Rozgraniczenie nieruchomości: spór o granice działki

Granica działki jest częstym powodem konfliktów między sąsiadami. Na szczęście rozgraniczenie nieruchomości można przeprowadzić w dowolnym czasie, nawet wiele lat po zagospodarowaniu działki.

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Procedura ta została szczegółowo uregulowana w Prawie geodezyjnym i kartograficznym.

Rozgraniczenie nieruchomości - kiedy jest możliwe

Potrzeba rozgraniczenia nieruchomości powstaje wówczas, gdy między właścicielami nieruchomości sąsiednich powstał spór co do prawidłowego przebiegu poszczególnych granic albo gdy nie zostały wytyczone i utrwalone granice nowo utworzonej nieruchomości.

Pamiętajmy, że postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone jest wtedy, gdy granice działki są sporne, a nie w sytuacji, gdy granica jest uwidoczniona w dokumentach, lecz nie została wykazana w terenie.

Przykładowo, jeśli właściciel działki przesunie płot na teren sąsiedniej nieruchomości, a z dokumentów jasno wynika, gdzie w rzeczywistości znajduje się granica, to nie ma potrzeby przeprowadzania postępowania rozgraniczeniowego. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, gdzie znajduje się granica między działkami i gdzie powinien stać płot. W takiej sytuacji można przeprowadzić tak zwane wznowienie znaków granicznych.

Rozgraniczaniu podlegają tylko nieruchomości gruntowe, bo jedynie odnośnie do tego rodzaju nieruchomości mogą powstać rozbieżności dotyczące przebiegu ich granic na gruncie. Postępowanie rozgraniczeniowe nie może dotyczyć podziału budynku lub lokalu.

Rozgraniczenie nieruchomości - jak przebiega

Większość postępowań rozgraniczeniowych jest wszczynana na wniosek właściciela nieruchomości, której granica jest sporna. Z urzędu procedura ta jest prowadzona natomiast przy scalaniu gruntów, a także gdy nikt nie złożył o nią wniosku, lecz uzasadniają to potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny.

Wniosek o rozgraniczenie kieruje się do właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jego wzór można znaleźć na stronach internetowych urzędów gmin. Do wniosku warto dołączyć:

• dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości;
• wypisy z rejestru ewidencji gruntów dla nieruchomości objętych wnioskiem o rozgraniczenie;
• wydruk z księgi wieczystej;
• kopię mapy ewidencyjnej ze wskazaniem spornej granicy.

Wymienione załączniki nie są obowiązkowe, ale powinny ułatwić i przyspieszyć pracę organu. Jeśli wnioskodawca ma inne dokumenty, które jego zdaniem są istotne dla sprawy, to również powinien je dołączyć do wniosku. W końcowej części pisma dobrze jest zawrzeć spis załączonych dokumentów.

Pierwszą czynnością urzędową jest wydanie postanowienia o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego (nie przysługuje na nie zażalenie; doręczane jest ono stronom postępowania, czyli właścicielom działek, których dotyczy sporna granica), a kolejną - wyznaczenie geodety, który przeprowadzi czynności rozgraniczeniowe.

Z Prawa geodezyjnego i kartograficznego nie wynika, aby strony postępowania brały udział w wyborze geodety. W praktyce jednak wielu wnioskodawców wskazuje konkretną osobę, a wójt (burmistrz lub prezydent miasta) często zgadza się na wybór wskazany we wniosku o rozgraniczenie. Jednak brak wskazania geodety nie będzie działał na niekorzyść wnioskodawcy.

Ustalanie przebiegu granicy działki - co robi geodeta

Sposób wykonywania czynności przez geodetę został uregulowany w rozporządzeniu w sprawie rozgraniczania nieruchomości. Najpierw podejmuje on następujące czynności przygotowawcze:

• zgłasza pracę geodezyjną w ośrodku dokumentacji;
• przeprowadza analizę informacji zawartych w dokumentach uzyskanych z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, znajdujących się w księgach wieczystych oraz w dokumentacji uzyskanej od strony postępowania (z reguły pochodzą one od wnioskodawcy, ale sąsiedzi także mogą przedłożyć swoją dokumentację, którą geodeta będzie musiał uwzględnić);
• sporządza, w razie potrzeby, szkic zawierający informacje o przebiegu granic uzyskane w wyniku wcześniej wykonywanych pomiarów;
• określa termin rozpoczęcia czynności ustalenia przebiegu granic;
• doręcza stronom wezwania do stawienia się na gruncie.

Wezwanie do stawienia się na gruncie doręcza się stronom za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem (zawiadomienie musi do nich dotrzeć siedem dni przed wskazanym terminem, a nie być tylko tak datowane). W wezwaniu należy poinformować strony o skutkach niestawiennictwa, czyli o tym, że nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety, a w razie usprawiedliwionego niestawiennictwa geodeta wstrzyma czynności do czasu ustania przeszkody lub wyznaczenia pełnomocnika, nie dłużej jednak niż na miesiąc.

W trakcie spotkania na gruncie geodeta:

• sprawdza obecność i ustala tożsamość stron, ewentualnie przyjmuje pełnomocnictwa udzielone przez strony. Co ważne, jeżeli nie jest możliwe ustalenie osób uprawnionych do wystąpienia jako strona (na przykład właściciel zmarł i nie przeprowadzono dotąd postępowania spadkowego), geodeta odracza wykonanie czynności ustalania przebiegu granic i zawiadamia o tym właściwy organ;
• przeprowadza wywiad terenowy, który polega na odszukaniu znaków granicznych oraz określeniu położenia przesuniętych, uszkodzonych lub zniszczonych znaków i punktów granicznych (jeżeli istnieją pozwalające na to dokumenty).

Jak się ustala granice działki

Istnieje kilka sposobów ustalenia przebiegu granicy. W pierwszej kolejności bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeśli przebieg granicy został ustalony na podstawie tych dowodów, geodeta wskazuje go stronom, stabilizuje punkty graniczne, sporządza protokół graniczny oraz wykonuje pomiar granicy, a także trwałych elementów zagospodarowania terenu mających znaczenie dla określenia jej przebiegu.

Jeżeli jednak brak jest danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, przebieg granicy ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania nie składa oświadczenia i nie kwestionuje przebiegu granicy. W takiej sytuacji geodeta wykonuje takie same czynności jak po ustaleniu przebiegu granicy na podstawie dokumentów.

Przeczytaj też:

• Usytuowanie budynku - jaka powinna być odległość od granicy działki
• Czy garaż i budynek gospodarczy mogą stać bezpośrednio przy granicy?

Strony postępowania mają prawo nie zgodzić się na granicę ustaloną przez geodetę. W sytuacji trwającego sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta ma obowiązek nakłaniać strony do zawarcia ugody, która zastępuje protokół graniczny i ma moc ugody sądowej. Jeżeli geodeta doprowadzi do jej zawarcia, sporządzi akt ugody oddzielnie dla każdej linii granicznej, która w całości lub na niektórych odcinkach była sporna. Ugoda obejmuje wyłącznie sporne odcinki granicy. Pamiętać należy, że treść ugody nie może wykraczać poza przedmiot związany z rozgraniczeniem, czyli nie może dotyczyć innych granic nieruchomości niż określone w postępowaniu. Po sporządzeniu ugody geodeta wykonuje kolejne czynności podobnie jak w wypadku ustalenia przebiegu granicy na podstawie zebranych dowodów.

Natomiast w razie niemożności ustalenia przebiegu granicy w żaden z powyższych sposobów geodeta wykonuje tymczasowe utrwalenie i pomiar granic, sporządza protokół graniczny oraz opracowuje opinię dotyczącą przebiegu granic (a w niej proponuje lokalizację granicy i ją uzasadnia).

Kiedy geodeta zakończy czynności, przekazuje protokół lub ugodę do organu prowadzącego sprawę.

Granice działki - wydanie decyzji przez wójta

Gdy przebieg granicy został ustalony na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron, wójt, burmistrz lub prezydent miasta wyda decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości.

Natomiast w przypadku zawarcia ugody postępowanie zostanie umorzone, ponieważ ma ona moc ugody sądowej i organ gminy nie musi jej dodatkowo potwierdzać.

Przed wydaniem decyzji urzędnik ocenia jeszcze prawidłowość wykonania czynności przez upoważnionego geodetę oraz zgodność sporządzonych dokumentów z przepisami. W razie stwierdzenia jakichś uchybień zwraca się geodecie dokumentację do poprawy i uzupełnienia. Przykładowo może to być sytuacja, kiedy geodeta źle zawiadomił strony do stawienia się na gruncie.

Dodatkowo przed wydaniem decyzji należy także włączyć dokumentację techniczną (patrz ramka) do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Zasadą jest, że organ gminy nie może wydać decyzji odmawiającej zatwierdzenia przebiegu granicy ustalonego w protokole granicznym na podstawie dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Rozgraniczenie nieruchomości - kiedy sprawa w sądzie?

Gdy zgromadzony w postępowaniu administracyjnym materiał dowodowy ani oświadczenia stron nie dają podstawy do wydania decyzji o rozgraniczeniu, to - zgodnie z art. 34 ust. 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego - postępowanie takie podlega umorzeniu z jednoczesnym przekazaniem sprawy z urzędu do rozpoznania sądowi powszechnemu. W takiej sytuacji upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta.

Co ważne, strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać przekazania sprawy sądowi powszechnemu. Ma na to 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie. Oznacza to, że w przypadku rozgraniczenia została wyłączona zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Po decyzji wydanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta od razu zostanie uruchomiony tryb sądowy.

Ustalanie granic działki - decyzja sądu

Skierowanie sprawy do sądu powszechnego powoduje, że wydana w postępowaniu administracyjnym decyzja nie wywołuje skutków prawnych, a zgromadzone przez organ dokumenty stanowią materiał dowodowy w sprawie sądowej. Skutki dla stron są zatem podobne jak przy wniesieniu odwołania. Jeśli nastąpi zwrot wniosku przez sąd lub dojdzie do umorzenia postępowania sądowego, decyzja ta staje się ostateczna.

Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego (art. 34 ust. 3 Prawa geodezyjnego i kartograficznego), kończącego się wydaniem postanowienia, od którego przysługuje apelacja do sądu okręgowego. Decydując o przebiegu spornej granicy, może się posiłkować innymi dowodami niż te, które zostały uznane w postępowaniu administracyjnym.

Wykonanie orzeczeń sądowych o rozgraniczeniu nieruchomości odbywa się z udziałem geodety. Na mocy tego przepisu biegły sądowy sporządza mapę, która może być podstawą wpisu w księdze wieczystej (mapę do celów prawnych). Następnie mapa ta staje się częścią orzeczenia sądowego w sprawie o rozgraniczenie nieruchomości.

Podstawa prawna:

• Ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (DzU z 2017 r. poz. 2101, ze zm.)
• Ustawa z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (DzU z 2018 r. poz. 2096, ze zm.)
• Rozporządzenie Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z 14 kwietnia 1999 r. w sprawie rozgraniczania nieruchomości (DzU nr 45, poz. 453)

Martyna Sługocka