Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy nie trzeba go płacić?

Podatek od sprzedaży nieruchomości musisz płacić wówczas, jeśli sprzedaż mieszkanie, dom lub inną nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Od tego obowiązku są jednak wyjątki. Przeczytaj, w jakich przypadkach nie dotyczy cię podatek od sprzedaży nieruchomości.

Podatek od sprzedaży nieruchomości, w wysokości 19%, zgodnie z obecnymi przepisami dotyczy wszystkich, którzy po 1 stycznia 2009 roku dokonali sprzedaży lokalu mieszkalnego. Dodatkowo muszą – do 30 kwietnia następnego roku – złożyć stosowne zeznanie podatkowe. Jednak od powyższej generalnej zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości dokonywanej przed upływem 5 lat od ich nabycia, obowiązuje wyjątek polegający na możliwości skorzystania przez sprzedającego z ulgi mieszkaniowej. W jakich sytuacjach można uniknąć płacenia podatku? Warunkiem jest wydanie w ciągu 2 lat na inny cel mieszkaniowy środków pozyskanych ze zbycia nieruchomości.

Ulga mieszkaniowa – jakie wydatki jej podlegają

Pieniądze pozyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego można przeznaczyć na kilka podstawowych celów – od spłaty kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości, przez zakup nowego lokum, na zamianie mieszkania kończąc. Co istotne, ulga mieszkaniowa obowiązuje nieruchomości na terenie całej Unii Europejskiej, w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Jak to w praktyce wygląda? Ustawodawca jasno określił, że wydatki poniesione na inny cel mieszkaniowy to:

1) wydatki poniesione na:

• a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

2) wydatki poniesione na:

• a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na cele określone w pkt. 1,
• b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
• c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

• a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
• b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tych prawach, lub
• c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
• d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Bardzo istotne jest jednak to, że za wydatki na cele mieszkaniowe uprawniające do skorzystania z ulgi mieszkaniowej nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku,
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

O autorze:

Wojciech Kosowicz, licencjonowany doradca podatkowy, świadczy usługi doradztwa podatkowego poprzez prowadzenie indywidualnej praktyki w formie Kancelarii Doradztwa Podatkowego, która istnieje od 1998 roku. Wojciech Kosowicz jest prawnikiem, który zagadnieniami podatkowymi zajmuje się od roku 1992 - początkowo jako urzędnik w Ministerstwie Finansów, następnie jako konsultant podatkowy w międzynarodowych firmach audytorsko-konsultingowych oraz licencjonowany doradca podatkowy w wiodących kancelariach prawniczych. Jego doświadczenie obejmuje usługi tradycyjnie rozumianego doradztwa podatkowego, jak również działalność w zakresie optymalizacji podatkowych krajowych i międzynarodowych struktur i transakcji gospodarczych, doradztwa podatkowego w zakresie fuzji i przejęć (M&A) oraz reprezentowania podmiotów gospodarczych przed organami podatkowymi i sądami administracyjnymi. Prowadził także wiele wykładów o tematyce podatkowej oraz publikował artykuły o tej tematyce w gazetach i czasopismach podatkowych.