„Z pamiętnika inwestora”, czyli historia budowy domu

2020-04-21 15:04 Piotr Baran
Z pamiętnika inwestora
Autor: Piotr Baran Ta budowa była szkołą życia dla inwestora. Mimo wielu problemów udało się osiagnąć stan suurowy zamknięty. dalej musi być już tylko lepiej

Jan jest dziennikarzem i pisarzem. Od ponad roku – także budowlańcem. Z konieczności. I z pasji, takiej, która gotuje krew w żyłach. Grono jego znajomych z uwagą śledzi cykl „Z pamiętnika inwestora”, czyli publikowane na Facebooku zapiski z budowy domu rodzinnego w Milanówku.

Pamiętnik inwestora zaczął prowadzić, żeby wyrzucić z siebie złość i frustrację. I tnie do żywego. Choć zaczęło się w miarę niewinnie. Klasycznie, bo któż nie narzekał na biurokrację i papierologię.

Potyczki w urzędzie

Zaczął 20 października 2017 r., gdy po 13 miesiącach zdobywania kolejnych kwitów i czekania na decyzje urzędników oraz kolejnych trzech spędzonych na współpracy z architektem w końcu udało mu się złożyć wniosek o pozwolenie na budowę domu. Wspomina, że kiedy zaczynał tę procedurę, zakładał, że po 16 miesiącach będzie już na etapie wykańczania domu.

- O warunki zabudowy trzeba było występować dwa razy, bo z początku urzędnicy przyznali mi takie, że bardziej wychodziła ziemianka niż dom – mówi. Chciał mieć dwie wysokie kondygnacje i płaski dach. Za pierwszym razem dostał warunki na ścianę frontową o wysokości maksymalnej 4,6 m i dach dwuspadowy. Tak to mu wytłumaczono: wylicza się średnią z 40 okolicznych budynków i sprawdza w katalogu z projektami, czy da się zbudować dom o takich parametrach. Jeśli znajdzie się odpowiedni projekt – warunki są OK. A że sąsiednie budynki są bardzo niskie…
Wtedy złożył drugi raz wiosek o warunki zabudowy, licząc na zmianę przynajmniej w zakresie geometrii dachu. Otrzymał odmowę z wyjaśnieniem, że ta sama osoba nie może składać ponownie wniosku, skoro już warunki zabudowy otrzymała. Odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wygrał. W efekcie ściana frontowa może mieć do 8 m wysokości. I ma ten płaski dach.

Przeczytaj też: Z czego dach płaski: wybieramy pokrycie na dachy płaskie >>>

Naiwna wiara, że udało się kupić materiały

10 sierpnia 2018 r. Jan pochwalił się znajomym, że cztery dni negocjował z hurtownikiem cenę kilkunastu palet pustaków ceramicznych. 500 m2 Porothermu. Ten zapewniał, że sprzeda mu je od ręki i przebije cenę konkurencji. Firmę znalazł na OLX. Zamówił. Zakontraktował też kierownika budowy (który w szczytowym okresie dzwonił do niego minimum trzy razy dziennie, żeby przedyskutować kolejne kwestie, zadać milion pytań i zmusić do przemyślenia czegoś, co wydawało się, że będzie do przemyślenia za rok). Wydawało się, że budowa pójdzie jak z płatka.

Budowa bez wody

Jan z gospodarską energią wziął się do dzieła. Na posesji jest studnia, tyle że prawie bez wody, bo lustro znajduje około 20 cm nad dnem. Kupił w ogrodniczym linę i postanowił sam pogłębić studnię. Zrezygnował. Znajomy go przestrzegł: „Uważaj z tą studnią. Minimalnym bezpiecznym dla człowieka stężeniem tlenu w powietrzu jest 19,5%. Pierwsze symptomy niedotlenienia pojawiają się już przy poziomie tlenu obniżonym do 17%”.

Zakładał, że ze studni weźmie wodę do polewania fundamentów. Specjalista zrobił dwa odwierty po 25 metrów. Nic. Jan wezwał geofizyka, który uznał, że wody głębinowej nie ma do 30 m. Dostrzega tylko podskórną. Trudno, studnia i tak powstanie. Nawet dwie. Kopane w glinie – z zadaniem magazynowania wody z dachu, do podlewania ogrodu.

Budowa własnego ujęcia wody: jaką studnię wybrać? Jak wybudować ją bez błędów? >>>

Fundamenty trzeba jednak polewać, więc Jan został woziwodą. - Stałem się posiadaczem 220-litrowej beczki (5 galonów). Kiedy płaciłem za nią, sprzedawca popatrzył na mnie z podziwem. „Ale pan bimbru napędzisz”, rzekł z szacunkiem. Nie wyprowadziłem go z błędu.
Wlewał od 150 do 180 litrów i przenosił to 250 metrów. Przy trzeciej przewiezionej beczce ulitował się sąsiad z przeciwka i udostępnił kran z wodą.

Wkrótce po tym, jak usłyszał od ekipy budowlanej: „będzie pan zadowolony”, otrzymał od wykonawcy MMS-a ze zdjęciem pękniętej ściany fundamentowej. Kierownik budowy nie mógł się tego dnia pojawić. Szybki telefon do architekta i do konstruktora. „Ta ściana nie miała prawa pęknąć! Zwłaszcza bez obciążenia” – usłyszał. Wziął namiar na rzeczoznawcę, a ten orzekł, że to pęknięcie naprężeniowe z powodu nagrzania i że można budować dalej.

Z pamiętnika inwestora
Autor: Archiwum prywatne Schnący beton trzeba polewać wodą w dużej ilości, więc kwestię jej dostawy trzeba rozwiązać przed rozpoczęciem budowy

„Zaczyna mnie pan irytować”

Pora była najwyższa, by upomnieć się o dostawę pustaków. Tych opłaconych kilka tygodni wcześniej (47 tys. zł gotówką). Pierwszy termin - opóźnienie. Drugi, trzeci podobnie. Gdy zaczął monitować hurtownika, otrzymał SMS-a: „Z całym szacunkiem zaczyna mnie pan już irytować”. Jan dotarł więc do producenta. Z korespondencji wynikało, że hurtownik do tej pory nie przelał dystrybutorowi wpłaconych przez niego pieniędzy. Po długich i kuriozalnych negocjacjach hurtownik w końcu opłacił… 18 z 75 zamówionych przez inwestora palet. Jan stracił cierpliwość. Kupił drugi telefon, na kartę, i zaczął wydzwaniać do hurtownika co trzy minuty.

Teraz zastanawia się, gdzie popełnił błąd. Trafił na ewidentną piramidę, w której kolejni klienci finansują zamówienia poprzednich lub gdzie obraca się ich pieniędzmi. A może przedpłatami finansuje się bieżące długi. Tylko czy mógł to przewidzieć? Gdyby jeszcze cena była super okazyjna, wręcz podejrzanie niska. Ale nic takiego. Normalna, rynkowa. Skusił się jednak na obietnice szybkiej dostawy i argument, że ceny rosną bardzo szybko, więc musi się równie szybko decydować.

Po wielu monitach miał na placu budowy 36 palet Porothermu (z zapłaconych 75). I mglistą obietnicę, że pozostałe... kiedyś będą. Docierały: po kilka palet. I to po kolejnych seriach telefonów, e-maili i SMS-ów. W końcu hurtownik sam zadzwonił z pytaniem, ile materiału Jan już odebrał, bo nie może się doliczyć, ile powinno być w magazynie. Po pięciu miesiącach szarpania dotarły wszystkie pustaki. Tu Jan zauważa, że choć o mało się nie pochorował przez tę sytuację, to odzyskał przedpłacony towar. Jednak nie każdy ma tyle samozaparcia co on (żeby dzwonić co trzy minuty, pisać dziesiątki listów – nawet do prokuratury). A nierzetelna firma nadal bryluje w ogłoszeniach na OLX.

Non stop na budowie

W trakcie batalii „cegłowej” trwały inne prace. Jan żartuje, że jesienią 2018 r. doczekał się wyjątkowej pochwały od kierownika budowy: „Widzę, że pan nie lekceważy ostrzeżeń i jest jednym z nielicznych inwestorów, którzy aż tak mocno angażują się w budowę”. A na budowie dzień jak co dzień. Jan wpada rano, żeby wydać sprzęt. - Podjeżdżam i widzę koparkowego, który zasuwa od 7.00 (ten facet to jeden z jasnych punktów budowy), oraz grupę Czeczenów w tenisówkach i płaszczykach. Będzie wesoło, myślę sobie, bo miałem z nimi do czynienia przy okazji pakowania szalunków. Żółw przy nich był istotą wyścigową. Wróciłem do domu, żeby odwieźć żonę do pracy i córkę do przedszkola. Zjadłem śniadanie i postanowiłem zobaczyć, co się dzieje na budowie. Zakładałem, że na placu będzie ktoś, kto pokieruje Czeczeńcami, a ja ogarnę transporty piasku i pojadę robić swoje. Ledwo zdążył się przebrać w ciuchy robocze, a tu dzwoni telefon. Koparkowy: „Pan tu przyjedzie ogarnąć tych ludzi, bo oni nie umieją nawet zagęszczarki odpalić”.
- Fakt, odpalenie silnika Diesla za pomocą rozrusznika na sznurek wymaga trochę pracy i pomyślenia – komentuje Jan. Na placu budowy pojawił się migiem. - Tam mym oczom ukazały się: koparkowy czekający na kolejną dostawę piasku, kilka górek między ścianami fundamentowymi i Czeczeńcy stojący bezradnie w środku tego wszystkiego. Mój mówiony rosyjski ogranicza się do „ja lublju igrac w szach maty”. Na szczęście kilkoma gestami udało się pokazać, jak odpalić zagęszczarkę i nią sterować, a dodatkowo przy użyciu liczebników - ile razy mają nią jeździć tam i z powrotem. Panimali… tzn. pojęli.

Z pamiętnika inwestora
Autor: Archiwum prywatne Stawianie ścian idzie szybko... pod warunkiem, że sprzedawca dostarczy na czas zamówione materiały

Murarze się spisali

W końcu udało się wylać chudziak (warstwa podkładowa betonu wylewana pod fundamenty, jej zadaniem jest stabilizacja podłoża) i tym samym osiągnąć „stan zero”. Rok od złożenia pierwszego wniosku o pozwolenie na budowę i ponad dwa lata od rozpoczęcia procedury uzyskania warunków zabudowy. Postawienie ścian od stanu zero do wysokości pierwszej kondygnacji zajęło dwa tygodnie. Jan, widząc, że robota idzie składnie, zaczął wierzyć, że… najgorsze ma za sobą.
Tydzień później zdecydował się na bardziej pracochłonną metodę wylewania słupów i nadproży - wiadrami. Można było podać beton pompą, ale bał się, że ciśnienie rozsadzi szalunki (cieśle nie dotarli i robili je murarze). Sam też chwycił za wiadra. W sześciu chłopa przewalili pięć metrów betonu w dwie godziny.
Przed świętami Bożego Narodzenia ogarnął wszystko, co potrzebne do wylewania stropu parteru (choć był w niedoczasie, bo zgodnie z pierwotnymi założeniami strop miał już być wylany). „Jeśli pogoda pozwoli, wylejemy strop po Nowym Roku. Właśnie zaczyna się przerwa świąteczna. A potem, po wylaniu betonu, co najmniej trzy tygodnie przerwy, żeby strop nabrał odpowiednich parametrów” – odnotował w pamiętniku z ulgą i optymizmem. Jak się okazało, nie do końca uzasadnionym.

Pęknięcia stropu. Uszkodzenia stropu i naprawa stropu gęstożebrowego lub monolitycznego >>>

Fakap, czyli normalka

3 stycznia 2019. Zostały godziny do wylewania stropu. Jan dzwoni do kierownika budowy z informacją, że cieśle kończą swoją robotę. Kierownik przyjechał. Zaczął chodzić po zbrojeniu.

„– Panie Janku, ale dlaczego ta belka tak wystaje?
- Bo ma być wyższa? - zaryzykowałem odpowiedź. Coś pomarudził i poszedł do auta po projekt.
- Panie Janku, ale ona powinna być na równi ze zbrojeniem! Wiedziałem, że coś mi nie pasuje - krzyknął radośnie.
- Ojej - to był jedyny komentarz, na jaki było mnie stać, bo zbrojarze wyjechali przed Nowym Rokiem.
- Nie można tego tak zostawić, chyba że chce pan skakać do pokoju. Trzeba to ściąć, położyć górę, dołożyć jeszcze ze dwa pręty i związać przecięte strzemiona – zawyrokował kierownik”.
Drobnostka, pomyślał Jan, rozglądając się za kimś, kto to zrobi. Niestety, byli tylko we dwóch. Cieśle właśnie odjechali. W betoniarni nawet się już nie zdziwili, gdy usłyszeli prośbę o opóźnienie przyjazdu pompy i betoniarek o dwie godziny. Do ostatniej chwili trwało podnoszenie zbrojenia, które było za nisko.

Rozpoczęło się wylewanie boków tarasów: najpierw pompa (duże ciężarowe auto) zakopała się przy wjeździe na plac budowy i betoniarka wyciągała ją na ulicę. Potem kierownik budowy odkrył, że zbrojarze wbrew obietnicom nie skończyli pracy, bo brakowało poprzecznych prętów. Za to część pionowych była za wysoka. Trudno, przytnie się diaksem. Ekipa wróciła do lania betonu… Szalunki się rozeszły („pion się złapie, ocieplając, trzeba będzie trochę przyciąć styropian”). Nagle wrzask pompowego: „Leci!”. Pompa w ostrym przechyle, bo jedna z czterech podpór samochodu zapadła się głęboko w grunt.
„Eeee... nie jest źle, koła nie są w górze” - pocieszał pompowy. Złożenie 28-metrowego ramienia zajęło mu kwadrans, musiał robić to powoli, żeby nie przewrócić samochodu.
„– Nie kładzie pan belek pod podpory? - zainteresował się cieśla.
- Złamała mi się niedawno i nowej nie mam - wymamrotał kierowca. Znaleźliśmy belki i podłożyliśmy. Lejemy beton dalej. Kolejny szalunek zaczął się rozchodzić. Decyzja: lejemy beton na ziemię, łopatą do wiadra i delikatnie do szalunku. Jeszcze tylko betoniarka musiała wyciągnąć na ulicę pompę, która ponownie się zakopała i dzień się skończył”.

Inwestor zostaje budowlańcem

- Wtedy podjąłem decyzję, że poza rzeczami, które mnie przerastają, takimi jak wylewanie szlichty, większość zrobię sam. Będzie szybciej, taniej i… bezpieczniej – mówi Jan, który w międzyczasie nauczył się m.in. skręcać stalowe belki, szalować, wylewać beton, ciąć styropian bez użycia noża termicznego. A teraz przymierza się do tego, że sam wykona płyty betonu architektonicznego na ściany. - O tym ostatnim akurat zdecydowały koszty – mówi. Gotowe płyty są bardzo drogie, w sklepie to około 80 zł za jedną. Jeśli się więc kupi samemu stół wibracyjny i formę, za mniej więcej 3 tys. zł, to koszt płyty wyniesie 10-12 zł (przy założeniu odsprzedaży niepotrzebnego już sprzętu).

Z pamiętnika inwestora
Autor: Archiwum prywatne Przed zalaniem stropu kierownik budowy musi sprawdzić, czy zbrojenie wykonano zgodnie z projektem i sztuką budowlaną

Podłączenie wody też nie jest proste

Marzec 2019. Na początku sierpnia ubiegłego roku Jan zlecił specjalistycznej firmie uzyskanie niezbędnych pozwoleń i podłączenie wody oraz kanalizacji. Miało to być zrobione w listopadzie, potem przed świętami… ostatecznie umówili się na 8 rano pewnego marcowego dnia.
Jan ustalił z sąsiadami, żeby przeparkowali samochody, bo roboty spowodują, że nie będzie dojazdu do trzech posesji. O 9.00 wpadł na budowę, a tam pusto.
Telefon do firmy. „Spece byli o 8.00, ale zobaczyli, że grunt podmokły, to zrezygnowali” – usłyszał.
- Owszem grunt podmokły jest, ale 30 metrów dalej. Tam, gdzie mieli kopać, jest względnie sucho, ale nawet nie wbili szpadla, żeby sprawdzić – komentuje Jan. - Szlag mnie trafił. Teraz to już wszyscy sąsiedzi wiedzą, że jestem cholerykiem, bo moją rozmowę z szefem firmy słychać było ze trzy ulice dalej.

Po godzinie spece przyjechali razem z szefem, ale wpięcia do wodociągu nie zrobili, bo nie mieli odpowiedniego sprzętu. W końcu uporali się z podłączeniem wodociągu i woda niby jest, ale… inspektorzy z MPWiK nie odebrali przyłącza. Bo samo wcięcie powinno być zgrzewane, a nie skręcane.

Jak doprowadzić wodę do domu? Budowa przyłącza wodociągowego krok po kroku >>>

Powtórka z lania stropu

Kwiecień 2019. Drugi strop wylany. Oczywiście z przygodami. Znów o mało nie przewróciła się pompa. Zapadło się ramię podpory. Co prawda tym razem operator podporę zastosował, ale ustawił ją na tarasie. Nie wiedział, że jest tam niezbrojona wylewka o grubości jedynie 5 cm, a do tego w podsypce sporo gliny. Ciężar w połączeniu z wibracją silnika zrobił swoje. Podpora wybiła dziurę w wylewce tarasu. Przy okazji pękła ściana fundamentowa tarasu. O ile dziurę udało się załatać resztką betonu, o tyle ścianę trzeba było odkopać, oczyścić szczelinę i zabezpieczyć dodatkową warstwą betonu.
W ten sposób po pół roku i dwóch tygodniach od wytyczenia osi budynku przez geodetę (co można było uznać za oficjalny początek budowy) udało się praktycznie uzyskać stan surowy otwarty (tyle że bez ścian działowych na piętrze i bez izolacji dachu).

Z pamiętnika inwestora
Autor: Archiwum prywatne Nadzór jest konieczny na każdym kroku, żeby nie dochodziło do takich błędów jak oparcie podpory pompy betonu na nieuzbrojonej wylewce tarasu

Ceny usług szaleją, wykonawca nawala

Na budowie pojawił się hydraulik. Za montaż instalacji oraz przygotowanie dwóch szafek do rozdzielaczy ogrzewania podłogowego (styropian i rurki ogrzewania rozkłada osobiście Jan) zażyczył sobie 12 tys. zł – cena bez materiałów. Czas pracy to mniej więcej dwa tygodnie. Jan w tym momencie zdecydował, że kupuje bruzdownicę, młotowiertarkę i sam ułoży elektrykę.

W maju 2019 r. wykonawca przysłał nową ekipę do postawienia ścianek działowych na piętrze. Jan zaczął od… szkolenia dotyczącego murowania w technologii dryfix. Sam nauczył się jej z Youtube’a. Pięć dni później wpadł na budowę skontrolować postępy i zobaczył, że ekipa w nadprożach ścian działowych zamiast klasycznego zbrojenia próbowała po prostu zatopić stalowe pręty. Nie zgodził się na to, bo akurat te drzwi będą często używane i nadproże będzie pracować. Sam skręcił po raz pierwszy w życiu belkę. Nawet strzemiona (prostokąty, na których trzymają się długie pręty) wygiął osobiście – giętarką. Mówi, że przy poprawkach może czasem liczyć na pomoc „lokalnego bezrobotnego” za stawkę nie niższą niż 15 zł za godzinę. Ale też różnie z tym bywa. Ostatnio usłyszał, że najbliższy termin – za dwa tygodnie, bo bezrobotny jest zarobiony.

Zasady montażu ścian działowych o konstrukcji szkieletowej >>>

Polecana firma okienna

W sierpniu nasz bohater uznał, że chyba stawia dom na starym indiańskim cmentarzu i dlatego nad każdym etapem ciąży klątwa. Teraz przyszła kolej na okna.

Z mejla do wykonawcy okien: „Moja cierpliwość i poziom tolerancji dla popełnianych błędów i problemów z komunikacją ze strony firmy, którą Pan reprezentuje, sięgnęły zenitu. Absolutnie nie jestem w stanie zrozumieć, jak, robiąc wymiary okna (i to w dwie osoby!!!), można pomylić się o 7 cm! Ekipa montująca okno wiedziała o problemie od rana i – jak sądzę – został Pan również powiadomiony o tej sprawie. Niestety do obecnej chwili nikt z firmy nie skontaktował się ze mną w tej kwestii. Mimo prób zrozumienia, nie jestem w stanie pojąć, dlaczego w trakcie pomiarów HS-a (okna tarasowego, przesuwnego) „pociągnięto” go od słupa żelbetowego do słupa żelbetowego, w ogóle nie uwzględniając kwestii ocieplenia jednego i drugiego słupa. Nie dało się ich nie zauważyć, trudno było również pominąć to, że oba słupy wychodzą mocnym glifem do przodu (z jednej strony 30 cm, z drugiej 70 cm). Mimo obietnicy, złożonej w trakcie rozmowy telefonicznej, nie przyjechał Pan na plac budowy. Mam wrażenie, że firma po zapłaceniu przez klienta faktury zaliczkowej traci nim jakiekolwiek zainteresowanie”. Po czym wyliczył koszty, które w związku z tym będzie musiał ponieść (rolka folii Aluthermo Quattro kosztuje około 2400 zł, do tego klej, taśma aluminiowa na brzegi folii etc). „Ponadto okazało się, że drzwi tarasowe mają dolną szczelinę (między progiem a futryną/ramą okienną od 4 do 6 cm wolnej przestrzeni). Proszę mi wyjaśnić, po co inwestor płaci za szczelne okna, skoro ma taki most termiczny pod nimi?”.
Pierwsza reakcja wykonawcy: przestał się odzywać i odpowiadać na mejle lub SMS-y. W końcu po kilkunastu próbach kontaktu przyznał, że bierze na siebie poprawki.

Eko okna: czyli co to są okna ekologiczne? Jaki mają wpływ na zużycie energii potrzebnej do ogrzania domu? >>>

Z pamiętnika inwestora: jednak dom stoi

- Rok temu byłem pełen optymizmu, dziś już niemal nie wierzę, że ten koszmar kiedyś się skończy – komentuje Jan obecny stan budowy. Jednak decyzji o budowie domu nie żałuje. Zżyma się i frustruje, ale dom stoi. Bryła jest prawie zamknięta. Idzie ku dobremu. I wylicza już tylko… kilkanaście punktów, które będą dla niego wyzwaniem. Poczynając od wszelkich izolacji dachu, ścian i podłóg, przez montaż drzwi i bramy garażowej, układanie tynków i posadzek, biały montaż w łazienkach do tak skomplikowanych jak montaż klimatyzacji, rekuperacji, pompy ciepła i paneli fotowoltaicznych.

Przeczytaj też:

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE
samosia zozzia
|

witam, Panie Piotrze wspominal Pan o 2 wnioskach o warunki zabudowy, czemu nie mozna bylo odwolac sie od 1 decyzji o warunki zabudowy? mam podobne doswiadczenie, 1sza analiza - maks wysokoac do kalenicy 7m , potzrebowalem 8.5m, odwolanie, zwiekszenie obszaru analizy, nowa mapa i po ok 2 tygodniach 8.5m w warunkach zabudowy, cala zabawa z warunkami zabudowy ok.2.5 miesiecy.
pozdrawiam