Zmiany w projekcie budowlanym - istotne i nieistotne odstępstwa od projektu

W trakcie budowy domu często pojawiają się nowe pomysły co do rozwiązań architektonicznych i funkcjonalnych. Niektóre ze zmian w projekcie wymagają nowych formalności. W prawie budowlanym są określane jako istotne i nieistotne odstępstwa od projektu. Czym się różnią?

Spis treści

1. Kto decyduje o charakterze odstępstwa?
2. Które zmiany w projekcie są nieistotne?
3. Jakie formalności dla zmian nieistotnych?
4. Które zmiany w projekcie są istotne?
5. Jakie formalności dla zmian istotnych?
6. Co ze zmianami w projekcie technicznym?
7. Jakie mogą być konsekwencje samowolnych odstępstw?

W Ustawie – Prawo budowlane zawarto definicje istotnych i nieistotnych odstępstw od projektu budowlanego oraz określono, w jaki sposób należy wprowadzić je do dokumentacji projektowej i jakich procedur administracyjnych wymagają.

Kto decyduje o charakterze odstępstwa?

Kwalifikacji planowanej zmiany w projekcie dokonuje projektant, przy czym nie musi to być ten sam projektant, który był autorem pierwotnego projektu budowlanego podlegającego zmianom. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, rozpatrując sprawę dotyczącą zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego wykonanego przez nowego projektanta, nie ma prawa żądać od inwestora zgody na tę zmianę wyrażonej przez autora projektu pierwotnego. Należy jednak pamiętać o prawach autorskich osoby, która wykonała projekt. Bez jej zgody nie powinniśmy zmieniać projektu. W umowach o wykonanie lub nabycie projektu zwykle zawarte są zapisy określające zakres dopuszczalnych modyfikacji.

Warto tu jeszcze dodać, że kwalifikacja odstępstw dokonana przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Jeśli błędnie on uzna, że odstąpienie ma charakter nieistotny, może się okazać, że inwestor popełnił samowolę budowlaną. W takim wypadku trzeba się liczyć z wszczęciem procedury naprawczej przez organ nadzoru budowlanego, a więc z wydłużeniem czasu budowy i dodatkowymi kosztami.

Które zmiany w projekcie są nieistotne?

Wszelkie zmiany w projekcie inne niż wymienione w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego (patrz dalej) uznaje się za nieistotne. Będą to na przykład: zwiększenie powierzchni zabudowy o mniej niż 5% i wysokości o mniej niż 2% (pod warunkiem że nie zwiększa to obszaru oddziaływania obiektu na nieruchomości sąsiednie ani nie narusza przepisów techniczno-budowlanych), zmiana kąta nachylenia dachu (jeśli nie narusza to przepisów miejscowych), zmiana wielkości okien, nowy układ ścian działowych, zmieniony przebieg instalacji wewnętrznych itp.

Ponadto – zgodnie z art. 36a ust. 5b - za nieistotne uważa się zmiany :

• zagospodarowania działki lub terenu dotyczące urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;
• projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej;
• wymagań zawartych w pozwoleniu właściwego konserwatora zabytków wydanego na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków;
• projektowanych warunków higienicznych i zdrowotnych, jeżeli odstąpienie zostało uzgodnione z właściwym państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym.

Jakie formalności dla zmian nieistotnych?

Zgodnie z art. 36a ust. 6 Prawa budowlanego w przypadku uznania przez projektanta, że planowane odstępstwo jest nieistotne, jest on obowiązany zamieścić w projekcie zagospodarowania działki lub terenu bądź projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia.

Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę ani ponownego zgłoszenia.

Konieczne będzie natomiast dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy kopii rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby - uzupełniającego opisu tych zmian. Ponadto oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.

Które zmiany w projekcie są istotne?

Zgodnie z art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego za istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub innych warunków pozwolenia na budowę uznaje się zmianę:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu, która zwiększa obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;powierzchni zabudowy o więcej niż 5%;
• wysokości, długości lub szerokości budynku o więcej niż 2%;
• liczby kondygnacji;warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne i starsze;
• zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (na przykład zmianę części domu na lokal usługowy);
• która narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• która wymaga uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień wymaganych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania tak zwanego zgłoszenia z projektem (chyba że zmiany wskazane w ramce obok zostaną uzgodnione z właściwym organem);
• źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej - ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, energią odnawialną lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym (zamiana w przeciwną stronę jest nieistotna).

Jakie formalności dla zmian istotnych?

Zgodnie z art. 36a ust. 1 istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego bądź innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

W wypadku inwestycji prowadzonych na podstawie tak zwanego zgłoszenia z projektem istotne odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonaniu ponownego zgłoszenia (art. 36a ust. 1a). Ponowne zgłoszenie nie musi się odnosić do całej inwestycji, a jedynie do zakresu zmiany wynikającej z odstąpienia (art. 36a ust. 3a).

Przypomnijmy tu, że na podstawie zgłoszenia z projektem można prowadzić:

• budowę wolno stojących domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• przebudowę przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych domów jednorodzinnych, gdy nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany;
• układać instalacje gazowych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku.

Co ze zmianami w projekcie technicznym?

Projekt budowlany po nowelizacji Prawa budowlanego składa się obecnie z trzech części: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego.

Dwie pierwsze części podlegają zatwierdzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, zaś projekt techniczny nie jest zatwierdzany. Trzeba go natomiast dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Jeśli w trakcie budowy zostaną wprowadzone zmiany w projektach zagospodarowania działki lub architektoniczno-budowlanym, projektant powinien je – zgodnie z art. 36b ust. 2 - nanieść również w projekcie technicznym (przed ich zrealizowaniem na budowie). Projekty muszą być bowiem zgodne. Z kolei wprowadzanie zmian w projekcie technicznym dotyczących rozwiązań, które podlegały wcześniejszym uzgodnieniom z właściwymi organami, wymaga ponownego uzyskania tych uzgodnień.

Warto też pamiętać, że kierownik budowy ma obowiązek udostępnienia organowi nadzoru budowlanego - na każde jego żądanie - aktualnego projektu technicznego.

Jakie mogą być konsekwencje samowolnych odstępstw?

Budowa z istotnymi odstępstwami bez ich zalegalizowania jest samowolą budowlaną w części dotyczącej zrealizowanych zmian. W takiej sytuacji nadzór budowlany będzie zobligowany do wszczęcia postępowania naprawczego na podstawie art. 50-51 Prawa budowlanego:

• w pierwszej kolejności wstrzyma postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. W tym postanowieniu inwestor może też zostać zobowiązany do przedłożenia w terminie 30 dni inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen albo ekspertyz technicznych;
• jeśli inwestor będzie prowadził dalsze roboty­ pomimo ich wstrzymania, nadzór wyda nakaz rozbiórki części obiektu zrealizowanego po doręczeniu postanowienia albo nakaz doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego;
• nadzór ma dwa miesiące, licząc od dnia wydania postanowienia o wstrzymaniu robót, na wydanie decyzji nakładającej obowiązek sporządzenia w określonym terminie projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem (jeśli decyzja w tym terminie nie zostanie wydana, oznacza to, że ustaje zakaz prowadzenia robót);
• po upływie określonego w decyzji terminu lub na wniosek inwestora nadzór sprawdza, czy nałożone obowiązki zostały wykonane, i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo - jeżeli budowa została zakończona - o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Gdyby inwestor nie wykonał obowiązku sporządzenia projektu zamiennego – nadzór budowlany będzie zobligowany do wydania decyzji nakazującej zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Co ważne, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie wiąże się z przeprowadzeniem obowiązkowej kontroli. W razie stwierdzenia w jej trakcie, że inwestor dokonał kolejnych istotnych odstępstw (nieujętych w projekcie zamiennym), zostanie na niego nałożona kara w wysokości 1000 zł za każde odstępstwo (art. 59f ust. 5) i wszczęte kolejne postępowanie naprawcze.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. DzU z 2023 r., poz. 682)

Przeczytaj także:

• Budowa domu bez pozwolenia - projekt przyjęty przez Sejm! Zmiany w Prawie budowlanym 2023
• Przyczepa kempingowa na działce - czy można postawić? Jakich formalności należy dopilnować?
• Dziennik budowy elektroniczny lub papierowy. Do kiedy można korzystać z papierowego dziennika budowy?
• Kiedy remont dachu wymaga zgłoszenia, a kiedy pozwolenia na budowę?