Umowa o zastępstwo inwestycyjne: powiernicza lub pełnomocnicza. Wzór umowy

2021-11-16 10:17

Jeżeli zdecydowałeś się powierzyć budowę domu inwestorowi zastępczemu, to musisz podpisać z nim umowę. Są dwa rodzaje umów o zastępstwo inwestycyjne - powiernicza i pełnomocnicza. Wyjaśniamy, na czym polega różnica między nimi.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne — Autor: Gettyimages Możesz zatrudnić inwestora zastępczego, który wybuduje dom za Ciebie. Musisz podpisać z nim umowę o zastępstwo inwestycyjne

Kto może być inwestorem zastępczym? Jakie ma prawa i obowiązki inwestor zastępczy? Za co odpowiada inwestor zastępczy? Jakie wynagrodzenie powinien otrzymać?

Spis treści

Zakres umowy o zastępstwo inwestycyjne
Na czym polega umowa o zastępstwo inwestycyjne?
Dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne
Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego
Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego
Umowa o zastępstwo inwestycyjne w szerokim zakresie
Umowa o zastępstwo inwestycyjne z wyborem generalnego wykonawcy w trybie przetargu
Dwuetapowa umowa o zastępstwo inwestycyjne (w systemie przetargowym lub bezprzetargowym)
Wypowiedzenie umowy o zastępstwo inwestycyjne
Jak przebiega finansowanie inwestycji realizowanej przez inwestora zastępczego
SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Zakres umowy o zastępstwo inwestycyjne

Kodeks cywilny (dalej: kc) nie reguluje kwestii umów o zastępstwo inwestycyjne. Brak też wzorów takich umów czy ogólnych warunków ich zawierania. Umowy takie kwalifikowane są jako umowy zlecenia bądź umowy o świadczenie usług, do których stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu (art. 750 kc) lub uznaje się inwestora zastępczego jako zastępcę pośredniego (np. komisanta, art. 765 kc).

Ważne! Zastępstwo inwestycyjne z reguły jest wykonywane na podstawie umów zwanych umowami o zastępstwo inwestycyjne lub umowami powierniczymi o realizację inwestycji.

Inwestorami zastępczymi mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, a nawet jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, zajmujące się zawodowo wykonywaniem czynności wchodzących w zakres zastępstwa inwestycyjnego. W praktyce zastępstwo inwestycyjne wykonują zazwyczaj biura i jednostki projektowania, mające osobowość prawną: architekci, inspektorzy nadzoru inwestorskiego oraz różnego rodzaju przedsiębiorcy specjalizujący się w czynnościach polegających na zastępowaniu inwestora bezpośredniego w zawieraniu umów z architektami i przedsiębiorstwami budowlanymi, organizowaniu procesu budowy, prowadzeniu budowy, odbiorze i rozruchu gotowego obiektu budowlanego oraz nadzorze inwestorskim.

Ważne! Umowa o zastępstwo inwestycyjne nie jest umową o wykonanie określonego w niej obiektu budowlanego, ale umową o wykonanie tych wszystkich czynności, które na podstawie przepisów Prawa budowlanego powinien wykonać sam inwestor – zamawiający przy realizacji konkretnego zadania inwestycyjnego.

W przypadku, gdy na skutek niewywiązania się z tych obowiązków nie zostały dotrzymane terminy wykonania świadczenia określonego umową powierniczą, inwestor zastępczy obowiązany jest zapłacić odszkodowanie umowne za zwłokę, chyba że nieterminowe wykonanie lub niewykonanie tego świadczenia było wynikiem okoliczności, na których powstanie nie miał on wpływu i którym nie mógł zapobiec.

Inwestora nie obciążają dodatkowe koszty robót budowlano-montażowych wynikłe w trakcie realizacji inwestycji z przyczyn leżących po stronie wykonawcy, choćby nawet inwestor zastępczy wyraził zgodę na poniesienie tych kosztów.

Wzór umowy do pobrania

Autor: archiwum serwisu

Możesz zatrudnić inwestora zastępczego, który wybuduje dom za Ciebie. Zanim to jednak zrobi, musisz podpisać z nim umowę o zastępstwo inwestycyjne. Przygotowaliśmy gotowy wzór umowy do pobrania.

pobierz wzór umowy pdf

Na czym polega umowa o zastępstwo inwestycyjne?

Przyjmuje się, że przez umowę o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych lub wykonania usług, które nie stanowią przedmiotu umowy o dzieło lub innej umowy typowej przewidzianej Kodeksem cywilnym, w zakresie przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego, zapewnienia należytego jego przebiegu oraz przeprowadzenia rozliczenia inwestycji.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne jest to zatem umowa o świadczenie usług, zaliczana do umów starannego działania. Przedmiotem tej umowy jest bowiem dokonywanie czynności prawnych bądź wykonywanie usług potrzebnych dla prawidłowego zrealizowania obiektu budowlanego (robót budowlanych) na wszystkich etapach procesu budowlanego oraz przeprowadzenie rozliczenia zakończonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. W ramach umowy o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się do starannego działania i powinien wykonywać swoje zobowiązanie w sposób zapewniający osiągnięcie celu, jakim jest wykonanie obiektu budowlanego (robót budowlanych).

Podczas wykonywania swojego zobowiązania inwestor zastępczy może zawierać szereg umów, których ostatecznym celem jest osiągnięcie rezultatu w postaci gotowego obiektu budowlanego (robót budowlanych).

Ważne! Przedmiotem zobowiązania inwestora zastępczego nie jest efekt końcowy w postaci określonego budynku czy robót budowlanych, tylko zobowiązanie do dokonywania czynności prawnych (zawierania umów) lub świadczenia usług, które zapewniają ostatecznie zrealizowanie danego określonego zadania czy przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne

W praktyce spotykamy dwa typy umów o zastępstwo inwestycyjne. Pierwszy z nich nazywany jest umową typu powierniczego, drugi – umową pełnomocniczą lub przedstawicielską.

Wybór określonego rodzaju umowy należy do inwestora bezpośredniego. Jeżeli strony nie dokonają wyboru formy takiej umowy, to na podstawie art. 734 § 2 w zw. z art. 740 kc przyjmuje się, że inwestor zastępczy może działać zarówno w imieniu inwestora bezpośredniego, jak i w imieniu własnym.

Wybór trzeba przemyśleć, a jeśli zdecydujemy się na umowę powierniczą, należy ją starannie opracować, bo cechuje się dużą samodzielnością inwestora zastępczego. Można w niej jednak zamieścić postanowienia zakładające konieczność uzyskania zgody inwestora bezpośredniego na przykład na zawarcie umów określonej treści lub wybór kontrahenta.

W interesie obu stron jest jasne określenie konstrukcji prawnej umowy oraz szczegółowe ustalenie ich praw i obowiązków. Pozwala to uniknąć ewentualnych sporów.

Ważne! W interesie obu stron umowy o zastępstwo inwestycyjne jest jasne określenie konstrukcji prawnej tej umowy oraz szczegółowe określenie praw i obowiązków stron.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego

Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu powierniczego polega na tym, że inwestor zastępczy działa w imieniu własnym, lecz na rachunek dającego zlecenie inwestora bezpośredniego. Inwestor zastępczy zawiera bezpośrednio wszelkie umowy niezbędne do realizacji procesu budowlanego tj. umowy z wykonawcami robót, prac projektowych, dostawcami maszyn i urządzeń itp. Inwestor bezpośredni nie jest stroną w tych stosunkach umownych. Dlatego też to inwestor zastępczy dochodzi ewentualnych roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, czy nienależytego wykonania tych umów. To on dokonuje też wszelkich płatności na rzecz kontrahentów.

Umowa o cechach powierniczych:

inwestor zastępczy działa na rachunek dającego zlecenie inwestora bezpośredniego, lecz w imieniu własnym;
inwestor zastępczy zawiera umowy niezbędne do realizacji procesu budowlanego (jest stroną tych umów);
inwestor bezpośredni związany jest umową wyłącznie z inwestorem zastępczym i dokonuje płatności tylko na jego rzecz (przekazuje mu środki finansowe na realizację inwestycji albo prawo dysponowania nimi);
płatności na rzecz kontrahentów dokonuje inwestor zastępczy (choć w praktyce zawiera się też umowy zakładające zapłatę faktur, wystawionych na inwestora zastępczego, bezpośrednio przez inwestora bezpośredniego);
inwestor bezpośredni nie odpowiada przed kontrahentami za terminową zapłatę. Nie ponosi również bezpośrednio w stosunku do wykonawców odpowiedzialności za terminowe spełnienie innych świadczeń, jak dostarczenie dokumentacji projektowej, dokonywanie odbiorów, dostaw inwestorskich itp.;
inwestor zastępczy dochodzi roszczeń wynikających z rękojmi, gwarancji, nienależytego wykonania zobowiązań itp.;
inwestor zastępczy przenosi na inwestora bezpośredniego uprawnienia wynikające z zawartych umów, tak by w przyszłości ten mógł dochodzić roszczeń odszkodowawczych, zwłaszcza z tytułu rękojmi za wady.

Jednakże w praktyce coraz częściej zawierane są umowy zakładające zapłatę faktur wystawionych przez kontrahentów na inwestora zastępczego, bezpośrednio przez inwestora bezpośredniego. Przyczyną jest zazwyczaj brak zaufania kontrahentów do wypłacalności inwestorów zastępczych, a także chęć skrócenia czasu przepływu środków finansowych. Płatności takie wykonywane są w formie przelewu. Inwestor zastępczy wyraża zgodę lub daje polecenie, by część przysługujących mu należności od inwestora bezpośredniego została zapłacona wskazanym przez niego osobom, zaś jego wynagrodzenie zostaje odpowiednio pomniejszone.

Ważne! W umowach typu powierniczego inwestor bezpośredni zobowiązany jest wyłącznie wobec inwestora zastępczego – dokonuje na jego rzecz płatności i nie odpowiada w stosunku do kontrahentów za brak zapłaty lub zwłokę w zapłacie.

Inwestor bezpośredni nie ponosi bezpośrednio w stosunku do wykonawców odpowiedzialności za terminowe spełnienie świadczeń warunkujących terminowe wykonanie robót, np. dostarczenie odpowiedniej dokumentacji projektowej, terminowe dokonywanie odbiorów, terminowość tzw. dostaw inwestorskich. Ponadto roszczenia typu odszkodowawczego inwestor bezpośredni podnosi jedynie w stosunku do inwestora zastępczego.

Omawiana forma umowy charakteryzuje się dużą samodzielnością inwestora zastępczego, dlatego przed jej zastosowaniem inwestor bezpośredni powinien dobrze to przemyśleć i zadbać o odpowiednie skonstruowanie umowy. Warto zawrzeć w umowie klauzule ograniczające swobody kontraktowania inwestora zastępczego, np. postanowienia zakładające konieczność uzyskania zgody inwestora bezpośredniego na zawarcie umowy o określonej treści, narzucenie przez inwestora bezpośredniego pewnych klauzul do umów zawieranych przez inwestora zastępczego oraz dokonywanie wyboru kontrahenta spośród kandydatów przedstawionych przez inwestora zastępczego.

Ważne! W przypadku, gdy inwestor bezpośredni w ogóle nie jest stroną umów z wykonawcami robót, dostawcami itp., inwestor zastępczy ma obowiązek przenieść wszelkie korzyści czy uprawnienia wynikające z tych umów na inwestora bezpośredniego.

Co do zasady inwestor bezpośredni może dochodzić roszczeń odszkodowawczych w stosunku do inwestora zastępczego. Natomiast, aby móc dochodzić roszczeń w stosunku do kontrahentów inwestora zastępczego, konieczne jest przeniesienie (w formie przelewu - art. 509 kc) przez inwestora zastępczego na inwestora bezpośredniego wierzytelności i praw, wynikających z tych umów w drodze przelewu.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego

W umowie o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego inwestor zastępczy działa w imieniu i na rachunek inwestora bezpośredniego. Inwestor zastępczy staje się zatem pełnomocnikiem (art. 96 i n. kc) inwestora bezpośredniego. Działając w imieniu inwestora bezpośredniego, inwestor zastępczy nawiązuje stosunki prawne z innymi podmiotami (wykonawcami) w taki sposób, że stroną tych stosunków jest inwestor bezpośredni. A zatem skutki prawne czynności dokonanych przez inwestora zastępczego realizują się w sferze prawnej inwestora bezpośredniego. Oznacza to, że wszelkie umowy zawarte przez inwestora zastępczego są w istocie zawarte przez inwestora bezpośredniego.

W wariancie umownym o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego - inwestor bezpośredni:

nabywa prawa i obowiązki,
dochodzi ewentualnych roszczeń od swych (a nie inwestora zastępczego – jak w przypadku powiernictwa) kontrahentów,
bezpośrednio dokonuje zapłaty na rzecz kontrahentów,
odpowiada bezpośrednio wobec kontrahentów za terminową zapłatę za wykonane świadczenia.

Z kolei kontrahenci w wariancie umownym o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego ponoszą odpowiedzialność bezpośrednio wobec inwestora bezpośredniego za należyte wykonanie świadczeń (np. robót budowlanych). Aby skutecznie zawrzeć umowę, nie jest konieczne odrębne pełnomocnictwo. Stosownie do art. 734 § 2 kc w braku odrębnych postanowień umowy zlecenie obejmuje umocowanie do dokonania czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie. Dający zlecenie, tj. inwestor bezpośredni, jest wówczas równocześnie mocodawcą, a przyjmujący zlecenie, tj. inwestor zastępczy – pełnomocnikiem. A zatem inwestor zastępczy jest tu nie tylko upoważniony, ale także zobowiązany do działania w imieniu inwestora bezpośredniego. W takim przypadku do stosunków pomiędzy inwestorem bezpośrednim a inwestorem zastępczym stosuje się przepisy kc o przedstawicielstwie.

W zależności od zakresu praw i obowiązków inwestora zastępczego i inwestora bezpośredniego umowa o zastępstwo inwestycyjne typu przedstawicielskiego może przybrać formę:

umowy o zastępstwo inwestycyjne w szerokim zakresie,umowy o zastępstwo inwestycyjne przewidującej wybór generalnego wykonawcy w trybie przetargu,
umowy o zastępstwo inwestycyjne realizowanej dwuetapowo (systemem przetargowym lub bez przetargu).

Umowa o zastępstwo inwestycyjne w szerokim zakresie

W tym wariancie umowy inwestor bezpośredni zobowiązuje się zabezpieczyć środki finansowe niezbędne do prawidłowego i terminowego wykonania zadania inwestycyjnego. Jeśli tego nie zrobi, inwestor zastępczy będzie miał prawo zmiany określonego terminu zakończenia zadania inwestycyjnego. Może on także zastrzec sobie prawo zmiany tego terminu w innych okolicznościach od niego niezależnych, a zależnych od inwestora bezpośredniego.

Ważne! W umowie o zastępstwo inwestycyjne w szerokim zakresie inwestor zastępczy działa w imieniu i na rachunek inwestora bezpośredniego.

Inwestor zastępczy zawiera umowy i zaciąga zobowiązania wobec wszelkich uczestników procesu budowlanego na takich podstawach i w takich granicach, jakie są niezbędne dla należytego przygotowania zadania do realizacji i jego realizacji. Ponosi wobec inwestora bezpośredniego odpowiedzialność za wyrządzenie szkody będącej normalnym następstwem nienależytego wykonania czynności objętych umową, ocenianego w granicach przewidzianych dla umów starannego działania. Natomiast nie jest odpowiedzialny za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań projektantów, wykonawców czy świadczących usługi, chyba że jest ono następstwem działań lub zaniechań inwestora zastępczego. Naprawienie szkody obejmuje wyłącznie straty, które poszkodowany poniósł.

W wariancie umowy o zastępstwo inwestycyjne w szerokim zakresie obowiązkami inwestora zastępczego będą:

uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
zamówienie prac o zawarcie umów o wykonanie prac geologicznych, geodezyjnych i pomiarowych;
uzyskanie niezbędnych danych i materiałów do projektowania zadania;
zamówienie projektu budowlanego oraz zawarcie umowy o jego wykonanie z wyspecjalizowanym podmiotem;
przygotowanie dokumentacji terenowo-prawnej, która jest niezbędna do pozyskania przez inwestora terenów pod zadania inwestycyjne;
zgłoszenie projektantowi zastrzeżeń do projektu zgłaszanych przez wykonawcę lub inwestora i dokonanie z nim stosownych wyjaśnień;
uzyskanie pozwolenia na budowę;
złożenie zamówienia na wykonanie robót budowlanych w trybie przetargu nieograniczonego (ofertowo-negocjacyjnego) i zawarcie umów o ich wykonanie;
przekazanie wykonawcy (wykonawcom) terenu budowy;
zapewnienie dostaw maszyn i urządzeń technologicznych w takim zakresie, jaki będzie wynikał z umowy zawartej z wykonawcą w części dotyczącej dostaw inwestorskich, oraz w terminach uzgodnionych pomiędzy inwestorem, inwestorem zastępczym i wykonawcą;
sprawowanie funkcji nadzoru inwestorskiego zgodnie z obowiązującymi przepisami regulującymi tę problematykę;
opracowanie oraz przykazywanie inwestorowi niezbędnych dokumentów do uruchomienia finansowania inwestycji;
dokonywanie czynności odbioru końcowego inwestycji lub jej odpowiedniej części określonej w umowie z wykonawcą i odbioru ostatecznego. W ramach tych czynności inwestor zastępczy zobowiązuje się do: stwierdzenia gotowości do odbioru; dokonania odbiorów częściowych (w szczególności robót ulegających zakryciu lub zanikających) oraz odbioru końcowego od wykonawcy); przekazania inwestorowi protokołów odbioru oraz dokumentacji powykonawczej; dokonania odbioru ostatecznego po upływie terminu gwarancji ustalonego w umowach z wykonawcami;
uzyskanie pozwolenia na użytkowanie;
przekazanie przedmiotu odbioru (inwestycji) inwestorowi lub wyznaczonemu przez niego użytkownikowi;
dokonywanie czynności sprawdzania kalkulacji szczegółowych lub kosztorysów powykonawczych przedkładanych przez wykonawcę (wykonawców) robót;
sprawdzenie faktur wykonawcy oraz dokumentów załączonych do rozliczenia robót (inwestycji);
rozliczenie końcowe po inwestycji;
zapewnienie pełnienia obsługi geodezyjnej należącej w myśl obowiązujących przepisów bądź umów do inwestora oraz zapewnienie powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej;
dochodzenie oraz egzekwowanie od projektanta, dostawców i wykonawców należnych odszkodowań lub kar umownych za nienależyte lub nieterminowe wykonanie zobowiązań umownych;
zapewnienie w umowach zawartych na zamówienie publiczne zabezpieczenia należytego wykonania tych umów oraz ustalenie podziału tego zabezpieczenia i warunków zwolnienia.

Z kolei do obowiązków inwestora bezpośredniego należy:

zabezpieczenie środków finansowych niezbędnych do prawidłowego i terminowego wykonania obiektu budowlanego (robót budowlanych);
zapewnienie środków finansowych na pokrycie kosztów przygotowania inwestycji do realizacji oraz kosztów dostaw maszyn i urządzeń w wypadkach wymagających znacznego wyprzedzenia w składaniu zamówień;
zapłata faktur sprawdzanych i zatwierdzanych przez inwestora zastępczego w terminach wynikających z umowy z wykonawcą;
udział w rokowaniach przedmiotowych z projektantem (wykonawcami) oraz udział w negocjacjach cen w odniesieniu do umów z nimi zawieranych lub – przy zamówieniach – udział w postępowaniu o zamówienie publiczne na wykonanie zadania inwestycyjnego (robót);
współdziałanie z inwestorem zastępczym i projektantem przy opracowywaniu projektu budowlanego;
przekazanie inwestorowi zastępczemu niezbędnych danych i dokumentów potrzebnych do sprawnego realizowania obowiązków przez inwestora zastępczego i wykonawców robót;
udział w komisjach w sprawie stanu zaawansowania projektu budowlanego lub robót budowlanych w wypadku odstąpienia od umów o wykonanie tego projektu lub o wykonanie robót;
regulowanie zobowiązań wynikających z zakupu maszyn i urządzeń;
zabezpieczenie mieszkań zastępczych w związku z wyburzeniem budynków objętych planem realizacyjnym w terminach uzgodnionych z inwestorem zastępczym;
zapłata wynagrodzenia za pełnienie funkcji inwestora zastępczego;
zapewnienie środków na roboty niezbędne dla prawidłowej realizacji robót budowlanych (inwestycji);
pokrycie kosztów: postępowania sądowego, którego podstawowym celem była obrona interesów inwestora, zaś wszczęcie postępowania było uzgodnione z inwestorem; ewentualnych zmian lub aktualizacji projektu, uzasadnionych obowiązującymi przepisami lub uzgodnionych z inwestorem; innych niezbędnych kosztów uzgodnionych z inwestorem na piśmie przed podjęciem decyzji o ich poniesieniu.

Inwestor bezpośredni ma prawo uzyskiwać od inwestora zastępczego informacje i dane co do postępu prac przygotowawczych projektu oraz robót budowlanych. Jeżeli zgłosi w tej kwestii jakieś uwagi lub zastrzeżenia, inwestor zastępczy będzie miał obowiązek niezwłocznego zawiadomienia inwestora bezpośredniego o zajętym stanowisku lub podjętych działaniach.

Za wykonywanie zastępstwa inwestycyjnego inwestorowi zastępczemu należy się wynagrodzenie w określonej wysokości. Zazwyczaj jest to uzgodniony procent orientacyjnej wartości zadania inwestycyjnego. Wynagrodzenie takie może być podwyższone o uzgodniony procent w przypadku utrzymania umownej wartości robót budowlanych na poziomie ustalonym w umowach o wykonanie robót budowlanych oraz umownego terminu wykonania zadania inwestycyjnego. Zazwyczaj inwestorowi zastępczemu przysługuje też uzgodniony procent korzyści, jakie inwestor bezpośredni uzyskuje przez zmianę sposobu wykonania robót inicjowaną przez inwestora zastępczego.

Wynagrodzenie należne inwestorowi zastępczemu może przybrać formę:

wypłaty w terminie 7 dni od zawarcia umowy przy jednoczesnej zaliczce w wysokości 10% wynagrodzenia;
wypłaty po rozpoczęciu realizacji umowy, przy czym zapłata ustalonego wynagrodzenia za czynności inwestora zastępczego będzie następowała co miesiąc do 10. dnia po zakończeniu miesiąca rozliczeniowego;
faktury końcowej wystawioną na podstawie końcowego protokołu odbioru robót po odbiorze i rozliczeniu inwestycji zostanie uregulowana w terminie 30 dni od dnia doręczenia faktury;
wypłaty za zastępstwo inwestycyjne w zakresie gwarancji i rękojmi – po ich ustaniu.

W przypadku wystąpienia przerwy w toku realizacji procesu budowlanego z przyczyn niezależnych od inwestora zastępczego lub też z przyczyn zależnych od inwestora, bezpośredniego inwestorowi zastępczemu przysługuje wynagrodzenie za rozpoczęty etap lub część robót w pełnej wysokości.

W przypadku niewykonania przez inwestora bezpośredniego obowiązku zapewnienia środków na finansowanie inwestycji inwestor zastępczy będzie miał prawo (do wyboru):

wstrzymać realizację robót budowlanych, żądając, by inwestor bezpośredni uregulował wynagrodzenie za roboty budowlane wykonane do daty wstrzymania realizacji inwestycji;
odstąpić od umowy z przyczyn zależnych od inwestora bezpośredniego po upływie miesiąca od daty wezwania do zapłaty wynagrodzenia wykonawcy. W tym wypadku inwestor bezpośredni może być też zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości uzgodnionego procentu ogólnego kosztu inwestycji. Jeżeli zastrzeżone kary umowne z tytułu odstąpienia od umowy nie pokryją poniesionej przez inwestora zastępczego szkody, może on dochodzić odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody, oczywiście pod warunkiem, że w treści umowy zastrzeżony został odpowiedni zapis.

Jeśli jedna ze stron dopuści się zwłoki w wykonaniu swoich zobowiązań umownych, druga strona ma prawo dochodzenia kar umownych w wysokości uzgodnionego procentu wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki. Strony mogą też zastrzec w umowie prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne z wyborem generalnego wykonawcy w trybie przetargu

W tym wariancie umowy inwestor zastępczy wykonuje czynności zastępstwa inwestycyjnego w imieniu i na rachunek zleceniodawcy (inwestora bezpośredniego). Strony takiej umowy mają możliwość określenia trybu wyboru wykonawców geodezyjnych i geologicznych, projektowych, zakładając przy tym, że wybór generalnego wykonawcy nastąpi w trybie przetargu.

Ważne! W ramach umowy o zastępstwo inwestycyjne z wyborem generalnego wykonawcy w trybie przetargu inwestor zastępczy zawiera umowy i zaciąga zobowiązania wobec wszystkich uczestników procesu budowlanego, w takich granicach, w jakich jest to niezbędne dla należytego przygotowania do wykonania zadania inwestycyjnego oraz do wykonania tego zadania.

Inwestor zastępczy ma obowiązek podejmować czynności mające na celu zabezpieczenie prac i interesów zleceniodawcy. Ponosi on odpowiedzialność za zachowanie należytej staranności w granicach wyznaczonych przez kc dla odpowiedzialności zleceniobiorcy. Natomiast nie odpowiada za szkody poniesione przez zleceniodawcę, spowodowane niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem zobowiązań przez podmioty wykonujące prace przygotowawcze oraz prace związane z wykonaniem zadania inwestycyjnego, a w szczególności: projektantów, wykonawców i podwykonawców robót oraz dostawców.

Inwestor zastępczy może też zostać upoważniony przez inwestora bezpośredniego do powierzenia wykonania odpowiednich czynności innemu podmiotowi. Powinien poinformować o tym inwestora bezpośredniego. Wówczas odpowiada jedynie za brak należytej staranności w wyborze tej jednostki (art. 738 kc). Natomiast w braku takiego upoważnienia lub braku zawiadomienia inwestor zastępczy odpowiada za działanie jednostki, której powierzył wykonanie określonych czynności, jak za własne działanie. Ponadto, inwestor zastępczy jest odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie przedmiotu umowy, w trakcie jej wykonywania, chyba że udowodni, iż przypadkowa utrata lub uszkodzenie nastąpiłoby, nawet gdyby sam wykonywał czynności zastępstwa inwestycyjnego (art. 739 kc).

Dwuetapowa umowa o zastępstwo inwestycyjne (w systemie przetargowym lub bezprzetargowym)

W tym wariancie umowy inwestor zastępczy przyjmuje do wykonania zakres prac związanych z funkcją pełnienia zastępstwa inwestycyjnego na budowie, uzgodniony w wyniku przetargu lub bez przeprowadzenia postępowania przetargowego.

Umowa realizowana w dwóch etapach:

I – związany w przygotowaniem inwestycji do realizacji;
II – dotyczący okresu realizacji robót budowlano-montażowych i ich całkowitego rozliczenia finansowego.

Umowa zawierana jest w trybie przetargowym na podstawie przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych. Zamówień publicznych udziela się w trybie:

przetargu nieograniczonego,
przetargu ograniczonego,
negocjacji z ogłoszeniem,
dialogu konkurencyjnego,
negocjacji bez ogłoszenia,
zaświadczenia z wolnej ręki,
licytacji elektronicznej.

Omawiane warianty umowne zasadniczo oparte są na konstrukcji przedstawicielstwa. Inwestor zastępczy działa w imieniu inwestora bezpośredniego i na jego rachunek. Zastępstwem inwestycyjnym mogą być też objęte czynności nadzoru inwestorskiego.

Warto zwrócić uwagę, że umowa o zastępstwo inwestycyjne może być zawarta na każdym etapie procesu inwestycyjnego. W praktyce często zdarza się, że umowy takie zawierane są dopiero po opracowaniu dokumentacji projektowej lub nawet po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

W niektórych umowach o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zostaje też zobowiązany do opracowania projektu, a nawet wyszukania nieruchomości odpowiadającej wymaganiom inwestora bezpośredniego i zorganizowania oraz przeprowadzenia całości procesu inwestorskiego (z uzyskaniem wszelkich niezbędnych zezwoleń i zawarciem koniecznych umów). Istnieje zatem możliwość ukształtowania takiego modelu umowy o zastępstwo inwestycyjne, w którym rola inwestora bezpośredniego ograniczona zostanie wyłącznie do określenia zamierzeń i wymagań (np. program użytkowy, założenia techniczno-ekonomiczne) oraz zawarcia umowy z inwestorem zastępczym.

Wypowiedzenie umowy o zastępstwo inwestycyjne

Każda ze stron umowy o zastępstwo inwestycyjne może ją wypowiedzieć w dowolnym czasie (art. 746 § 1 i 2 kc). Wypowiedzenie umowy powoduje skutek ex nunc, co oznacza, że wszystkie czynności dokonane do dnia wypowiedzenia umowy pozostają w mocy. Z chwilą złożenia drugiej stronie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy umowa wygasa.

Zgodnie z art. 746 § 3 kc, ani inwestor bezpośredni, ani inwestor zastępczy nie mogą z góry zrzec się wypowiedzenia umowy o zastępstwo inwestycyjne z ważnych powodów.

Ważnymi powodami po stronie inwestora zastępczego upoważniającymi inwestora bezpośredniego do odstąpienia od umowy są istotne naruszenia obowiązków wynikających z umowy (np. długotrwała przerwa w wykonywaniu czynności zastępstwa inwestycyjnego). Za „ważny powód” można też uznać przyczyny zewnętrzne mające wpływ na jakość wykonywanych usług. Może to być np. ogłoszenie upadłości inwestora zastępczego, czy postawienie go w stan likwidacji. Najlepiej dla stron, jeśli same określą w umowie przyczyny wypowiedzenia.

Jeżeli umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia bez „ważnego powodu”, to warto wprowadzić do umowy odpowiedni termin takiego wypowiedzenia. Dzięki temu zapewniona zostanie ciągłość procesu inwestycyjnego, która jest niezwykle ważna z uwagi na harmonogram finansowy.

Jeśli umowę rozwiązał inwestor bezpośredni, to powinien on:

zwrócić inwestorowi zastępczemu wydatki poczynione w celu należytego wykonania umowy;
zapłacić inwestorowi zastępczemu część wynagrodzenia za dotychczas wykonane czynności;
naprawić szkodę, jaką poniósł inwestor zastępczy wskutek wypowiedzenia umowy (jeżeli wypowiedzenie umowy nastąpiło bez ważnego powodu).

W przypadku, gdy do wypowiedzenia umowy o zastępstwo inwestycyjne doszło ze strony inwestora zastępczego, a wypowiedzenie nie zostało spowodowane „ważnym powodem”, inwestor zastępczy odpowiada za szkodę spowodowaną wypowiedzeniem umowy.

Jak przebiega finansowanie inwestycji realizowanej przez inwestora zastępczego

W zastępstwie inwestycyjnym inwestycja finansowana jest zazwyczaj z rachunku bankowego inwestora bezpośredniego, który upoważnia inwestora zastępczego do dysponowania tym rachunkiem w granicach umownej kwoty. Nabywcą faktur uczestników procesu inwestycyjnego jest inwestor bezpośredni. Faktury uczestników procesu inwestycyjnego realizowane są ze środków inwestora bezpośredniego przekazanych na rachunek inwestora zastępczego. Przekazywanie środków przez inwestora bezpośredniego następuje na wniosek inwestora zastępczego w wysokości wynikającej z potrzeb realizacyjnych.

Po wykonaniu umowy następuje ostateczne rozliczenie i zwrot nadwyżki środków finansowych przekazanych inwestorowi zastępczemu na realizację zadania. Inwestor bezpośredni ponosi odpowiedzialność za brak środków finansowych na realizację inwestycji (odsetki za zwłokę na rzecz wykonawców, przerwy w robotach budowlanych itp.).

Inwestorowi zastępczemu nie wolno korzystać ze środków finansowych przekazanych mu przez inwestora bezpośredniego na inny cel niż określony w umowie. Inwestor zastępczy ma obowiązek wydania inwestorowi bezpośredniemu korzyści, które przy wykonywaniu umowy dla niego uzyskał (art. 740 kc), może także żądać zwrotu wydatków poniesionych dla należytego wykonania umowy.

Inwestor bezpośredni zobowiązany jest do odbioru zadania inwestycyjnego, a inwestor zastępczy powinien przekazać mu wszystkie konieczne dokumenty.

SPRAWDŹ: wzory i formularze do pobrania

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.);
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.);
Ustawa z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 1129 zez zm).

Wiktor Kalinowski