Zmiany w projekcie domu istotne i nieistotne - uwaga na konstrukcyjne pułapki
Przygotowaliśmy vademecum, jak wybrać projekt z katalogu i co w nim zmienić. Jakie zmiany w projekcie są istotne, a jakie nieistotne i co to oznacza. Sprawdziliśmy, jakie zmiany inwestorzy robią najczęściej. Dowiedz się, kiedy i co warto zmienić. A kiedy nie.
Tysiące projektów gotowych, ale wybór wcale nie jest łatwy. Łatwe są początki, kiedy zachwycamy się piękną wizualizacją i sprawdzamy, czy plan wnętrza pasuje do naszych wyobrażeń o wygodnym domu. Potem jest trudniej, bo projekt musi się wpasować w parametry działki i wymogi lokalnych przepisów planistycznych. Różne ograniczenia, jak kąt nachylenia dachu, odległość od granic działki, czy brzydki widok, od którego chcemy się odciąć, sprawiają, że coraz wnikliwiej przypatrujemy się wybranym projektom. Analizujemy dokładniej swoje potrzeby i upodobania. Zaczyna się liczenie, ile co kosztuje – dach, balkon, ryzalit, okna tarasowe. Często racjonalne, praktyczne argumenty sprawiają, że decydujemy się na zmiany w projekcie. W czasie budowy jest presja wykonawcy i rodziny, radzących, by coś uprościć albo dodać. I tak brniemy w zmiany, które coraz bardziej oddalają dom od projektu, który wybraliśmy na początku.
GALERIA: kliknij w zdjęcie i zobacz projekty gotowe domów jednorodzinnych
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl
Projekt domu Murator C333j - Miarodajny - wariant X, autor arch. Przemysław Biryło. Na niewielkiej powierzchni parteru zmieściły się aż 3 sypialnie i ponad 30 m² salon. Przestrzeń domu powiększa poddasze, które inwestor może dowolnie zaaranżować. Zobacz ten projekt domu
Konieczne zmiany w projekcie
Zakup projektu gotowego nie wystarczy, by rozpocząć budowę domu. Trzeba zlecić projektantowi z uprawnieniami adaptację projektu. To etap inwestycji, kiedy projekt domu, jako dzieło twórcy, staje się projektem budowlanym. Konieczne jest usytuowanie domu na konkretnej działce (z uwzględnieniem przepisów dotyczących minimalnych odległości od granic działki i różnych obiektów budowlanych) oraz przystosowanie do warunków gruntowych i klimatycznych. Warstwa nośna, poziom wód gruntowych, głębokość przemarzania, wysokość poziomu zero – to dopiero musi być ustalone, by uaktualnić projekt. Projektant adaptujący projekt bierze pod uwagę linię zabudowy dla danej działki i dopuszczalną powierzchnię zabudowy. Projekt musi być zgodny z wytycznymi planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zapisy w planie określają zwykle geometrię dachu, kąt nachylenia połaci, szerokość elewacji frontowej, maksymalną wysokość kalenicy, kolor pokrycia dachu, a nieraz także kolor i materiał elewacji. Różnych ograniczeń ze strony planu miejscowego oraz wymogów techniczno-budowlanych może być całkiem sporo.
– Projekt gotowy, który spodobał się na etapie przeglądania katalogu, może z tego powodu nie pasować do konkretnej działki i zapisów planu miejscowego – przestrzega Tomasz Waligórski, architekt specjalizujący się w projektach gotowych. – Jeśli odkryjemy, że niedopasowań jest dużo, lepiej szukać innego projektu albo zdecydować się na projekt indywidualny. Przykład poważnej zmiany w projekcie? Zwiększenie lub zmniejszenie kąta nachylenia dachu zmienia kubaturę budynku i wymiary drewna konstrukcyjnego – staje się zmianą istotną, ma wpływ na wygląd budynku.
Zmiany w projekcie istotne i nieistotne
Żeby nie wchodzić na ścieżkę kolizyjną z urzędem albo nie wstrzymywać budowy, wszystkie zmiany w projekcie najlepiej uzgodnić na etapie adaptacji – przed zgłoszeniem budowy albo złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Później wymagają bowiem pewnych formalności. Ich zaniedbanie grozi wszczęciem innej procedury: legalizacji samowoli budowlanej przed obliczem nadzoru budowlanego.
W Prawie budowlanym istnieją pojęcia odstępstw istotnych w projekcie budowlanym i nieistotnych. Chodzi tu o zmiany dokonywane już w trakcie budowy, po zatwierdzeniu projektu przez starostę.
Zmiany istotne wymagają sporządzenia projektu zamiennego, a następnie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę (jeśli inwestycja jest prowadzona na podstawie pozwolenia na budowę) albo dokonania ponownego zgłoszenia (gdy dom jest budowany na podstawie zgłoszenia). Nowe zgłoszenie nie musi się odnosić do całej inwestycji, a jedynie do zakresu zmiany wynikającej z odstąpienia. Zamiast ponownego zgłoszenia można wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego. Dopiero po załatwieniu tych formalności można kontynuować prace budowlane.
Zmiany nieistotne wymagają naniesienia w projekcie i wpisania do dziennika budowy, bez konieczności przerywania prac. O tym, czy zmiana jest istotna, czy nie, decyduje projektant, a jego decyzję weryfikuje nadzór budowlany po zakończeniu robót, gdy budynek zostaje zgłoszony do użytkowania.
Do istotnych zmian w projekcie zaliczają się m.in.:
- w zagospodarowaniu terenu, które zwiększają obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany (na przykład zmiana usytuowania stanowisk postojowych),
- charakterystycznych parametrów domu, tj. powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%, wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2% oraz liczby kondygnacji,
- sposobu użytkowania choćby części obiektu budowlanego (na przykład zmiana garażu w lokal usługowy),
- naruszające ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
- źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej – ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, energią odnawialną lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym.
Do zmian nieistotnych zalicza się zmiany w projekcie inne niż wskazane wyżej. Mogą to być na przykład: inny niż wskazany w projekcie materiał ścian zewnętrznych i wewnętrznych lub pokrycia dachu, zmiana kąta nachylenia dachu lub układu połaci dachowych, odmienny przebieg instalacji oraz nowe miejsce usytuowania źródła ciepła w domu. Nieistotna zmiana to również liczba, rodzaj, wielkość i kształt otworów okiennych oraz liczba drzwi. Nie jest też istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu (w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany), jeśli dotyczy urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury.
Polecany artykuł:
Groźne zmiany w projekcie: konstrukcyjne pułapki
Ze zmian dokonywanych w projekcie gotowym mogą wynikać poważne zagrożenia. – Zmiany wizualne psują projekt – tłumaczy Tomasz Waligórski. – Likwidacja lub dodawanie elementów budynku takich jak lukarny, wykusze, ryzality czy kolumny zaburzają delikatną równowagę elewacji zamierzoną przez twórcę projektu. Okap nie tylko chroni ściany domu przed opadami atmosferycznymi, ale też reguluje ilość światła słonecznego wpadającego do wnętrza. Podniesienie ścianki kolankowej powinno być rekompensowane wydłużeniem okapu. Nie bez powodu okna porównuje się do oczu. Dowolne przesunięcia okien, zamurowanie, powiększenie to często makabryczna operacja plastyczna na bryle budynku.
Zagrożenia wynikają też ze zmian konstrukcyjnych w projekcie. – Dom jest przemyślaną konstrukcją – mówi Dariusz Karolak, inżynier konstruktor. – Inwestor często nie zdaje sobie sprawy z konsekwencji swoich decyzji. Zmiany takie jak przekształcenie domu parterowego w dom z poddaszem użytkowym, zmiana wymiarów zewnętrznych budynku czy technologii budowy ścian są ingerencją w konstrukcję budynku. Projektant adaptujący powinien za każdym razem zlecić przeprojektowanie konstrukcji.
Materiały budowlane do budowy ścian mają różne parametry wytrzymałościowe i cieplne oraz wymiary. Może się okazać, że fundament nie pasuje wymiarami do ściany jednowarstwowej, jeśli został zaprojektowany pod ścianę dwuwarstwową. Zmiana stropu żelbetowego monolitycznego na strop prefabrykowany, ze względu na ich różną grubość, może zmieniać wysokość podłogi, a więc bieg schodów nie spasuje się z poddaszem. Obliczeń konstrukcyjnych wymaga podniesienie ścianki kolankowej, na którą działają siły rozpierające dachu.
Zagrożenia konstrukcyjne pojawiają się nawet przy pozornie bezpiecznym przestawieniu ścian działowych. Nie ma problemu, jeśli strop jest żelbetowy monolityczny. Jeżeli ściana jest z materiału ciężkiego, jak cegła czy silikat, strop gęstożebrowy, w którym nie dostosowano rozstawu belek stropowych, może pękać. Z pełnym błogosławieństwem architekta i na własną odpowiedzialność można na takim stropie zmieniać układ jedynie ścian działowych szkieletowych.
Więźba dachowa jest projektowana pod konkretne obciążenie – z marginesem błędu, ale zmiana pokrycia z lekkiej blachodachówki na ciężkie pokrycie z dachówek ceramicznych albo betonowych jest poważnym błędem, groźnym dla konstrukcji dachu i stropu, na którym stoją słupy.
Bardzo ryzykowne jest przesuwanie komina, ponieważ zwykle jest precyzyjnie wpasowany między krokwie i jętki. Przekonstruowanie więźby dachowej jest zadaniem dla konstruktora, a wszelkie półśrodki typu płatew w kominie grożą pożarem. Przesunięty komin tworzy też problem na powierzchni dachu. Gdy komin trafia w kosz dachu, będzie blokować śnieg i liście. Wysokość komina względem kalenicy może się okazać niewystarczająca – dym będzie się dostawać przez okno dachowe do wnętrza.
– Pamiętajcie, że każdy metr kwadratowy trzeba nie tylko wybudować, ale potem również pomalować, wyposażyć i ogrzewać – mówi Marek z Forum Muratora. – Pazerność na metraż przy adaptacji projektu i dokonywania w nim zmian daje się szybko we znaki.
Piwnica to poważne zadanie dla inżyniera konstruktora: musi zaprojektować fundamentowanie, strop nad piwnicą, schody. Architekt adaptujący i geotechnik powinni sumiennie wykonać swoją pracę na etapie adaptacji, ponieważ jeśli poziom wód gruntowych, nawet okresowo, jest wysoki, piwnica bez izolacji przeciwwodnej będzie zbierać wodę. Inną kwestią, którą warto poważnie rozważyć, analizując za i przeciw, jest wysoki koszt piwnicy – podraża budowę domu co najmniej o 60 tys. zł. Za piwnicą może przemawiać ukształtowanie działki – na działce ze spadkiem taniej i rozsądniej jest choć częściowo podpiwniczyć dom. Trzeba tak wyznaczyć poziom zero, by nie wynieść karykaturalnie budynku ponad teren.
Przeczytaj też:
Kiedy opłaca się budowa domu podpiwniczonego? Jakie są koszty >>>
Dość łatwym zadaniem będzie dobudowanie garażu. Można dokleić go do bryły budynku lub usunąć. – Można założyć, że 90% inwestorów modyfikuje projekt gotowy – podsumowuje Dariusz Karolak. – Nie są więc mentalnie przygotowani, by wybrać projekt powtarzalny. Zbudują dom, który będzie inni niż ten, który – jak sądzą – chcieli budować, wybierając projekt.
