Zmiany w projekcie domu: istotne i nieistone. Uwaga na konstrukcyjne pułapki

2020-04-16 8:34 Marek Zdanowski
Promień słońca
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl Dopiero gdy plan wnętrza zostanie wybrany, sprawdzamy, czy podobają się nam bryła i elewacja budynku. Uroda domu powinna ustępować względom praktycznym. Na zdjęciu: projekt domu Murator M75a - Promień słońca - wariant I, arch. Katarzyna Słupeczańska

Przygotowaliśmy vademecum jak wybrać projekt z katalogu i co w nim zmienić. Jakie zmiany są istotne, a jakie nieistotne i co to oznacza. Sprawdziliśmy, jakie zmiany w projekcie inwestorzy robią najczęściej. Dowiedz się, kiedy i co warto zmienić. A kiedy nie.

Tysiące projektów gotowych, ale wybór wcale nie jest łatwy. Łatwe są początki, kiedy zachwycamy się piękną wizualizacją i sprawdzamy, czy plan wnętrza pasuje do naszych wyobrażeń o wygodnym domu. Potem jest trudniej, bo projekt musi się wpasować w parametry działki i wymogi lokalnych przepisów planistycznych. Różne ograniczenia, jak kąt nachylenia dachu, odległość od granic działki, czy brzydki widok, od którego chcemy się odciąć, sprawiają, że coraz wnikliwiej przypatrujemy się wybranym projektom. Analizujemy dokładniej swoje potrzeby i upodobania. Zaczyna się liczenie, ile co kosztuje – dach, balkon, ryzalit, okna tarasowe. Często racjonalne, praktyczne argumenty sprawiają, że decydujemy się na zmiany w projekcie. W czasie budowy jest presja wykonawcy i rodziny, radzących, by coś uprościć albo dodać. I tak brniemy w zmiany, które coraz bardziej oddalają dom od projektu, który wybraliśmy na początku.

projekty gotowe Murator
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl Wybierając projekt, zaczynajmy od spraw praktycznych, czyli planu wnętrza – czy liczba pomieszczeń, ich wielkość i usytuowanie odpowiadają naszym potrzebom. Na zdjęciu: projekt domu Murator M262 - Słuszny wybór, arch. Katarzyna Słupeczańska Link: Sprawdź szczegóły projektu >>>

⇨ Masz pytania? – skorzystaj z bezpłatnej porady architekta Murator Projektyy

Konieczne zmiany w projekcie

Zakup projektu gotowego nie wystarczy, by rozpocząć budowę domu. Trzeba zlecić projektantowi z uprawnieniami adaptację projektu. To etap inwestycji, kiedy projekt domu, jako dzieło twórcy, staje się projektem budowlanym. Konieczne jest usytuowanie domu na konkretnej działce (z uwzględnieniem przepisów dotyczących minimalnych odległości od granic działki i różnych obiektów budowlanych) oraz przystosowanie do warunków gruntowych i klimatycznych. Warstwa nośna, poziom wód gruntowych, głębokość przemarzania, wysokość poziomu zero – to dopiero musi być ustalone, by uaktualnić projekt. Projektant adaptujący projekt bierze pod uwagę linię zabudowy dla danej działki i dopuszczalną powierzchnię zabudowy. Projekt musi być zgodny z wytycznymi planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zapisy w planie określają zwykle geometrię dachu, kąt nachylenia połaci, szerokość elewacji frontowej, maksymalną wysokość kalenicy, kolor pokrycia dachu, a nieraz także kolor i materiał elewacji. Różnych ograniczeń ze strony planu miejscowego oraz wymogów techniczno-budowlanych może być całkiem sporo.

– Projekt gotowy, który spodobał się na etapie przeglądania katalogu, może z tego powodu nie pasować do konkretnej działki i zapisów
planu miejscowego – przestrzega Tomasz Waligórski, architekt specjalizujący się w projektach gotowych. – Jeśli odkryjemy, że  niedopasowań jest dużo, lepiej szukać innego projektu albo zdecydować się na projekt indywidualny. Przykład poważnej zmiany w projekcie? Zwiększenie lub zmniejszenie kąta nachylenia dachu zmienia kubaturę budynku i wymiary drewna konstrukcyjnego – staje się zmianą istotną, ma wpływ na wygląd budynku.

projekty gotowe Murator
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl Duże dodatkowe okna na elewacji to wyzwanie konstrukcyjne, ale także kwestia świadomości inwestorów. Często bywa, że po zakupie okien trzeba dodatkowo zainwestować w żaluzje i zasłony. Na zdjęciu: projekt domu Murator M176 - Nowe możliwości, arch. Ewa Dziewiątkowska Link: Sprawdź szczegóły projektu >>>

Zmiany w projekcie istotne i nieistotne

Żeby nie wchodzić na ścieżkę kolizyjną z urzędem albo nie wstrzymywać budowy, wszystkie zmiany w projekcie najlepiej uzgodnić na etapie adaptacji – przed zgłoszeniem budowy albo złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Później wymagają bowiem pewnych
formalności. Ich zaniedbanie grozi wszczęciem innej procedury: legalizacji samowoli budowlanej przed obliczem nadzoru budowlanego.

W Prawie budowlanym istnieją pojęcia odstępstw istotnych w projekcie budowlanym i nieistotnych. Chodzi tu o zmiany dokonywane już w trakcie budowy, po zatwierdzeniu projektu przez starostę.

Zmiany istotne wymagają sporządzenia projektu zamiennego, a następnie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę (a w wypadku zgłoszenia budowy uzyskania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę). Dopiero wtedy można kontynuować prace budowlane.

Zmiany  nieistotne wymagają naniesienia w projekcie i wpisania do dziennika budowy, bez konieczności przerywania prac. O tym, czy
zmiana jest istotna, czy nie, decyduje projektant, a jego decyzję weryfikuje nadzór budowlany po zakończeniu robót, gdy budynek zostaje zgłoszony do użytkowania.

Do istotnych zaliczają się zmiany w zagospodarowaniu terenu (nie dotyczy to urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury), zmiany parametrów domu, tj. powierzchnia zabudowy, kubatura, wysokość, długość i szerokość budynku (za wyjątkiem zmian wymiarów nieprzekraczających 2%), oraz liczby kondygnacji. Istotną zmianą jest również zmiana sposobu użytkowania choćby części obiektu budowlanego.

Do zmian nieistotnych zalicza się: zrealizowanie częściowe inwestycji, inny niż wskazany w projekcie materiał ścian zewnętrznych i wewnętrznych lub pokrycia dachu, zmiana kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych – jeśli tylko nie zmieni się kubatura budynku. Do zmian nieistotnych zalicza się też odmienny przebieg instalacji oraz nowe miejsce usytuowania źródła ciepła w domu. Nieistotna zmiana to również liczba, rodzaj, wielkość i kształt otworów okiennych oraz liczba drzwi.

Uwaga! 19 września 2020 r. wejdzie w życie nowelizacja Prawa budowlanego, a w niej m.in. pewne zmiany w zakresie zawartości projektu budowlanego oraz odstępstw od projektu i wymaganych w tej sytuacji formalności (np. możliwe będzie ponowne zgłoszenie budowy).

Szukasz projektu domu
Ramka polecamy Projekty Muratora

Autor: Redakcja

Murator Projekty – projekty naprawdę gotowe

Murator Projekty od 20 lat określa jakość projektów gotowych w Polsce. Projekty opracowane przez najlepszych architektów zawierają wszystkie potrzebne dane do adaptacji i prowadzenia budowy: 4 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego ze szczegółowym opisem; projekt instalacji wodno-kanalizacyjnej, c.o., elektrycznej, gazowej; uproszczony ślepy kosztorys – orientacyjne zestawienie materiałów, robocizny i sprzętu z podziałem na etapy budowy; listę zmian, które można wprowadzić w ramach adaptacji projektu. Dokumentacja jest weryfikowana przez niezależnych specjalistów. W wyborze projektu pomagają programy do kolorowania domów w 3D i meblowania domów w 3D. Przez 20 lat z projektów Muratora skorzystało już 190 tys. osób!

Groźne zmiany w projekcie: konstrukcyjne pułapki

Ze zmian dokonywanych w projekcie gotowym mogą wynikać poważne zagrożenia. – Zmiany wizualne psują projekt – tłumaczy Tomasz Waligórski. – Likwidacja lub dodawanie elementów budynku takich jak lukarny, wykusze, ryzality czy kolumny zaburzają delikatną równowagę elewacji zamierzoną przez twórcę projektu. Okap nie tylko chroni ściany domu przed opadami atmosferycznymi, ale też reguluje ilość światła słonecznego wpadającego do wnętrza. Podniesienie ścianki kolankowej powinno być rekompensowane wydłużeniem okapu. Nie bez powodu okna porównuje się do oczu. Dowolne przesunięcia okien, zamurowanie, powiększenie to często makabryczna operacja plastyczna na bryle budynku.

Zagrożenia wynikają też ze zmian konstrukcyjnych w projekcie. – Dom jest przemyślaną konstrukcją – mówi Dariusz Karolak, inżynier konstruktor. – Inwestor często nie zdaje sobie sprawy z konsekwencji swoich decyzji. Zmiany takie jak przekształcenie domu parterowego w dom z poddaszem użytkowym, zmiana wymiarów zewnętrznych budynku czy technologii budowy ścian są ingerencją w konstrukcję budynku. Projektant adaptujący powinien za każdym razem zlecić przeprojektowanie konstrukcji.

Materiały budowlane do budowy ścian mają różne parametry wytrzymałościowe i cieplne oraz wymiary. Może się okazać, że fundament nie pasuje wymiarami do ściany jednowarstwowej, jeśli został zaprojektowany pod ścianę dwuwarstwową. Zmiana stropu żelbetowego monolitycznego na strop prefabrykowany, ze względu na ich różną grubość, może zmieniać wysokość podłogi, a więc bieg schodów nie spasuje się z poddaszem. Obliczeń konstrukcyjnych wymaga podniesienie ścianki kolankowej, na którą działają siły rozpierające dachu.

Zagrożenia konstrukcyjne pojawiają się nawet przy pozornie bezpiecznym przestawieniu ścian działowych. Nie ma problemu, jeśli strop jest żelbetowy monolityczny. Jeżeli ściana jest z materiału ciężkiego, jak cegła czy silikat, strop gęstożebrowy, w którym nie dostosowano rozstawu belek stropowych, może pękać. Z pełnym błogosławieństwem architekta i na własną odpowiedzialność można na takim stropie zmieniać układ jedynie ścian działowych szkieletowych.

Więźba dachowa jest projektowana pod konkretne obciążenie – z marginesem błędu, ale zmiana pokrycia z lekkiej blachodachówki na ciężkie pokrycie z dachówek ceramicznych albo betonowych jest poważnym błędem, groźnym dla konstrukcji dachu i stropu, na którym stoją słupy.

Bardzo ryzykowne jest przesuwanie komina, ponieważ zwykle jest precyzyjnie wpasowany między krokwie i jętki. Przekonstruowanie więźby dachowej jest zadaniem dla konstruktora, a wszelkie półśrodki typu płatew w kominie grożą pożarem. Przesunięty komin tworzy też problem na powierzchni dachu. Gdy komin trafia w kosz dachu, będzie blokować śnieg i liście. Wysokość komina względem kalenicy może się okazać niewystarczająca – dym będzie się dostawać przez okno dachowe do wnętrza.

– Pamiętajcie, że każdy metr kwadratowy trzeba nie tylko wybudować, ale potem również pomalować, wyposażyć i ogrzewać – mówi Marek z Forum Muratora. – Pazerność na metraż przy adaptacji projektu i dokonywania w nim zmian daje się szybko we znaki.

projekty gotowe Murator
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl Taras nie może być za mały. Jeśli na tarasie chcecie jeść i przyjmować gości, 20 m2 powierzchni to nie będzie za dużo. Na zdjęciu: projekt domu Murator EC350 - Poznany, arch. Piotr Kędzierski Link: Sprawdź szczegóły projektu >>>

Piwnica to poważne zadanie dla inżyniera konstruktora: musi zaprojektować fundamentowanie, strop nad piwnicą, schody. Architekt adaptujący i geotechnik powinni sumiennie wykonać swoją pracę na etapie adaptacji, ponieważ jeśli poziom wód gruntowych, nawet okresowo, jest wysoki, piwnica bez izolacji przeciwwodnej będzie zbierać wodę. Inną kwestią, którą warto poważnie rozważyć, analizując za i przeciw, jest wysoki koszt piwnicy – podraża budowę domu co najmniej o 60 tys. zł. Za piwnicą może przemawiać ukształtowanie działki – na działce ze spadkiem taniej i rozsądniej jest choć częściowo podpiwniczyć dom. Trzeba tak wyznaczyć poziom zero, by nie wynieść karykaturalnie budynku ponad teren.

Przeczytaj też:

Kiedy opłaca się budowa domu podpiwniczonego? Jakie są koszty >>>

Dość łatwym zadaniem będzie dobudowanie garażu. Można dokleić go do bryły budynku lub usunąć. – Można założyć, że 90% inwestorów modyfikuje projekt gotowy – podsumowuje Dariusz Karolak. – Nie są więc mentalnie przygotowani, by wybrać projekt powtarzalny. Zbudują dom, który będzie inni niż ten, który – jak sądzą – chcieli budować, wybierając projekt.

Magazyn Murator
Murator 5_2020

Autor: Murator

Więcej na temat adaptacji projektu znajdziesz w majowym wydaniu miesięcznika "Murator". Ponadto w numerze:

> Klimatyzatory do domu i mieszkania: wybieraj najlepsze

> Okna dachowe z przesłonami

> Materiały izolacyjne z włókien drzewnych

> Tradycyjny dach: wzory, kolory i materiały pokryć dachowych

> Ciepły montaż okien

> Mokre na mokre: zaprawy i masy do stosowania na wilgotne podłoże

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE