Półtora roku to dużo, ale w polskich warunkach przeciętnie dom stawia się kilka lat, więc co się stanie jeśli inwestor nie zdąży? Co to oznacza dla osób kupujących działkę, wybierających projekt domu lub przygotowujących wniosek o pozwolenie na budowę? Czy po marcu 2028 r. trzeba będzie zmieniać projekt?
Najważniejsze - brak nowych warunków technicznych nie oznacza konieczności wstrzymywania budowy domu. Ustawodawca umożliwił korzystanie z dotychczasowych wymagań, ale konieczne jest świadome dokonanie wyboru i dopełnienie formalności.
Czy stare przepisy nadal można stosować?
20 września 2026 r. miały zacząć obowiązywać nowe warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Miały zastąpić rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., wielokrotnie nowelizowane i dostosowywane do zmieniających się wymagań budownictwa.
Nowych przepisów jednak nie ogłoszono, a dotychczasowe rozporządzenie utraciło moc 20 września 2026 r. W tej sytuacji ustawodawca wprowadził zabezpieczenie przed paraliżem inwestycji budowlanych.
Ustawą z 31 lipca 2026 r. (Dz.U. z 2026 r. poz. 1161) dodano do Prawa budowlanego przepisy epizodyczne – art. 102a, 102b i 102c. Pozwalają one przez 18 miesięcy, licząc od 20 września 2026 r., stosować dotychczasowe wymagania techniczne w określonych sytuacjach. Okres ten kończy się 20 marca 2028 r.
Nie jest to automatyczne przedłużenie obowiązywania starego rozporządzenia. Możliwość korzystania z jego przepisów zależy bowiem od rodzaju inwestycji i spełnienia warunków określonych w ustawie.
Dotyczy to również standardu nazywanego WT 2021. Nie jest to osobne rozporządzenie z 2021 r., lecz określenie wymagań, które zaczęły obowiązywać od 1 stycznia 2021 r. Regulują one m.in. usytuowanie budynków na działce, ich konstrukcję, bezpieczeństwo pożarowe, izolacyjność cieplną przegród, energooszczędność, wentylację i instalacje. Korzystając z dotychczasowych warunków technicznych, trzeba stosować rozporządzenie w brzmieniu obowiązującym do 19 września 2026 r., z uwzględnieniem zmian wprowadzonych po 2021 rOświadczenie inwestora - furtka do starych przepisów
Najważniejszy dla osób planujących budowę domu jest art. 102a Prawa budowlanego. Pozwala on przygotować projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany zgodnie z dotychczasowymi warunkami technicznymi, pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia.
Dokument składa inwestor, czyli osoba lub podmiot realizujący zamierzenie budowlane. Projektant może pomóc w jego przygotowaniu, ale decyzja o wyborze przepisów należy do inwestora.
Oświadczenie należy przekazać organowi administracji architektoniczno-budowlanej prowadzącemu sprawę, czyli najczęściej starostwu powiatowemu lub urzędowi miasta na prawach powiatu. Najbezpieczniej dołączyć je od razu do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy.
Ustawa nie wprowadza urzędowego formularza. Polska Izba Inżynierów Budownictwa (PIIB) przygotowała jednak wzór pomocniczy, dostępny na stronie piib.org.pl.
Oświadczenie powinno zawierać:
- dane inwestora – imię, nazwisko i adres albo nazwę i siedzibę podmiotu;
- oznaczenie inwestycji, jej lokalizację oraz dane działki;
- podstawę prawną – art. 102a ust. 1 Prawa budowlanego;
- oświadczenie o stosowaniu przepisów wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego, obowiązujących do 19 września 2026 r.;
- datę i podpis inwestora lub uprawnionego pełnomocnika.
Zgodnie z instrukcją PIIB oświadczenie można złożyć do 20 marca 2028 r. Jego złożenie nie wymaga osobnej decyzji zatwierdzającej.
Czy stare przepisy tylko do projektów, czy też do późniejszej budowy?
Wybór dotychczasowych warunków technicznych ma szersze konsekwencje niż samo przygotowanie dokumentacji do pozwolenia na budowę.
Art. 102a ust. 2 przewiduje, że również projekt techniczny sporządza się według tych samych przepisów. Natomiast ust. 4 nakazuje ich stosowanie do decyzji administracyjnych dotyczących całego zamierzenia budowlanego, w tym późniejszej zmiany pozwolenia na budowę.
Według interpretacji PIIB wybór dokonany w okresie przejściowym powinien zachować skuteczność także po 20 marca 2028 r. Przepis nie zawiera bowiem ograniczenia czasowego odnoszącego się do późniejszych decyzji dotyczących tej samej inwestycji.
Nie oznacza to, że dom trzeba ukończyć do marca 2028 r. Przykładowo inwestor, który w 2027 r. uzyska pozwolenie na podstawie projektu opracowanego według starych WT i prawidłowo złoży oświadczenie, może realizować budowę w latach 2028–2030 bez konieczności automatycznego dostosowywania zatwierdzonego projektu do nowych warunków technicznych.
Trzeba jednak pamiętać, że jest to interpretacja przepisów przedstawiona przez PIIB, a nie wiążąca wykładnia prawa. Oświadczenie nie zwalnia też inwestycji z innych obowiązujących regulacji.
Zakup działki, wybór projektu - na co uważać?
Wybór warunków technicznych ma znaczenie na etapie projektowania i postępowania administracyjnego, a nie przy zakupie gruntu.
Przed zakupem należy przede wszystkim sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub możliwość uzyskania warunków zabudowy, a także legalny dojazd i dostęp do mediów. Trzeba również ustalić, jaki dom rzeczywiście zmieści się na działce.
Ma to szczególne znaczenie w przypadku wąskich i nieregularnych parceli, gdzie o możliwości zabudowy decydują m.in. odległości od granic, sąsiednich obiektów i wymagania przeciwpożarowe.
Osoby planujące rozpoczęcie inwestycji w 2028 r. lub później powinny brać pod uwagę możliwość wejścia w życie nowych WT. Nie należy opierać decyzji o zakupie działki wyłącznie na korzystnych rozwiązaniach zapisanych w projekcie rozporządzenia, ponieważ jego ostateczna treść może się zmienić.
Jeżeli inwestor ma już działkę i projekt domu przygotowany według dotychczasowych wymagań, powinien skonsultować z architektem zastosowanie art. 102a i dołączyć oświadczenie do dokumentacji składanej w urzędzie.
Dotyczy to również projektów gotowych z katalogu - zakup projektu nie oznacza możliwości budowy. Projekt gotowy musi zostać dostosowany do konkretnej działki i sprawdzony pod względem zgodności z przepisami.
Ważna jest także spójność dokumentacji. Projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny powinny opierać się na jednolicie wybranych warunkach technicznych.
Wniosek złożony, ale pozwolenia jeszcze nie ma. Co zrobić?
Szczególna sytuacja dotyczy inwestorów, którzy złożyli wniosek o pozwolenie na budowę przed 20 września 2026 r., lecz nie otrzymali jeszcze decyzji.
Ustawa nie zawiera jednoznacznego przepisu przejściowego dla takich postępowań. PIIB zaleca jednak złożenie oświadczenia również w sprawach już rozpoczętych, jeżeli projekt przygotowano według dotychczasowych WT.
Najlepiej zrobić to przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadku zgłoszenia – przed upływem terminu na wniesienie sprzeciwu przez organ. Izba podkreśla, że możliwość ta wynika z interpretacji przepisów, a nie z ich wyraźnego brzmienia.
Dlatego w sprawach będących już w toku należy uzgodnić postępowanie z projektantem i właściwym urzędem.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy pozwolenie na budowę stało się ostateczne lub zgłoszenie było już skuteczne przed zmianą przepisów. Samo wygaśnięcie starego rozporządzenia nie powoduje konieczności ponownego zatwierdzania projektu.
Rozpoczętą budowę można co do zasady kontynuować na podstawie zatwierdzonej dokumentacji. Znaczenie mogą mieć natomiast późniejsze istotne zmiany projektu, szczególnie wymagające zmiany pozwolenia na budowę.
Co jeśli inwestor nie złoży oświadczenia?
Złożenie oświadczenia jest prawem, a nie bezwzględnym obowiązkiem inwestora. Jego brak oznacza jednak, że dotychczasowe rozporządzenie nie staje się wiążącą podstawą oceny projektu na zasadach przewidzianych w art. 102a.
Nie oznacza to możliwości dowolnego projektowania. Nadal obowiązują wymagania Prawa budowlanego, inne właściwe przepisy i zasady wiedzy technicznej, w tym dotyczące bezpieczeństwa konstrukcji, ochrony przeciwpożarowej oraz zdrowia użytkowników.
PIIB zwraca uwagę, że projektowanie bez skorzystania z przepisów epizodycznych może prowadzić do niejednolitej praktyki urzędów i sporów interpretacyjnych. Dlatego rekomenduje składanie oświadczeń w sprawach objętych art. 102a.
Nie zawsze jednak są one potrzebne.
Art. 102b pozwala stosować dotychczasowe WT bez oświadczenia przy budowie niewymagającej pozwolenia ani zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 2 oraz robotach niewymagających zgłoszenia wskazanych w art. 29 ust. 4. Odrębny art. 102c dotyczy utrzymywania i użytkowania budynków mieszkalnych.
Najważniejsze pułapki formalne – o czym pamiętać?
Przepisy przejściowe pozwalają kontynuować inwestycje, ale nie rozwiązują wszystkich problemów prawnych.
Przede wszystkim oświadczenie dotyczy warunków technicznych dla budynków i związanych z nimi urządzeń budowlanych. Nie obejmuje automatycznie odrębnych rozporządzeń dotyczących innych obiektów, np. sieci gazowych.
Wątpliwości dotyczą także niektórych robót wymagających zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 3 oraz zmiany sposobu użytkowania budynku. PIIB zaleca dołączanie oświadczenia również w części takich spraw, ale zastrzega, że nie gwarantuje to uznania dotychczasowych WT przez urząd.
Ważne jest także to, że ustawa nie przewiduje procedury cofnięcia ani zmiany raz złożonego oświadczenia. Wybór przepisów powinno się dokładnie omówić z projektantem. PIIB rekomenduje również przekazanie kopii dokumentu wszystkim projektantom oraz dołączanie jej do późniejszych wniosków dotyczących tej samej inwestycji.
Przy inwestycjach podzielonych na etapy objęte osobnymi postępowaniami Izba zaleca składanie oświadczenia do każdego wniosku lub zgłoszenia.
Nie należy też mylić końca okresu przejściowego z datą wejścia w życie nowych WT. Nowe rozporządzenie może zostać ogłoszone wcześniej, a jego ostateczne przepisy przejściowe będą wymagały odrębnej analizy.
