnika wyliczonego w celu ustalenia kosztów uzyskania przychodów. Trzeba jednak pamiętać, że tego typu ustalenia mogą dotyczyć wyłącznie opłat zależnych od metrażu mieszkania jak np. czynsz czy ogrzewanie.

Aby możliwe było chociażby częściowe odliczenie podatku VAT konieczne jest posiadanie przez przedsiębiorcę faktury zakupu, z której jasno wynika, że to właśnie on jest nabywcą usługi. Jeśli przedsiębiorca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, na fakturze powinno znaleźć się jego imię i nazwisko, adres oraz numer NIP. Dokument musi też zawierać wszystkie niezbędne dane określone w art. 106e ust. 1 ustawy o VAT.

Często zdarza się, że w przypadku prowadzenia działalności w mieszkaniu na fakturze brakuje NIP-u nabywcy. W takiej sytuacji podatnik powinien wystąpić do dostawcy o sporządzenie faktury korygującej zawierającej brakujący NIP. Trzeba też pamiętać, że nota korygująca to ostateczność, ponieważ służy ona do poprawy błędów. A nieuwzględnienie na fakturze numeru NIP nabywcy nie stanowi błędu lecz brak podstawowego elementu faktury. Dlatego najsensowniejszym rozwiązaniem jest tu wystawienie faktury korygującej.

Działalność gospodarcza w domu: opłaty za czynsz - koszty uzyskania przychodu

Opłaty za czynsz administracyjny za mieszkanie czy dom, w których prowadzona jest działalność gospodarcza przedsiębiorca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Jeszcze do niedawna, aby wyliczyć te koszty, trzeba było wydzielić na prowadzenie działalności odrębne pomieszczenie. Od 2017 r nie jest to już konieczne. Wystarczy precyzyjnie wyznaczyć powierzchnię, na której prowadzona jest działalność. Następnie trzeba proporcjonalnie obliczyć jej procentowy udział w całości mieszkania czy też domu i przeliczyć to na wysokość czynszu.

Wydatki na media - koszty uzyskania przychodu

Do kosztów uzyskania przychodu przypadku zaliczyć można tylko te wydatki na media, które są związane z prowadzoną w domu albo mieszkaniu działalnością gospodarczą. Dobrym rozwiązaniem, dzięki któremu możliwe będzie ustalenie faktycznego zużycia mediów w ramach prowadzonej działalności, jest założenie osobnych liczników. Przy rozliczaniu mediów wielu przedsiębiorców wykorzystuje współczynnik powierzchniowy. Nie wydaje się to jednak sensowne – w firmie przedsiębiorca może przecież korzystać z mediów w mniejszym stopniu niż w lokalu, w którym mieszka.

Inny sposób to realne oszacowanie zużycia mediów. W przypadku gdy urząd skarbowy zakwestionuje takie wyliczenia, stwierdzając, że zawierają one błąd, przedsiębiorca będzie musiał to wytłumaczyć i przedstawić sposób dokonania obliczeń.

Warto wiedzieć

Co musi być na fakturze?

Do niezbędnych elementów faktury zaliczają się następujące dane:

  • data wystawienia;
  • kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób jednoznaczny identyfikuje fakturę;
  • imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy;
  • numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku;
  • numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi;
  • data dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub data otrzymania zapłaty o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury;
  • nazwa (rodzaj) towaru lub usługi;
  • miara i ilość (liczba) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
  • cena jednostkowa towaru lub usługi bez kwoty podatku (cena jednostkowa netto);
  • kwota wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;
  • wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
  • stawka podatku;
  • suma wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
  • kwota podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
  • kwota należności ogółem.

Zgodnie z art. 2 pkt 31 ustawy o VAT, fakturą jest dokument w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.

Brak któregokolwiek z niezbędnych elementów faktury może skutkować uznaniem jej za nieważną.

  • Przykład - jak wyliczyć koszt opłat za czynsz

Przedsiębiorca posiada mieszkanie o powierzchni 60 m2. Część mieszkania o powierzchni 30 m2 przeznaczył na prowadzenie działalności gospodarczej. Rachunek za czynsz wynosi 200 zł. Aby wydzielić wydatki stanowiące koszt podatkowy, przedsiębiorca powinien wykonać następujące obliczenia:

  • 20/50 * 100% = 50% - procent, jaki stanowi powierzchnia użytkowana dla celów działalności w stosunku do całej powierzchni mieszkania,
  • 50% * 200 zł = 100 zł - wydatki, które mogą zostać ujęte w kosztach podatkowych.

Koszty wywozu śmieci: działalność gospodarcza w mieszkaniu

Zgodnie z art. 6h ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1454 ze zm.), właściciele nieruchomości są obowiązani ponosić na rzecz gminy, na terenie której są położone ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Obowiązek taki powstaje za każdy miesiąc, w którym dana nieruchomość jest zamieszkała przez mieszkańców.

Wysokość opłat uchwalana jest przez Radę Gminy/Miasta i jest ona zróżnicowana w zależności od tego czy jest to budynek mieszkalny, czy też niemieszkalny. W przypadku budynków mieszkalnych wysokość opłaty ustalana jest na podstawie liczby mieszkańców danego budynku lub ilości zużytej wody. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku budynków niemieszkalnych, wysokość opłaty stanowić tutaj będzie iloczyn pojemników z odpadami powstałymi na terenie danej nieruchomości oraz stawki opłaty za gospodarowanie odpadami za pojemnik o danej pojemności przyjętej przez gminę/miasto. Natomiast w przypadku, gdy przedsiębiorca z całego mieszkania wydziela pod działalność jakąś jego część, wysokość opłaty stanowi suma opłat wyliczonych dla części mieszkalnej i niemieszkalnej.

Ważne! Do kosztów działalności przedsiębiorca zalicza tylko tę część związaną z użytkowaniem budynku na cele firmowe, czyli wydatki związane z częścią niemieszkalną. Przedsiębiorca może uiścić opłatę za wywóz nieczystości na dwa sposoby:

  • dokonując przelewu na wskazany numer rachunku bankowego,
  • dokonując wpłaty w kasie urzędu gminy/miasta.

W obu przypadkach przedsiębiorca otrzyma potwierdzenie dokonania opłaty. W przypadku przelewu bankowego będzie to wydruk potwierdzenia przelewu, natomiast w przypadku dokonania opłaty w placówce gminy/miasta - potwierdzenie dokonania opłaty.

Warto wiedzieć, że od faktur dotyczących wywozu odpadów zawierających podatek VAT, przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT może skorzystać z odliczenia VAT. Powinien on ująć podatek VAT z faktury za wywóz nieczystości w rejestrze zakupu VAT pod datą otrzymania faktury zakupu.

Może się też okazać, że konieczne będzie złożenie tzw. deklaracji śmieciowej. O ile działalność prowadzona jest w nieruchomości, posiadającej zarządcę, przedsiębiorca nie musi się martwić To bowiem na zarządcy ciąży obowiązek składania takiej deklaracji. Wystarczy zatem, że przedsiębiorca poinformuje zarządcę o wielkości i liczbie pojemników oraz stawce opłaty.

Jeśli zaś nieruchomość, w której prowadzona jest działalność nie ma zarządcy, deklaracje będzie musiał złożyć przedsiębiorca, który podpisał umowę o odbiór śmieci.

Ważne! Dotychczas niezłożenie deklaracji śmieciowej nie było w żaden sposób sankcjonowane. Jednak Ministerstwo Środowiska pracuje obecnie nad nowelizacją ustawy o porządku i czystości w gminach, która przewidywać będzie wysokie kary finansowe za niedopełnienie tego obowiązku. W razie powzięcia wątpliwości co do złożenia wymaganej deklaracji przez danego mieszkańca, gminy będą składać doniesienia na policję o możliwości popełnienia przez niego wykroczenia przez zobowiązanego. Grzywny mają wynosić od 20 zł do nawet 5 tys zł.

Wydatki na Internet i telefon wykorzystywane do prowadzenia w mieszkaniu działalności gospodarczej

Przedsiębiorca, który założył w domu Internet oraz telefon w celu związanym z wykonywaniem działalności gospodarczej ma podstawę do odliczenia ich w całości od kosztów podatkowych. Najlepszym rozwiązaniem jest tu wyliczenie kosztów na podstawie billingu. Dzięki temu przedsiębiorca będzie mógł ustalić koszty faktycznie poniesione na rozmowy służbowe. Na potwierdzeniu należy zaznaczyć, które z wykonanych telefonów wiązały się z prowadzoną działalnością.

Ważne! Do kosztów uzyskania przychodów nie zaliczają się wydatki na abonament za prywatny telefon, nawet wówczas, gdy był on wykorzystywany również do prowadzonej działalności.

W przypadku abonamentu za Internet sytuacja wygląda podobnie. Do kosztów uzyskania przychodu w całości można zaliczyć wydatki na Internet wykorzystywany wyłącznie do celów związanych z prowadzeniem w mieszkaniu działalności gospodarczej.

Wydatki na wyposażenie i remont mieszkania

Do kosztów podatkowych można też zaliczyć wydatki na sprzęty takie, jak np. meble biurowe czy komputer pod warunkiem, że będą one służyć wyłącznie celom związanym z prowadzoną w mieszkaniu działalnością gospodarczą. Ponadto niektóre z zakupionych sprzętów mogą spełniać definicję środków trwałych, a tym samym konieczne będzie wykazanie ich w ewidencji oraz odpowiednia amortyzacja.

Kosztem prowadzenia działalności we własnym mieszkaniu mogą być również wydatki związane z remontem mieszkania w tej części, w której przypadają na część mieszkania wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej. Bez znaczenia jest przy tym, czy mieszkanie zostało zaliczone do środków trwałych.

Podatek od nieruchomości

Decydując się na prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu należy zgłosić ten fakt w urzędzie miasta lub gminy. Chodzi tu o ustalenie, czy mieszkanie zostanie przekształcone w lokal użytkowy. O wysokości stawki podatku od nieruchomości decyduje gmina w drodze uchwały.

Podatek od nieruchomości może zostać zaliczony do kosztów podatkowych w momencie wydania decyzji przez organ skarbowy. Decyzja taka stanowi dowód księgowy, na podstawie którego można dokonać zaksięgowania wydatku. Podatek powinien zostać ujęty w kosztach przy uwzględnieniu procentowego udziału powierzchni wykorzystywanej wyłącznie do celów działalności gospodarczej.

Amortyzacja mieszkania lub jego części

Przedsiębiorca może wprowadzić swoje mieszkanie lub jego część do środków trwałych firmy, pod warunkiem, że dany lokal spełnia wymogi pozwalające na uznanie go za środek trwały firmy, czyli:

  • stanowi własność lub współwłasność podatnika,
  • został przez niego nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
  • jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, a przewidywany okres jego używania jest dłuższy niż rok.

Ważne! Decyzja o włączeniu mieszkania lub jego części do środków trwałych firmy powoduje, że dokonywane odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu.

  • Przykład

Przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą kupił prywatne mieszkanie o powierzchni 80 m2. Po roku postanowił rozpocząć działalność gospodarczą i prowadzić ją w zakupionym mieszkaniu na wydzielonej powierzchni 40 m2. Tę część majątku przedsiębiorca wprowadził do środków trwałych. Aby dokonać odpisów amortyzacyjnych powinien obliczyć procentowy udział powierzchni przeznaczonej dla celów firmowych (40/80 * 100% = 50%). Mieszanie kosztowało 300 000 zł. Wartość początkowa środka trwałego wynosi zatem: 50% * 300 000 zł = 150 000 zł.

Księgowanie wydatków związanych z działalnością w mieszkaniu

Zasadą jest, że koszty związane z użytkowaniem części mieszkania na potrzeby prowadzonej działalności oraz sprzęt zakupiony do celów tej działalności należy ująć w kol. 13 podatkowej księgi przychodów i rozchodów jako pozostałe wydatki. Natomiast koszty ustalane na podstawie współczynników, bilingów itp. ewidencjonuje się za pomocą dowodu wewnętrznego, pod który należy podpiąć pierwotne dokumenty zakupu z opisem sposobu wyliczeń.

Przedsiębiorca może też zaksięgować wydatki związane z działalnością w prywatnym mieszkaniu (np. czynsz czy odsetki od kredytu), które wynikają z zastosowania współczynnika za pomocą systemu wfirma.pl. W tym celu powinien przejść do zakładki: WYDATKI » DODAJ WYDATEK » DOWÓD WEWNĘTRZNY » Schemat księgowy: KOSZTY PROWADZONEJ DZIAŁALNOŚCI. W polu "Nazwa towaru, opłaty lub tytuł i cel wydatku" wprowadza się koszt w kwocie wynikającej z zastosowanego obliczenia. Pod wydrukowany DW należy dołączyć dokument potwierdzający wydatek, na którym warto uwzględnić sposób wyliczenia.

W przypadku  telefonu czy Internetu najlepiej podpisać osobną umowę na działalność gospodarczą. Jeśli wydatki w całości związane są z prowadzoną działalnością, księgowania dokonuje się za pomocą zakładki: WYDATKI » DODAJ WYDATEK » FAKTURA VAT » KOSZTY MEDIÓW I USŁUG TELEKOMUNIKACYJNYCH.

Kredyt na mieszkanie z częścią wydzieloną na firmę

Istnieje też możliwość uzyskania kredytu na mieszkanie z wydzieloną częścią komercyjną. Należy pamiętać, że w ofercie detalicznej banków działalność gospodarcza kwalifikowana jest jako jeden z podstawowych źródeł dochodów. Ubiegając się o kredyt hipoteczny należy przede wszystkim precyzyjnie wskazać, że określona (procentowo) część kredytu będzie przeznaczona do prowadzenia działalności, bądź też, że kredyt będzie w całości przeznaczony na sfinansowanie prywatnego mieszkania.

Z pewnością trudniejsze będzie uzyskanie kredytu przez małą firmę, która nie ma jeszcze stałych, pewnych zysków. W takim wypadku banki mogą nakładać wyższe marże od tych oferowanych prywatnym klientom. Trzeba też pamiętać, że większość banków oferuje kredyt hipoteczny firmom, które działają na rynku od określonego czasu - zazwyczaj od roku, 18 miesięcy, 24 miesięcy a nawet 2 lat.

Oferty banków w tym zakresie znacznie się od siebie różnią. W zależności od banku, można wyróżnić następujące oferty:

  • kredyt na prywatne mieszkanie bądź dom, w którym część przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej nie przekracza 50% powierzchni użytkowej,
  • kredyt na prywatne mieszkanie z wydzieloną częścią komercyjną, która nie przekracza 50% powierzchni użytkowej, jeśli przedsiębiorca wykonuje wolny zawód oraz nie może mieć więcej niż 20% dla pozostałych klientów,
  • kredyty na prywatny dom, w którym część przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej nie przekracza 40% powierzchni użytkowej,
  • dofinansowanie prywatnego mieszkania bądź domu, w którym część przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej nie przekracza 30%-33% powierzchni użytkowej.

Przedsiębiorca ubiegający się o kredyt hipoteczny, będzie musiał przedstawić sporą ilość dokumentów - dużo więcej niż w przypadku osoby prywatnej. Chodzi tu przede wszystkim o następujące dokumenty:

1.      W przypadku działalności gospodarczej (ogólnie):

  • zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek oryginał,
  • zaświadczenie z US o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych oryginał,
  • zaświadczenie o nadaniu nr REGON,
  • zaświadczenie o nadaniu nr NIP,
  • zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej,
  • zezwolenie na prowadzenie działalności, w przypadku działalności koncesjonowanej,
  • PIT 36 lub PIT 36L poprzedni rok obrachunkowy / dwa poprzednie lata obrachunkowe (z pieczęcią Urzędu Skarbowego potwierdzającą przyjęcie dokumentów, ewentualnie z potwierdzeniem nadania),
  • PIT/B (załącznik PITu 36),
  • wyciąg z rachunku firmowego,
  • oświadczenie o nieposiadaniu konta firmowego (jeśli konto prywatne jest równocześnie kontem firmowym).

2.      W przypadku działalności gospodarczej wymagającej prowadzenia księgi przychodów i rozchodów:

  • Księga przychodów i rozchodów za bieżący rok obrachunkowy oraz za poprzedni rok obrachunkowy (strony: tytułowa, pierwsza, wszystkie strony bieżącego miesiąca oraz podsumowanie miesięcy poprzednich z pieczęcią uprawnionego biura rachunkowego na każdej stronie oraz pieczątką i podpisem osoby prowadzącej działalność),
  • informacja o odpisach amortyzacyjnych.

3.      W przypadku działalności gospodarczej wymagającej prowadzenia pełnej księgowości:

  • deklaracja podatkowa CIT lub deklaracja podatkowa PIT za ostatni rok obrachunkowy: bilans, rachunek zysków i strat za ubiegły rok obrachunkowy / za dwa ubiegłe lata obrachunkowe,
  • bilans, rachunek zysków i strat za ostatni kwartał.

4.      W przypadku działalności gospodarczej wymagającej rozliczeń w formie ryczałtu ewidencjonowanego:

  • oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu, uzyskanych w okresie ostatnich 6 miesięcy (druk banku),
  • zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie 2 lata lub kopie deklaracji podatkowych za 2 lata (PIT – 28) potwierdzone przez Urząd Skarbowy,
  • księga przychodów lub ewidencja faktur za okres bieżący.

5.      Działalność gospodarcza rozliczana w formie karty podatkowej

  • oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu, uzyskanych w okresie 6 miesięcy (na druku banku),
  • kopia decyzji urzędu skarbowego o wymiarze karty podatkowej (stałego podatku) na dany rok.

Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego

Sam kredyt hipoteczny nie stanowi kosztu uzyskania przychodu. Są nim natomiast odsetki skapitalizowane od kredytu hipotecznego. A zatem, jeśli przedsiębiorca zaciągnął kredyt na zakup mieszkania w celach prywatnych, a następnie postanowił wykorzystać jego część do celów związanych z prowadzoną działalnością, ma prawo odsetki od takiego kredytu zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Odliczeniu podlega część odsetek, proporcjonalnie przypadających na powierzchnię wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

Ważne! Kosztami uzyskania przychodu będą wyłącznie zapłacone już odsetki od zaciągniętych kredytów.

Należy pamiętać, że lokal albo jego część staje się środkiem trwałym firmy. Wcześniejsze odsetki od kredytu hipotecznego powodują wzrost wartości początkowej środka trwałego, dopiero po odpisach amortyzacyjnych stają się faktycznym kosztem uzyskania przychodu.

Wady prowadzenia firmy we własnym mieszkaniu

Prowadzenie działalności gospodarczej w prywatnym mieszkaniu ma niewątpliwie wiele zalet. Jednak decydując się na takie rozwiązanie trzeba też pamiętać o jego wadach. Do podstawowych należy tu zaliczyć:

  • Wyższy podatek od nieruchomości!

Jeśli gmina uzna, że w związku z prowadzoną działalnością część mieszkania przeznaczona jest wyłącznie na ten cel, może dojść do tzw. zmiany sposobu użytkowania lokalu. Wiąże się to z koniecznością zapłaty wyższego podatku od nieruchomości. W takim przypadku w 2019 r. przedsiębiorca zapłaci zamiast maksymalnie 0,93 zł za m2 - aż 23,47 zł. Różnica jest zatem znacząca.

  • Problemy z zakwalifikowaniem wydatków do kosztów podatkowych

Jak już wyjaśnialiśmy, przedsiębiorca ma prawo zakwalifikować wydatki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w prywatnym mieszkaniu (np. część czynszu, rachunki za energię itp.) do kosztów podatkowych. Trzeba jednak pamiętać, że jest to dużo bardziej problematyczne niż w sytuacji, gdy siedziba firmy znajduje się w osobnym lokalu.

  • Brak miejsca na spotkania biznesowe

Po jakimś czasie może okazać się, że prowadzona przez nas działalność wymaga spotkań z klientami czy kontrahentami. O ile mieszkanie jest duże, nie będzie większych problemów ze zorganizowaniem takiego miejsca. Jeśli jednak na taki cel możemy przeznaczyć zaledwie kilka metrów kwadratowych, przeprowadzenie ważnej rozmowy biznesowej może okazać się trudne.

  • Utrudnienia i brak komfortu w życiu prywatnym

Decydując się na prowadzenie działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu trzeba liczyć się z utrudnieniami i pewnym dyskomfortem w życiu prywatnym. Dlatego kluczową kwestią jest tu taka dyscyplina i organizacja czasu, które pozwolą na oddzielenie życia zawodowego od prywatnego. Obowiązki domowe mogą bowiem odciągać nas od zadań związanych z prowadzoną działalnością i na odwrót.

  • Brak kontaktów

Praca w domu wiąże się też z brakiem towarzystwa, np. współpracowników. Niewątpliwie będzie też trudniej zatrudnić pracowników, choćby ze względu na wspomniany brak miejsca. Czasami takie rozwiązanie uniemożliwia nawiązywanie kontaktów biznesowych, wymianę doświadczeń oraz ćwiczenie umiejętności interpersonalnych niezbędnych w prowadzeniu własnej firmy.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm.)
  • Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.)
  • Ustawa z 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2137 ze zm.)
  • Ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1454 ze zm.),
  • Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.).
Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE