Dobra umowa o prace projektowe. Co musi zawierać umowa z projektantem domu

2020-03-09 14:06 Iwona Sysik-Oliwa, radca prawny
Projekt domu - C444u
Autor: Kolekcja Muratora, muratorprojekty.pl Projekt domu - C444u - Czterolistna koniczyna - wariant XVIII, arch. Przemysław Biryło

Umowa z projektantem jest konieczna, zarówno gdy zamawiamy projekt indywidualny domu, jak i wtedy gdy kupujemy powtarzalny projekt gotowy i zlecamy jego adaptację do warunków działki. Podpowiadamy, co zapisać w umowie z projektantem i jakie są konsekwencje zawarcia tej umowy.

Zgodnie z Kodeksem Etyki Zawodowej Architektów w umowie o prace projektowe należy określić:

  • cel i zakres prac;
  • podział odpowiedzialności;
  • ograniczenia odpowiedzialności;
  • budżet/koszty realizacji przedsięwzięcia;
  • honoraria lub metody ich wyliczenia;
  • warunki rozwiązania umowy.

Budowa domu jednorodzinnego zawsze – bez względu na to, czy ją zgłaszamy, czy wnioskujemy o pozwolenie - musi być prowadzona na podstawie projektu budowlanego. Może go sporządzić wyłącznie osoba mająca uprawnienia budowlane do projektowania i będąca członkiem właściwej izby samorządu zawodowego (np.  regionalnej izby architektów).

W pracach nad projektem może też brać udział cały zespół (pracownia architektoniczna), którego nie wszyscy członkowie mają uprawnienia budowlane. Wówczas musi być jednak wskazana osoba legitymująca się wymaganymi uprawnieniami, która jako projektant bierze odpowiedzialność za opracowanie projektu lub jego poszczególnych części.

Dom może być zaprojektowany indywidualnie, tak aby odpowiadał potrzebom zamawiającego i był dostosowany do specyficznych wymogów działki, ale można też wybrać projekt gotowy spośród szerokiej oferty katalogowej. Projekt gotowy domu wymaga tak zwanej adaptacji, czyli dostosowania do warunków konkretnej działki. Adaptację projektu może wykonać inny projektant niż autor projektu gotowego. Każdemu z projektantów przysługują wówczas prawa autorskie do jego opracowania.

Co powinna zawierać umowa z projektantem

Umowa z projektantem powinna w sposób jednoznaczny identyfikować strony umowy, czyli projektanta (przyjmującego zamówienie) i inwestora (zamawiającego). Jeśli umowa jest zawierana ze spółką projektową, to w jej treści powinien być wskazany zespół autorski, który będzie opracowywał projekt. Do podstawowych postanowień umowy należy określenie:

  • przedmiotu umowy, czyli jaki obiekt i na jakiej działce ma być zaprojektowany;
  • wynagrodzenia projektanta;
  • zakresu przeniesienia praw autorskich.

Bardzo ważne jest ustalenie w umowie, jakie dodatkowe elementy – oprócz projektu budowlanego wymaganego do uzyskania pozwolenia na budowę - będzie zawierało opracowanie.

Zazwyczaj jest to projekt wykonawczy, gdyż sama część architektoniczno-budowlana projektu może być niewystarczająca do prawidłowej realizacji budowy.

Ponadto kompletny projekt powinien zawierać szczegółowe projekty branżowe, czyli projekty instalacji, w jakie będzie wyposażony budynek (np. elektryczna, wodno-kanalizacyjna, cieplna, gazowa).

Oprócz tego strony mogą ustalić, że do projektu będzie dołączony:

  • kosztorys robót budowlanych, aby zamawiający wiedział, ile będzie go kosztowała budowa i czy realizacja projektu zmieści się w zaplanowanym budżecie (czasem też wynagrodzenie projektanta jest skalkulowane jako pewien procent wartości prac budowlanych);
  • wizualizacje lub makieta budynku;
  • projekt aranżacji wnętrz;
  • zestawienie materiałów.

Jeśli chcemy, aby autor nie wykorzystywał więcej opracowanego dla nas projektu, to trzeba w umowie wpisać takie zastrzeżenie. Wprawdzie projekt indywidualny już z samej nazwy powinien być niepowtarzalny, a więc przygotowany tylko na potrzeby jednej budowy, jednakże autorzy czasami wykorzystują wielokrotnie raz opracowane dzieło (powtarzają formę architektoniczną budynku), jeżeli umowa nie zawierała żadnego ograniczenia ich praw majątkowych do tego projektu.

Przeczytaj też:

Kosztorys inwestorski i ślepy - jak je wykorzystać przed i w trakcie budowy >>>

W umowie z projektantem warto określić termin wykonania zobowiązania oraz gwarancję projektanta (sposób i termin usunięcia ewentualnych braków w dokumentacji).

W umowie z projektantem możemy też zamieścić zapisy dotyczące kar umownych za nieterminowe wykonanie zamówienia. Mogą to być sankcje polegające na stosunkowym obniżeniu wynagrodzenia projektanta albo na zapłacie przez projektanta na rzecz zamawiającego określonej kwoty pieniężnej (skalkulowanej np. jako pewien procent wynagrodzenia projektanta za każdy dzień opóźnienia).

Kolejną sprawą wartą uregulowania w umowie z projektantem domu są zasady ewentualnego rozwiązania umowy. Taka możliwość powinna być przewidziana na wypadek znacznego opóźnienia w wykonaniu projektu, a także przedstawienia przez projektanta koncepcji budynku nieodpowiadającej zgłoszonym wcześniej potrzebom zamawiającego (dom zbyt duży lub zbyt mały, nieodpowiednia liczba pomieszczeń, nieodpowiednia funkcja itp.) i odmowy wykonania poprawek.

Dobrze jest też wiedzieć, że - zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego - jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

W umowie o prace projektowe można też zlecić projektantowi dodatkowe czynności, takie jak:

  • uzyskanie w imieniu i na rzecz inwestora określonych dokumentów (mapy zasadniczej, warunków przyłączenia do sieci);
  • pełnienie nadzoru autorskiego w trakcie budowy;
  • reprezentowanie inwestora w postępowaniach administracyjnych (w sprawie wydania warunków zabudowy lub udzielenia pozwolenia na budowę) lub przy dokonywaniu czynności w urzędach (zamawianie i odbieranie dokumentów).

Wykonanie powyższych czynności może być od razu wpisane do umowy z projektantem lub zlecone w odrębnych umowach.

Dodatkowo do kontaktów z urzędami potrzebne będzie udzielenie projektantowi pełnomocnictwa do działania w imieniu inwestora. Przy składaniu dokumentu pełnomocnictwa w urzędzie trzeba uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 zł.

Umowa o prace projektowe: jak ustalić wynagrodzenie projektanta

Strony mogą w sposób dowolny określić wynagrodzenie projektanta. Może ono być:

  • ryczałtowe, czyli określona jedna kwota za całość prac, lub
  • kosztorysowe, czyli skonstruowane jako zestawienie kosztów poszczególnych etapów prac lub części opracowania.

Jeżeli strony umówiły się na wynagrodzenie ryczałtowe, projektant nie może żądać jego podwyższenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Natomiast w przypadku wynagrodzenia kosztorysowego projektant może żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia wtedy, gdy w czasie wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu sporządzonym przez zamawiającego (co prawda rzadko się zdarza, żeby takie zestawienie prac projektowych sporządzał zamawiający). Jeśli zestawienie planowanych prac sporządził przyjmujący zamówienie (projektant), może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Usługi dodatkowe, jak reprezentowanie inwestora w postępowaniach administracyjnych czy pełnienie nadzoru autorskiego, powinny być wycenione oddzielnie.

Zapłata wynagrodzenia – bez względu na to, czy jest to wynagrodzenie ryczałtowe czy kosztorysowe - może następować w częściach, stosownie do etapów realizacji umowy. Przykładowo płatności mogą wyglądać następująco:

  • 10% wynagrodzenia po opracowaniu i zatwierdzeniu przez klienta koncepcji;
  • kolejne 50% po opracowaniu projektu architektoniczno-budowlanego i odebraniu bez uwag przez zamawiającego,
  • kolejne 20% po wykonaniu projektów branżowych i odebraniu bez uwag przez zmawiającego;
  • ostatnie 20% po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub przyjęciu bez sprzeciwu zgłoszenia zamiaru wykonania robót.

Jakie są obowiązki i prawa projektanta

Oprócz zapisów zawartych w umowie projektanta obowiązują przepisy ustawy - Prawo budowlane. Zgodnie z art. 20 ust. 1 do podstawowych obowiązków projektanta należy:

  • opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego (na przykład decyzji o warunkach zabudowy), obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
  • zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;
  • sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego;
  • określenie obszaru oddziaływania obiektu, czyli wskazania działek, na których możliwość zabudowy będzie miał projektowany budynek (w przypadku domów jednorodzinnych wolno stojących obszar oddziaływania zamyka się zwykle w granicach działki budowlanej, na której będą usytuowane; natomiast obszar oddziaływania budynków projektowanych przy granicy obejmuje też sąsiednią działkę);
  • uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów (np. uzgodnienie z konserwatorem zabytków, jeśli działka znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej);
  • wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;
  • sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o wyrobach budowlanych;
  • sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej w zakresie:
  • stwierdzania zgodności wykonywanych robót budowlanych z projektem,
  • uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie, zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.

Projektant ma też obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego przez osobę z uprawnieniami budowlanymi do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Nie dotyczy to jednak projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe.

Projektant do projektu budowlanego dołącza oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

W trakcie realizacji budowy projektant ma prawo:

  • wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji;
  • żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania ich niezgodnie z projektem.

Jakie są obowiązki i prawa inwestora

Do podstawowych obowiązków zamawiającego projekt należy jego odbiór i zapłata wynagrodzenia.

Przed rozpoczęciem prac projektowych inwestor jest zobowiązany dostarczyć projektantowi wszelkie informacje i dokumenty niezbędne do wykonania projektu, na przykład: decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mapę geodezyjną, techniczne warunki przyłączenia do sieci. Oczywiście gromadzeniem tych dokumentów może także zająć się projektant, jeśli go do tego zobowiążemy w umowie i udzielimy mu stosownych pełnomocnictw do pozyskiwania niezbędnych dokumentów.

Zamawiający ma prawo do uzyskiwania informacji i wyjaśnień dotyczących projektu i bieżącego sygnalizowania ewentualnych niezgodności z przedstawionymi wcześniej potrzebami. Oczywiście wymagania zamawiającego nie mogą być sprzeczne z przepisami ani narzucać projektantowi rozwiązań niweczących jego wizję architektoniczną obiektu. Może to prowadzić do paraliżu prac lub nawet rozwiązania umowy.

Projekt domu
Ramka polecamy Projekty Muratora

Autor: Redakcja

Zaufaj doświadczeniu Muratora!

Od ponad 20 lat pomagamy spełniać marzenia o własnym domu. Dołącz do grona 155 000 zadowolonych Klientów.
W naszej Kolekcji znajdziesz ponad 1600 projektów gotowych domów dopasowanych do różnych potrzeb inwestorów. Zespół architektów Muratora pomoże w dobraniu projektu odpowiedniego do Twoich oczekiwań, wymiarów działki i jej usytuowania względem stron świata. Wraz z projektem otrzymasz także pakiet dodatków i ofert specjalnych, dzięki którym zaoszczędzisz na koszcie budowy.
Wykonujemy także projekty na indywidualne zamówienie.

Na czym polegają prawa autorskie do projektu domu

Trzeba pamiętać, że projekt domu jako całość stanowi dzieło w rozumieniu prawa autorskiego i jest chroniony jego przepisami. Oznacza to, że nikt bez zgody autora nie może ingerować w projekt domu, zmieniać go ani przerabiać. Rozróżniamy dwa rodzaje praw autorskich: osobiste oraz majątkowe.

Zakres autorskich praw osobistych. Chronią one nieograniczoną w czasie i niepodlegającą zrzeczeniu się lub zbyciu więź twórcy z utworem, a w szczególności prawo do:

  • autorstwa utworu;
  • oznaczenia utworu swoim nazwiskiem lub pseudonimem albo do udostępniania go anonimowo;
  • nienaruszalności treści i formy utworu oraz jego rzetelnego wykorzystania;
  • decydowania o pierwszym udostępnieniu utworu publiczności;
  • nadzoru nad sposobem korzystania z utworu.

A zatem nie można zataić ani przypisać innej osobie autorstwa projektu. Nie można go też przerobić bez zgody autora.

Zakres autorskich praw majątkowych. Twórcy przysługuje wyłączne prawo do korzystania z utworu i rozporządzania nim na wszystkich polach eksploatacji (są to wszelkie formy i sposoby rozpowszechniania) oraz do wynagrodzenia za korzystanie z utworu. Osoba nieuprawniona nie może zatem powielać ani sprzedawać cudzego projektu, nawet powtarzalnego. Nie może też wybudować więcej niż jednego domu na podstawie zamówionego projektu ani też odstąpić już zrealizowanego projektu. Nie może też go wykorzystać w inny sposób, niż określono to w umowie z projektantem. Nabycie od twórcy egzemplarza projektu architektonicznego obejmuje więc prawo zastosowania go tylko do jednej budowy.

Konsekwencje naruszenia praw autorskich. W razie naruszenia autorskich praw osobistych twórca może żądać, aby osoba, która dopuściła się naruszenia, dopełniła czynności potrzebnych do usunięcia jego skutków, w szczególności aby złożyła publiczne oświadczenie o odpowiedniej treści i formie (przeprosiła i wskazała prawdziwe autorstwo utworu). Jeżeli naruszenie było zawinione, sąd może przyznać twórcy odpowiednią sumę pieniężną tytułem zadośćuczynienia za doznaną krzywdę lub - na żądanie twórcy - zobowiązać sprawcę, aby uiścił odpowiednią sumę pieniężną na wskazany przez twórcę cel społeczny. W przypadku naruszenia praw autorskich majątkowych autor ma prawo domagać się odszkodowania.

Jak projektant odpowiada za wady projektu

Jeżeli zamówiony utwór ma usterki, to zgodnie z art. 55 ust. 1 Ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych zamawiający może wyznaczyć twórcy odpowiedni termin do ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie może od umowy odstąpić lub żądać odpowiedniego obniżenia umówionego wynagrodzenia, chyba że usterki są wynikiem okoliczności, za które twórca nie ponosi odpowiedzialności (na przykład pewne rozwiązania zostały przewidziane na życzenie zamawiającego albo niewłaściwe usytuowanie budynku na działce wynikało z błędnego oznaczenia granic na mapie). Twórca zachowuje w każdym razie prawo do otrzymanej części wynagrodzenia, nie wyższej niż 25% wynagrodzenia umownego.

Przepisy Ustawy o prawie autorskim w zakresie odpowiedzialności za usterki projektu są przepisami szczególnymi w stosunku do Kodeksu cywilnego, dlatego mają przed nimi pierwszeństwo. Jedynie do spraw nieuregulowanych w prawie autorskim mają zastosowanie przepisy ogólne Kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności wykonawcy dzieła wobec konsumenta.

W Ustawie o prawie autorskim i prawach pokrewnych nie zostało zdefiniowane pojęcie usterki, dlatego przy jego wykładni można się posłużyć definicją wady zawartą w przepisach Kodeksu cywilnego. Z usterką będziemy mieli zatem do czynienia, gdy projekt:

  • nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia - na przykład jest niezgodny z wymogami decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź narusza przepisy budowlane;
  • nie ma właściwości, o których istnieniu projektant zapewnił zamawiającego - na przykład wbrew zapewnieniom nie został sporządzony zgodnie z wymogami prawa;
  • nie nadaje się do celu, o którym zamawiający poinformował sprzedawcę (projektanta) przy zawarciu umowy, a ten nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia - na przykład projekt nie nadaje się do wykorzystania na działce wskazanej przez zamawiającego albo zaprojektowano inny układ i wielkość pomieszczeń, niż wynikało to z zapotrzebowania zgłoszonego przez zamawiającego;
  • został wydany zamawiającemu w stanie niezupełnym – przykładowo w niewystarczającej liczbie egzemplarzy albo bez zamówionych opracowań branżowych.

Jeżeli projekt ma wady prawne (np. jest plagiatem, czyli został wykonany z naruszeniem praw autorskich innej osoby), zamawiający może od umowy odstąpić i żądać naprawienia poniesionej szkody.

Ustawa o prawie autorskim wprowadza też szczególne regulacje dotyczące okresu odpowiedzialności twórcy projektu za jego usterki. Otóż opisane wyżej roszczenia zamawiającego wygasają z chwilą przyjęcia utworu. Strony mogą w umowie określić termin i zasady przyjęcia utworu. Jeśli tego nie uczynią, ma zastosowanie przepis art. 55 ust. 4 Ustawy o prawie autorskim, zgodnie z którym jeżeli zamawiający nie zawiadomi twórcy w terminie sześciu miesięcy od dostarczenia utworu o jego przyjęciu, nieprzyjęciu lub uzależnieniu przyjęcia od dokonania określonych zmian w wyznaczonym w tym celu odpowiednim terminie, uważa się, że utwór został przyjęty bez zastrzeżeń. A zatem roszczenia z tytułu usterek projektu wygasają najpóźniej sześć miesięcy po jego przekazaniu.

Co jednak zrobić, jeśli inwestor – nie mając stosownej wiedzy – przyjął projekt bez zastrzeżeń, po roku przystąpił do budowy domu i wady projektu ujawniły się dopiero w trakcie budowy? Wówczas można zastosować przepisy dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej za nienależyte wykonanie zobowiązania. Z uwagi na to, że umowa o prace projektowe jest rodzajem umowy o dzieło, będą to przepisy dotyczące przedawnienia roszczeń z umowy o dzieło, a te przedawniają się z upływem dwóch lat od wydania dzieła. Jeśli jednak z powodu wadliwego projektu doszło do powstania szkody (na przykład zawalenia budynku), czas na zgłoszenie roszczeń biegnie od momentu, kiedy inwestor dowiedział się o szkodzie.

Jak widać, regulacje dotyczące odpowiedzialności za wady projektu zawarte w Ustawie o prawie autorskim są korzystniejsze dla autora projektu, niż te zawarte w Kodeksie cywilnym, dlatego warto je znać, aby nie przegapić terminów i skutecznie wyegzekwować swoje prawa.

Szukasz idealnego dla siebie projektu domu? Sprawdź, nasze propozycje:

Masz pytania dotyczące wyboru projektu? Skontaktuj się z nami tel. 22 59 05 555 lub e-mail: projekty@murator.com.pl                                    

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
KOMENTARZE