Brak planu zagospodarowania przestrzennego a budowa domu. Jest projekt rozporządzenia!
Wiele obaw związanych z całkowitą zmianą zasad planowania przestrzennego w gminach związanych jest z okresem przejściowym. Jedno z kluczowych zagrożeń – kłopot z ustalaniem warunków zabudowy przy braku planu zagospodarowania przestrzennego – ma wyeliminować nowe rozporządzenie ministra rozwoju.
Spis treści
- Rewolucja w planowaniu przestrzennym: co z warunkami zabudowy
- Brak planu zagospodarowania: jaka podstawa do ustalenia warunków zabudowy
- Warunki zabudowy po zmianach: jakie kryteria będą teraz brane pod uwagę
To ważne przepisy, szczególnie dla osób, które w okresie przejściowym, a więc do końca 2025 roku, mają w planach rozpoczęcie budowy domu.
Rewolucja w planowaniu przestrzennym: co z warunkami zabudowy
Jak już o tym pisaliśmy, wchodząca w życie 24 września ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, rozpoczęła prawdziwą rewolucję w planowaniu przestrzennym. Jednym z jej celów są ułatwienia dla budownictwa wielorodzinnego, ale nim plan ogólny gminy w pełni zastąpi plan zagospodarowania przestrzennego minie sporo czasu, bo nowe rozwiązanie obowiązkowe będzie od 1 stycznia 2026 roku.
Wspomniana ustawa rozpoczynająca rewolucję w planowaniu przestrzennym zmienia w sumie około 50. innych ustaw. Wymaga też wielu rozporządzeń wykonawczych.
Odnośnie tych drugich, 26 września 2023 r. ukazał się projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Ten akt prawny zainteresuje z pewnością wszystkich, którzy wyrażali obawę, że w okresie przejściowym, czyli do końca 2025 r., brak planu zagospodarowania przestrzennego w konkretnej gminie może stwarzać problemy dla tych, którzy mają zaplanowane na ten czas rozpoczęcie budowy nowego domu.
Brak planu zagospodarowania: jaka podstawa do ustalenia warunków zabudowy
Jak wyjaśniają autorzy nowego rozporządzenia, konieczność jego wydania wynika właśnie z konieczności zachowania w mocy, w okresie przejściowym rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jednak w treści dostosowanej do nowej sytuacji prawnej stworzonej przez ustawę z 7 lipca 2023 roku.
Przy braku planu zagospodarowania w gminie, rozporządzenie ma uregulować zasady ustalania warunków nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczące następujących kwestii:
- maksymalnej intensywności zabudowy;
- minimalnej i maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy;
- udziału powierzchni zabudowy;
- szerokości elewacji frontowej;
- wysokości zabudowy;
- geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych);
- minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
- minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Warunki zabudowy po zmianach: jakie kryteria będą teraz brane pod uwagę
Przy braku planu zagospodarowania przestrzennego parametry powyższe mają być ustalane w oparciu o analizę urbanistyczną. Rozporządzenie określa najpierw ogólne wytyczne odnośnie takiej analizy.
Ma ona opierać się na ocenie istniejącej zabudowy i zagospodarowaniu terenu na działkach w obszarze analizowanym o faktycznym sposobie użytkowania nieruchomości, zbieżnym ze sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu określonym we wniosku.
Z kolei szerokość elewacji, wysokość zabudowy oraz geometrię dachu powinno się określać analizując obiekty budowlane o funkcji takiej samej jak obiekt budowlany objęty wnioskiem i usytuowane na działkach w obszarze analizowanym.
Gdy na obszarze analizowanym nie występują obiekty budowlane o funkcji takiej samej jak obiekt budowlany, objęty wnioskiem, ustalenia określa się analizując obiekty budowlane o funkcji zbieżnej z obiektem budowlanym objętym wnioskiem, usytuowane na działkach w obszarze analizowanym.
Natomiast jeśli na obszarze analizowanym nie występują obiekty budowlane o funkcji zbieżnej z obiektem budowlanym objętym wnioskiem lub nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu – ustalenia określa się w oparciu o analizę istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym.
W następnych paragrafach są szczegółowo uregulowane zasady decydowania o poszczególnych parametrach – oczywiście do czasu gdy w określonej jednostce terytorialnej nie zacznie obowiązywać plan ogólny gminy.
Przypomnijmy, iż zgodnie z nowymi zasadami planowania przestrzennego wdrażanymi ustawą z 7 lipca 2023 r., plan ogólny gminy będzie dokumentem zawierającym wyłącznie podstawowe ustalenia, które pozwolą gminie zaplanować zrównoważony i harmonijny rozwój.
Co ważne, jego ustalenia będą podstawą nie tylko do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
