Jaki jest koszt budowy domu jednorodzinnego? Racjonalne finansowanie inwestycji z kosztorysem
Z badań wynika, że ponad 80% Polaków chciałoby zamieszkać we własnym domu, ale barierą są dla nich pieniądze. Racjonalne zarządzanie kosztami budowy domu – m.in. odpowiednie zaplanowanie wydatków i przemyślany wybór sposobu budowy i jej finansowania, może być rozwiązaniem problemu.
Niezwykle ważnym elementem przygotowań do budowy domu jest zaplanowanie wydatków i ich rozłożenie w czasie. Jeśli decydujemy się na projekt z katalogu, można próbować je oszacować na podstawie informacji zawartych na stronach firm oferujących projekty gotowe. Zazwyczaj jednak są to jedynie mocno przybliżone koszty szacunkowe obejmujące generalne wykonawstwo, nieuwzględniające rabatów na materiały budowlane. Jedyną możliwością sprawdzenia rzeczywistej skali czekających nas wydatków jest wykonanie kosztorysu. Pozwoli on uniknąć sytuacji, w której do końca budowy zostało jeszcze sporo prac, ale brakuje na nie środków.
Oszacuj koszt budowy domu z kosztorysem
Minimum to tak zwany kosztorys ślepy dołączany do dokumentacji przez niektóre firmy oferujące projekty gotowe. Może on być sporządzony dla budowy w stanie surowym zamkniętym lub dla domu wykończonego „pod klucz”. Opisuje on wszystkie roboty budowlane i instalacyjne niezbędne do wykonania w trakcie budowy, nie podaje jednak cen, które uzupełnia później kosztorysant lub firma wykonawcza. Dając taki kosztorys do wypełnienia kilku firmom, łatwo możemy się przekonać, która z nich oferuje najdogodniejsze warunki.
- Znacznie bardziej opłaca się zamówić kosztorys inwestorski wykonany przez specjalistę, w którym podane są koszty budowy domu na poszczególnych etapach rozbitych na szczegółowe elementy: robociznę i materiały. Wykonuje się go na podstawie projektu domu oraz przedmiaru robót budowlanych sporządzonego przez kosztorysanta. Przedmiar opisuje wszystkie roboty budowlane i instalacyjne w kolejności ich wykonania, podaje się w nim także zakres poszczególnych robót: metry kwadratowe posadzek, stropów, powierzchnię malowania itp. Przy wykonywaniu kosztorysu specjaliści korzystają z katalogów nakładów rzeczowych (w skrócie KNR), w których określa się normy zużycia materiałów, sprzętu oraz nakłady robocizny na poszczególne prace budowlane.
Uzbrojony w dane zaczerpnięte z KNR-ów oraz aktualne cenniki – zazwyczaj korzysta się z tych pochodzących z Sekocenbudu (czyli systemu informacji o cenach w budownictwie) uaktualnianych co kwartał – kosztorysant przygotowuje indywidualny kosztorys zawierający ceny robocizny i materiałów obowiązujące w danym regionie lub ceny na poziomie krajowym. Zaletą kosztorysu zawierającego ceny krajowe, zazwyczaj na poziomie maksymalnym, jest to, że zakłada on kilkuprocentową rezerwę finansową – tak zwany żelazny zapas niezbędny, by móc sobie pozwolić na nieprzewidziane wydatki lub – ewentualnie – nieco lepsze materiały.
Kosztorys inwestorski uwzględnia również elementy, których nie zawierają projekty, na przykład sposób posadowienia budynku dopasowany do warunków wodno-gruntowych na działce. Z tego powodu koszty budowy dwóch takich samych domów w tej samej miejscowości, nawet w tej samej okolicy, mogą się znacząco różnić. W przypadku projektów z Kolekcji Muratora za kosztorys inwestorski trzeba zapłacić 300 zł, inne firmy wyceniają taką usługę na 200-500 zł, a jeśli kosztorys dotyczy projektu indywidualnego, jego cena waha się w granicach 2-5% wartości inwestycji.
-
Oprócz kosztorysu ślepego i inwestorskiego warto również skorzystać z ułatwiającego współpracę z wykonawcą kosztorysu wykonawczego (ofertowego). Jest on ofertą cenową wybranej firmy budowlanej dla inwestora, zawiera jego stawki i ceny materiałów. Stanowi podstawę do negocjacji. Warto go również uwzględnić jako załącznik w umowie z wykonawcą.
-
W przypadku, gdy wystąpiły zmiany w stosunku do pierwotnego zakresu prac lub materiałów, wykonuje się kosztorys powykonawczy – pozwoli on obliczyć wynagrodzenie ekipy budowlanej. Jest również przygotowywany przy okazji prac remontowych.
Wideo: na czym oszczędzać budując dom?
Koszt budowy domu - wydatek, który się zwróci
Dlaczego warto wydać taką kwotę w obliczu czekających nas wydatków? Przede wszystkim dlatego, że kosztorys pomoże nam zdecydować o sposobie finansowania budowy. Uświadomi bowiem brakującą kwotę, a także to, czy trzeba wziąć kredyt i na jakim etapie budowy. Znajomość kosztów poszczególnych etapów budowy domu pomoże nam również zdecydować, które prace możemy wykonać teraz, a które – za rok czy dwa lata. Z kosztorysu może wyniknąć, że warto odłożyć w czasie niektóre roboty, a zacząć od tych najpilniejszych. Nie trzeba przecież od razu wykańczać poddasza, jeżeli na parterze znajduje się dodatkowy pokój, który można przeznaczyć na sypialnię. Nic się również nie stanie, jeśli na wykończenie schodów żelbetowych, garderoby czy dodatkowej łazienki na poddaszu trzeba będzie poczekać nieco dłużej.
Sprawdź też:
Kosztorys pomoże też sobie uświadomić, na co nas stać. Inwestorom przystępującym do budowy brakuje zwykle umiejętności szacowania wydatków. Mają wrażenie, że większość środków pochłonie budowa, a zazwyczaj koszty wykończenia nie są duże. Tymczasem stan surowy zamknięty to około 55% kosztów budowy (choć oczywiście może on stanowić mniejszy procent wydatków, w zależności od tego, w jakim standardzie zapragniemy wykończyć dom), czyli niewiele więcej niż połowa, choć dom już stoi pod dachem i sprawia wrażenie, że zostało niewiele do zrobienia.
Dopiero widząc koszt całej budowy, można świadomie zrezygnować z któregoś z wybranych rozwiązań – na przykład zrobić w salonie okno i drzwi na taras zamiast dużego przeszklenia, by pozwolić sobie na droższe, ale trwalsze pokrycie dachu. Kosztorys jest potrzebny nie tylko po to, by zdać sobie sprawę z własnych możliwości. To również silna broń w czasie rozmów z wykonawcami. Pozwala bowiem wybrać najkorzystniejszą i najbardziej wiarygodną ofertę. Ponieważ zawiera zestawienie materiałów oraz ich ilość wykorzystywaną na poszczególnych etapach, a także podaje pośrednio sposób przeprowadzenia prac, pomaga na bieżąco kontrolować wykonawców oraz ilość kupionych przez nich materiałów (czy nie jest zawyżona lub zaniżona kosztem tańszych materiałów słabszej jakości).
Sprawdź też:
Koszt budowy w procentach
Nawet nie mając kosztorysu, można wstępnie oszacować udział procentowy poszczególnych etapów w ostatecznym koszcie budowy domu. Rozkłada się on następująco:
- stan zerowy (roboty ziemne, fundamenty, ściany podziemia oraz stropy nad podziemiem i schody, izolacje przeciwwilgociowe): około 10%;
- stan surowy otwarty (ściany nadziemia, stropy, schody i podesty, ściany działowe, konstrukcja dachu oraz jego podłoże i pokrycie, izolacje): 30%;
- stan surowy zamknięty (stolarka okienna i drzwiowa): 20-25%;
- roboty wykończeniowe (instalacje, tynki, podłogi, posadzki, wykładziny itp.): 35%.
Koszt i czas budowy domu
Podczas budowy równie pomocny jak kosztorys jest harmonogram, czyli kalendarz budowy, w którym zaplanowane będą terminy wykonywania poszczególnych prac, czas ich trwania oraz niezbędne przerwy technologiczne. Umożliwia on kontrolę postępu prac i rozliczanie wykonawcy z realizacji umowy. Ponadto ułatwia racjonalne zaplanowanie w czasie wydatków, takich jak zakup materiałów budowlanych. Z kosztorysu wiemy, ile, a z harmonogramu kiedy trzeba zapłacić za poszczególne prace. Harmonogram określa też częstotliwość koniecznych na budowie wizyt inspektora nadzoru inwestorskiego i pozwala ustalić, które jej etapy muszą być zaakceptowane przez kierownika budowy. Dzięki wykonaniu harmonogramu będziemy mogli żądać od niesumiennych wykonawców kar umownych, w przypadku gdy znacznie przekroczą oni ustalony termin zakończenia poszczególnych etapów.
