Architekt i inwestor - umowa i współpraca z architektem projektującym nasz dom
Budowa domu przyniesie oczekiwane efekty, jeśli architekt i inwestor będą pracować jak zgrany zespół. Jak powinna przebiegać współpraca inwestora z architektem? Co może ją usprawnić, a co może utrudnić przebieg całego procesu?
Formy zapytania o usługę architektoniczną są różne, najczęściej jest to rozmowa telefoniczna. Pytania przychodzą też drogą mailową, nie wszyscy jednak lubią ten sposób komunikacji. Pierwsza rozmowa jest często konkretna, z chęcią przystąpienia do pracy, ale zdarza się, że inwestor przychodzi dużo wcześniej z samym zamierzeniem budowy, a projektowanie domu rozpoczyna się dopiero po kilku miesiącach, roku lub czasem wcale.
Na pierwszym spotkaniu architekt opowiada o pracowni, doświadczeniu, zakresie prac i terminach ich realizacji. Pierwsze spotkanie jest zazwyczaj bezpłatne. Architektowi będzie miło, jeśli inwestor zada pytanie: ile się należy? Z reguły nie bierze pieniędzy, licząc, że jest to wstęp do dalszego działania. Czasem się to opłaca, czasem inwestor wychodzi i mimo wstępnych ustaleń nie odzywa się więcej. Powinien się odezwać, choćby z informacją, że nie skorzysta z usługi. Byłaby to odpowiednia reakcja na poświęcony mu czas.
GALERIA: zobacz wybrane projekty gotowe z Kolekcji Muratora
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl
Projekt domu C333j Miarodajny - wariant X, arch. Przemysław Biryło. Kompaktowy dom, idealny dla młodej, rozwojowej rodziny. Można go wybudować na niewielkiej działce. Jego atutem jest niski koszt budowy. Zobacz ten projekt domu
Współpraca z architektem domu - wybór działki
Często inwestor przychodzi, gdy ma już kupioną działkę. Traci wtedy szansę na to, aby architekt sprawdził jej przydatność pod inwestycję. Architekt, bazując na swoim doświadczeniu i rozeznaniu w procedurach, może szybko sprawdzić, czy działkę obejmuje miejscowy plan zagospodarowania, czy studium uwarunkowań w ogóle umożliwia tam zabudowę jednorodzinną, jakie parametry musi spełnić zabudowa i czy działka nie jest pod opieką konserwatora zabytków. Dowie się, czy działka ma dostęp do drogi publicznej i czy można ją wyłączyć z produkcji rolnej. Określi, jak działka jest usytuowana względem kierunków świata i jakie jest jej sąsiedztwo. Ustali, czy na działce są obiekty budowlane lub drzewa przeszkadzające w jej racjonalnym wykorzystaniu. Jeśli architekt od początku jest włączony w proces wybierania działki, może wiele rzeczy doradzić. Później nie zawsze udaje mu się spełnić oczekiwania inwestora, bo czasami nie pozwala mu na to prawo. Marzenia o płaskim dachu i współczesnej bryle mogą się nie ziścić, jeśli z planu wynika, że w grę wchodzi tylko dach dwuspadowy i do tego pokryty czerwoną dachówką. Tak samo może być z marzeniami o przestrzennym parterowym domu, jeżeli front działki nie przekracza 20 m.
Często na pierwsze spotkanie inwestor przychodzi z już kupionym typowym domem katalogowym. Warto wcześniej sprawdzić, czy architekt zajmuje się adaptacjami projektów, bo nie każdy to robi. Z reguły woli coś zaproponować sam, niż poprawiać po innych. Pamiętajmy też, że zmiany, podobnie jak i adaptacja do warunków konkretnej działki, również kosztują. Jeżeli będą one bardzo duże (a inwestorowi nie zawsze łatwo to ocenić), oszczędność wynikająca z posiadania projektu z katalogu może okazać się pozorna.
Umowa z architektem o prace projektowe i koszty
Po pierwszym spotkaniu inwestor powinien otrzymać ofertę na wykonanie ustalonego zakresu prac. Inwestor powinien dokładnie wiedzieć, za co płaci. Często jest zaskoczony ceną. Pierwsze zderzenie z dość dużą kwotą może przerażać, ale warto wiedzieć, że składa się na nią wiele skomplikowanych procedur formalnoprawnych, praca branżystów i podwykonawców, nakłady, czas oraz wiedza i doświadczenie. Ta kwota pozwala też architektowi opłacić ubezpieczenie, które gwarantuje bezpieczeństwo zarówno w trakcie budowy, jak i podczas użytkowania domu. Z reguły też płatność jest rozbita na co najmniej kilka transz.
Czasem przed podpisaniem umowy o prace projektowe inwestor chce zobaczyć koncepcję domu. Jednak potwierdzeniem umiejętności architekta są referencje i zrealizowane już obiekty. Koncepcja jest tą częścią pracy, za którą należy się wynagrodzenie. Nie jest łatwo płacić za coś tak niematerialnego jak wiedza i doświadczenie, ale na końcu pojawia się efekt w postaci dokumentacji projektowej, a jeszcze chwilę później dom nabierze realnych kształtów. Czasem oszczędzanie na etapie projektowym przynosi dużo większe straty w trakcie realizacji obiektu.
Przed podpisaniem umowy sprawdź:
Gdy negocjacje dobiegną końca, podpisuje się umowę o prace projektowe. Przed jej podpisaniem należy ją dokładnie przeczytać. Trzeba zwrócić szczególną uwagę na zakres oferowanych usług i harmonogramy. Sprawdzić, czy w kontrakcie jest jedynie projekt budowlany w zakresie niezbędnym do uzyskania pozwolenia na budowę, czy umowa obejmuje też projekty przetargowe, wykonawcze, aranżacji wnętrz. Warto ustalić, kto przygotowuje przedmiary i kosztorysy, uzyskuje mapę do celów projektowych, opinie geotechniczną, zgodę na lokalizację zjazdu czy uzgadnia przyłącza. Później nie będzie odwrotu.
Przeczytaj także:
Z architektem o koncepcji domu
Część z inwestorów nie ma pojęcia, czego chce. Niektórzy wiedzą, jakie mają oczekiwania – ile w domu chcą pokoi, łazienek, jaki pokój gościnny, garaż itd. Potrafią określić budżet i wiedzą, na jakim elemencie budynku zależy im najbardziej. Czy kładą nacisk na formę budynku, czy zależy im bardziej na funkcji i na tym, żeby dom był energooszczędny, ekonomiczny w użytkowaniu? To są bardzo cenne informacje wyjściowe do projektowania i architekt stara się je wszystkie ze sobą pogodzić. Jeśli będzie coś niemożliwego do połączenia, to informuje inwestora. Tak samo stara się pogodzić w tym samym projekcie często skrajnie odmienne i kolidujące ze sobą oczekiwania poszczególnych członków rodziny.
Inwestor na każdym etapie procesu budowlanego ma prawo w nim uczestniczyć, sprawdzać i proponować inne rozwiązania, jednak architekt, jak każdy twórca, nie lubi zbyt częstego i nieuzasadnionego kontrolowania postępów prac. Architekt przekonuje do według niego najtrafniejszych rozwiązań, ale oczywiście ostateczne zdanie należy do inwestora.
Przychodzi moment zakończenia fazy koncepcji projekt domu. Od pewnego momentu, który powinien być wyraźnie ustalony, kolejne zmiany są dodatkowo płatne i powodują opóźnienia w terminach założonych w podpisanej umowie. Na zakończenie etapu koncepcji architekt powinien przygotować kosztorys szacunkowy w celu sprawdzenia zakładanego przez inwestora budżetu. W razie jego przekroczenia szuka się elementów, które go odciążą i pozwolą na bezkolizyjną realizację domu marzeń.
Projekt budowlany i pozwolenia na budowę
To przejście na kolejny poziom, na którym obecność inwestora nie jest już tak niezastąpiona jak podczas koncepcji. Teraz architekt zajmuje się przeistoczeniem obrazków i idei w opracowania techniczne – projekt budowlany – które pozwolą na uzyskanie pozwolenia na budowę. Z reguły zaczyna się od przygotowania bilansów zapotrzebowania na wskazane ilości przyłączeniowe mediów: wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazu lub ciepła, energii i telekomunikacji. Jeśli dom ma być wyposażony w kolektory słoneczne, pompę ciepła, wentylację mechaniczną z rekuperatorem, retencję i odzysk wody deszczowej, to trzeba je uwzględnić w projekcie. Architekt przedstawia scenariusze rozwiązań instalacyjnych poparte prognozami i analizami ekonomiczno-ekologicznymi obrazującymi nakłady i zyski przy wdrożeniu określonych rozwiązań – czyli stopą zwrotu.
Wszystkie elementy projektu domu, które architekt wcześniej wymyślił, muszą zostać uzgodnione z urzędami, w tym z gestorami sieci, zarządcą dróg oraz innymi organami wymaganymi przepisami szczególnymi jak Wydział Środowiska, Zarząd Terenów Publicznych, Zarząd Zieleni Miejskiej czy Zarząd Gospodarki Wodnej. Do złożenia tych wniosków oraz potwierdzenia założeń koncepcji trzeba też wykonać badania geotechniczne, a w razie potrzeby badania hydrologiczne. W przypadku przebudowy lub rozbudowy istniejącego budynku architekt wykonuje dodatkowo inwentaryzację budowlano-fotograficzną z odkrywkami, na przykład elementów konstrukcji. Wnioski po inwentaryzacji formułuje w opinii technicznej lub ekspertyzie.
Architekt jest zobowiązany do stosowania się do obowiązujących przepisów, jak na przykład przekazanie fragmentu działki na poszerzenie dróg wskazanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę jest dla architekta zawsze takim samym stresem jak trema aktora wychodzącego na deski teatru. Ze względu na dowolność interpretacji prawa i norm przez różne urzędy nigdy nie ma 100% pewności co do ich postępowania w trakcie procedury administracyjnej. Urzędnicy też popełniają błędy, jednak w przypadku konfliktu z urzędem ważne jest, aby architekt i inwestor mówili jednym głosem. W większości architekci nie są zwolennikami zgłoszeń i milczącej zgody organów. Zbyt wiele może się na tym etapie pojawić przeciwności, które jeszcze bardziej przesuwają rozpoczęcie budowy.
Współpraca z architektem: projekty wykonawcze
Zamówiony projekt budowlany jest dokumentacją obejmującą zakres niezbędny do uzyskania pozwolenia lub zgody na budowę. Uzupełnienie i uszczegółowienie projektu budowlanego w zakresie ułatwiającym budowanie stanowią projekty wykonawcze, na przykład balustrady tarasu, schodów lub sposobu wykończenia lukarny. W umowie o prace projektowe, dla bezpieczeństwa inwestora, można zawczasu zawrzeć szerszy opis ich zakresu.
Dopiero projekty wykonawcze dają możliwość prawidłowej i szczegółowej wyceny zamierzenia. Pozwalają na przedmiary robót i wykonanie kosztorysów inwestorskich oraz przygotowanie oferty przez potencjalnych wykonawców. Inwestorowi dają szansę zweryfikowania proponowanych przez nich kwot. Z kolei specyfikacje wykonania i odbioru robót budowlanych dają kierownikowi budowy i inwestorowi zastępczemu sprawne narzędzie do egzekwowania poziomu prac od wykonawcy oraz w razie potrzeby wymagania od niego usunięcia i naprawienia wad.
Ostatnim elementem projektowania domu jest aranżacja wnętrz i ewentualnie obsługa inwestycji przez architekta w tym zakresie.
Ściągawka: na co się umawiamy z architektem
Koncepcja. Czyli pomysł na dom wyrażony w formie graficznej. Zazwyczaj są to rzuty, czasami też przekroje w skali 1:100. Zawiera też rysunki elewacji oraz bryłę domu przedstawioną w formie aksonometrii lub wizualizacji.
Projekt budowlany. To rysunki i opisy umożliwiające uzyskanie pozwolenia na budowę. Zawierają niezbędne obliczenia, informacje o materiałach i zestawienie stolarki, opis techniczny oraz sytuację – rzut domu naniesiony na podkład geodezyjny z zaznaczonymi przyłączami do sieci.
Projekt wykonawczy. Są to szczegółowe rysunki precyzujące sposób wykonania niektórych elementów i detali domu, zwłaszcza tych, które można zrobić na wiele sposobów. Zawierają dokładne wskazówki dotyczące użytych materiałów. Najczęściej robi się je w skali 1:20.
*architekt Tomasz Gawron-Gawrzyński
