Nie każdy właściciel domu musi zamawiać ten dokument. Przepisy przewidują wyjątki - świadectwo energetyczne domu

Co to jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej określa obliczeniowe zapotrzebowanie budynku na energię potrzebną m.in. do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody i chłodzenia. Dzięki temu kupujący lub najemca może ocenić energochłonność nieruchomości.

Nie jest to prognoza rachunków. Wydatki zależą również od pogody, liczby mieszkańców i sposobu użytkowania domu. Dokument umożliwia natomiast porównanie budynków według wspólnej metodologii.

• Czytaj też: Nie musisz od razu wyrzucać sprawnego kotła. Eksperci wskazują, jak modernizować ogrzewanie w domu

Kiedy właściciel domu nie potrzebuje świadectwa?

Ministerstwo właściwe do spraw budownictwa wyjaśnia wprost: świadectwo nie jest wymagane, gdy istniejący budynek wykorzystujemy na własny użytek i nie zamierzamy go sprzedawać ani wynajmować.

Nie ma również obowiązku odnawiania świadectwa co 10 lat, jeśli dom nadal służy wyłącznie właścicielowi i dokumentu nie trzeba nikomu przekazywać.

Świadectwo energetyczne przy sprzedaży domu

Przy sprzedaży domu właściciel musi przekazać świadectwo nabywcy podczas sporządzania aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje przekazanie dokumentu. Jeśli sprzedający tego obowiązku nie wykona, zostanie pouczony o karze grzywny.

Kupujący nie może zrzec się prawa do świadectwa. Nie pomoże więc zapis w umowie, że rezygnuje z dokumentu. Ustawa nie określa jednej automatycznej kwoty grzywny; sprawy są rozpatrywane według przepisów o wykroczeniach.

• Polecamy też: 15, 20 czy 25 cm styropianu? Gdzie kończą się oszczędności, a zaczyna przepłacanie

Czy świadectwo jest potrzebne przy wynajmie?

Obowiązek dotyczy również wynajmu. Przy zawarciu umowy właściciel przekazuje najemcy kopię świadectwa papierowego albo wydruk dokumentu otrzymanego elektronicznie. Najemca, podobnie jak kupujący, nie może zrzec się prawa do jego otrzymania.

Przy najmie całego domu świadectwo dotyczy budynku, a przy najmie części przeznaczonej do odrębnego użytkowania – tej części.

Nowy dom i zakończenie budowy a świadectwo energetyczne

Inwestor zasadniczo dołącza kopię lub wydruk świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Obowiązek ten obowiązuje od 28 kwietnia 2023 roku.

Wyjątek dotyczy wolno stojących, najwyżej dwukondygnacyjnych domów do 70 m² powierzchni zabudowy, wznoszonych w szczególnym trybie na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie jest to zwolnienie każdego domu do 70 m²; budynek musi spełniać warunki z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego.

Jakie budynki są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego?

Zwolnione są m.in. budynki chronione przepisami o zabytkach, miejsca kultu, określone budynki przemysłowe i gospodarcze, budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania najwyżej cztery miesiące w roku oraz wolno stojące budynki poniżej 50 m² powierzchni użytkowej.

Nie należy mylić dwóch ostatnich progów. Ustawowe zwolnienie dotyczy wolno stojącego budynku poniżej 50 m² powierzchni użytkowej. Wyjątek dla domu do 70 m² odnosi się natomiast do powierzchni zabudowy, konkretnego trybu budowy i własnych potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku domu letniskowego nie wystarczy dowolna deklaracja właściciela, że przebywa w nim tylko latem. Przepis odnosi się do budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż cztery miesiące w roku. Znaczenie ma zatem przeznaczenie konkretnego obiektu.

• Sprawdź też: Ocieplasz poddasze wełną? Fachowcy liczą nawet 100 zł za m². Sprawdź stawki na 2026 rok

Jak długo świadectwo energetyczne jest ważne?

Świadectwo jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak stracić ważność wcześniej, jeśli w domu wykonano prace budowlano-instalacyjne zmieniające jego charakterystykę energetyczną. Ministerstwo wymienia jako przykłady docieplenie budynku, wymianę okien i zmianę źródła ciepła.

Przed sprzedażą lub wynajęciem nieruchomości należy więc sprawdzić nie tylko datę dokumentu, lecz także zakres późniejszych modernizacji.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne?

Świadectwo sporządza osoba wpisana do wykazu w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Jej uprawnienia można sprawdzić online.

Prawidłowy dokument powstaje w systemie teleinformatycznym rejestru i otrzymuje indywidualny numer. Może zostać przekazany w postaci papierowej z podpisem osoby uprawnionej albo elektronicznej, opatrzonej odpowiednim podpisem elektronicznym. Zwykły, niepodpisany plik sporządzony poza rejestrem nie spełnia tych wymagań.

Nie każdy właściciel musi zamawiać ten dokument

Najprostsza zasada brzmi - jeśli tylko mieszkasz w istniejącym domu na własny użytek, świadectwo zazwyczaj nie jest potrzebne. Jeżeli zamierzasz go sprzedać, wynająć albo właśnie kończysz budowę, musisz sprawdzić obowiązek i ewentualne ustawowe zwolnienie.

Podstawą prawną są ustawa o charakterystyce energetycznej budynków oraz art. 57 Prawa budowlanego. Oficjalne objaśnienia dotyczące świadectw i dostęp do rejestru osób uprawnionych znajdują się w serwisie gov.pl.