Spłata kredytu hipotecznego: raty równe czy malejące?
Wybierając raty malejące, zapłacisz znacznie mniej odsetek niż w przypadku rat równych. Ponadto z czasem raty kredytu stają się coraz niższe. Dlaczego zatem tak wielu kredytobiorców wybiera raty równe? Ponieważ to, jak wygląda spłata kredytu hipotecznego, zależy głównie od zdolności kredytowej. Na raty malejące po prostu nie wszystkich stać.
Raty równe
Raty równe polegają na rozłożeniu pożyczonej kwoty i należnych odsetek równomiernie na cały okres spłaty. Odsetki naliczane są zawsze od kwoty kapitału pozostałej do spłaty, co powoduje, że na początku stanowią znaczącą część każdej raty kredytu.
Przykładowo, pożyczając 350 tys. zł na 25 lat, będziemy spłacać miesięcznie 2255 zł (zakładając niezmienne oprocentowanie na poziomie 6%). W pierwszej racie zapłacimy 1750 zł odsetek i jednocześnie spłacimy tylko 505 zł zadłużenia. Z czasem udział spłacanego kapitału wzrośnie, a odsetek – zmaleje (w ostatniej 300. racie będzie to odpowiednio 2244 i 11 zł).
Jeśli kredyt hipoteczny jest oprocentowany stopą zmienną – a tak jest prawie zawsze – to oczywiście wysokość miesięcznych rat będzie się zmieniała wraz ze zmianami stóp.
W miesięczniku Murator 8/2011 znajdziesz odpowiedzi na pytania:
- Jak spłacać kredyt w walucie obcej
- Czy nadpłacać kredyt?
- Jak spłacać "Rodzinę na swoim"?
- Na ile lat sie zadłużyć?
Raty malejące
Raty malejące polegają na rozłożeniu kapitału na równe miesięczne raty i dopisywaniu do nich co miesiąc odsetek liczonych od aktualnej kwoty kredytu (według stopy oprocentowania obowiązującej w danym banku i w danym dniu).
Dla naszego przykładowego kredytu w wysokości 350 tys. w pierwszej racie malejącej – w wysokości 2917 zł – znajdzie się 1750 zł odsetek i 1167 zł kapitału. Ostatnia rata wyniesie już tylko 1172 zł, w tym 5 zł odsetek.
Jaka jest różnica w spłacie rat równych i malejących?
Jeśli zsumujemy odsetki z całego okresu spłaty kredytu, okazuje się, że wybierając system rat równych zapłacimy ich znacznie więcej niż spłacając kredyt w ratach malejących.
Dla kredytu w wysokości 350 tys. zł spłacanego 25 lat – zakładając niezmienne oprocentowanie na poziomie 6% – różnica wyniesie aż 63 141 zł (326 516 zł – 263 375 zł). Kredyt z równą ratą okaże się jeszcze droższy dla osób, które zadłużą się na 100% wartości nieruchomości. Banki wymagają wówczas ubezpieczenia brakującego wkładu, czyli zwykle 20% wartości kredytu.
Nie wszystkich stać na raty malejące
Dlaczego większość kredytobiorców wybiera raty równe? Powodem jest zdolność kredytowa, która przy ratach równych jest większa. Raty równe są bowiem w początkowej fazie spłacania zawsze niższe od rat malejących. Oznacza to, że jeśli kredytobiorca może przeznaczyć na spłatę kredytu przykładowo 2255 zł miesięcznie, to w systemie równych rat stać go na pożyczkę w wysokości 350 tys. zł, a w systemie rat malejących – tylko na 270 tys. zł (zakładając 25 lat okresu spłaty).
Jeżeli ktoś nie ma problemu ze zdolnością kredytową, korzystniejsze dla niego wydają się raty malejące. Po pierwsze, zapłaci znacznie mniej odsetek, po drugie – z czasem obciążenie jego budżetu domowego będzie coraz niższe, co może mieć znaczenie w razie pogorszenia sytuacji finansowej.
