Ułatwienia w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynków niemieszkalnych na mieszkalne

2022-07-04 13:22

Nowa propozycja rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby bez większych ograniczeń przekształcać budynki użytkowe na mieszkalne. Najpierw pandemia, a teraz wojna na Ukrainie i związany z nią napływ fali uchodźców spowodowały gwałtowny spadek zainteresowania biurami i lokalami użytkowymi przy jednoczesnym wzroście zapotrzebowania na mieszkania.

zmiana budynku na cele mieszkalne — Autor: Kalbar Propozycja wprowadzenia na 2 lat ułatwień w zakresie przekształcania budynków użyteczności publicznej na mieszkalne

Ministerstwo Rozwoju i Technologii opracowało projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne (dalej: projekt ustawy), który przewiduje wprowadzenie na okres 2 lat ułatwień w zakresie przekształcania budynków. Resort planuje też zmiany w specustawie mieszkaniowej polegające na rozszerzeniu terenów do zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe. Ustawa ma zostać przyjęta do końca III kw. bieżącego roku.

Ułatwienie przekształcania budynków biurowych czy handlowych na mieszkalne - dlaczego i po co zmiany

Zarówno pandemia Covid-19, jak i wojna na Ukrainie odcisnęły swoje piętno na rynku mieszkaniowym. Z powodu pandemii w sposób gwałtowny i nieprzewidywalny rozwinął się model pracy zdalnej (w trybie ciągłym lub rotacyjnym). Ze względów sanitarnych i organizacyjnych pracownicy przenieśli się z biur do własnych domów. Co więcej, wszystko wskazuje, że wśród znacznej części pracowników i pracodawców model ten ukształtuje się na stałe.

Również handel w znacznej mierze przeniósł się do Internetu. Wiele sklepów stacjonarnych przeszło na model transakcji on-line. Zakupy na odległość stały się coraz bardziej popularne i w tym zakresie również można oczekiwać, że zmiany zostały dokonane na stałe.

W związku z powyższym drastycznie spadło zapotrzebowanie na lokale użytkowe na rzecz lokali mieszkaniowych. Wiele budynków biurowych i handlowych nagle opustoszało. Te nieoczekiwane zmiany pociągają ze sobą liczne negatywne konsekwencje. Powstają zatem pustostany, a niewykorzystana przestrzeń się marnuje. To z kolei generuje ogromne straty dla zarządców czy właścicieli budynków użytkowych ponoszą straty, które niekiedy przeradzają się nawet w bankructwa. Tymczasem, jak podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii, przestrzeń ta mogłyby zostać wykorzystana na cele mieszkaniowe, na które jest przecież tak wielkie zapotrzebowanie.

Dlatego też planowane jest zniwelowanie opisanych skutków poprzez ułatwienie przekształcania budynków biurowych czy handlowych na budynki mieszkalne. Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii pomoże to przedsiębiorcom dotkniętym skutkami pandemii związanymi z nagłym przejściem pracowników na pracę zdalną lub likwidacją sklepów stacjonarnych. Przekształcanie budynków niemieszkalnych na mieszkalne zwiększyłoby zasoby mieszkaniowe, które w związku z wojną na Ukrainie i napływem fali uchodźców, są obecnie niezwykle pożądane.

Obowiązujące prawo, a konkretnie art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, ze zm.), przewiduje wprawdzie możliwość przekształcania budynków użytkowych na budynki mieszkalne, ale narzuca jednocześnie spore bariery w tym zakresie. Projektowana ustawa ma te trudności zniwelować.

Przeczytaj też: Zmiana sposobu użytkowania budynku - wniosek o pozwolenie na zmianę

Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości (PARP), w raporcie pt. „Aspekty pracy zdalnej z perspektywy pracownika, pracodawcy i gospodarki” [1] wskazała, że zarówno rozpowszechniona w czasie pandemii Covid-19 praca zdalna, jak i przejście ogromnej ilości sprzedawców i usługodawców do Internetu, w sporym zakresie będą kontynuowane również po zakończeniu stanu epidemii. Sytuacja ta może wywołać znaczące zmiany na rynku nieruchomości. Chodzi tu m.in. o nawyki zakupowe i zwiększone zapotrzebowanie na usługi bliżej miejsc zamieszkania, a także mniejszy popyt na powierzchnię biurową i handlową w niektórych rejonach miast. Wydaje się, że najbardziej dotknie to budynki biurowe oraz wielkopowierzchniowe obiekty handlowe o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2. Tereny zajęte przez te inwestycje są często miejscami atrakcyjnymi dla rozwoju mieszkalnictwa. Z uwagi na konieczność zwiększenia podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, niezwykle istotne jest, aby w razie zaistnienia takiej potrzeby, można było sprawnie dokonywać przekształceń. Tereny te są zazwyczaj wskazane jako usługowe w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Dokonywanie przez gminę jakichkolwiek zmian w tych dokumentach wiąże się z długą i czasochłonną procedurą, która dodatkowo wymaga ze strony gminy znacznych nakładów finansowych.

Bardzo istotna jest też kwestia zmian w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021 r. poz. 1538 ze zm.; dalej: specustawa mieszkaniowa). Jej celem było ułatwienie realizacji inwestycji mieszkaniowych poprzez zastosowanie procedury uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która znacząco przyspiesza i ułatwia budowę nowych mieszkań, przy zachowaniu władztwa planistycznego gminy. Niestety w dotychczasowym stanie prawnym w większości przypadków niemożliwe było skorzystanie z tego narzędzia w przypadku, gdy dany teren wskazany jest w studium jako usługowy. Dlatego też planowane jest wprowadzenie do specustawy takich zmian, które rozszerzą możliwość jej zastosowania i usprawnią procedury administracyjne związane z ewentualnym przekształceniem terenów, na których obecnie są zlokalizowane budynki biurowe lub obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. [1] Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości (2021), Aspekty pracy zdalnej z perspektywy pracownika, pracodawcy i gospodarki, Stan na 15 grudnia 2021.

Zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia

Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie ułatwień w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku (biurowego lub handlowego) na mieszkalny związanej z koniecznością jego przebudowy (np. konieczna będzie przebudowa, aby wyodrębnić lokale lub wykonać loggie). Z uwagi na potrzebę sprawnego przekształcania budynków biurowych i handlowych na mieszkalne, obowiązujące przepisy, które regulują tę kwestię mają zostać złagodzone. Założeniem projektodawcy jest doprowadzenie do tego, by każda przebudowa służąca regulowanej zmianie sposobu użytkowania (w tym przebudowa ścian zewnętrznych) nie wymagała ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia. Wyjątek dotyczy jedynie elementów konstrukcyjnych budynku, jako kluczowych dla bezpieczeństwa użytkowników. Jako, że ingerencja w te elementy wymaga dużej wiedzy fachowej, konieczne jest tu przeprowadzenie analizy wykazanej w postaci szczegółowej dokumentacji projektowej. Dlatego dla takiej przebudowy dotychczasowe przepisy systemowe tj. przepisy ustawy Prawo budowlane (przewidujące obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę i sporządzenia projektu budowlanego) mają pozostać w niezmienionym kształcie.

Omawiane zmiany w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynku (biurowego lub handlowego) na mieszkalny mają być jedynie rozwiązaniem doraźnym (na czas związany z reagowaniem na skutki pandemii oraz w związku z napływem uchodźców z Ukrainy). Nie będą to zatem rozwiązania systemowe obowiązujące na stałe. Będzie można je stosować wyłącznie przez określony okres czasu (zakłada się okres do 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy).

Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne przewiduje także wprowadzenie zmian do specustawy mieszkaniowej. Po wprowadzeniu zmian możliwa będzie realizacja inwestycji mieszkaniowych na terenach po niewykorzystywanych budynkach biurowych i wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, z wykorzystaniem narzędzi wprowadzonych specustawą mieszkaniową. Będzie to niewątpliwie duże ułatwienie – zarówno przy realizacji takich inwestycji, jak i przy zmianie sposobu użytkowania budynków biurowych na mieszkalne.

Zgodnie z dotychczasową treścią art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Trzeba jednak pamiętać, że od powyższej zasady istnieje pewien wyjątek (art. 5 ust. 4 specustawy). Warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy bowiem terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Projekt ustawy przewiduje rozszerzenie omawianego wyjątku o tereny, na których są zlokalizowane budynki biurowe lub obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Celem tej zmiany jest umożliwienie zagospodarowania pod budownictwo mieszkaniowe również ww. terenów, co z uwagi na ustalenia studium zagospodarowana przestrzennego nie jest to obecnie możliwe. Stosownie do przepisów specustawy mieszkaniowej tereny te muszą być wyposażone w niezbędną infrastrukturę i spełniać określone w tej ustawie standardy urbanistyczne, dzięki czemu możliwa jest lokalizacja budynków mieszkalnych w terenach do tego przygotowanych. Projekt zakłada także dodanie do specustawy mieszkaniowej nowego przepisu, zgodnie z którym wymagane będzie zawiadomienie wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zmianie sposobu użytkowania budynku w trybie określonym w tejże ustawie. Dzięki temu zrealizowana inwestycja mieszkaniowa w przyszłości będzie mogła zostać uwzględniona przy sporządzaniu dla tego terenu planu miejscowego lub jego zmiany.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Podstawa prawna:

Projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne (nr projektu UD401);
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, ze zm.);
Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r. poz. 1538ze zm.).

Wiktor Kalinowski