Spis treści
Czym jest mir domowy?
Mir domowy to pojęcie prawne, które odnosi się do ochrony prywatności i spokoju osoby zajmującej określone pomieszczenie – najczęściej mieszkanie lub dom.
Oznacza ono, że nikt nie może wejść do cudzego lokalu bez zgody osoby, która faktycznie z niego korzysta, niezależnie od tego, czy jest ona właścicielem, czy tylko najemcą. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania nie może wejść do wynajmowanego lokalu bez zgody najemcy, nawet jeśli jest to jego własność.
Mir domowy chroni bowiem faktyczne władztwo nad lokalem – czyli prawo do spokojnego korzystania z niego bez nieuzasadnionej ingerencji osób trzecich. Zasada ta obejmuje nie tylko fizyczne wtargnięcie, ale również próby wejścia wbrew woli mieszkańca.
Kiedy właściciel może wkroczyć do wynajmowanego mieszkania?
Przez podpisanie umowy najmu najemca zyskuje prawo do korzystania z jej przedmiotu (czyli nieruchomości) i do zachowania prywatności. Z drugiej jednak strony właściciel nieruchomości, mimo że podpisem na umowie zgodził się na ograniczenie swoich praw wynikających z własności, to jednak nie wyzbył się ich całkowicie. Tak więc rodzi się pytanie: w jakich okolicznościach właściciel może wkroczyć do własnego mieszkania?
Przede wszystkim nie może tego zrobić (bez wystarczająco mocnego uzasadnienia) bez zgody najemcy. Tak więc obie strony powinny ustalić termin wizyty i czas jej trwania.
Właściciel nie ma prawa nachodzić lokatora bez uprzedzenia, nie może też wchodzić do jego mieszkania podczas jego nieobecności.
Jeśli natomiast takie wejścia są zakładane (przykładowo właściciel raz w miesiącu chce nocować w mieszkaniu), powinny być one uregulowane w umowie. Najlepiej, by umowa jak najbardziej precyzyjnie określała procedurę i terminy wizyt w mieszkaniu.
Gdy takich regulacji brakuje, wejście do mieszkania każdorazowo zależy od zgody najemcy. Wyjątkiem, regulowanym Ustawą o ochronie praw lokatorów, jest awaria/sytuacja kryzysowa wymagająca natychmiastowej interwencji. Wówczas to właściciel, jednak nie sam, może wkroczyć do mieszkania niezależnie od obecności i zgody lokatora.
Prawa właściciela wynajętego mieszkania w przepisach
Zgodnie z art. 10 Ustawy o ochronie praw lokatorów:
- w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale;
- jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora (z czynności tych sporządza się protokół);
- po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Dotyczy to również sytuacji zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora;
- jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
Jak więc widzimy, kwestia ewentualnego dostępu osoby, która przecież dysponuje prawem własności do własnego mieszkania oddanego w najem, jest regulowana na gruncie prawa w sposób bardzo rygorystyczny.
Polecamy: Przepięcia w domu – przyczyny, skutki, zabezpieczenia i ubezpieczenie
Gdy najemca nie wywiązuje się z umowy
Taki stan rzeczy dotyczy również sytuacji, w których najemca nie wywiązuje się z umowy, przykładowo nie płaci czynszu albo mimo upływu terminu wypowiedzenia nie opuścił mieszkania. W takich wypadkach właściciel nie może zadziałać w żaden sposób przemocą ani poza umową – na przykład wprowadzając się do mieszkania, wyrzucając lokatora samodzielnie, zmieniając zamki czy w inny sposób blokując mu dostęp do nieruchomości. Jest to bowiem działanie niezgodne z prawem i może być wykorzystane przeciwko właścicielowi. Opróżnienie lokalu przez najemcę może nastąpić tylko na drodze eksmisji.
Warto w tym momencie zaznaczyć, że wszelkie uregulowania umowne dotyczące na przykład terminu wypowiedzenia umowy, które pogarszają sytuację najemcy względem przepisów, są nieważne.
Jeśli ktoś chciałby zwiększyć bezpieczeństwo stosunku najmu, powinien podpisać z lokatorem tak zwaną umowę najmu okazjonalnego. Taka umowa jest poświadczona notarialnie, a najemca zobowiązuje się do opuszczenia lokalu od razu po wydaniu przez sąd klauzuli wykonalności dla egzekucji. Najemca wskazuje też lokal, do którego się wyprowadzi, oraz dostarcza oświadczenie właściciela tego lokalu, że zostanie przyjęty pod jego dach. Taka ścieżka postępowanie znacznie skraca czas potrzebny do pozbycia się nieuczciwego najemcy.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. DzU z 2023 r., poz. 725).
Przeczytaj także: Czy sąsiad może oświetlać moją posesję? Co mówi prawo?
Zobacz galerię: Najpiękniejsze domy w Polsce
