We wrześniu 2023 weszła w życie ważna ustawa. To rewolucyjne zmiany dla planujących budowę domu!

Spis treści

1. Dlaczego ma być tworzony plan ogólny gminy?
2. Rewolucyjne zmiany w planowaniu przestrzennym: na czym polegają?
3. Co trzeba wiedzieć o zmianach w planowaniu przestrzennym?
4. Skorzystają deweloperzy, a co z budującymi własne domy

Eksperci zalecają pośpiech, zwłaszcza w tych gminach, w których nie ma wciąż miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dlaczego? Nie będą one już procedowane według starych zasad, a nowy system ma zacząć działać – jako kompletny – od 2026 roku. W okresie przejściowym, w takich gminach może być problem z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Dlaczego ma być tworzony plan ogólny gminy?

Wdrażana uchwaloną ustawą reforma planowania przestrzennego jest jednym z kamieni milowych przewidzianych do realizacji w ramach KPO, wymienionych w części grantowej w komponencie A „Odporność i konkurencyjność gospodarki” jako „A.1.3 Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego”.

• Prawo budowlane 2023 - jakie zmiany w tym roku? Nowelizacja Prawa budowlanego przyjęta przez Sejm

Jednym z podstawowych założeń ustawy jest wprowadzenie instytucji planu ogólnego gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.

• Nie wiesz, który projekt domu może pasować na Twoją działkę? Zapytaj architekta >

Plan ogólny będzie stanowił schemat zagospodarowania przestrzeni, jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Normy zawarte w planie ogólnym będą miały na celu wskazanie ram, w jakich ma się mieścić docelowe zagospodarowanie przestrzeni. Będą stanowić wytyczne dla szczegółowych działań projektowych na kolejnych etapach procesu planistycznego, niezależnie od formy prawnej, jakie te działania przyjmą.

W planie ogólnym określa się strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, a ponadto można określić obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej.

Rewolucyjne zmiany w planowaniu przestrzennym: na czym polegają?

Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – została podpisana 24 lipca 2023 r. przez prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw 24 sierpnia 2023 r. Ponieważ wchodzi w życie po 30 dniach, od 24 września 2023 jest już prawem obowiązującym.

W sumie jednak zmienia ona ok. 50. aktów prawnych i wymaga szeregu rozporządzeń wykonawczych, które w większości są dopiero w fazie projektowania. To oznacza, że wiele szczegółów dopiero będzie wprowadzanych do obowiązującego prawa.

• Budowa domu 2023 stanie się prostsza! Zobacz, kto nie będzie potrzebował pozwolenia na budowę

Co trzeba wiedzieć o zmianach w planowaniu przestrzennym?

Jak już o tym była mowa, nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy w randze aktu prawa miejscowego, który ma być uchwalany obligatoryjnie dla całego obszaru gminy. Gminy będą miały czas na jego uchwalenie do 1 stycznia 2026 r.

Ponadto przygotowane zostały zmiany w procedurze usprawniające opracowanie planów miejscowych oraz zintegrowany plan inwestycyjny – nowa szczególna forma planu miejscowego pozwalająca na szybkie przygotowanie terenów pod inwestycje.

– To wszystko ma stwarzać szanse na szybsze pozyskiwanie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i tym samym większą podaż mieszkań – wyjaśnia minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Zobacz polecane projekty domów Muratora:

• Dom z poddaszem bez garażu - Rezolutny 3N
• Dom piętrowy z garażem - Szczęśliwy
• Dom parterowy z poddaszem do adaptacji - Przejrzysty

Skorzystają deweloperzy, a co z budującymi własne domy

Główną ideą, którą kierował się rząd był zamysł, żeby tak zreformować system planowania przestrzennego, by był on bardziej elastyczny i by gminy mogły sprawniej oraz szybciej uchwalać nowe i zmieniać już obowiązujące akty planowania przestrzennego.

Zmiany w planowaniu przestrzennym są również wynikiem prowadzonej integracji systemów planowania społeczno-gospodarczego z planowaniem przestrzennym. Jest to metoda na wzmocnienie roli planowania przestrzennego w procesie realizacji polityki rozwoju.

W wyniku integracji systemów planowania plan ogólny gminy, w zakresie ustalenia kierunków zagospodarowania przestrzennego, zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, podczas gdy polityka przestrzenna gminy stanie się elementem strategii rozwoju gminy.

Plan ogólny gminy będzie dokumentem zawierającym wyłącznie podstawowe ustalenia, które pozwolą gminie zaplanować zrównoważony i harmonijny rozwój. Co ważne, jego ustalenia będą podstawą nie tylko do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Nową formą planu miejscowego będzie zintegrowany plan inwestycyjny sporządzany na wniosek inwestora, który docelowo zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, wydawaną dotychczas na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej. Jednak narzędzie będzie można wykorzystać do ustalenia przeznaczenia terenu również dla wszystkich rodzajów inwestycji.

W trakcie negocjacji z gminą inwestor będzie mógł się zobowiązać np. do budowy szkoły, wsparcia takiej inwestycji lub rozbudowy infrastruktury technicznej, co zostanie potwierdzone podpisaniem umowy urbanistycznej. Umowa urbanistyczna będzie jawna i będzie podlegała publikacji na stronie BIP, a w przyszłości w Rejestrze Urbanistycznym.

W projekcie doprecyzowano przepisy dotyczące decyzji o warunkach zabudowy, m.in. przez możliwość określenia przez gminę w planie ogólnym gminy obszaru, na którym będzie można wydać taką decyzję. Ograniczono też maksymalny zasięg obszaru analizowanego do 200 m.

Ustawa przewiduje też uruchomienie nieodpłatnego i dostępnego dla wszystkich zainteresowanych Rejestru Urbanistycznego prowadzonego on-line, który będzie wiarygodnym źródłem informacji o przestrzeni i wszystkich prowadzonych procedurach administracyjnych.

Jednak nim te wszystkie nowe procedury zadziałają, w gminach, w których plany zagospodarowania przestrzennego nie działają, bo ich nie ma lub są w trakcie tworzenia albo zmiany, będą problemy z uzyskaniem warunków zabudowy. Zdaniem ekspertów, kłopoty w okresie przejściowym dotkną wszystkich inwestorów, w tym budujących własne domy.

Kto więc planuje w najbliższym czasie taką inwestycję, powinien sprawdzić jak jest z planem zagospodarowania przestrzennego w określonej gminie i w razie potrzeby przyspieszyć swoje plany.