Kto może być inwestorem zastępczym? Jakie są jego prawa i obowiązki?

Nie masz czasu na budowę domu, brakuje Ci wiedzy i doświadczenia, żeby zorganizować proces budowlany? Możesz zatrudnić inwestora zastępczego, który zrobi to za Ciebie. Zanim jednak zdecydujesz się powierzyć budowę domu profesjonaliście, sprawdź za co będzie odpowiadał inwestor zastępczy? Jakie są jego prawa i zares obowiązków?

Kto może być inwestorem zastępczym

Takie zlecenie może przyjąć zarówno osoba fizyczna działająca na zlecenie inwestora bezpośredniego, jak i przedsiębiorca. Funkcję inwestora zastępczego może pełnić też kierownik budowy albo projektant.

Dokonując wyboru inwestora zastępczego, należy brać pod uwagę przede wszystkim wiedzę oraz doświadczenie kandydata. Jeśli ma być nim firma, warto zadbać o wybór takiej, która posiada odrębny dział specjalizujący się w obsłudze inwestycyjnej.

Do czego zobowiązuje się inwestor zastępczy

W umowie o zastępstwo inwestycyjne inwestor zastępczy zobowiązuje się wobec inwestora bezpośredniego do dokonania czynności prawnych i/lub wykonania usług w zakresie przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego, zapewnienia należytego jego przebiegu oraz przeprowadzenia rozliczenia inwestycji.

W ramach tej umowy inwestor zastępczy zobowiązuje się do starannego działania i powinien on wykonywać swoje zobowiązanie w sposób zapewniający osiągnięcie celu, jakim jest wykonanie obiektu budowlanego (robót budowlanych).

Zobacz także: Zmiany w projekcie budowlanym. Kiedy konieczna jest decyzja o zmianie pozwolenia na budowę?

Zobacz galerię 1 zdjęcie

Autor: Piotr Mastalerz

W trakcie budowy domu inwestor zastępczy występuje w charakterze pełnomocnika inwestora, co oznacza, że czynności prawne przez niego podejmowane pociągają za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego inwestora

Zakres obowiązków inwestora bezpośredniego

Zgodnie z Prawem budowlanym obowiązkiem inwestora jest między innymi zorganizowanie procesu opracowania projektów oraz wykonania i odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Te właśnie obowiązki z reguły objęte są umową o zastępstwo inwestycyjne. Zadaniem inwestora bezpośredniego jest wówczas głównie finansowanie całego procesu inwestycyjnego, wypłata wynagrodzenia i zwrot poniesionych wydatków inwestorowi zastępczemu oraz zwolnienie inwestora zastępczego od zobowiązań, które ten zaciągnął w imieniu własnym w celu realizacji inwestycji.

Do podstawowych obowiązków inwestora należy:

• udzielania pełnomocnictw do zaciągania zobowiązań majątkowych w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego (chodzi o sprawy dodatkowe, które wyjdą w toku procesu budowlanego, których zakres nie został przewidziany w umowie);
• zapewnienia środków finansowych na prowadzenie inwestycji (zgodnie z budżetem i zawartymi umowami) i wynagrodzenie inwestora zastępczego;
• zawiadamiania inwestora zastępczego o zamiarze zmiany zakresu inwestycji;
• uczestniczenia w odbiorach częściowych robót i w odbiorze gotowego przedmiotu umowy;
• dokonywania zapłaty za wszelkie czynności związane z pełnieniem funkcji inwestora zastępczego.

Prawa i obowiązki inwestora zastępczego

Można mu powierzyć wykonywanie wszystkich czynności prawnych i usług należących do inwestora bezpośredniego. Powinien on wykonywać swoje zobowiązanie w sposób zapewniający osiągnięcie celu, jakim jest zrealizowanie inwestycji. Wolno mu więc dokonywać tylko wydatków koniecznych i użytecznych.

Na inwestorze zastępczym ciąży obowiązek współdziałania z inwestorem bezpośrednim. Powinien zatem informować go o przebiegu inwestycji, w szczególności o okolicznościach zagrażających jej prawidłowej realizacji. Ma też obowiązek każdorazowo uzyskiwać zgodę inwestora bezpośredniego na zmianę ustalonego z nim sposobu wykonywania czynności objętych umową o zastępstwo inwestycyjne oraz na zmianę sposobu wykonania inwestycji ustalonego w dokumentacji projektowej.

Inwestor zastępczy zobowiązany jest wydać inwestorowi bezpośredniemu wszystko, co przy wykonywaniu umowy o zastępstwo inwestycyjne dla niego uzyskał (na przykład materiały budowlane). Może natomiast żądać zwrotu wydatków, które poczynił w celu należytego wykonania umowy.

Po zakończeniu obowiązany jest przekazać inwestorowi bezpośredniemu wykonane roboty budowlane (obiekt) wraz z odpowiednią dokumentacją wymaganą przepisami.

Odpowiedzialność inwestora zastępczego

Inwestor zastępczy ma zapewnić prawidłową realizację inwestycji, a nie osiągnięcie rezultatu w postaci jej zrealizowania. W związku z tym odpowiada on tylko za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności określonych umową.

W razie niezachowania należytej staranności w wykonywaniu zobowiązań umownych inwestor zastępczy ponosi odpowiedzialność za wynikłą wskutek tego szkodę inwestora bezpośredniego, chyba że udowodni, że wystąpiły przeszkody, których mimo dołożenia należytej staranności nie mógł usunąć ani zapobiec ich skutkowi.

Przykładowo będzie można dochodzić odszkodowania od inwestora zastępczego w sytuacji, gdy ten nie sprawdzi dokładnie wykonanych robót i zatwierdzi odbiór domu z wadliwie wykonanym dachem. Gdy do powstania lub do zwiększenia rozmiarów szkody przyczynił się sam inwestor bezpośredni, odszkodowanie należne od inwestora zastępczego podlega odpowiednio obniżeniu. Jeżeli obiekt budowlany zostanie wykonany nienależycie, a nie będzie to winą inwestora zastępczego, wówczas nie ponosi on odpowiedzialności.

Czego nie wolno inwestorowi zastępczemu

Dokonywanie wydatków bezużytecznych, a w szczególności przekraczających wysokość nakładów ustalonych w dokumentacji inwestycji, naraża inwestora zastępczego na zarzut braku wymaganej staranności działania, czyli nienależyte wykonanie zobowiązania. Może to skutkować obowiązkiem pokrycia inwestorowi bezpośredniemu szkody wyrażającej się w kwotach bezużytecznie wydatkowanych.

Nie wolno mu też używać rzeczy i pieniędzy inwestora bezpośredniego we własnym interesie. W takim przypadku od kwot zatrzymanych ponad potrzebę wynikającą z wykonywania zastępstwa inwestycyjnego powinien płacić inwestorowi bezpośredniemu odsetki ustawowe.

Wynagrodzenie za pełnienie funkcji inwestora zastępczego

Strony mogą przyjąć za podstawę wynagrodzenia uzgodniony wskaźnik procentowy kosztów inwestycji realizowanej w trybie zastępstwa.

Ale – uwaga! – ten sposób ustalenia wynagrodzenia może być niekorzystny dla inwestora bezpośredniego. Może bowiem powodować, że inwestor zastępczy będzie dążył do zwiększenia ceny ustalonej w umowie z wykonawcą.

Poza tym stwarza paradoksalną sytuację, kiedy solidny inwestor zastępczy, dążąc do obniżenia kosztów inwestycji, będzie musiał sam sobie obniżać wynagrodzenie.

Sposób i terminy rozliczenia wynagrodzenia

Sposób i terminy wypłaty wynagrodzenia strony powinny określić w treści umowy o zastępstwo inwestycyjne.

W razie nieuiszczenia należności w terminie inwestorowi zastępczemu będą przysługiwały odsetki za zwłokę. Jeżeli termin zapłaty wynagrodzenia nie został uregulowany w umowie, to wynagrodzenie należy się inwestorowi zastępczemu dopiero po wykonaniu wszystkich czynności objętych umową.