Odwołanie od pozwolenia na budowę. Jak zaskarżyć zgodę na budowę domu sąsiada

2020-09-18 16:17

Marcin Malinowski

Sąsiad otrzymał decyzję o pozwoleniu na budowę, ale inwestycja ta spędza ci sen z powiek? Prawo budowlane daje możliwość wniesienia odwołania od pozwolenia. Masz na to 2 tygodnie od momentu otrzymania zawiadomienia. Warunek zasadności sprzeciwu jest jeden - musisz być stroną w postępowaniu. Gdzie i jak wnieść skargę na decyzję?

Odwołanie zgody na budowę — Autor: photos Odwołanie od pozwolenia na budowęwnosi się do organu wyższego stopnia (Wojewoda) za pośrednictwem tego organu, który wydał decyzję.

Kiedy urząd cię uzna za stronę postępowania? Nie wystarczy, że masz tytuł prawny do nieruchomości, aby wnieść odwołanie od pozwolenia na budowę sąsiada. Musisz zostać uznany za stronę postępowania, a stanie się to w sytuacji, gdy planowana przez sąsiada inwestycja będzie obiektywnie oddziaływać na obszar twojej nieruchomości (ograniczać jej zagospodarowanie, w tym zabudowę).

Obszar oddziaływania planowanego obiektu wyznacza projektant w projekcie budowlanym, ostateczna decyzja w tej kwestii należy jednak do organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu), który ustala krąg stron postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Osoba uznana za stronę postępowania ma możliwość zapoznania się z aktami sprawy, czyli może przejrzeć w urzędzie projekt budowlany złożony przez sąsiada, i może złożyć swoje uwagi do nich. Będzie też otrzymywać z urzędu pisma o wszczęciu postępowania i wydaniu decyzji.

Sprawdź: Kiedy twój dom jest w obszarze oddziaływania innego obiektu

Ile czasu na odwołanie się od pozwolenia na budowę?

Załóżmy, że jesteś stroną w postępowaniu o zgodę na budowę sąsiada. Wówczas po wydaniu decyzji o pozwolenie na budowę, otrzymasz odpis decyzji. Zostaniesz też poinformowany o możliwości wniesienia odwołania.

Masz na to 14 dni kalendarzowych od momentu doręczenia decyzji.

Gdzie się odwołać i ile się czeka?

Odwołanie wnosi się do organu wyższego stopnia (wojewoda) za pośrednictwem tego organu, który wydał decyzję. Organ wówczas ma 7 dni na przekazanie odwołania do organu wyższej instancji. Organ wyższej instancji z kolei ma miesiąc na rozpatrzenie sprawy.

Jak argumentować odwołanie od pozwolenia na budowę

Przepisy nie przewidują dla odwołania od pozwolenia na budowę skomplikowanej formuły. Niemniej jednak aby odniosło pożądany przez nas skutek, należy wytknąć niewłaściwe ustalenia faktyczne czy prawne organu pierwszej instancji, powodujące błędy w rozstrzygnięciu, wskazać na naruszenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego np. poprzez nieprzyznanie statusu strony etc.

Po wniesieniu odwołania przez którąkolwiek ze stron decyzja o pozwoleniu na budowę nie może być wykonywana (póki nie jest ostateczna). Organ II instancji może utrzymać w mocy zaskarżoną przez nas decyzję, uchylić w całości lub częściowo i orzekając co do istoty sprawy, jak również może przekazać sprawę do ponownego rozpoznania.

Co, gdy odwołanie nie przyniesie efektu?

W momencie gdy organ II instancji utrzyma w mocy zaskarżoną decyzję, staje się ona ostateczna. Wówczas zaskarżona przez ciebie inwestycja sąsiada, co do zasady, może być kontynuowana – już na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

W sytuacji gdy orzeczenie organu II instancji w dalszym ciągu cię nie satysfakcjonuje, możesz złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

Termin na złożenie skargi do WSA wynosi 30 dni od dnia doręczenia decyzji organu II instancji.

Warto wskazać, że zasadniczo złożenie skargi do WSA nie powoduje wstrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę. Możesz jednak wraz ze skargą złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę wydaną dla sąsiada (art. 61 Ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Organ może wstrzymać wykonanie decyzji z urzędu lub właśnie na nasz wniosek.

Skarga do WSA jest pismem dla którego ustawodawca przewiduje szereg wymagań. Powinna czynić zadość treści pisma procesowego i ponadto zawierać wymagania o których mowa w art. 57 Ustawy pppsa.) Należy także pamiętać o stosownych opłatach w postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Ostatnia deska ratunku - skarga kasacyjna

Od orzeczenia wydanego przez WSA przysługuje Ci jeszcze jedna instytucja, mianowicie skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Z racji jej skomplikowania, wymagane jest jej sporządzenie i podpisanie przez fachowego pełnomocnika (adwokata lub radcy prawnego).

Termin na złożenie skargi kasacyjnej wynosi 30 dni od dnia doręczenia odpisu orzeczenia wraz z uzasadnieniem.

Radzi ekspert

Martyna Sługocka

doktor nauk prawnych, ekspert prawa budowlanego

Co zrobić, jeśli nie uznano cię za stronę postępowania

Nikt nie może zabronić osobie nieuznanej za stronę wniesienia odwołania od decyzji udzielającej pozwolenia na budowę na sąsiedniej działce. Jeżeli takie pismo zostanie wniesione, to organ drugiej instancji, czyli wojewoda, najpierw sprawdzi, czy osoba skarżąca decyzję jest stroną postępowania. Wojewoda dokonuje tej oceny samodzielnie, czyli sam ponownie określa obszar oddziaływania inwestycji.

Jeśli uzna, że odwołujący się rzeczywiście nie jest stroną, to wyda decyzję o umorzeniu postępowania odwoławczego.

Gdy jednak z analizy dokonanej przez wojewodę wyniknie, że nieruchomość skarżącego znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji sąsiada, to rozpatrzy wniesione odwołanie merytorycznie. Warunkiem jest jednak, aby odwołanie zostało wniesione w terminie przewidzianym dla innych stron postępowania (tych, które brały w nim czynny udział). Przykładowo, jeśli pierwsza osoba będąca stroną postępowania odebrała decyzję 1 lipca, a ostatnia - 9 lipca, to termin do wniesienia odwołania dla osoby nieuznanej za stronę biegnie od 2 do 23 lipca.

Jeżeli termin na złożenie odwołania już minął, osoba, która nie została uznana za stronę postępowania, może próbować złożyć wniosek o wznowienie postępowania zakończonego udzieleniem ostatecznego pozwolenia na budowę. Zgodnie bowiem z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Na złożenie takiego wniosku ma miesiąc od dnia, w którym dowiedziała się o decyzji. Przy czym zwrot „dowiedziała się” należy rozumieć jako powzięcie jakiejkolwiek informacji, że decyzja została wydana, a nie poznanie jej dokładnego numeru, daty czy treści.

Właściwy w sprawie wznowienia postępowania jest ten organ, który wydał w sprawie decyzję w ostatniej instancji. Jeśli zatem wojewoda w wyniku rozpatrzenia odwołania utrzyma w mocy decyzję starosty o pozwoleniu na budowę, to również wojewoda będzie organem właściwym do rozpatrzenia wniosku o wznowienie postępowania. Jeżeli jednak od decyzji starosty nie wniesiono odwołania, to właściwym organem do wznowienia postępowania będzie starosta.

Organ rozpatrujący wniosek o wznowienie postępowania najpierw - jak powszechnie się przyjmuje w orzecznictwie - je wznawia, a dopiero potem sprawdza, czy dana osoba rzeczywiście powinna być stroną postępowania. Co ważne, już w momencie wznowienia postępowania otrzymuje ona dostęp do wszystkich akt postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, w tym także do projektu budowlanego.

Jeżeli w toku wznowionego postępowania okaże się, że osoba wnioskująca o wznowienie nie jest stroną, to zapadnie decyzja odmawiająca uchylenia pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę nie zostanie uchylone także wtedy, gdy organ prowadzący postępowanie uzna, że co prawda posiada ona przymiot strony, lecz inwestycja jest zgodna z przepisami. Co ważne, samo wznowienie postępowania nie wstrzymuje wykonania pozwolenia na budowę i nie uniemożliwia prowadzenia robót budowlanych.

Można jednak złożyć wraz z wnioskiem o wznowienie postępowania lub już w toku wznowionego postępowania wniosek o wstrzymanie wykonania pozwolenia na budowę. Organ podejmie taką decyzję tylko wówczas, gdy okoliczności sprawy wskazują na prawdopodobieństwo uchylenia decyzji w wyniku wznowienia postępowania.