| muratordom.pl » Budowa » Przed budową » Ziemia na sprzedaż. Zakup działki budowlanej. Formalności

Ziemia na sprzedaż. Zakup działki budowlanej. Formalności

Zanim kupisz działkę budowlaną, sprawdź, jakie formalności cię czekają. Oferowana ziemia na sprzedaż musi spełniać pewne kryteria. Oto najważniejsze z nich.

Punkt wyjścia na ogół jest bardzo podobny: inwestorzy chcieliby mieszkać w ładnej okolicy, zabudowanej eleganckimi, pasującymi do siebie domami, z dalekimi widokami na piękny krajobraz. Jednocześnie zależy im na tym, by dojazd do pracy lub szkoły był jak najwygodniejszy... Z jednej strony są (czasem wykluczające się) wyobrażenia o idealnym miejscu na budowę domu, z drugiej – konkretne posesje wystawione na sprzedaż. Na co podczas poszukiwania działki zwracać uwagę w pierwszej kolejności? Jakie cechy terenu są rzeczywistym, a jakie pozornym utrudnieniem dla przyszłych inwestorów?

Zgodnie z planem zagospodarowania

Najbezpieczniej jest szukać terenu, który już jest działką budowlaną w myśl ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, to znaczy ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne i dostęp do drogi publicznej oraz doprowadzone przyłącza. Na działce budowlanej można zbudować to, co jest dozwolone w prawie miejscowym obowiązującym na obszarze danej gminy lub miejscowości. Wiele planów miejscowych jest opublikowanych w Internecie w całości, łącznie z rysunkami w dobrej rozdzielczości, jednak w niektórych miejscowościach po wgląd do rysunku planu trzeba się pofatygować do urzędu gminy lub miasta.

Co mówi plan miejscowy

Z planu miejscowego można się dowiedzieć, jakie inwestycje i zabudowa mogą powstać w sąsiedztwie danej działki, a przede wszystkim jakie cechy architektoniczne powinien mieć zaprojektowany na niej dom. Im cenniejszy jest krajobraz kulturowy obszaru, tym więcej obwarowań znajdzie się w planie miejscowym. W wyjątkowych przypadkach może on nie tylko określać kąt nachylenia dachu i liczbę kondygnacji, lecz także wskazywać konkretne materiały elewacyjne, ich rodzaj i kolor, a nawet nakładać obowiązek sadzenia dużych drzew w określonych miejscach na działce. Dobrze skonstruowany plan powinien być pomocny w czasie wyboru projektu domu, zapewnić, że wybrany projekt w harmonijny sposób dopasuje się do otoczenia.

Decyzja o warunkach zabudowy

W sytuacji gdy nie ma planu miejscowego, inwestor musi wystąpić do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to możliwe jedynie wtedy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, została zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Wymagania, o których tu mowa, dotyczą funkcji nowego budynku, jego gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu itp.

Z dostępem do drogi publicznej

Dodatkowo działka, dla której ma być wydana decyzja, musi mieć dostęp do drogi publicznej (niekoniecznie bezpośredni – również przez drogę wewnętrzną lub inną działkę z tak zwaną służebnością przejazdu), musi być odpowiednio uzbrojona (lub mieć możliwość doprowadzenia przyłączy), a także być przeznaczona na cele budowlane. Gdy działka spełnia te warunki, lokalny urząd określa warunki jej zabudowy na podstawie analizy cech architektury i sposobu zabudowy sąsiadujących z nią terenów.

Co zawiera decyzja

Decyzja o warunkach zabudowy może zawierać takie parametry planowanego budynku jak:

  • linie zabudowy (czyli obowiązujące lub nieprzekraczalne odległości, w obrębie których budynek może powstać),
  • wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,
  • szerokość i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowe,
  • parametry dotyczące geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci). W praktyce oznacza to najczęściej, że w sąsiedztwie zabudowy o dwuspadowych dachach nachylonych pod kątem 50° nie wolno zbudować budynku z dachem płaskim, przy zabudowie jednokondygnacyjnej nie będzie można zbudować budynku trójkondygnacyjnego, a w osiedlu domów jednorodzinnych – domu weselnego.

Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, iż nie zawsze tak jest. Ustalenia te zależą od tak zwanej analizy urbanistycznej przeprowadzonej w celu wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wielu inwestorów traktuje zapisy w planie miejscowym lub w decyzji jako próbę ograniczenia ich wolności w wyborze wymarzonego domu. Niesłusznie – dla indywidualnie zaprojektowanego domu lub dobrze dobranego projektu gotowego wytyczne planistyczne powinny stanowić rodzaj ram zapewniających, że budynek wpisze się w kontekst otoczenia i przyczyni się do tworzenia tak zwanego ładu przestrzennego.

Przeczytaj dodatkowo:
Badania gruntu pod budowę domu. Czego dowiemy się...

Kupując działkę przeznaczoną pod budowę domu, powinniśmy, już na etapie jej wyboru, przeprowadzić badania...

Projekty bliźniaków i domów dwulokalowych, czyli...

Szukasz domu bliźniaka lub domu dwulokalowego dla siebie i swojej rodziny? Oto projekty domów...

Ile kosztuje budowa domu. Na czym można, a na...

Kto przed budową domu nie zadaje sobie pytania: ile to kosztuje? Koszt budowy domu w średnim standardzie to...

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać...

Zmiany w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczą między innymi...

Wycinka drzew. Kto może wyciąć drzewa i krzewy...

Wycinka drzew i krzewów przez osoby fizyczne jest możliwa bez konieczności uzyskiwania pozwolenia....

Czym jest projekt budowlany zamienny? Co powinien...

Projekt budowlany zamienny należy sporządzić gdy zaszło odstąpienie od warunków określonych w...