| muratordom.pl » Prawo » Formalności budowlane » Rozbudowa domu - jakie formalności są wymagane?

Rozbudowa domu - jakie formalności są wymagane?

Co zrobić, aby rozbudowę domu przeprowadzić zgodnie z prawem? W zależności od rodzaju prac i od tego, czy planujesz dobudowę, czy nadbudowę domu, musisz dopełnić wszelkich formalności, szczególnie tych "urzędowych". Rozbudowa domu bez stosownego pozwolenia jest traktowana jako samowola budowlana.

Czy jest miejsce na rozbudowę - odległość od granicy sąsiedniej działki

Jeśli chcesz rozbudować dom w stronę granicy z sąsiadem, musisz mieć na uwadze przepisy dotyczące odległości (chyba że plan albo decyzja ustalają te kwestie inaczej).

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odległość ściany budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m, gdy jest to ściana bez otworów, albo 4 m, kiedy ma otwory drzwiowe lub okienne. Również odstęp między oknem w połaci dachowej a granicą nie może być mniejszy niż 4 m.

Okapy, balkony, daszki nad wejściem, tarasy czy schody zewnętrzne mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy. Tylko w wyjątkowych sytuacjach można budować bliżej.

Gdy działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m, rozbudowana część domu może sięgać do samej granicy lub kończyć się w odległości od 1,5 do 3 m od niej. Jeżeli zaś w granicy działki stoi budynek sąsiada (lub zostało wydane pozwolenie na jego budowę), możesz się do niego „dostawić” w taki sposób, że cała powierzchnia ściany twojego domu będzie do niego przylegać, a ponadto część twojego budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała rozmiary nie większe, niż ma budynek sąsiada.

Przepisy pozwalają na rozbudowę domu, który już stoi bliżej niż 3 lub 4 m od granicy, pod warunkiem że rozbudowujemy część leżącą poza pasem o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy albo nadbudujemy jedną kondygnację, ale w ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie będzie okien.

Gdy ukształtowanie działki lub stan zagospodarowania terenu uniemożliwiają rozbudowę zgodną z przepisami

Gdy wymiary lub ukształtowanie działki bądź stan zagospodarowania terenu uniemożliwiają rozbudowę zgodną z przepisami, można wystąpić do starosty, żeby zwrócił się do ministra do spraw budownictwa o udzielenie upoważnienia do wydania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (na podstawie art. 9 Prawa budowlanego). Taka zgoda jest jednak udzielana tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach, a przy jej wydawaniu powinny być brane pod uwagę prawa właścicieli sąsiednich gruntów.

Należy też pamiętać, że zbliżenie budynku do granicy z sąsiadem powoduje objęcie jego działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Sąsiad będzie więc stroną postępowania w sprawie naszego pozwolenia na rozbudowę (będzie miał prawo przeglądania akt sprawy oraz składania odwołań i zażaleń).

Autor: thinkstockphotos.com

Jeśli dom zrobił się za mały, można pomyśleć o rozbudowaniu go w poziomie (dobudowie) lub pionie (nadbudowie). Trzeba najpierw sprawdzić, czy jest to możliwe ze względu na przepisy planistyczne i uwarunkowania techniczne. Jeżeli tak, konieczne będzie uzyskanie zgody starostwa w formie decyzji administracyjnej

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Jeśli gmina ma uchwalony plan miejscowy obejmujący twoją działkę, możesz zamówić dla niej wyrys i wypis z planu. W planie miejscowym są ustalane parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy dotyczące gabarytów oraz usytuowania obiektów.

Jeżeli planu nie ma, musisz złożyć w urzędzie gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy do niego dołączyć dwie kopie mapy zasadniczej z zaznaczonym miejscem rozbudowy. We wniosku opisujesz planowaną inwestycję i podajesz docelowe parametry domu.

Procedura wydania tej decyzji jest niestety skomplikowana i długotrwała, wymaga bowiem przeprowadzenia analizy urbanistycznej najbliższego sąsiedztwa oraz uzgodnień z innymi organami.

W decyzji zostaną ustalone parametry rozbudowywanego domu, takie jak dopuszczalna powierzchnia zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej, geometria dachu itp. Na wydanie warunków zabudowy czeka się zwykle od dwóch do czterech miesięcy.

Zlecenie przygotowania projektu rozbudowy

Gdy wiesz już, że twoje zamierzenie jest zgodne z warunkami zabudowy określonymi przez gminę w decyzji lub planie miejscowym, możesz zamówić u architekta projekt rozbudowy. Musi on być dostosowany do planistycznych wymogów gminy, w przeciwnym razie nie uzyskasz pozwolenia na rozbudowę.

Wniosek o wydanie pozwolenia na rozbudowę domu

Kolejna czynność to złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na rozbudowę domu w starostwie powiatowym. Do wniosku trzeba dołączyć:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z zaświadczeniem o przynależności projektanta do właściwej izby samorządu zawodowego;
  • oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli nie ma planu miejscowego.

Starosta powinien wydać pozwolenie w ciągu dwóch miesięcy od złożenia wniosku. Inwestor ma natomiast trzy lata na rozpoczęcie prac budowlanych, w przeciwnym razie pozwolenie wygaśnie.

WAŻNE

Dobudowa i nadbudowa domu bez stosowanego pozwolenia jest traktowana jako samowola budowlana!

Lepiej nie lekceważyć formalności budowlanych. Opłata za legalizację rozbudowy domu, która została wykonana bez pozwolenia wynosi 50 000 zł. Jest ona traktowana tak samo jak i samowolna budowa domu jednorodzinnego.

O czym pamiętać przed przystąpieniem do prac

Przed przystąpieniem do rozbudowy domu należy jeszcze ustanowić kierownika budowy, kupić i zarejestrować w starostwie dziennik budowy oraz złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót (minimum siedem dni od dnia złożenia).

Kogo powiadomić o zakończeniu rozbudowy

Nadzór budowlany należy powiadomić też o zakończeniu rozbudowy, dołączając do tego zgłoszenia:

  • oryginał dziennika budowy;
  • oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu rozbudowy zgodnie z projektem, pozwoleniem i przepisami oraz o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
  • protokoły sprawdzeń nowych instalacji wewnętrznych;
  • inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;
  • kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku po rozbudowie.

Po 21 dniach od powiadomienia nadzoru o wykonaniu wszystkich robót możesz rozpocząć użytkowanie rozbudowanej części domu, pod warunkiem że nadzór w tym czasie nie wyrazi sprzeciwu.

WARTO WIEDZIEĆ

Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa domu powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczą

Zgodnie z § 206 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie rozbudowa, nadbudowa, przebudowa oraz zmiana przeznaczenia budynku powinny być poprzedzone ekspertyzą techniczną stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Taką ekspertyzę może wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Dokument powinnien zawierać informacje o stanie fundamentów, ścian, nadproży, stropów i dachu, określać nośność elementów konstrukcyjnych oraz wskazywać sposób naprawy ewentualnych uszkodzeń. Badanie gruntu powinien wykonać uprawniony geotechnik. W przepisie § 11 ust. 2 pkt 4 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wskazano natomiast, że do opisu technicznego będącego częścią projektu architektoniczno- budowlanego rozbudowy lub nadbudowy należy dołączyć, w razie potrzeby, ocenę techniczną obejmującą aktualne warunki geotechniczne i stan posadowienia obiektu.

Przeczytaj dodatkowo:
Czy możliwa jest budowa na działce rolnej? Jakie...

Budowa na działce rolnej jest możliwa. Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną odbywa się w...

Budowa szamba – formalności przed budową i normy,...

Gdy budynku nie można podłączyć do kanalizacji, wówczas jednym możliwym rozwiązaniem jest budowa...

Egzekucja z nieruchomości. Na czym polega i jak...

Egzekucja z nieruchomości jest długotrwałym i dość skomplikowanym sposobem dochodzenia roszczeń. To skuteczne...

Przyłącze wodociągowe - kto ponosi koszty...

Przyłącze wodociągowe to odcinek przewodu łączącego sieć wodociągową z wewnętrzną instalacją wodociągową w...

Przebudowa domu bez formalności, na zgłoszenie...

Jakich formalności powinien dopełnić inwestor, który chce przebudować budynek w oparciu o zgłoszenie?...

Spór z sąsiadem o granicę działki. Jak sprawdzić...

Spór o granicę działki to chyba najbardziej typowy konflikt z sąsiadem. Dlatego przed kupnem działki...

Żaden utwór zamieszczony w serwisie nie może być powielany i rozpowszechniany lub dalej rozpowszechniany w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny) na jakimkolwiek polu eksploatacji w jakiejkolwiek formie, włącznie z umieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody ZPR Media S.A.. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części z naruszeniem prawa tzn. bez zgody ZPR Media S.A. jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.